V 31.1.2018, Pohjois-Haagan Ida Aalbergin tie 1:n asemakaavan muuttaminen (nro 12431)

Asemakaavoituspalvelu on tarkistanut 15.11.2016 päivättyä 29. kaupunginosan (Haaga, Pohjois-Haaga) korttelin 29139, tontin 2 asemakaavan muutosehdotusta nro 12431. Kaavaehdotukseen tehdyt muutokset ilmenevät yksityiskohtaisesti liitteestä ja kaavaselostuksesta.

Asemakaavoituspalvelun mielestä kaavaehdotukseen tehdyt muutokset eivät ole olennaisia, joten ehdotusta ei ole tarpeen asettaa uudelleen nähtäville. Muutoksista on neuvoteltu asianomaisten hallintokuntien kanssa.

Tiivistelmä

Asemakaavan muutos mahdollistaa Ida Aalbergin tie 1:n tontin täydentämisen uusilla asuinkerrostaloilla. Samalla nykyinen huonokuntoinen liike- ja yhteistilarakennus voidaan purkaa ja vanhojen kerrostalojen opiskelija-asunnot on tarkoitus korjata vuokra-asunnoiksi.

Nykyisten kerrostalojen yhteinen kerrosalamäärä on noin 10 900 k-m2. Uutta asuntokerrosalaa tulee 5 000 k-m2 ja rakennuksista kaavaillaan noin kahdeksankerroksisia. Asukasmäärän lisäys on noin 100 asukasta. Kaavassa muutetaan opiskelija-asuntojen korttelialue AY asuinkerrostalojen korttelialueeksi AK.

Ida Aalbergin tie 1:n eteläosassa sijaitsevat naapuritontin (8) pysäköintipaikat on tarkoitus säilyttää.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että Pohjois-Haagaan saadaan lisää asuntoja hyvien liikenneyhteyksien äärelle.

Helsingin kaupunki omistaa tontin. Kaava on tehty Sato Rakennuttajat Oy:n hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti asettaa kaavaehdotuksen nähtäville. Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä ja siitä saatiin lausunnot. Esitetyt huomautukset kohdistuivat meluntorjuntatavoitteiden saavuttamiseen, maakaasuputkien siirtojen huomioimiseen, linnoituslaitteiden dokumentointiin sekä pelastamiseen. Kaavaehdotukseen tehtiin muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa.

Muistutuksia ei esitetty.

Kaavaratkaisu on valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden ja oikeusvaikutteisen yleiskaavan mukainen ja edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista.

Nyt laadittu kaavaratkaisu on Helsingin uuden yleiskaavan tavoitteiden mukainen.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Kaava-alue sijaitsee Pohjois-Haagassa. Tontin 29139/2 kahden kerrostalon ja yhden liikerakennuksen ryhmän rakennukset valmistuivat vuosina 1970–71. Korkeissa taloissa on opiskelija-asuntoja ja matalassa ravintola- ja huoltorakennus.

Kuva:KSV: Kuvan etualalla yksikerroksinen purettava rakennus, taustalla opiskelija-asunnot.

Suunnittelualueen pohjois- ja itäpuolelle on valmistunut 4.6.2013 päivätty Pohjois-Haagan itäosan osayleiskaava. Nykyisessä vuodelta 1955 olevassa asemakaavassa Hämeenlinnanväylän ja tontin välinen alue on puistoaluetta, joka on nykyisin metsäpuistoa.

Naapuritontilla lännessä on korkeita 12-kerroksisia asuinkerrostaloja. Eteläpuolen asuinkerrostalotontin rakennukset ovat viisikerroksisia.

Voimassa olevassa asemakaavassa (1970) alue on merkitty opiskelija-asuntojen ja niihin liittyvien opiskelu- ja palvelutilojen korttelialueeksi AY. Tonttitehokkuusluku on e=1,0. Rakennusten suurimmat sallitut kerrosluvut vaihtelevat liikerakennuksen rakennusalan yhdestä opiskelija-asuntorakennusten 7–9 kerrokseen.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista kannanotoista, mielipiteistä ja lausunnoista sekä vastineet niihin.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL 65 §)

Asemakaavan muutosehdotus oli julkisesti nähtävillä 2.12.2016–9.1.2017.

Muistutukset

Kaavaehdotuksesta ei tehty muistutuksia.

