Myynti, esisopimus ja kiinteistön kauppa, 45186/4, Vartiokylä, Kiinteistö Oy Kivensilmänkuja 2
Kiinteistön myyminen Kiinteistö Oy Kivensilmänkuja 2:lle ja kiinteistökaupan esisopimuksen hyväksyminen (Vartiokylä, Myllypuro, ALP-tontti 45186/4)
Päätösehdotus
Kaupunkiympäristölautakunta päättää
- myydä ohjeellisen kaavatontin (ALP) 45186/4 (pinta-ala 2 998 m², osoite Kivensilmänkuja 2) tai siitä muodostettavat tontit Kiinteistö Oy Kivensilmänkuja 2:lle (Y-tunnus 90688635-9) tai tämän perustamille/määräämille yhtiöille taikka perustettavien yhtiöiden lukuun vähintään 4 787 500 euron kauppahinnasta noudattaen kauppa- ja lisäkauppahinnan määräytymisen ehtoja ja muilta osin liitteenä 1 olevan kiinteistökaupan esisopimuksen ehtoja, liitteenä 2 olevan kauppakirjaluonnoksen ehtoja, kaupungin käyttämiä kiinteistökaupan tavanomaisia ehtoja ja toimivaltaisen viranhaltijan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja.
- oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tonttipäällikön tekemään liitteenä 1 olevan kiinteistökaupan esisopimukseen sekä liitteenä 2 olevaan kauppakirjaan tarvittaessa muutoksia.
- oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan sopimukset ja valvonta
-tiimin päällikön ja juristin, kummankin yksin, allekirjoittamaan edellä mainitut sopimukset sekä tekemään niihin tarvittaessa vähäisiä muutoksia.
Tiivistelmä
Myllypuron toimistorakennusten tontti (KT) 45186/3 on vuokrattu pitkäaikaisesti Kiinteistö Oy Kivensilmänkuja 2:lle, jonka omistaa Julius Tallberg-Kiinteistöt Oyj. Tontilla sijaitsee tällä hetkellä vuokralaisen omistama kolmikerroksinen toimistorakennus, joka tullaan purkamaan täydennysrakennushankkeen yhteydessä.
Kaupunginhallitus varasi vuonna 2020 Julius Tallberg-Kiinteistöt Oyj:lle tontin (KT) 45186/3 kehittämishanketta varten. Korttelin 45186 kaavoitusta on edistetty yhdessä Julius Tallberg-Kiinteistöt Oyj:n kanssa. Alueelle on suunniteltu sijoitettavaksi liiketilan, toimitilan ja asumisen toimintoja yhdistävä hybridikortteli.
Uuden asemakaavan mukainen ohjeellinen kaavatontti (ALP) 45186/4 esitetään luovutettavaksi myymällä. Tontin myyminen mahdollistaa Myllypuron keskeisen kiinteistön kehittämisen ja edistää siten täydennysrakentamista Myllypuron alueella. Esisopimuksella sovitaan myöhemmin tehtävän kiinteistökaupan kauppahinnan määräytymisestä sekä muista keskeisistä kaupan ehdoista.
Tonteista neuvoteltu markkinaehtoinen kauppahinta on yhteensä vähintään noin 4 787 500 euroa. Tontille toteutettavan asuinrakennusoikeuden hallinta- ja rahoitusmuodolle ei aseteta reunaehtoja, vaan se voidaan toteuttaa sääntelemättömänä vapaarahoitteiseni omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantona, kuitenkin perheasuntovaatimusta noudattaen.
Esittelijän perustelut
Taustaa
Kiinteistö Oy Kivensilmänkuja 2 (ostaja), jonka koko osakekannan omistaa Julius Tallberg-Kiinteistöt Oyj, hallitsee tonttia 45186/3 maanvuokrasopimuksen nojalla. Tontilla sijaitsee kolmikerroksinen toimistorakennus. Ostaja on pyytänyt varausta tontin 45186/3 kehittämiseksi ja tontti on varattu ostajalle kehityshankkeen suunnittelua varten. Toimistorakennuksen tilalle on tarkoitus rakentaa enimmillään 12-kerroksinen rakennus. Maantasokerrokseen on tarkoitus osoittaa liiketiloja ja kerroksiin 2–3 toimitilaa. Rakennuksen tornimaiseen osaan, kerroksiin 4–12 on tarkoitus osoittaa asuntoja ja/tai toimitiloja. Hankkeen viitesuunnitelma on oheismateriaaleissa.
Julius Tallberg-Kiinteistöt Oyj on vuonna 1987 perustettu kotimainen kiinteistösijoitusyhtiö, joka on osa Tallberg konsernia. Ostajan toiminta ja sijoitukset ovat keskittyneet pääkaupunkiseudun toimitilakiinteistöjen omistamiseen. Ostajalla on yhteistyökumppaneineen laaja kokemus vastaavanlaisten rakennushankkeiden suunnittelusta ja toteuttamisesta.
