Myynti, kiinteistö 91-2-32-8 ja esisopimus, Pohjoisesplanadi 19, CapMan Oyj / perustettavan yhtiön lukuun

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Kluuvin virastotalo on ollut jo pitkään myynnissä erilaisissa suhdannetilanteissa. Aikaisemmilla myyntikierroksilla saadut tarjoukset eivät ole johtaneet kaupan toteutumiseen.

Ostaja on esittänyt kaupan kohteesta ostotarjouksen 25.4.2024 ja kaupunkiympäristölautakunta päättää, että rakennus myydään 4 614 500 euron kauppahinnalla ja tontti vuokrataan tarjouskilpailussa parhaan kokonaistarjouksen antaneelle Cobbleyard Real Estate Oy:n perustamalle Norra Esplanaden 19 Ab:lle.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus myy tontin 232/8 noudattaen kiinteistökaupan esisopimuksen ehtoja liitteineen, joiden mukaisesti Norra Esplanaden 19 Ab:lla on sopimuksen voimassaoloaikana oikeus ostaa vuokraamansa tontti vähintään 5 285 500 euron kauppahinnalla.

Rakennuksen ja tontin kokonaismyyntihinta on noin 9 900 000 euroa. Sopimukset allekirjoitetaan, kun kaikki kaupungin päätökset ovat lainvoimaistuneet.

Tonttia ja rakennusta koskevat tiedot

Helsingin kaupunki omistaa tontin 91-2-32-8, pinta-alaltaan 1 371 m², ja sillä sijaitsevan toimisto- ja liikerakennuksen kerrosalaltaan noin 3 403 k-m² osoitteessa Pohjoisesplanadi 19 / Unioninkatu 28 (Kluuvi). Rakennuksen ensimmäinen vaihe on valmistunut vuonna 1816, jonka jälkeen rakentui Unioninkadun varsi ja viimeisenä pohjoinen siipi. Rakennus tunnetaan Kluuvin virastotalona ja Uschakoffin talona.

Rakennuksessa on tehty mittava remontti vuonna 1965. Tällöin rakennus purettiin sisältä varsin laajasti ja kantava runko uusittiin melkein kokonaan julkisivua ja muutamaa sisätilaa lukuun ottamatta.

Rakennus on tyydyttävässä kunnossa. Alustavan puiteaikataulun mukaan rakennuksen peruskorjaus olisi ollut tarkoitus toteuttaa 2030-luvun alussa. Kaupungilla ei kuitenkaan ole tarvetta tiloille. Ostajan tarkoituksena on peruskorjata ja säilyttää rakennus siten, että sinne saadaan uusia vuokralaisia.

Asemakaava ja rakennussuojelu

Tontti on voimassa olevassa asemakaavassa nro 12794 (12794/ 2.8.2023) kaavamerkinnältään liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (K-1). Asemakaava on liitteenä nro 4.

Asemakaavan mukaisesti alue on historiallisesti, kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokas. Tontilla oleva rakennus on suojeltu sr-1 -merkinnällä ja se on rakennustaiteellisesti, historiallisesti tai kaupunkikuvallisesti erityisen arvokas suojeltava rakennus.

Tontin alueella on voimassa maanalainen asemakaava nro 11300 (11300/ 28.1.2005).

Myynti ja markkinointi

Kiinteistön myyntiä esitettiin ensimmäisen kerran maaliskuussa 2021, jolloin se palautettiin uudelleen valmisteltavaksi laajemman kiinnostuksen kartoittamiseksi ja tarvittaessa kilpailullisen menettelyn järjestämiseksi.

Myynti aloitettiin lokakuussa 2021 puitesopimuskumppani Newsec Advisory Finland Oy:n (jäljempänä Newsec) avustuksella. Vuoden 2021 lopulla saatiin seitsemän indikatiivista tarjousta, jotka olivat pääosin hyväksyttävällä tasolla. Vuonna 2022 kiinteistömarkkinatilanne heikentyi kuitenkin merkittävästi ja ostajat vetäytyivät tarjouskilpailusta.