Lausunnot

Kaavaehdotuksesta saatiin lausunnot seuraavilta tahoilta:

Uudenmaan ELY-keskuksen lausunnossa katsottiin, että asuinrakennusten julkisivujen ääneneristävyys on toteutettava siten, että sisätiloissa saavutetaan VN:n päätöksen 993/1992 mukaiset sisätilojen melun enimmäisarvot. Mikäli julkisivuun kohdistuva melutaso ylittää 60 dB (A) tulee huoneiston avautua myös talon sellaiselle julkisivulle, jossa VN:n päätöksen 993/1992 mukaiset melun ohjearvot täyttyvät. Mikäli olemassa oleviin asuinrakennuksiin jää pelkästään Hämeenlinnanväylän suuntaan avautuvia asuntoja, niiden tuuletus tulisi hoitaa erityisratkaisuina toteutettujen tuuletusikkunoiden avulla siten, että tuulettaminen ikkunasta ei olisi välttämätöntä ainakaan pitkäaikaisesti. Parvekkeiden lasitusten määräystä tulisi täydentää VN:n päätöksen 993/1992 ulkoalueiden melun enimmäisohjearvoilla. Julkisivun päiväajan keskiäänitasojen ollessa jo olevissa rakennuksissa 65 dB (A) tai yli ja uudisrakennuksissa 60 dB(A) tai yli, on julkisivuille soveliainta rakentaa viherhuoneet, joissa päiväaikana keskiäänitaso saa olla enimmillään 45 dB(A). Kaavaehdotuksessa on määrätty, että tonttien leikki- ja oleskelualueet tulee suojata liikenteen melulta siten, että melutaso ei ylitä valtioneuvoston asettamia ohjearvoja. Kaavakarttaan ja määräyksiin olisi syytä lisätä meluseinät korkeuksineen ja talousrakennuksen vähimmäiskorkeus sekä rakentamistapa.

Gasumin, Helsingin kaupunginmuseon ja pelastuslautakunnan lausuntojen huomautukset kohdistuivat maakaasuputkien siirtojen huomioimiseen, linnoituslaitteiden dokumentointiin sekä pelastamiseen.

Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Uudenmaan ELY-keskuksen lausunnon johdosta kaavaselostusta on leikki- ja oleskelualueiden melusuojauksen osalta täydennetty meluselvityksessä esitetyn ratkaisuesimerkin meluseinien ja talousrakennuksen vähimmäiskorkeuksilla ja talousrakennuksen rakentamistavalla. Kaavakarttaa ja -määräyksiä ei ole tältä osin muutettu, koska tarkempaa suunnitteluratkaisua ei ole tarkoituksenmukaista esittää asemakaavassa, se tarkentuu jatkosuunnittelussa. Myös vanhojen huoneistojen ja niiden tuuletuksen sekä parvekkeiden korjaus- ja muutostöiden tarkemmat ratkaisut määritellään jatkosuunnitteluvaiheessa. Asemakaavassa on vaatimukset rakennusten ulkovaipan ääneneristävyydestä ja meluselvitys on selostuksen liitteenä.

Vastineet muihin lausuntoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Lausunnoissa esitetyt asiat on otettu huomioon mahdollisuuksien mukaan.

Kaavaehdotukseen on tehty tarkennuksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti liitteessä ja kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Kaavaselostusta on täydennetty suunnittelu- ja käsittelyvaiheiden sekä ympäristöhäiriöiden ja toteutuksen osalta. Kaavan liitteenä oleva liikennesuunnitelma on päivitetty. Lisäksi kaavakartan nimiö on päivitetty ja kaavakarttaan on tehty joitakin teknisluonteisia tarkistuksia, jotka koskevat oikeinkirjoitusta.

Vuorovaikutusraportti on liitteenä.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia.

Jatkotoimenpiteet

Asemakaavan toteuttaminen edellyttää voimassa olevan maanvuokrasopimuksen muuttamista.

Yksikön päällikkö päätti hyväksyä asemakaavan 12431 pohjakartan kaupunginosassa 29 Haaga. Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 54a §:n asettamat vaatimukset.

Helsingin kaupungin kiinteistöviraston kaupunkimittausosasto on valmistanut asemakaavan pohjakartan:

Asemakaavan numero: 12431
Kaupunginosa: 29 Haaga
Kartoituksen työnumero 10/2016
Pohjakartta valmistunut: 06.10.2016
Tasokoordinaatisto: ETRS-GK25
Korkeusjärjestelmä: N2000

Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 54a §:n asettamat vaatimukset.

Kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden asiakkuusjohtaja on päätöksellä (4§/1.6.2017) siirtänyt hallintosäännön 16 luvun 8 § 2 momentin 7 kohdan toimivallan hyväksyä kaavoja varten valmistetut pohjakartat kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden kaupungingeodeetille sekä kartat ja paikkatiedot -yksikön päällikölle.