Varauspäätös
Kaupunginhallitus on 26.10.2020 (687 §) tekemällään päätöksellä varannut tontin (KT) 45186/3 Julius Tallberg-Kiinteistöt Oyj:lle (Y-tunnus 0691852-5) asunto- ja toimitilahankkeen suunnittelua varten 31.12.2022 saakka.
Kaupunkiympäristön toimialan maanomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tonttipäällikkö on 27.1.2023 (7 §) tekemällään päätöksellä jatkanut varausaikaa 31.12.2023 saakka ja tämän jälkeen 13.2.2024 (6 §) tekemällään päätöksellä jatkanut varausaikaa 31.1.2024 saakka sekä 7.3.2025 (14 §) tekemällään päätöksellä 31.12.2025 saakka.
Varaus on valmisteltu yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialalla ja kaupunginkanslian kanssa. Kehittämisvaraushakemuksessa esitetty täydennysrakentaminen vahvistaa kaupungin strategisten tavoitteiden mukaista alueiden kehitystä.
Asemakaava- ja tonttitiedot
Kaupunginvaltuusto on 15.3.2023 hyväksynyt asemakaavan muutoksen nro 12682 ja se on tullut lainvoimaiseksi 16.5.2023. Asemakaavan mukainen ohjeellinen tontti 45186/4 kuuluu asuin-, liike-, toimisto- ja palvelurakennusten korttelialueeseen (ALP). Tontin pinta-ala on 2 998 m², osoite Kivensilmänkuja 2 ja se muodostuu kokonaisuudessaan rekisteröidyn tontin (KT) 45186/3 alueesta. Ohjeellista (ALP) tonttia ei ole vielä merkitty kiinteistörekisteriin. Uudelle tontille (ALP) 45186/4 on osoitettu asuntokerrosalaa 4 750 k-m² ja toimitilakerrosalaa on 3 500 k-m².
Asemakaavan muutos nro 12682 koskee korttelia 45186 ja katualuetta. Asemakaavan muutos nro 12682 mahdollistaa toimistorakennusten korttelialueen (KT) muuttamisen sekoittuneita toimintoja käsittäväksi korttelialueeksi (asuin-, liike-, toimisto- ja palvelurakennusten korttelialue ALP). Alueelle on suunniteltu sijoitettavaksi liiketilan, toimitilan ja asumisen toimintoja yhdistävä hybridikortteli.
Tontin (ALP) 45186/4 kaksi alinta kerrosta käsittävät puretun toimistorakennuksen kerrosalan verran liike- ja toimitilaa. Liike- ja toimitiloista muodostuvan jalustaosan päällä on kuusi kerrosta asuntoja, joita palvelee jalustaosan katolla oleva kansipiha. Asuinrakennusten (AK) tontin 45186/2 osalta kaavamääräyksiä tarkennetaan vallitsevan tilanteen mukaisiksi. Kaavaratkaisu heijastuu tontin (AK) 45186/2 toimintaan lähinnä pysäköintijärjestelyn kautta. Aiemmassa kaavassa viereiselle toimistotontille osoitetut rasitepaikat sijoitetaan jatkossa uuden korttelin kellaritiloihin sekä AK- ja ALP-tonttien pohjoisreunaan.
Maanvuokrasopimus
Edellä mainittu kaavamuutos kumosi kaavayksikön (KT) 45186/3. Mainitulla tontilla on voimassa pitkäaikainen maanvuokrasopimus nro 13982. Vuokralaisena on Kiinteistö Oy Kivensilmänkuja 2 (ostaja) ja tontti on vuokrattu toimistorakennusta varten ajalle 16.4.1987 - 31.12.2030 (vuokraustunnus L1145-20). Tontin pitkäaikainen maanvuokrasopimus päätetään lopullisen kiinteistökaupan solmimisen yhteydessä.
Tontin myyminen
Asemakaavan muutoksen nro 12682 mukaiseen asuin-, liike-, toimisto- ja palvelurakennusten korttelialueeseen (ALP) kuuluva ohjeellinen kaavatontti 45186/4 esitetään luovutettavaksi myymällä. Tontin myyminen mahdollistaa Myllypuron keskeisen kiinteistön kehittämisen ja edistää siten täydennysrakentamista Myllypuron alueella.
Maapoliittisten linjausten (KHS 1.4.2019, § 220) mukaan tontin myynnin yleisten edellytysten (3.2) tulee täyttyä, jotta tontti voidaan luovuttaa myymällä. Yleiset edellytykset täyttyvät puheena olevan tontin kohdalla; myytävä tontti on nyt kaavallisesti loppuun jalostettu siten, ettei näköpiirissä ole merkittävää kaavanmuutosmahdollisuuksiin perustuvaa arvonnousua. Lisäksi tontin myynti ei estä eikä vaikeuta kaupungin pitkän tähtäimen kehittämistä eikä tontin myynti muutoinkaan johda kaupungin kannalta epätarkoituksenmukaiseen tilanteeseen.
