Myynti, kiinteistö 91-2-32-8 ja esisopimus, Pohjoisesplanadi 19, CapMan Oyj / perustettavan yhtiön lukuun

Kaupunginhallitus päättää

A)

myydä tontin 232/8 Norra Esplanaden 19 Ab:lle (Y-tunnus 3512075-8) vähintään 5 285 500 euron kauppahinnasta sekä noudattaen liitteenä 1 olevan kiinteistökaupan esisopimuksen ehtoja liitteineen ja toimivaltaisen viranhaltijan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja.

B)

Tausta

Kluuvin virastotalon kiinteistö on ollut jo pitkään myynnissä erilaisissa suhdannetilanteissa. Aikaisemmilla myyntikierroksilla saadut tarjoukset eivät ole johtaneet kaupan toteutumiseen.

Kiinteistön myyntiä esitettiin ensimmäisen kerran maaliskuussa 2021, jolloin se palautettiin uudelleen valmisteltavaksi laajemman kiinnostuksen kartoittamiseksi ja tarvittaessa kilpailullisen menettelyn järjestämiseksi (kaupunkiympäristölautakunta 30.3.2021 § 154). Myynti aloitettiin lokakuussa 2021 puitesopimuskumppani Newsec Advisory Finland Oy:n avustuksella. Vuoden 2021 lopulla saatiin seitsemän indikatiivista tarjousta, jotka olivat pääosin hyväksyttävällä tasolla. Vuonna 2022 kiinteistömarkkinatilanne heikentyi kuitenkin merkittävästi ja ostajat vetäytyivät tarjouskilpailusta. Vuonna 2023 kiinteistön myynnistä järjestettiin minikilpailutus, jossa saatiin yksi tarjous, joka peruuntui lopulta rahoituksen saamisen haastavuuteen.

Kolmannen kerran kiinteistön myynti järjestettiin tarjouskilpailuna 26.2.2024 - 6.5.2024. Määräaikaan 6.5.2024 mennessä saatiin yhteensä viisi tarjousta, joista kahden kanssa siirryttiin jatkoneuvotteluihin. Tarjouskilpailussa järjestettiin toinen tarjouskierros, jonka määräpäivä oli 17.5.2024. Toinen tarjoajista vetäytyi ennen lopullisen tarjouksen jättämistä, jolloin jatkoneuvotteluja jatkettiin Cobbleyard Real Estate Oy:n (Y-tunnus 2747750-3) kanssa. Cobbleyard Real Estate Oy on vuonna 2016 perustettu kiinteistösijoittaja ja -varallisuuden hoitaja, joka tekee yhteistyötä pääomasijoittajien ja -rahoittajien kanssa Suomessa ja Ruotsissa.

Kaupunkiympäristölautakunta on 8.4.2025 § 207 päättänyt tontilla olevan rakennuksen myynnistä ja tontin vuokraamisesta enintään 30 vuodeksi Cobbleyard Real Estate Oy:n perustamalle Norra Esplanaden 19 Ab:lle (Y-tunnus 3512075-8). Perustelut rakennuksen myynnille ja tontin vuokraukselle ilmenevät tarkemmin asian päätöshistoriasta. Lisäksi lautakunta on esittänyt kaupunginhallitukselle tontin myyntiä.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Kaupunki omistaa Kluuvissa osoitteessa Pohjoisesplanadi 19 / Unioninkatu 28 sijaitsevan pinta-alaltaan 1 371 m²:n tontin 91-2-32-8. Tontti on voimassa olevassa asemakaavassa nro 12794 (12794/ 2.8.2023) kaavamerkinnältään liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (K-1).

Asemakaavan mukaisesti alue on historiallisesti, kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokas. Tontilla oleva rakennus on suojeltu sr-1 -merkinnällä ja se on rakennustaiteellisesti, historiallisesti tai kaupunkikuvallisesti erityisen arvokas suojeltava rakennus.

Tontin alueella on voimassa maanalainen asemakaava nro 11300 (11300/ 28.1.2005).

