Högre maximipris i projektplanen för ändrings- och ombyggnadsarbeten i fastigheten vid Sofiegatan 4
Högre maximipris i projektplanen för ändrings- och ombyggnadsarbeten i fastigheten vid Sofiegatan 4
Beslut
Stadsfullmäktige beslutade i enlighet med stadsstyrelsens förslag ändra sitt beslut 20.5.2015 (127 §) genom att godkänna att maximipriset i projektplanen 21.1.2015 för ändrings- och ombyggnadsarbeten i fastigheten vid Sofiegatan 4 höjs till 13 150 000 euro exklusive mervärdesskatt i kostnadsnivån i januari 2017.
Beslutet stämmer överens med förslaget.
Fastigheten vid Sofiegatan 4 är belägen i kvarteret 31 (Noshörningen). Sofiegatan förbinder Salutorget och Senatstorget. Området är en kulturhistorisk miljö av riksintresse.
Den gällande detaljplanen för området, nr 8980, är fastställd 1988. Kvarteret 31 har beteckningen s: "Område som är historiskt, kulturhistoriskt, arkitektoniskt och stadsbildsmässigt värdefullt. Inom detta område får ej byggnader, delar av byggnader, stängsel, yttertrappor, minnesmärken, trädrader eller stenläggningar som försetts med bevarande bestämmelse ändras, rivas eller förstöras, så att det arkitektoniska eller kulturhistoriska värdet av föremålet eller dess omgivning minskar."
Projektplanen för fastigheten vid Sofiegatan 4 är i överensstämmelse med principerna i planen för fastighetsutveckling i Torgkvarteren från 2009.
Kostnadsökningen har flera orsaker, av vilka de mest betydande är oförutsedda problem med fasadputsen och grundförhållandena och bl.a. därav följande svårigheter att hålla tidsplanen.
Stadsfullmäktige föreslås nu fatta beslut om ett högre maximipris för projektet.
Tidigare projektbeslut
Projektplanen 21.1.2015 för ändrings- och ombyggnadsarbeten i fastigheten vid Sofiegatan 4 godkändes av fastighetsnämnden 5.2.2015 (52 §), stadsstyrelsen 4.5.2015 (471 §) och stadsfullmäktige 20.5.2015 (127 §). Projektet fick omfatta högst 5 075 m² bruttoyta, och byggkostnaderna fick uppgå till högst 11 300 000 euro exklusive mervärdesskatt i kostnadsnivån i december 2014.
Kostnadsförändringar och orsaker till dessa
Tidsplanen för genomförandet av projektet blev på begäran av en användare stramare efter att entreprenaden inletts. Orsaken var att användaren ville att biograflokalerna i gatuplanet och bottenvåningen skulle bli klara till sommarsäsongen 2017. Enligt den ursprungliga projektplanen ska lokalerna vara klara 31.8.2017. Tidpunkten har stor ekonomisk betydelse när det gäller förutsättningarna för de blivande hyresgästernas affärsverksamhet.
Fasadputsen visade sig vara i sämre skick än vad en undersökning tytt på, och arbetet blev därför betydligt mer omfattande. Enligt tidsplanen skulle fasaden renoveras hösten 2016, men eftersom putsarbetet blev mer omfattande drog arbetet så mycket ut på tiden att det hann bli vinter. Vinterarbetet orsakade betydande merkostnader för intäckning och värme.
Byggnaden får nya hisschakt, och schaktens fundament har krävt mer grundförstärkning än planerat eftersom grundförhållandena visat sig vara dåliga vad bärförmågan beträffar.
Det omfattande ombyggnadsarbetet i ett centrumkvarter med logistiska utmaningar har allmänt taget krävt underhållsåtgärder på byggarbetsplatsen i större utsträckning än väntat och därmed höjt kostnaderna för projektledningsentreprenaden.
Stadsmuseet använde byggnaden nästan tills entreprenaden inleddes, och öppningar kunde inte göras i konstruktionerna i den utsträckning som planeringen krävde. Planerna blev därför vaga och måste preciseras strax före entreprenadstarten.
De slutliga användarna har kunnat knytas till projektet först efter att byggarbetet inletts. Detta har höjt planeringskostnaderna under byggtiden mer än beräknat.
Efter rivningsarbetena upptäcktes det att konstruktionerna på flera ställen var i sämre skick än vad en undersökning tytt på, och det har varit nödvändigt att byta ut konstruktioner som varit tänkta att bevaras.
Effekt på hyran
Projektpriset gör att kapitalhyran blir 6,92 euro/m² i månaden. Kapitalhyran har beräknats enligt principerna för intern hyra och baserar sig på en avskrivningstid på 30 år. En avkastning på 0 % godkänd av stadsstyrelsen tillämpas. Underhållshyran blir 4 euro/m², tomtarrendet 3,87 euro/m² och avgiften till fastighetskontorets lokalcentral 0,50 euro/m² i månaden. Den totala hyran med underhållet beaktat uppgår följaktligen till 15,30 euro/m² i månaden.