Maapoliittisten linjausten soveltamisohjeiden mukaan tontti voidaan erityisin perustein luovuttaa myymällä. Erityisenä perusteena voi olla esimerkiksi tilanne, jossa tontin myyminen edistää merkittävästi vuokratun jo rakennetun tontin täydennysrakentamista, tai vaihtoehtoisesti, luovutettava asuinrakennusoikeus on osa laajempaa hankekokonaisuutta, jossa muu rakennusoikeus luovutetaan myymällä. Puheena olevan tontin kohdalla edellä luetellut erityiset perusteet täyttyvät; myynti tekee täydennysrakentamisen mahdolliseksi pitkäaikaisesti vuokratulla ja rakennetulla entisellä toimistotontilla ja uudesta rakennusoikeudesta yli 40 prosenttia on muuta kuin asuntilaa, joten tontti voitaisiin näin ollen luovuttaa myymällä.
Kauppahinta
Esisopimuksen mukaiset myyntineuvottelujen lopputuloksena sovitut markkinaehtoiset rakennusoikeuden yksikköhinnat ovat:
- asuintilat 750 euroa / k-m²
- liike- ja muut tilat 350 euroa / k-m².
Asemakaavaan merkittyjen pääkäyttötarkoitusten (asuin- ja liiketilat) ja em. yksikköhintojen perusteella arvioitu kauppahinta (ilman mahdollisia korotuksia) olisi 4 787 500 euroa.
Viereisen tontin rasiteautopaikkojen siirrosta johtuvat korvaukset
15.6.2012 allekirjoitetun liitteenä 4 olevan yhteisjärjestelysopimuksen mukaan myytävän tontin vieressä sijaitsevalla asuntotontilla (AK) 45186/2 on pysyvä ja korvaukseton oikeus autojen pitämistä varten tarvittavan alueen sijoittamiseen ja käyttämiseen toimistorakennusten tontin (KT) 45186/3 alueella. Edellä mainittu pysäköintijärjestely muuttuu uuden asemakaavan (asemakaavan muutos nro 12682) myötä. Yhteisjärjestelysopimusta tullaan päivittämään muuttuneen tilanteen johdosta liitteenä 5 olevan yhteisjärjestelysopimuksen esisopimuksen mukaisesti.
Koska myytävän tontin kaavanmukainen toteuttaminen vaatii nykyisten tontin alueella olevien viereistä tonttia (AK) 45186/2 palvelevien rasiteautopaikkojen uudelleenrakentamista, tullaan tontin kauppahinnassa esisopimusluonnoksessa esitetyllä tavalla hyvittämän ylimääräiset kustannukset, jotka johtuvat muun muassa viereisen tontin rasiteautopaikkojen uudelleentoteuttamisesta osin rakenteellisina. Tavanomaisista rakentamiskustannuksista poikkeavien kustannusten määrästä on pyydetty kustannusselvitykset/-arviot A-insinööreiltä (13.4.2022) ja FMC laskentapalveluilta (24.8.2022). Hyvitettäviä kustannuksia on yhteensä 1 680 000 euroa.
Rahoitus- ja hallintamuodot sekä perheasuntovaatimus
Tontille toteutettavan asuinrakennusoikeuden hallinta- ja rahoitusmuodolle ei aseteta reunaehtoja, vaan se voidaan toteuttaa sääntelemättömänä vapaarahoitteiseni omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantona.
Tontille toteutettavasta asuinhuoneistoalasta vähintään 40 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Mainittujen asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 70 h-m².
Valtiontukiarviointi
Kiinteistö Oy Kivensilmänkuja 2:n kanssa tehtävän kiinteistökaupan valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu kahden ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla kiinteistön kauppahinnan markkina-arvo. Kauppahinta on markkinaehtoinen, joten Kiinteistö Oy Kivensilmänkuja 2 ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.
Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).
Toimivalta
Hallintosäännön 16 luvun (erityinen toimivalta kaupunkiympäristön toimialalla) 1 §:n 2 momentin 6 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää tai hyväksyy perusteet ja rajat, joiden mukaan viranhaltija päättää, myydä tai vaihdossa luovuttaa kiinteistöjä tai rakennuksia kaupunginhallituksen vahvistamissa rajoissa.
Kaupunginhallituksen 18.9.2017 (865 §) vahvistamien toimivaltarajojen mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää kiinteistöjen tai rakennusten myynneistä tai vaihdossa luovuttamisesta, kun sopimuksen kokonaisarvo on enintään 5 miljoonaa euroa. Kauppahinnan ollessa 4 787 500 euroa on kaupunkiympäristölautakunta toimivaltainen päättämään tontin myynnistä.