Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle, kiinteistöjärjestelyn tekeminen Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elon kanssa

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Taustaa

Tonttien varaamisessa ja vaihdossa on kyse kaupungin ja Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elon (jäljempänä Elo) välisestä kiinteistöjärjestelystä. Järjestelyn tarkoituksena on saada Ilmalassa sijaitsevan tapahtuma-areenan (Ilmalan halli) tontti kaupungin omistukseen. Ilmalan halli on siirtynyt suomalaisten kiinteistösijoittajien omistukseen helmikuussa 2025. Kaupungin on tarkoitus vuokrata tontti hallin omistajalle ja sitä kautta helpottaa hallin käyttöön saamista. Tämän mahdollistamiseksi on tarkoituksenmukaista tehdä kiinteistöjärjestelyjä, jotka muodostuvat kahden tontin varauksesta sekä kiinteistön kaupoilla toteutettavista tonttien vaihdosta, jossa asemakaavan muutoksen nro 12389 mukaiset tontit (AK) 26960/2 ja (AL) 26960/1 varataan määräosin Elolle tai Elon myöhemmin osoittamalle yhtiölle ja Elon myöhemmin valitsemalle yhteistyökumppanille.

Elolle tai Elon myöhemmin osoittamalle yhtiölle varataan määräosat tonteista 26960/2 ja 26960/1 toteutettavaksi sääntelemättömänä vapaarahoitteisena vuokra-asuntotuotantona. Elon myöhemmin valitsemalle yhteistyökumppanille varataan samoista tonteista määräosat toteutettavaksi sääntelemättömänä vapaarahoitteisena omistusasuntuotantona.

Tontin 26960/2 määräosa tullaan myymään Elolle perustettavan yhtiön lukuun päätöskohdan C mukaisesti. Myös tontin 26960/1 määräosat tullaan myymään varauksensaajille. Määräosien myynneistä päätetään erikseen.

Päätöskohdan C mukaisesti kaupunki myy Elolle sen vuokralaisena hallitsemat ja toteuttamat A-tontit 43203/9, 10 ja 11 Roihuvuoresta. Kaupunki puolestaan ostaa Elolta Ilmalan hallin tontin 17055/1. Lisäksi kaupunki myy Elolle määräosan AK-tontista 26960/2.

Ilmalan hallin toteuttamiseksi on 1990-luvulla laadittu kaupungin yleisiin käytäntöihin nähden poikkeuksellinen maanvuokrasopimusjärjestely. Järjestelyssä kaupunki on alun perin vuokrannut Suomen valtiolta hallitontin ja vuokrannut sen edelleen Helsinki Halli Oy:lle, joka on toteuttanut tontille sillä sijaitsevan tapahtuma-areenarakennuksen. Sittemmin tontin omistus on siirtynyt valtiolta Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elolle. Välivuokrausjärjestely osoittautui epätarkoituksenmukaiseksi, kun Ilmalan hallin käyttö keskeytyi Venäjän Ukrainaan kohdistaman hyökkäyssodan alettua.

Tontin hankinnalla välivuokrausjärjestely purkautuu ja kaupunki saa mahdollisuuden päättää tontin käytöstä ja edelleen luovuttamisesta vapaan harkintansa mukaan. Kaupunki voi jatkossa esimerkiksi päättää nykyisen maanvuokrasopimuksen jatkamisesta nykyistä vuokra-aikaa pidemmälle. Lisäksi tontin omistajana kaupungilla on nykyistä paremmat mahdollisuudet vaikuttaa tontin pitkän aikavälin kehittämiseen ja luovuttamiseen. Hallitontin siirtyminen kaupungin omistukseen ei ilman erikseen tehtäviä päätöksiä vaikuta kaupungin ja Helsinki Halli Oy:n välisen voimassa olevaan maanvuokrasopimukseen. Kiinteistöjärjestelyn toteuttaminen Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elon kanssa on kaupungin elinkeinopoliittisen linjan mukaista. Ilmalan hallin käyttöön saamisen edistämisen sekä muiden kaupungin kannalta positiivisten kerrannaisvaikutusten vuoksi.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Tontti 26960/2

Tontti 26960/2 on voimassa olevassa kaupunginvaltuuston14.12.2016 § 349 hyväksymässä Koskelan sairaalan ja pesuloiden alueen asemakaavassa ja asemakaavan muutoksessa nro 12389 (voimaan 27.1.2017) merkitty asuinkerrostalojen korttelialueeseen (AK). Tontin osoite on Antti Korpin tie 2b ja pinta-ala 4 770 m². Rakennusoikeutta tontilla on 11 450 k-m². Tonttia koskee 23.1.2023 hyväksytty tonttijako nro 13948. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 31.1.2023.