Kiinteistölautakunta antoi kaupunkisuunnittelulautakunnalle Ida Aalbergin tien asemakaavan muutosehdotuksesta nro 12431 seuraavan lausunnon:

Asemakaavan muutos

Ida Aalbergin tien asemakaavamuutos mahdollistaa tontin 29139/2 täydennysrakentamisen uusilla asuinkerrostaloilla. Samalla nykyinen huonokuntoinen liike- ja yhteistilarakennus puretaan. Opiskelija-asuntojen korttelialue (AY) on tarkoitus muuttaa asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK), ja vanhojen kerrostalojen opiskelija-asunnot korjataan vuokra-asunnoiksi. Tontin pysäköintipaikat rakennetaan tontille maan päälle ja pihakannen alle.

Uutta asuntokerrosalaa tulee 5 000 k-m², mikä mahdollistaa asukasmäärän lisäämisen noin 100 asukkaalla. Rakennusten suunnitellaan olevan noin 8-kerroksisia. Kaavaratkaisun toteuttaminen mahdollistaa lisää asuntoja Pohjois-Haagaan hyvien liikenneyhteyksien varrelle.

Lausunnon antamisen määräaikaa on kiinteistöviraston tonttiosaston pyynnöstä pidennetty.

Lausunto

Tontti 29139/2 on kaupungin omistuksessa. Tontti on vuokrattu 31.12.2030 asti voimassa olevalla maanvuokrasopimuksella Kiinteistö Oy Ida Aalbergintie 1 -nimiselle yhtiölle.

Kaavamuutosehdotuksessa tontti 29139/2 on jaettu kahdeksi tontiksi 29139/9 ja 10. Uusi rakennusoikeus on sijoitettu tontille 29139/10. Uusiin muodostettaviin tontteihin kohdistuu vuokraoikeus, joka sitoo sekä vuokralaista että osaltaan myös kaupunkia. Tontin nykyinen vuokralainen on sopinut vuokraoikeuden/sitä hallinnoivan kiinteistöyhtiön luovuttamisesta Sato Oyj:lle, ja kaavamuutos on laadittu Sato Rakennuttajat Oy:n hakemuksesta.

Tontille 29139/10 osoitettavan uuden rakennusoikeuden varaaminen vuokralaiselle saatetaan vastaisuudessa lautakunnan ja kaupunginhallituksen päätettäväksi. Samoin nykyisten säilyvien rakennusten (uusi tontti 29139/9) mahdollinen käyttötarkoitusmuutos saatetaan lautakunnan ja kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi, mikäli nykyiset opiskelija-asunnot muutetaan vapaarahoitteiseen vuokra-asuntotuotantoon. Kiinteistövirasto neuvottelee hankkeen toteuttajan kanssa tarvittavista vuokrasopimuksen muutoksista ja tonttien luovutuksista. Tällöin yhtenä lähtökohtana pidetään, että vuokra-asuntojen saajina etusijalla olisivat opiskelijat.

Pysäköinnin, ajoyhteyden, johtojen ja yhteisten alueiden sijoittaminen toisen tontin alueelle edellyttää rasitesopimuksen/rasitteenluonteisen sopimuksen tekemistä. Em. sopimusjärjestelyt sekä vuokrasopimusmuutokset muodostavat raskaan olemassa olevan sopimuskokonaisuuden muutoksen, mitä ei kuitenkaan tässä tapauksessa voida välttää toteutettaessa täydennysrakentamista olemassa olevan rakennuskannan keskelle.

Asemakaavan toteuttaminen edellyttää muun muassa voimassa olevan maanvuokrasopimuksen muuttamista, tontilla sijaitsevan huonokuntoisen liike- ja yhteistilarakennuksen purkamista, olemassa olevien autopaikkojen siirtämistä, maanalaisen pysäköintitilan rakentamista sekä johtosiirtoja.

