Asuntotonttien, yleisten rakennusten tonttien sekä eräiden muiden tonttien maanvuokran määrittelyperiaatteet

HEL 2016-012511
Ärendet har nyare handläggningar
Ärende 5. / 22 §

Allmänna principer för utarrendering av bostadstomter och tomter som betjänar boendet

Helsingfors stadsfullmäktige

Beslut

Stadsfullmäktige fastställde de allmänna principerna som ska iakttas då arrendet fastställs för bostadstomter och tomter som betjänar boendet, eller när sådana utarrenderas, enligt följande:

1. Utgångspunkter då arrendet fastställs

Arrendet för en bostadstomt fastställs utgående från tomtens marknadsvärde. Årsarrendet för tomten är tomtens marknadsvärde multiplicerat med det uppställda avkastningsmålet, med beaktande av eventuella tidsbundna lättnader i arrendet.

Arrendet för tomten fastställs enligt användningssyftet i detaljplanen (eller i beslutet om undantag). Då arrendet fastställs är det dock möjligt att beakta projektets verkliga karaktär, innehåll och sådana planeringslösningar som påvisar dessa.

Då de allmänna principerna tillämpas ser man till bland annat att det tomtspecifika arrendet uppfyller kraven som ställs i 130 § i kommunallagen. Då man fastställer tomtens marknadsvärde, och arrendet som grundar sig på det, eftersträvas måttlighet, inom de ramar som den marknadsmässiga prissättningen tillåter, för att undvika överprissättning.

2. Byggrätt för vilken arrende tas ut

Arrende tas ut minst enligt den byggrätt som anvisas för tomten i detaljplanen. Om byggrätten som anvisas i detaljplanen inte på grund av ett myndighetsbeslut eller andra tvingande skäl som är oberoende av arrendatorn kan utnyttjas fullt ut, tas arrende ut enligt den disponibla byggrätten.

Om byggrätten som anvisas i detaljplanen överskrids, uttas arrende även till den delen, om inte annat bestäms i tillämpningsanvisningen för fastställande av arrende, som stadsmiljönämnden har godkänt.

Bostadskomplement som byggs utöver den våningsyta som anges i detaljplanen i den mån det tillåts i detaljplanen, beaktas dock inte när arrendet bestäms.

3. Avkastningsmål

Då arrendet fastställs är avkastningsmålet 3,5 procent för bostadstomter, vars arrendeavtal är nya eller förnyas i enlighet med det här förslaget och innehåller villkoren för nivåjustering av arrendet som beskrivs i detalj under punkt 7 i det här förslaget. Avkastningsmålet för övriga bostadstomter är 4 procent. Då arrendet fastställs är avkastningsmålet för tomter som betjänar boendet 5 procent.

4. Tomtens marknadsvärde

Marknadsvärdet på tomter för flervåningshus, radhus och egnahemshus, samt andra motsvarande tomter, grundar sig på en separat utredning av en oberoende värderare eller på en prissättningsmodell som en oberoende värderare har godkänt.

Marknadsvärdet på egnahemstomter kan också fastställas utifrån en utredning om tomtens marknadsvärde på basis av statistik över försäljningspriser, om inget annat följer av lagstiftning eller andra myndighetsföreskrifter.

Tomtens marknadsmässiga arrende kan också fastställas genom priskonkurrens.

Värdet på annan byggrätt än bostadsbyggnadsrätt på bostadstomter (exempelvis byggrätt för affärs- eller verksamhetslokaler eller lokaler som betjänar ett allmänt syfte) fastställs enligt marknadsvärdet som en del av processen för att fastställa tomtens marknadsvärde. Marknadsvärdet grundar sig på en separat utredning av en oberoende värderare eller på en prissättningsmodell som en oberoende värderare har godkänt.

Om inte annat följer av lagstiftningen om tomtprissättning eller andra myndighetsföreskrifter:

  • värdet av gemensamma klubbtomter (AH) som betjänar boendet, och motsvarande tomter, är hälften av det uppskattade marknadsvärdet av bostadstomterna i det aktuella området
  • arrendet för gemensamma gårdstomter som betjänar boendet (tomten har ingen byggrätt) samt för bilplatstomter som är avsedda för parkering enligt parkeringsnormen, och för underjordiska lokaler som motsvarar dessa, bestäms utifrån tomtens yta på så sätt att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 1 euro/m ².

5. Hur projektets finansierings- och besittningsform påverkar arrendet

Finansierings- och besittningsformen för projektet på tomten påverkar inte när tomtens marknadsvärde fastställs. Projektets finansierings- och besittningsform beaktas genom tidsbundna lättnader som beviljas i arrendet, såsom nedan närmare beskrivs.