Tontti 26960/1

Tontti 26960/1 on voimassa olevassa kaupunginvaltuuston 14.12.2016 § 349 hyväksymässä Koskelan sairaalan ja pesuloiden alueen asemakaavassa ja asemakaavan muutoksen nro 12389 (voimaan 27.1.2017) merkitty asuinkerrostalojen ja liikerakennusten korttelialueeseen (AL). Tontin osoite on Antti Korpin tie 2a ja pinta-ala 2 320 m². Rakennusoikeutta tontilla on 7 800 k-m². Tonttia koskee 23.1.2023 hyväksytty tonttijako nro 13948. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 31.1.2023.

Tontit 43203/9-11

Sisäasiainministeriön 30.6.1959 vahvistaman asemakaavan muutoksen nro 4566 mukaan tontit kuuluvat asuinrakennusten korttelialueeseen (A) ja niiden osoite on Tuhkimontie 3–5.

Tontti 43203/9 on merkitty kiinteistörekisteriin 2.10.1959 ja sen pinta-ala on 2 477 m².

Tontti 43203/10 on merkitty kiinteistörekisteriin 2.10.1959 ja sen pinta- ala on 2 329 m².

Tontti 43203/11 on merkitty kiinteistörekisteriin 2.10.1959 ja sen pinta- ala on 2 581 m².

Tonttien yhteenlaskettu pinta-ala on 7 387 m² ja rakennusoikeus 4 512 k-m².

Tontti 17055/1

Kaupunginvaltuusto on 15.4.1998 hyväksynyt asemakaavan muutoksen nro 10540, jonka ympäristöministeriö on vahvistanut 8.6.1998. Asemakaavan mukaan tontti 17055/1 kuuluu yleisten rakennusten korttelialueeseen (Y) ja sen osoite on Areenankuja 1. Korttelialueelle saa sijoittaa kulttuuri- ja urheilutoimintaa palvelevia tiloja. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 5.3.1996, sen pinta-ala on 32 017 m² ja rakennusoikeus 40 000 k-m².

Kiinteistöjärjestely

Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo on esittänyt kaupungille sen omistaman Ilmalan hallin tontin vaihtamisesta kaupungin omistamiin asuntotontteihin.

Kaupunki ja Elo ovat neuvotelleet kiinteistöjärjestelystä. Järjestelyssä kaupunki ostaa Elolta tontin 17055/1, jonka kaupunki on vuokrannut Elolta ajalle 2.4.1996-31.12.2045. Tontilla 17055/1 sijaitsee kaupungin alivuokralaisen Helsinki Halli Oy:n omistama Ilmalan halli.
Elo saa kaupungilta omistukseensa tontit 43203/9, 10 ja 11, jotka Elo on vuokrannut kaupungilta ajalle 1.11.1959-31.12.2075 ja joilla sijaitsee Elon omistamia asuintaloja. Lisäksi Elo ostaa kaupungilta puolet uudisrakennettavasta asuintontista 26960/2, jolle Elon on tarkoitus toteuttaa sääntelemättömiä vapaarahoitteisia vuokra- asuntoja.

Kaupunki ja Elo ovat saavuttaneet neuvottelutuloksen kyseisten tonttien hinnoista ja muista luovutusehdoista. Kyse on tosiasiallisesti tonttien vaihdosta, mutta esitettävä kiinteistöjärjestely tullaan kirjanpito- ja veroteknisten epäselvyyksien välttämiseksi toteuttamaan kolmena erillisenä kiinteistön kauppana.