Tontilla sijaitsee kerrosalaltaan noin 3 403 k-m²:n tyydyttävässä kunnossa oleva toimisto- ja liikerakennus. Rakennuksen ensimmäinen vaihe on valmistunut vuonna 1816, jonka jälkeen rakentui Unioninkadun varsi ja viimeisenä pohjoinen siipi. Rakennus tunnetaan Kluuvin virastotalona ja Uschakoffin talona. Tontilla oleva rakennus on tällä hetkellä lähes tyhjillään kaupungin kaupunginkanslian elinkeino-osaston muutettua sieltä pois vuonna 2022. Katutason liiketilassa ns. Jugend-salissa on vuokralaisena Robert’s Coffee toistaiseksi voimassa olevalla sopimuksella. Kaupungilla ei ole ollut tarvetta tontilla sijaitseville tiloille.

Asemakaava on liitteenä 2.

Tontin myynti ja kiinteistökaupan esisopimus

Jatkoneuvotteluissa päädyttiin rahoituksen saatavuuden takia siihen, että alkuvaiheessa rakennus myydään ja tontti vuokrataan. Rakennuksen ostajan ja tontin vuokraajan kanssa on valmisteltu kiinteistökaupan esisopimus, jonka ehtojen ja kaupungin kulloinkin voimassa olevien kiinteistön luovutuksen ehtojen mukaisesti vuokralaisella on oikeus ostaa vuokra-alueena oleva tontti. Kauppahinta määräytyy kaupantekohetkellä viimeksi julkaistun indeksipisteluvun mukaan korjatun yksikköhinnan mukaisesti.

Kaupunginhallitus on 26.4.2021 § 310 hyväksynyt maanhankintaan ja asemakaavoitukseen liittyvät maapoliittiset periaatteet. Periaatteet muodostavat kaupunginhallituksen 1.4.2019 hyväksymien tontinluovutuslinjausten sekä niitä tarkentavien soveltamisohjeiden kanssa kaupungin maapoliittisten linjausten kokonaisuuden. Linjausten kohdan 3.2 mukaan tontit voidaan luovuttaa myymällä tai vuokraamalla osto-oikeuksin silloin, kun myytävä tontti on kaavallisesti loppuun jalostettu siten, ettei näköpiirissä ole merkittävää kaavanmuutosmahdollisuuksiin perustuvaa arvonnousua ja tontin myynti ei estä, eikä vaikeuta kaupungin pitkän tähtäimen kehittämistä, eikä tontin myynti muutoinkaan johda kaupungin kannalta epätarkoituksenmukaiseen tilanteeseen. Kaupunkiympäristölautakunta on 8.4.2025 § 207 päättänyt tontilla olevan rakennuksen myynnistä ja tontin vuokraamisesta ostajalle. Tontinluovutuslinjausten kohdan 3.2. mukaan kaupunki luovuttaa myymällä tai vuokraamalla osto-oikeuksin muun muassa toimistotontit ja sellaiset tontit, jolla sijaitsee kaupungin omistama myytävä rakennus, mikäli tontin luovuttamisella myymällä tai osto-oikeuksin vuokraamalla voidaan arvioida olevan rakennuksen myyntiä tai kaupungin muita strategisia tavoitteita tukeva vaikutus. Myynti on perusteltua sekä hankkeen että kaupungin kannalta.

Kiinteistökaupan esisopimuksen voimassa oloaikana sopimuskumppanilla on oikeus ostaa tontti esisopimuksen ja sen liitteenä olevan kauppakirjan mukaisilla ehdoilla.

Kauppakirjassa ei ole muita erityisiä ehtoja. Kaupungilla ei ole vastuuta ostajaa kohtaan keskustan huoltotunnelia koskevaan asemakaavamääräykseen liittyen. Kaupunkiympäristön toimialan maa- ja kallioperä -yksikön selvityksen mukaan kalliotilojen rakentaminen korttelin alueella on teknisesti erittäin vaativaa ja rakentamisessa tarvitaan sellaisia rakenteita, joita ei ole aikaisemmin toteutettu Suomessa. Huoltopihojen rakentamisen kustannus on normaaliin kalliorakentamiseen verrattuna moninkertainen. Lisäksi rakentamisesta aiheutuisi riski alueen pohjaveden pinnan alenemiselle.

Kiinteistökaupan esisopimuksen voimassa oloaikana sopimuskumppanilla on oikeus ostaa tontti esisopimuksen ja sen liitteenä olevan kauppakirjan mukaisilla ehdoilla.

