Hankesuunnitelma, perusparannus, Cygnaeus enheten

Stadsfullmäktige godkänner att maximipriset i projektplanen för ombyggnad av Grundskolan Norsens Cygnaeus-enhet höjs med 3 061 600 euro, så att kostnaderna för projektet uppgår till högst 20 628 700 euro exklusive mervärdesskatt i kostnadsnivån för april 2025.

Bakgrund

Grundskolan Norsens Cygnaeus-enhet är en av stadens mest värdefulla skolbyggnader. Den stod färdig 1910 på adressen Unionsgatan 2 i Gardesstaden och är ritad av arkitekt Karl Hård af Segerstad. Skolan påminner om en herrgård i jugendstil och har den starkaste skyddsbeteckningen sr-1. I rapporten Opintiellä, som värderar stadens skolbyggnader, har den högsta värdeklassificeringen 1+.

I projektet genomförs en omfattande funktionell och teknisk ombyggnad av skolbyggnaden. Projektet innebär att lokalerna moderniseras i linje med det som undervisningen fordrar. Vidare byts de hustekniska installationerna ut, energieffektiviteten förbättras, skadade fasader och yttertaket repareras och fönstren renoveras och byts ut. I anslutning till projektet repareras dessutom fuktskadade konstruktioner och anläggs ett nytt dräneringssystem.

Det var meningen att ombyggnaden skulle inledas i augusti 2022 och slutföras i maj 2024. Projektet måste avbrytas på grund av att besvär över skyddsstatusen i projektplanen anförts. Besvären förkastades av förvaltningsdomstolen och NTM-centralen år 2022, varefter bygglov ansöktes och entreprenören valdes genom konkurrensutsättning i juni-oktober 2023. Fem entreprenörer lämnade godtagbara anbud på totalentreprenaden. Skillnaderna mellan de två förmånligaste anbuden var små. Det anbud som kom på tredje plats var redan betydligt dyrare. När projektplanen hade godkänts och de ovan beskrivna därpå följande faserna var förbi konstaterade stadsmiljösektorns lokalservice utifrån dåvarande uppgifter att det var nödvändigt att höja projektets maximipris. Stadsfullmäktige godkände höjningen (17.1.2024, 10 §). Projektets genomförande har inletts i början av 2024.

Projektbeslut och godkänd projektplan

Stadsfullmäktige godkände 21.10.2020 (§ 271) projektplanen för ombyggnad av Grundskolan Norsens Cygnaeus-enhet. Maximipriset för projektet var 14 955 000 euro exklusive mervärdesskatt i kostnadsnivån för april 2020.

Stadsfullmäktige godkände 17.1.2024 (§ 10) höjningen av maximipriset för ombyggnaden så att maximipriset för projektet var 17 860 000 euro i kostnadsnivån för september 2023, som i enlighet med projektbeslutets kostnadsnivå är 15 179 550 euro.

Kostnadsändringar och grunderna för dessa

Projektets konditionsutredningar och mätningarna för planeringen hade gjorts 2019 i den del av fastigheten som använts och projektplanen hade utarbetats 2020. Enligt dåvarande praxis beslutades att projektet skulle genomföras som en totalentreprenad till fast pris. I konkurrensutsättningen inkluderades sådana av planerarna beräknade och uppskattade arbetsmoment som inte kunde fastställas exakt i entreprenadens omfattning som bundna mängder.

I stadsmiljösektorns lokalservice har det i slutet av våren 2025 visat sig att de gjorda reserveringarna för mer- och ändringsarbeten varit otillräckliga för att genomföra projektets ännu halvfärdiga och möjligen uppkommande tilläggs- och ändringsarbeten.

De betydande tilläggs- och ändringsarbeten vars helhetskostnader man oavsett gjorda konditionsutredningar inte kunnat uppskatta tillräckligt exakt i projektets planeringsfas och genomförandeplanering är grunderna för den andra höjningen av ombyggnadsprojektets maximipris. Behovet av dessa tilläggs- och ändringsarbeten har framkommit under byggtiden till följd av att planeringen preciserades i samband med rivningar av konstruktioner och vid förhandlingar med Helsingfors stadsmuseum:

Till följd av kostnadsändringarna ovan bedöms maximipriset överskridas med totalt 3 061 600 euro.