Produktion med statligt stöd

För bostadsproduktion med statligt stöd beviljas en lättnad i tomtens marknadsmässiga arrende som Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (ARA) kräver. Lättnaden är tidsbunden och gäller så länge som självkostnadsprincipen i enlighet med lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (604/2001) följs när rumshyran eller bostadsrättsvederlaget för bostäder som byggs på tomterna bestäms.

Den ovannämnda lättnaden, som beviljas för projekt med statligt stöd, gäller projekt som genomförs med s.k. långt räntestöd. Lättnaden kan också beviljas för andra projekt med statligt stöd, om det finns orsak till det med stöd av lagstiftning eller myndighetsanvisningar.

Hitas-produktion

Beredningen av ett system som ersätter Hitas-produktionen pågår i enlighet med BM-programmet.
Systemet träder enligt överenskommelse i kraft i början av 2023. Nuvarande praxis om en separat lättnad i hitas-arrendet fortsätter tills de nödvändiga politiska besluten har fattats, dock så att lättnaden slopas senast vid utgången av 2022.

Egnahemshus

För egnahemstomter och övriga motsvarande tomter beviljas ingen särskild lättnad i arrendet.

Arrendatorer på egnahemstomter som redan har utarrenderats, vars tomter omfattas av överlåtelseprisreglering som grundar sig på ett arrendeavtal, erbjuds möjlighet att befrias från regleringen. En förutsättning för befrielsen är att tomtens arrende höjs så att det motsvarar tomtens uppskattade marknadspris.

6. Övriga lättnader

Om inte annat följer av lagstiftningen eller andra myndighetsföreskrifter, kan en tidsbunden lättnad i arrendet beviljas om det är motiverat med hänsyn till arrendatorernas likabehandling, ofullbordat byggande i området, avvikande servitut som belastar tomten eller andra motsvarande orsaker, och de inte redan har beaktats när tomtens marknadsvärde bestämdes.

De nämnda lättnaderna kan uppgå till högst 20 procent av arrendet som tas ut för tomten och de kan gälla i högst 5 år räknat från början av arrendeperioden.

7. Nivåjustering av arrendet under arrendeperioden

Arrendet för bostadstomter binds till levnadskostnadsindex. Om inte annat beslutas av grundade vägande skäl, justeras arrendet utöver en justering av arrendet som grundar sig på utvecklingen av levnadskostnadsindex enligt följande huvudprinciper (nivåjustering):

  • Justeringen görs tre gånger under arrendeperioden med cirka 20 års mellanrum.
  • Justeringens nivå kopplas till utvecklingen av bostadsprisindex för huvudstadsregionen (prisutvecklingen för gamla aktiebostäder).
  • Justeringen kopplas till genomsnittsindex för de tre föregående åren vid justeringstillfället.
  • Ändringen i arrendet kan vid varje justering vara högst +/- 50 procent i förhållande till arrendet för året före justeringsåret.

Enligt valet av den som genomför projektet (arrendatorn) kan nivåjusteringen också göras på så sätt att den första justeringen görs cirka 20 år efter att arrendeperioden börjat, varefter justeringen görs med 10 års mellanrum. Ändringen i arrendet kan då vid första justeringen vara högst +/- 50 procent och vid de efterföljande justeringarna högst +/- 25 procent i förhållande till arrendet året före justeringsåret.

Efter att arrendeavtalet tecknats har arrendatorn inte rätt att ändra det förfarande för nivåjustering som valts när arrendeavtalet undertecknades och som har inkluderats i avtalet. I bostadsproduktion med statligt stöd följs nivåjusteringen i tillämpliga delar med beaktande av lagstiftning och andra myndighetsanvisningar gällande tomter som överlåts för bostadsproduktion med statligt stöd.

Om tomtens arrendetid är kortare än vanligt följs det förfarande för nivåjustering som beskrivs ovan, i tillämpliga delar.

8. Förskottsbetalning av arrende

I arrendeärenden kan man av grundad anledning tillämpa ett förskottsbetalningsförfarande för arrendet, där den som arrenderar betalar en del av tomtens värde såsom en engångsersättning i början av arrendeperioden. Andelen av tomtens värde som betalats som engångsersättning beaktas som en lättnad i arrendet som gäller under hela arrendeperioden. Förskottsbetalningen kan vara högst 1/3 av tomtens värde, om inte annat beslutas av grundad anledning.

9. Arrendetid

Arrendetiden i arrendeavtal för tomter för nybyggnad är cirka 80 år, om inte annat beslutas av grundad anledning.

10. Villkor i arrendeavtalet

Villkoren i arrendeavtalet bestäms med iakttagande av stadens sedvanliga villkor för arrendeavtal och eventuella tilläggsvillkor bestämda av en behörig tjänsteinnehavare.