Kiinteistökaupan esisopimus on liitteenä 1.

Tontin kauppahinta, lisäkauppahinta ja esisopimuksen ehdot

Tontin myyntihinta perustuu virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951=100” pistelukua, joka on viimeksi julkaistu, kun kaupunginhallituksen päätös tontin myynnistä lainvoimaistuu, vastaavaan yksikköhintaan 1550 euroa/k-m². Lopullinen kauppahinta määräytyy kaupantekohetkellä viimeksi julkaistun indeksipisteluvun mukaan korjatun yksikköhinnan mukaisesti. Kauppahinta on kuitenkin vähintään 5 285 500 euroa.

Kauppahinta määräytyy asemakaavan nro 12794 tontille osoittaman rakennusoikeuden mukaan. Kauppahinta määräytyy kuitenkin toteutetun rakennusoikeuden mukaan, jos se on edellä mainittua rakennusoikeutta suurempi.

Kauppahinta perustuu rakennusoikeuden yksikköhinnan osalta ostajan tarjouskilpailussa tekemään tarjoukseen. Sen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen ja se on hyväksyttävä.

Ostaja suorittaa tontin kauppahinnan ja sen mahdollisen korotuksen kokonaisuudessaan kaupungille ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Tontin omistus- ja hallintaoikeus siirtyvät tällöin ostajalle kauppakirjan allekirjoittamisella.

Kiinteistökaupan esisopimus on voimassa seitsemän vuotta sopimuksen allekirjoittamispäivästä, jolloin tonttikauppa on viimeistään tehtävä. Kiinteistökaupan esisopimuksen voimassaoloajaksi neuvoteltiin seitsemän vuotta kohteen myynnin edistämiseksi.

Myyjällä on oikeus periä kauppahinnan lisäksi lisäkauppahintaa, mikäli tontin markkina-arvo nousee 10 vuoden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta siitä, mitä tontin kauppahinnasta on kauppakirjassa sovittu, johtuen ostajan myötävaikutuksella tapahtuvasta tontin vähäistä suuremmasta rakennusoikeuden lisäyksestä tai ostajan myötävaikutuksella tontin käyttötarkoituksessa tapahtuvista tai muista vastaavista asemakaavan muutoksella aikaansaaduista muutoksista.

Lisäkauppahinta on kaupantekohetken mukaisen kauppahinnan ja uuden markkina-arvon erotuksen määrä. Uusi markkina-arvo määritetään lisäkauppahinnan maksuhetken mukaan.

Myyntihinnan markkinaehtoisuus on varmistettu kahden ulkopuolisen arvioitsijan arviolausunnoilla. Kiinteistön myyntiä varten kohteesta on tilattu arviolausunnot riippumattomilta kiinteistöarvioitsijoilta (GEM Valuation Oy, arvopäivä 5.12.2024 ja Jones Lang LaSalle Finland Oy, arvopäivä 1.2.2024). Arviolausuntojen perusteella voidaan todeta, että esitetty kauppahinta on kohteen sijainti ja käyttötarkoitus huomioon ottaen alueen markkinahintatason mukainen. Esitetty kauppahinta vastaa laadittua arvonmääritystä kohteesta ja myynti toteutetaan markkinaehtoisesti.

Arviolausunnot ovat oheismateriaalissa.

Kiinteistökaupan esisopimus on liitteenä 1

Valtiontukiarviointi

Norra Esplanaden 19 Ab:lle esitettävä tontin myynti perustuu kaupungin järjestämään avoimeen ja riittävästi julkaistuun tarjouskilpailuun, jossa on noudatettu Komission tiedonannon 2016/C 262/01 kohdan 74 mukaisia tavanomaisia markkinaehtoja. Kauppahinta ovat markkinaehtoinen, joten Norra Esplanaden 19 Ab ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

Toimivalta

Hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 6 kohdan ja kaupunginhallituksen 18.9.2017 § 865 päätöksen mukaan kaupunginhallitus päättää muun muassa kiinteän omaisuuden luovuttamisesta silloin, kun kauppahinta on yli 5 miljoonaa euroa, mutta enintään 10 miljoonaa euroa.