Kiinteistölautakunta päätti 9.3.2017 (110 §) muuttaa täydennysrakentamisen edistämisperiaatteiden soveltamisohjeita siten, että täydennysrakentamiskorvausta ei suoriteta, mikäli asemakaavamuutoksen tuoma lisärakennusoikeus jää tontin vuokralaisen, tämän omistajana toimivan tahon tai muutoin näiden intressipiirissä olevan tahon hyödynnettäväksi ja tästä aiheutuu tälle merkittävää taloudellista hyötyä. Lisäksi kiinteistölautakunta päätti, että vastaavasti vuokralaiselle rahana maksettavia korvausinvestointikustannuksia voidaan alentaa tai jättää ne kokonaan maksamatta, mikäli lisärakennusoikeus jää vuokralaisen, tämän omistajana toimivan tahon tai muutoin näiden intressipiirissä olevan tahon hyödynnettäväksi tai tämä muutoin saa erityistä hyötyä täydennysrakentamisesta. Asiassa ei siten lähtökohtaisesti makseta vuokralaiselle täydennysrakentamiskorvausta tai korvausinvestointeja. Tontin rakentamiskelpoiseksi saattamisesta aiheutuvat toimet ja kustannukset, kuten rakennuksen purkamisesta, autopaikkojen siirtämisestä, maanalaisen pysäköintitilan rakentamisesta sekä johtosiirroista aiheutuvat kustannukset kuuluvat siten lähtökohtaisesti tontin vuokralaisen/varauksensaajan vastattaviksi.

Kaavassa on määräys, jonka mukaan maaperän pilaantuneisuus on selvitettävä ja pilaantuneet alueet kunnostettava ennen rakentamiseen ryhtymistä.

Kaava-alueella on tehty maaperän pilaantuneisuustutkimus, jonka perusteella alueella ei todettu olevan pilaantunutta maa-ainesta eikä alueella ole maaperän puhdistustarvetta. Rakennusten seinälinjojen läheisyydestä otetuissa maanäytteissä on havaittu kynnysarvon ylittäviä pitoisuuksia PCB-yhdistettä. Vuokralainen vastaa aiheuttamansa pilaantumisen lisäksi vuokra-alueella vuokrasuhteen aikana (vuodesta 1970 alkaen) tapahtuneesta pilaantumisesta. Myös vuokra-alueen tutkiminen ja mahdollinen puhdistaminen kuuluu lähtökohtaisesti vuokralaisen vastuulle.

Vuokra-asuntotuotannossa asunnoille ei aseteta keskipinta-alavaatimusta.

Lopuksi

Kiinteistölautakunta puoltaa kaavan hyväksymistä saattaen tiedoksi lausunnossa esitetyt huomiot.

Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto on pyytänyt Helsingin kaupunginmuseolta lausuntoa, joka koskee Pohjois-Haagan tontin 29139/2 asemakaavan muutosehdotusta osoitteessa Ida Aalbergin tie 1. Kaupunginmuseo tarkastelee asiaa perustehtävänsä mukaisesti kulttuuriympäristön vaalimisen näkökulmasta ja lausuu pyydettynä seuraavaa.

Lausunnolla oleva asemakaavan muutosehdotus mahdollistaa tontin osoitteessa Ida Aalbergin tie 1 täydentämisen uusilla asuinkerrostaloilla. Samalla nykyisin tontilla sijaitseva liike- ja yhteistilarakennus on tarkoitus purkaa ja vanhojen kerrostalojen opiskelija-asunnot korjata vuokra-asunnoiksi. Nykyisten kerrostalojen yhteinen kerrosalamäärä on noin 10 900 k-m2. Uutta asuntokerrosalaa tulisi 5 000 k-m2, rakennuksista tulisi noin kahdeksankerroksisia. Asukasmäärä lisääntyisi noin sadalla asukkaalla. Voimassa olevassa asemakaavassa vuodelta 1970 alue on merkitty opiskelija-asuntojen korttelialueeksi (AY). Tarkoituksena on muuttaa tontti asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK) ja jakaa tontti ohjeellisella merkinnällä kahteen osaan.

Kaava-alue sijaitsee Haagan kaupunginosassa Pohjois-Haaga III:n alueella. Tontilla olemassa olevat kaksi opiskelija-asuntoina toimivaa kerrostaloa ja matala ravintola- ja huoltotilaa käsittävä liikerakennus valmistuivat vuosina 1970–71. Pohjois-Haagan kulttuurimaisemallisiin erityispiirteisiin kuuluvat 1. maailmansodan aikaiset linnoituslaitteet, joihin kuuluu muun muassa maalinnoituksen puolustusasemia, tykkipattereita, luolia, suojahuoneita sekä tykkiteitä. Asemakaavan muutosalueella ja sen ympäristössä sijaitsee muinaismuistolain perusteella suojeltu 1. maailmansodan aikaisen Helsingin maalinnoituksen tukikohta XXIII asema 7 (1000013840), joka on merkitty tuhoutuneeksi muutosalueella. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheessa, 8.4.2016 pidetyssä kaupunginmuseon, kaupunkisuunnitteluviraston ja asemakaavamuutoksen hakijan välisessä kokouksessa on sovittu, että mahdolliset tontin piha- ja paikoitusalueella sijaitsevat peitetyt linnoituslaitteet otetaan rakennustöiden aikana esille ja dokumentoidaan asemakaavan toteuttajan toimesta. Tämän jälkeen Museovirasto poistaa muinaisjäännöksen rauhoituksen.