Vuonna 2023 kiinteistön myynnistä järjestettiin minikilpailutus, jossa saatiin yksi tarjous, joka peruuntui lopulta rahoituksen saamisen haastavuuteen.

Kolmannen kerran kiinteistön myynti järjestettiin tarjouskilpailuna 26.2.2024 - 6.5.2024 välisenä aikana edelleen Newsecin avustuksella. Määräaikaan 6.5.2024 mennessä saatiin yhteensä 5 tarjousta, joista kahden kanssa siirryttiin jatkoneuvotteluihin. Tarjouskilpailussa järjestettiin toinen tarjouskierros, jonka määräpäivä oli 17.5.2024. Toinen tarjoajista vetäytyi ennen lopullisen tarjouksen jättämistä, jolloin jatkoneuvotteluja jatkettiin Cobbleyard Real Estate Oy:n kanssa.

Rakennuksen myynti, maanvuokraus ja kiinteistökaupan esisopimus

Jatkoneuvotteluissa päädyttiin rahoituksen saatavuuden takia siihen, että tonttia esitetään alkuvaiheessa vuokrattavaksi ja rakennusta myytäväksi. Samassa yhteydessä rakennuksen ostajan ja tontin vuokraajan kanssa solmitaan kiinteistökaupan esisopimus, jonka ehtojen ja kaupungin kulloinkin voimassa olevien kiinteistön luovutuksen ehtojen mukaisesti vuokralaisella on oikeus ostaa vuokra-alueena oleva tontti. Kauppahinta määräytyy kaupantekohetkellä viimeksi julkaistun indeksipisteluvun mukaan korjatun yksikköhinnan mukaisesti.

Tietoa rakennuksen ostajasta ja tontin vuokralaisesta

Cobbleyard Real Estate Oy (jäljempänä Cobbleyard) on vuonna 2016 perustettu kiinteistösijoittaja ja -varallisuuden hoitaja, joka tekee yhteistyötä pääomasijoittajien ja -rahoittajien kanssa Suomessa ja Ruotsissa. Cobbleyard on toteuttanut monia kiinteistötransaktioita viime vuosina.

Cobbleyard on perustanut Norra Esplanaden 19 Ab:n hallinnoimaan rakennusta ja tonttia, ja sille rakennus nyt myydään ja tontti vuokrataan.

Rakennuksen myynnin perustelut

Kaupunginhallitus on 24.6.2019 (485 §) hyväksynyt Helsingin kaupungin kiinteistöpoliittisen ohjelman ja sisäilmaohjelman 2018 - 2028 sekä näiden asiakirjojen toteuttamisohjelman. Lisäksi kaupunginhallitus on 22.6.2020 (400 §) päättänyt Helsingin kaupungin toimitilastrategiasta. Kiinteistöpoliittisen ohjelman mukaan kaupunki harjoittaa aktiivista omistajapolitiikkaa luopumalla niistä tiloista, joita kaupunki ei tarvitse omassa palvelutuotannossaan ja joiden omistamiseen ei liity muita strategisia syitä tai pitkän tähtäimen palvelutarpeita.

Rakennuksen myynti on kaupungin kannalta perusteltu, sillä sen seurauksena tyydyttävässä kunnossa oleva rakennus saa uuden elinkaaren ja uusia käyttäjiä. Rakennus on tällä hetkellä lähes tyhjillään Helsingin kaupungin kaupunginkanslian elinkeino-osaston muutettua sieltä pois vuonna 2022. Katutason liiketilassa ns. Jugend-salissa on vuokralaisena Robert’s Coffee toistaiseksi voimassa olevalla sopimuksella. Myynti toteuttaa kaupungin strategista linjausta myydä niitä rakennuksia, joille ei ole omaa tarvetta palvelutuotannossa.

Rakennuksen ollessa peruskorjauksen tarpeessa, korjausinvestointeja on jatkuvasti edessä. Kaupungin kokonaistuotto rakennuksesta oli vuonna 2024 vain niukasti positiivinen.

Rakennuksen kauppahinta ja ehdot

Rakennuksen kauppahinta on 4 614 500 euroa.