Utveckling av verksamheten i fortsättningen

Utifrån pågående Sujuva-utvecklingsprojektet i stadsmiljösektorns lokalservice förnyas processen för projektutvecklingen både i behovsutrednings- och projektplaneringsskedet. Projektplanen som utarbetas i projektplaneringsskedets början ska utvecklas för att klargöra projektets framgångsfaktorer. En väsentlig förändring är uppdelningen av projektplanen i två delar, varav den ena går ut på att med ännu större omsorg än förr välja rätt genomförandeform för att uppnå de mål som satts upp för projekten och för att hantera risker. I samma del av projektplanen specificeras dessutom förfaranden vid projektstyrningen och riskhanteringsprocessen.

I särskilt krävande och starkt skyddade renoverings- och restaureringsprojekt kunde man framöver överväga en tvåstegsmodell så att rivningsarbetena genomförs som ett separat grundberedande skede och byggandet sker i ett utvecklingsskede, där även utvecklingen av planerna ingår, före det slutliga genomförandeavtalet som fastställer projektets slutkostnader. Modellen förutsätter beredskap att vid behov förlänga användningen av tillfälliga lokaler samt att dela upp beslutsfattandet i två steg.

I särskilt krävande renoverings- och restaureringsprojekt fästs framöver noggrannare uppmärksamhet vid att utveckla kostnadsstyrningen och precisera kostnadsstyrningsförfarandena i uppdragens villkor.

Projektets nya totalkostnader

Efter höjningen av projektets maximipris är helhetskostnaderna exklusive mervärdesskatt totalt högst 20 628 700 euro i kostnadsnivån för april 2025.

Kostnaderna är 4 917 euro/m² bruttoyta exklusive mervärdesskatt. Prisnivån är något högre än medelkvadratmeterpriset för ombyggnad av liknande skolbyggnader bland annat på grund av byggnadens ringa storlek och skyddsbestämmelser samt den ökade reparationsgraden.

Lokalkostnader för fostrans- och utbildningssektorn

Den interna totalhyran för lokalerna beräknas uppgå till 38,11 euro/m² lägenhetsyta i månaden, varav kapitalhyrans andel (inklusive investeringsvederlag, avkastningskrav och arrende) är 32,33 euro/m² lägenhetsyta i månaden, underhållshyrans andel 4,88 euro/m² lägenhetsyta i månaden och de allmänna kostnadernas andel 0,67 euro/m² lägenhetsyta i månaden. Den totala månadshyran är därmed totalt cirka 96 887 euro i månaden och cirka 1 162 641 euro om året.

Kapitalhyran preciseras enligt de verkliga kostnaderna och underhållshyran justeras så att den motsvarar den aktuella underhållshyran när byggnaden är färdig.

Finansiering

I byggnadsprogrammet för husbyggnadsprojekt 2025–2034, som stadsfullmäktige godkände 27.11.2024, har det reserverats sammanlagt 17,86 miljoner euro i anslag för att planera och genomföra projektet, utgående från att projektet genomförs 2024–2026.

Det förändrade behovet av finansiering för 2025 kan täckas med de anslag som i budgeten för 2025 reserverats för husbyggnadsprojekt. Det förändrade behovet av finansiering för 2026 har inkluderats i byggnadsprogrammet för husbyggnadsprojekt 2026–2035, som stadsmiljösektorn har berett.

Fostrans- och utbildningsnämndens utlåtande

Fostrans- och utbildningsnämnden tillstyrkte höjningen av maximipriset i projektplanen för ombyggnad av Grundskolan Norsens Cygnaeus-enhet i sitt utlåtande 2.9.2025 (§ 331).

Utlåtandet finns i sin helhet i ärendets beslutshistoria.

Befogenheter

Enligt 7 kap. 1 § 1 mom. 3 punkten i förvaltningsstadgan beslutar stadsfullmäktige om projektplaner för projekt i stadens regi då de kalkylerade kostnaderna överstiger 10 miljoner euro.