Tidsplan och finansiering
Byggstarten skedde i april 2016. Byggnaden överlämnas till beställaren i två etapper, i april 2017 och i juni 2017.
Att det behövs ett tilläggsanslag på knappa 2 mn euro för projektet beaktas när byggnadsprogrammet justeras.
Slutkommentar
Beslutsförslaget är i överensstämmelse med framställningen från fastighetsnämnden.
Kaupunginhallitus 02.05.2017 § 471
Päätös
Kaupunginhallitus päätti esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:
Kaupunginvaltuusto päättää 20.5.2015 (127 §) tekemäänsä päätöstä tältä osin muuttaen hyväksyä Sofiankatu 4:n kiinteistön muutoksen ja perusparannuksen 21.1.2015 päivätyn hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamisen niin, että hankkeen enimmäishinta on arvonlisäverottomana 13 150 000 euroa tammikuun 2017 kustannustasossa.
24.04.2017 Pöydälle
04.05.2015 Ehdotuksen mukaan
Esittelijä
Lisätiedot
Timo Härmälä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 36028
Kiinteistölautakunta 06.04.2017 § 155
Esitys
A
Kiinteistölautakunta esitti kaupunginhallitukselle Sofiankatu 4 muutoksen ja perusparannuksen 21.1.2015 päivätyn hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamista siten, että hankkeen enimmäishinta on 13 150 000 euroa arvonlisäverottomana euroa tammikuun 2017 kustannustasossa.
B
Sillä ehdolla että kaupunginhallitus ja kaupunginvaltuusto hyväksyy esityksen A, kiinteistölautakunta päätti oikeuttaa kiinteistöviraston tilakeskuksen rakennuspäällikön käyttämään urakassa mahdollisesti esiintyviin muutostöihin sekä urakkasopimusten perusteella mahdollisesti syntyviin muihin lisävelvoitteisiin 29.3.2017 allekirjoitetun ja hyväksytyn (HKA) kustannusarvion mukaiset varaukset.
Helsingin kaupunki uudistaa 1.6.2017 johtamisjärjestelmäänsä sekä organisaatiotaan. Uudistuksessa nykyisestä virastorakenteesta luovutaan ja virastoja yhdistetään laajemmiksi toimialoiksi.
Tämä hankintakokonaisuus tulee kaupunkiympäristö-toimialan käyttöön.
Kaupunkiympäristö-toimialaan tullaan yhdistämään kaupungin uudessa johtamisjärjestelmässä kaupungin nykyisestä organisaatiosta kaupunkisuunnitteluvirasto, rakennusvirasto, kiinteistövirasto, rakennusvalvontavirasto, asuntotuotantotoimisto, ympäristökeskus, tukkutori, pelastuslaitos ja HKL-liikelaitos.
Tilaajan uudelleenorganisoitumistilanteessa sopimus vastuineen ja velvoitteineen siirtyy automaattisesti tilaajan toimintoja jatkavalle organisaatiolle.
05.02.2015 Ehdotuksen mukaan
Esittelijä
Lisätiedot
Mika Malkki, projektipäällikkö, puhelin: 310 78172
Jouko Snellman, rakennuspäällikkö, puhelin: 310 40334
Stadsfullmäktige 20.05.2015 § 127
Framställning
Stadsfullmäktige beslutade i enlighet med stadsstyrelsens förslag
1
godkänna projektplanen 21.1.2015 för ändrings- och ombyggnadsarbeten i lokalerna vid Sofiegatan 4. Projektet får omfatta högst 5 075 m² bruttoyta, och byggkostnaderna får uppgå till högst 11 300 000 euro exklusive mervärdesskatt i kostnadsnivån i december 2014
2
bemyndiga fastighetsnämnden att binda anslag för kommande år, närmare bestämt för den tid som åtgår till att genomföra projektet, inom ramen för maximipriset.
Föredragande
Upplysningar
Timo Härmälä, stadssekreterare, telefon: 310 36028
Ville Vastamäki, projektingenjör, telefon: 310 25902
Kaupunginmuseo Kulttuuriympäristöyksikkö 30.1.2015
Kiinteistöviraston tilakeskus on pyytänyt kaupunginmuseon lausuntoa Sofiankatu 4:n muutos- ja perusparannushankeen hankesuunnitelmasta. Kaupunginmuseo on tutustunut Arkkitehdit NRT Oy:n laatimaan ja 5.12.2014 päiväämään viitesuunnitelma-aineistoon sekä 27.11.2014 päiväämään vaihtoehtosuunnitelmaan ve2.