Kohteesta on tilattu arviolausunnot riippumattomilta kiinteistöarvioitsijoilta (GEM Valuation Oy, arvopäivä 5.12.2024 ja Jones Lang LaSalle Finland Oy, arvopäivä 1.2.2024). Arviolausuntojen perusteella voidaan todeta, että esitetty kauppahinta on kohteen sijainti ja käyttötarkoitus huomioon ottaen alueen markkinahintatason mukainen. Tarjouskilpailu on julkaistu valtakunnallisissa sanomalehdissä sekä kaupan kohdetta on markkinoitu potentiaalisille sijoittajatahoille kotimaassa ja kansainvälisesti. Esitetty kauppahinta vastaa laadittua arvonmääritystä kohteesta ja rakennuksen myynti toteutetaan markkinaehtoisesti.

Rakennuksesta on tehty tekninen due diligence -selvitys 17.6.2020, jonka mukaan rakennus vaatii korjaustoimenpiteitä. Selvityksessä mainitut viat ja puutteet sekä korjaustarve on otettu huomioon maksettavassa kauppahinnassa.

Kauppakirjassa ei ole muita erityisiä ehtoja. Kaupungilla ei ole vastuuta ostajaa kohtaan keskustan huoltotunnelia koskevaan asemakaavamääräykseen liittyen. Kaupunkiympäristön toimialan maa- ja kallioperä -yksikön selvityksen mukaan kalliotilojen rakentaminen korttelin alueella on teknisesti erittäin vaativaa ja rakentamisessa tarvitaan sellaisia rakenteita, joita ei ole aikaisemmin toteutettu Suomessa. Huoltopihojen rakentamisen kustannus on normaaliin kalliorakentamiseen verrattuna moninkertainen. Lisäksi rakentamisesta aiheutuisi riski alueen pohjaveden pinnan alenemiselle.

Tontin vuokraus, kiinteistökaupan esisopimus ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Päätösesityksen mukainen tontti esitetään alkuun vuokrattavaksi 30 vuodeksi asemakaavan mukaista toimintaa varten Norra Esplanaden 19 Ab:lle (Y-tunnus 3512075-8).

Esitettävä tontin vuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti. Kaupunki luovuttaa myymällä tai vuokraamalla osto-oikeuksin muun muassa toimistotontit ja sellaiset tontit, jolla sijaitsee kaupungin omistama myytävä rakennus, mikäli tontin luovuttamisella myymällä tai osto-oikeuksin vuokraamalla voidaan arvioida olevan rakennuksen myyntiä tai kaupungin muita strategisia tavoitteita tukeva vaikutus.

Maanvuokrasopimus tulee voimaan ja allekirjoitetaan samanaikaisesti rakennusta koskevan kauppakirjan kanssa.

Tontin osto-oikeus toteutetaan esittämällä tontin myyntiä kaupunginhallitukselle noudattaen kiinteistökaupan esisopimuksen ehtoja liitteineen. Kiinteistökaupan esisopimuksen voimassa oloaikana sopimuskumppanilla on oikeus ostaa tontti esisopimuksen ja sen liitteenä olevan kauppakirjan mukaisilla ehdoilla.

Tontin vuokra ja maanvuokrasopimuksen ehdot

Tontin alkuvuosivuokraksi esitetään 264 275 euroa, joka vastaa virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951=100” pistelukua 2338 (1/2025).

Tontin vuokra perustuu vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951=100” pistelukua 2338 vastaavaan tontin markkinaehtoiseen yksikköhintaan 1550 euroa/k-m² sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin tuottoon.

Vuokra on määritetty tehdyn tarjouksen perusteella ja sen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen. Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu asemakaavan mukaiseen rakennusoikeuteen, joka tällä tontilla on 3 410 k-m².

Maanvuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin siten kuin liitteenä nro 2 olevan maanvuokrasopimusluonnoksen ehdoissa on sanottu.