Asemakaavaehdotuksen kaavakartalla todetaan suojelukohteista seuraavaa: ”Tontilla maanrakennustöiden yhteydessä havaittavista 1. maailmansodan aikaisista linnoitelaitteista on tehtävä arkeologinen tutkimus ja dokumentointi.” Kaavamerkintää tulee täydentää maininnalla, että arkeologinen tutkimus ja dokumentointi teetetään asemakaavan toteuttajan toimesta.

Kaupunginmuseolla ei ole muuta huomautettavaa asemakaavan muutosehdotuksesta.

Yleisten töiden lautakunta antoi kaupunkisuunnitteluvirastolle seuraavan lausunnon:

Asemakaavan muutos mahdollistaa Ida Aalbergin tie 1:n tontin täydentämisen uusilla asuinkerrostaloilla. Samalla nykyinen huonokuntoinen liike- ja yhteistilarakennus voidaan purkaa. Vanhojen kerrostalojen opiskelija-asunnot on tarkoitus korjata vuokra-asunnoiksi.

Kaavan toteuttaminen ei aiheuta kustannuksia rakennusvirastolle.

Ympäristölautakunta päätti, että lausunnon asiasta antoi ympäristökeskus.

Pelastuslautakunta antoi seuraavan lausunnon kaavamuutoksesta nro 12431 Iida Ahlbergintie 1 Haaga:

Tontin ajoväylät, pelastustiet ja nostolava-ajoneuvojen nostopaikat on suunniteltava niin, että ne pysyvät esteettöminä myös talvikaudella. Tontille on suunniteltava riittävä sammutusveden saanti maanpäällistä palopostia käyttäen.

Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti

Samalla lautakunta esitti kaupunginhallitukselle

Ida Aalbergintie 1 sijaitsee kallioisella kitkamaa-alueella, jolla on runsaasti avokalliota. Kohde sijaitsee likimain alueen korkeimmalla kohdalla. Maakerrokset ovat ohuet. Rakennusten ja putkijohtojen kohdalla on kalliota louhittu, ja tontilla tehty jonkin verran täyttöjä. Gasum oy:n kaasun siirtolinjan 100 m suojavyöhyke sivuaa tontin koilliskulmaa. Tällä alueella louhinta on luvanvaraista.

Täydennysrakentaminen alueella edellyttää louhintaa. Louhinnassa tulee huomioida alueella nykytilassa sijaitsevat rakenteet ja niiden tärinärajat sekä mahdolliset muut tärinäherkät rakenteet tärinärajoineen.

Kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää rakennusviraston kannanottoa osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta 1236-00/16 (Kiinteistö Oy Ida Aalbergin tie 1, asemakaavan muutoshakemus Haagan tontille 29139/2), 22.4.2016 mennessä.

Ida Aalbergin tie 1:n tonttia täydennetään uusilla asuinkerrostaloilla. Nykyinen liike- ja yhteistilarakennus on tarkoitus purkaa. Vanhat opiskelijoiden soluasunnot korjataan vuokra-asunnoiksi. Ida Aalbergin tien kääntöpaikoille suunnitellaan lisää vieraspysäköintipaikkoja.

Rakennusvirastolla ei ole huomauttamista osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta.

Rakennusviraston yhteyshenkilöinä kaavahankkeessa ovat lisätiedonantajat.

Asemakaavan muutoksessa on otettava huomioon tilavaraukset pelastusteiden ja nostopaikkojen rakentamiselle sekä riittävä sammutusveden saanti.

Asemakaavan muutos koskee Ida Aalbergin tien päätteenä olevaa tonttia 29139/2 (Ida Aalbergin tie 1), jossa nykytilanteessa sijaitsevat opiskelijoiden asuntolarakennukset ja niihin liittyvä liike- ja yhteistilarakennus. Tavoitteena on mahdollistaa uusien asuinkerrostalojen rakentaminen tontille. Samalla nykyinen huonokuntoinen ja peruskorjauksen tarpeessa oleva liike- ja yhteistilarakennus voitaisiin purkaa. Vanhojen kerrostalojen opiskelija-asunnot on tarkoitus korjata vuokra-asunnoiksi.
Uusista rakennuksista kaavaillaan noin kahdeksankerroksisia ja niiden yhteenlaskettu kerrosneliömäärä olisi noin 5000. Uusiin taloihin tulisi noin 100 asukasta