Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti

T1143-288

Tonttia ja sen vuokrausta koskevat tiedot

Berfin Oy pyytää päätösesityksen mukaisen tontin nro 43066/14 vuokraamista uudelleen teollisuus- ja varastotarkoitukseen.

Nykyisen maanvuokrasopimuksen vuokra-aika on 1.1.2001-31.12.2026.

Tontilla on voimassa asemakaava nro 11295 (2005), jossa se on osoitettu toimitilarakennusten rakennusten korttelialueeseen. Tontin pinta-ala on 8 901 m² ja rakennusoikeus 17 802 k-m², mikä vastaa tonttitehokkuuslukua e=2,0.

Tontilla sijaitsee yhteensä 3 576 k-m²:n suuruiset teollisuus- ja varasto-rakennukset.

Yleiskaavassa (2016) tontti on osoitettu toimitila-alueeksi.

Tontin uudelleenvuokraus

Hakijalle esitetään vuokrattavaksi uudelleen päätösesityksen mukainen tontti 31.12.2049 saakka teollisuustarkoitukseen.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 16.9.2025 § 448 hyväksyä vuokrausperiaatteet, joiden mukaan toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö valtuutetaan päättämään tontin uudelleen vuokrauksesta, kun tontin asemakaavan mukainen rakennusoikeus ylittää 3 000 k-m². Valtuutus koskee vuosina 2025 ja 2026 päättyviä pitkäaikaisia liike- ja toimisto- sekä teollisuustontteja.

Uusia vuokrausperusteita ei ole vahvistettu alueelle eikä tontille. Herttoniemen yritysalueella vakiintuneen käytännön mukaan, kun tonttitehokkuusluku e=1,0 tai enemmän, käytetään vuokranmääräytymisperusteena tonttitehokkuuslukua e=1,0. Mikäli vuokra-alueen toteutunut rakennusoikeus ylittää tonttitehokkuuslukua e=1,0 vastaavan rakennusoikeuden, käytetään vuokranmääräytymisperusteena toteutunutta rakennusoikeutta.

Alueella tonttien nykyiset vuokraukset ovat pisimmillään vuode 2049 loppuun saakka.

Tontin vuokraaminen uudelleen kyseiseksi ajaksi ja tarkoitukseen on perusteltua, koska tontti on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu teollisuus- ja varastotarkoitukseen ja yleiskaavassa liike- ja palvelukeskusta-alueeksi. Asemakaavapalvelu puoltaa uudelleenvuokrausta.

Vuokralainen on täyttänyt nykyisen maanvuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa.

Tontin uusi vuokra

Tontin nykyinen perusvuosivuokra on 4 491,12 euroa elinkustannusindeksissä lokakuu 1951=100, mikä vastaa tämän päivän indeksissä noin 104 732,92 euroa.

Tontin uudeksi vuosivuokraksi esitetään 5 118,08 euroa elinkustannus-indeksissä lokakuu 1951=100, mikä vastaa noin 119 967,68 euroa indeksissä (ind. 2344).

Uusi vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdossa on sanottu.

Uusi vuosivuokra perustuu tällä hetkellä vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen tontin markkinaehtoiseen yksikköhintaan 11,50 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä lokakuu 1951=100, mikä vastaa noin 270 euroa/k-m² indeksissä (ind. 2344) sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (Newsec/hintavyöhykekartta 2024).

Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu tonttitehokkuuslukua e=1,0 vastaavaan rakennusoikeuteen 8 901 k-m².

Valtiontukiarviointi

Berfin Oy:n kanssa tehtävän vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla vuokratason markkinaperusteisuus. Vuokra on markkinaehtoinen, joten Berfin Oy ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Vuokrausperiaatteiden ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Esitettävä tontin uudelleenvuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimus-luonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Uudelleenvuokrattavan tontin maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristötoimialan tavanomaisin teollisuustonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta on 4.4.2023, § 195 siirtänyt hallintosäännön mukaisen toimivaltansa (16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 -kohta) toimitilatontit ja kiinteistökehitys –tiimin päällikölle antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia rakentamattomia kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuodeksi määräaikaisin maanvuokrasopimuksin, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m² tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika, tai kun alueelle on päätetty vuokrausperiaatteet.