11. Bedömning av principernas giltighet och aktualitet

Dessa principer träder i kraft i enlighet med stadsstyrelsens verkställighetsbeslut.

Principernas aktualitet bedöms per stadsfullmäktigeperiod som en del av bedömningen av aktualiteten i riktlinjerna för stadens tomtöverlåtelse, som stadsstyrelsen har fastställt. Vid behov bedöms i det här sammanhanget bland annat aktualiteten för det avkastningsmål som används när man bestämmer arrendet för bostadstomter, samt hur förfarandet för nivåjustering av arrendet fungerar.

Förhållandet mellan tomternas försäljningspris och arrende följs upp aktivt i enlighet med Helsingfors riktlinjer för tomtöverlåtelse, i ljuset av den information som fås genom konkurrensutsättningar av inträdesinsatser, och man bereder sig på att ändra det om uppföljningsuppgifterna ger anledning till det.

Behandling

Ledamoten Pirkko Ruohonen-Lerner understödd av ledamoten Laura Korpinen föreslog att stadsfullmäktige beslutar återremittera ärendet till stadsstyrelsen för ny beredning med följande motivering:

Förslagstexten med bilagor för de nya principerna för utarrendering av bostadstomter och tomter som betjänar boendet innehåller en mycket stor mängd text. Det som förblir oklart är hur det rådande läget ser ut i prissättningen av gamla arrendetomter för egnahemshus, radhus och flervåningshus. Dvs. hur stora arrenden som i nuläget erläggs per år för stadens arrendetomter av olika storlekar och i olika områden.

En annan oklar sak är hur läget ändras om vi nu godkänner förslaget till fullmäktige i dess nuvarande form. Jag föreslår därför att ärendet återremitteras för ny beredning utgående från att man med hjälp av praktiska exempel från olika situationer beskriver hur ändringen påverkar tomtarrendena.

Jag hoppas att utvecklingen inte leder till ett orimligt resultat för en enda arrendator.

1 omröstningen

Fortsatt behandling av ärendet JA, återremiss NEJ

JA-förslag: Behandlingen fortsätter
NEJ-förslag: Ledamoten Pirkko Ruohonen-Lerners förslag om återremiss

Ja-röster: 76
Hilkka Ahde, Mahad Ahmed, Alviina Alametsä, Outi Alanko-Kahiluoto, Pentti Arajärvi, Paavo Arhinmäki, Eva Biaudet, Harry Bogomoloff, Silja Borgarsdóttir Sandelin, Maaret Castrén, Fatim Diarra, Mika Ebeling, Elisa Gebhard, Nora Grotenfelt, Tuula Haatainen, Mia Haglund, Juha Hakola, Timo Harakka, Harry Harkimo, Joel Harkimo, Eveliina Heinäluoma, Titta Hiltunen, Mari Holopainen, Veronika Honkasalo, Anniina Iskanius, Ville Jalovaara, Mikael Jungner, Atte Kaleva, Arja Karhuvaara, Emma Kari, Elina Kauppila, Otso Kivekäs, Mai Kivelä, Laura Kolbe, Sini Korpinen, Minja Koskela, Minna Lindgren, Petra Malin, Otto Meri, Nina Katariina Miettinen, Sami Muttilainen, Seija Muurinen, Björn Månsson, Tuomas Nevanlinna, Dani Niskanen, Johanna Nuorteva, Mia Nygård-Peltola, Maria Ohisalo, Matias Pajula, Jenni Pajunen, Pia Pakarinen, Amanda Pasanen, Terhi Peltokorpi, Marcus Rantala, Tuomas Rantanen, Risto Rautava, Nasima Razmyar, Wille Rydman, Suldaan Said Ahmed, Sari Sarkomaa, Pekka Sauri, Mirita Saxberg, Daniel Sazonov, Osmo Soininvaara, Nina Suomalainen, Ilkka Taipale, Pilvi Torsti, Tuomas Tuomi-Nikula, Erkki Tuomioja, Elina Valtonen, Reetta Vanhanen, Juhana Vartiainen, Sinikka Vepsä, Sanna Vesikansa, Maarit Vierunen, Ozan Yanar

Nej-röster: 3
Pia Kopra, Laura Korpinen, Pirkko Ruohonen-Lerner

Blanka: 6
Jussi Halla-aho, Nuutti Hyttinen, Teija Makkonen, Tom Packalén, Mikko Paunio, Mika Raatikainen

Stadsfullmäktige beslutade fortsätta behandlingen av ärendet.

Se röstningsresultatet i tabellform

Föredragande

Stadsstyrelsen

Mer information fås av

Maria Nelskylä, stadssekreterare, telefon: 09 310 25251

maria.nelskyla@hel.fi