Muuten vuokrattavan alueen maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristön toimialan tavanomaisin liike- ja toimitilatonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Tontin kauppahinta, lisäkauppahinta ja esisopimuksen ehdot

Tontin myyntihinta perustuu virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951=100” pistelukua, joka on viimeksi julkaistu, kun kaupunginhallituksen päätös tontin myynnistä lainvoimaistuu, vastaavaan yksikköhintaan 1550 euroa/k-m². Lopullinen kauppahinta määräytyy kaupantekohetkellä viimeksi julkaistun indeksipisteluvun mukaan korjatun yksikköhinnan mukaisesti. Kauppahinta on kuitenkin vähintään 5 285 500 euroa.

Kauppahinta määräytyy asemakaavan nro 12794 tontille osoittaman rakennusoikeuden mukaan. Kauppahinta määräytyy kuitenkin toteutetun rakennusoikeuden mukaan, jos se on edellä mainittua rakennusoikeutta suurempi.

Kauppahinta perustuu rakennusoikeuden yksikköhinnan osalta ostajan tarjouskilpailussa tekemään tarjoukseen. Sen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen ja se on hyväksyttävä.

Ostaja suorittaa tontin kauppahinnan ja sen mahdollisen korotuksen kokonaisuudessaan kaupungin pankkitilille ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Tontin omistus- ja hallintaoikeus siirtyvät tällöin ostajalle kauppakirjan allekirjoittamisella.

Kiinteistökaupan esisopimus on voimassa seitsemän vuotta sopimuksen allekirjoittamispäivästä, jolloin tonttikauppa on viimeistään tehtävä.

Myyjällä on oikeus periä kauppahinnan lisäksi lisäkauppahintaa, mikäli tontin markkina-arvo nousee 10 vuoden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta siitä, mitä tontin kauppahinnasta on kauppakirjassa sovittu, johtuen ostajan myötävaikutuksella tapahtuvasta tontin vähäistä suuremmasta rakennusoikeuden lisäyksestä tai ostajan myötävaikutuksella tontin käyttötarkoituksessa tapahtuvista tai muista vastaavista asemakaavan muutoksella aikaansaaduista muutoksista.

Lisäkauppahinta on kaupantekohetken mukaisen kauppahinnan ja uuden markkina-arvon erotuksen määrä. Uusi markkina-arvo määritetään lisäkauppahinnan maksuhetken mukaan.

Valtiontukiarviointi

Norra Esplanaden 19 Ab:lle esitettävä maanvuokraus ja kiinteistön myynti perustuu kaupungin järjestämään avoimeen ja riittävästi julkaistuun tarjouskilpailuun, jossa on noudatettu Komission tiedonannon 2016/C 262/01 kohdan 74 mukaisia tavanomaisia markkinaehtoja. Maanvuokra ja kauppahinta ovat markkinaehtoisia, joten Norra Esplanaden 19 Ab ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

Toimivalta

Hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 6 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää myydä tai vaihdossa luovuttaa kiinteistöjä tai rakennuksia kaupunginhallituksen 18.9.2017 (865 §) vahvistamissa rajoissa, kun sopimuksen kokonaisarvo on enintään 5 miljoonaa euroa.

Hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin.

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 3 momentin mukaan kaupunginhallituksen tehtävänä on päättää asioista, joita ei ole säädetty tai määrätty muulle kaupungin toimielimelle, viranhaltijalle tai luottamushenkilölle. Tontin myymisestä päättäminen kuuluu kaupunginhallituksen toimivallan piiriin kauppahinnan ollessa yli 5 miljoonaa euroa, mutta kuitenkin alle 10 miljoonaa euroa.

Kaupunkiympäristölautakunta 30.03.2021 § 154

23.03.2021 Pöydälle

Detta beslut publicerades 15.04.2025

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Pöytäkirjan 198, 199, 200, 203, 205, 207 (Päätöskohdasta C), 208, 209, 210, 211, 212, 213, 214, 215, 216 ja 217 §:t.

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Pöytäkirjan 207 § (Päätöskohdista A ja B).

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupungin kaupunkiympäristölautakunta.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Suojattu sähköposti: https://securemail.hel.fi/

Käytäthän aina suojattua sähköpostia, kun lähetät henkilökohtaisia tietojasi.

Muistathan asioinnin yhteydessä mainita kirjaamisnumeron (esim. HEL 2021-000123), mikäli asiasi on jo vireillä Helsingin kaupungissa.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.