Sofiankatu 4:ssä sijaitseva, arkkitehti Lars Sonckin suunnittelema rakennus on alkuaan Stockmannin liiketalo, joka on ollut niin kaupunkisuunnitteluviraston kuin kaupunginmuseon tiloina. Rakennus on osa Senaatintorin ympäristön valtakunnallisesti merkittävää kulttuuriympäristöä (RKY 2009). Rakennus on suojeltu voimassa olevassa asemakaavassa merkinnällä sr ja se sijaitsee s-merkinnällä varustetulla alueella: ”Tällä alueella ei suojeltavaksi määrättyjä rakennuksia, rakennuksen osia, aitoja, ulkoportaita, muistomerkkejä, puurivejä tai kiveyksiä saa muuttaa, purkaa tai hävittää niin että kohteen tai sen ympäristön rakennustaiteellinen tai kulttuurihistoriallinen arvo vähenee. Tällä alueella on ennen rakennusluvan myöntämistä pyydettävä lausunto Helsingin kaupunginmuseolta ja varattava museovirastolle tilaisuus lausunnon antamiseen.”
Kaupunginmuseo on lausunut käyttötarkoituksen muutosta koskevasta poikkeamispäätöshakemuksesta 5.1.2015 ja puoltanut liitteenä olleiden piirustusten mukaista käyttöä, toimisto- ja kevyt liikuntatila sekä liiketiloja. Suunnitelmat olivat likimain samat kuin nyt esillä olevassa hankesuunnitelmassa. Nyt piirustuksiin on liitetty julkisivujen osalta vaihtoehtosuunnitelma ve2, jossa on avattu suuria lapeikkunoita Sofiankadun puoleiseen vesikattoon. Kaupunginmuseo ei puolla tätä vaihtoehtoa (ve2), koska se on vastoin asemakaavan suojelumääräystä. Sofiankatu 4:ssä sijaitseva rakennus on selvästi korkeampi kuin muut torikortteleiden rakennukset, se näkyy kauas ja sen kaupunkikuvallinen arvo on merkittävä. Lapeikkunoiden myötä rakennuksen ja ympäristön kulttuurihistoriallinen ja rakennustaiteellinen arvo vähenisi.
Kaupunginmuseo puoltaa 5.12.2014 piirustusten mukaisen hankesuunnitelman hyväksymistä, mutta ei 27.11.2014 päivättyä vaihtoehto ve2:ta.
Lisätiedot
Anne Mäkinen, yksikön päällikkö, puhelin: +358 9 310 36486
Detta beslut publicerades 26.05.2017
BESVÄRSANVISNING
Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.
Besvärsrätt
Ändring i beslutet får sökas
- av den som ett beslut avser eller vars rätt, skyldighet eller fördel direkt påverkas av beslutet (part)
- av kommunmedlemmarna
Besvärstid
Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.
Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.
Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet när protokollet har lagts fram offentligt.
Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.
Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.
Besvärsgrunder
Kommunalbesvär får anföras på den grunden att
- beslutet har tillkommit i felaktig ordning
- den myndighet som fattat beslutet har överskridit sina befogenheter
- beslutet annars strider mot lag
Besvärsmyndighet
Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.
Förvaltningsdomstolens kontaktuppgifter är:
E-postadress: | |
Adress: | Banbyggarvägen 5 |
00520 HELSINGFORS | |
Faxnummer: | 029 56 42079 |
Telefonnummer: | 029 56 42000 |
Formen för och innehållet i besvärsskriften
Besvär ska anföras skriftligt. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.
I besvärsskriften, som ska riktas till besvärsmyndigheten, ska uppges
- det beslut som besvärsskriften gäller
- till vilka delar ändring söks I beslutet och hurdana ändringar som söks
- på vilka grunder ändring söks
I besvärsskriften ska ändringssökandens namn och hemkommun uppges. Om ändringssökandens talan förs av hans lagliga företrädare eller ombud eller om någon annan person har uppgjort besvären, ska i besvärsskriften även uppges namn och hemkommun för denna person.
I besvärsskriften ska vidare uppges den postadress och det telefonnummer under vilka meddelanden i saken kan tillställas ändringssökanden.
Besvärsskriften ska undertecknas av ändringssökanden, den lagliga företrädaren eller ombudet. Ett elektroniskt dokument behöver emellertid inte kompletteras med en underskrift om dokumentet innehåller uppgifter om avsändaren och om det inte finns anledning att betvivla dokumentets autenticitet och integritet.
Till besvärsskriften ska fogas
- det beslut som besvärsskriften gäller, i original eller kopia
- ett intyg över vilken dag beslutet har delgivits eller en annan utredning över när besvärstiden har börjat
- de handlingar som ändringssökanden åberopar som stöd för sin begäran, om dessa inter redan tidigare har tillställts myndigheten
Rättegångsavgift
Förvaltningsdomstolen tar ut en rättegångsavgift på 250 euro för behandlingen av ärendet. Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.
Protokoll
Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.
E-postadress: | |
Postadress: | PB10 |
00099 HELSINGFORS STAD | |
Faxnummer: | (09) 655 783 |
Besöksadress: | Helsingfors stads registratorskontor |
Norra esplanaden 11-13 | |
Telefonnummer: | (09) 310 13700 |
Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00
Föredragande
Mer information fås av
Timo Härmälä, stadssekreterare, telefon: 09 310 36028