Tonttien 26960/1–2 varaaminen

Osana kiinteistöjärjestelyä kaupunki varaa Koskelassa sijaitsevan AK-tontin 26960/2 ja AL-tontin 26960/1 määräosaisesti Elolle tai tämän myöhemmin osoittamalle yhtiölle ja tämän myöhemmin valitsemalle yhteistyökumppanille. Elo toteuttaa omat osuutensa tonttien asuinrakennusoikeudesta vapaarahoitteisena sääntelemättömänä vuokra-asuntotuotantona. Tuleva yhteistyökumppani toteuttaa osuutensa vapaarahoitteisena sääntelemättömänä omistusasuntotuotantona. Sijainti- ja varausaluekartta ovat liitteenä 1.

Vapaarahoitteisessa ja sääntelemättömässä omistusasuntotuotannossa varausalueelle toteutettavasta asuinhuoneistoalasta vähintään 45 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 70 h-m².

Muutoin varauksessa noudatetaan varauspäätöksen liitteinä olevia yleisiä ja erityisiä varausehtoja.

Varaukset on valmisteltu yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun sekä kaupunginkanslian aluerakentaminen -yksikön kanssa. Varaukset toteuttavat kaupunkistrategiaa ja kaupungin asuntopoliittisia tavoitteita. Varaukset perustuvat hakemuksen tietoihin ja käytyihin neuvotteluihin. Varaukset toteuttavat myös asuntotonttien suoravaraukselle asetetut kaupungin kyseiselle alueelle asettamat asuntotuotannon rahoitus- ja hallintamuotojakaumaa koskevat tavoitteet.

Elo on velvollinen hyväksyttämään osoittamansa yhtiöt ja valitsemansa yhteistyökumppanit kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit-yksikössä. Niiden osalta varaus tulee voimaan vasta kaupungin hyväksynnän jälkeen. Yhteistyökumppanien sekä Elon osittamien yhtiöiden tulee sitoutua varausehtoihin.

Tonttien luovuttamista koskevien kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 hyväksymien linjausten mukaisesti kaupunki varaa asuntotontit pääasiassa julkisten hakujen ja kilpailujen kautta. Yksittäinen asuntotontti voidaan kuitenkin varata suoravarauksena ilman julkista hakua tapauskohtaisesti arvioitavin erityisin perustein.

Tonttien varaamista voidaan pitää tässä tapauksessa perusteltuna, sillä edellä mainittujen linjausten ja niitä täydentävien soveltamisohjeiden kohdan 2.5 "Asuntotonttien suoravaraukset" mukaan tontti voidaan varata suoravarauksena silloin, kun tontti luovutetaan osana maanhankintaa (esim. vaihto) tai se on muutoin perusteltua osana muita maapoliittisia toimenpiteitä.

Tonttien hinnat ja kauppojen muut ehdot

Pasilan tontin 17055/1 kauppahinta perustuu rakennusoikeuden yksikköhintaan 230 euroa/k-m² ja tontin asemakaavan mukaiseen rakennusoikeuteen (40 000 k-m²) ollen 9 200 000 euroa.

Roihuvuoren tonttien 43203/9, 10 ja 11 kauppahinta perustuu rakennusoikeuden yksikköhintaan 700 euroa/k-m² ja tontilla sijaitsevien asuinrakennusten kerrosalaan (4 512 k-m²) ollen yhteensä 3 158 400 euroa.

Koskelan tontin 26960/2 kauppahinta perustuu rakennusoikeuden yksikköhintaan noin 1 055 euroa ja määräosan asemakaavan mukaiseen rakennusoikeuteen (5 725 k-m²) ollen yhteensä 6 041 600 euroa.

Tonttien kauppahinnat kuitataan puolin ja toisin tämän kiinteistöjärjestelyn yhteydessä siirtyvillä tonteilla.

Koskelan tontin 26960/1 kauppahinta tulee perustumaan rakennusoikeuden yksikköhintaan, joka on asuintilan osalta vähintään 1 055 euroa. Yksikköhinta tullaan päivittämään kaupantekohetken markkinahintaa vastaavaksi.

Muutoin esitetyn kiinteistöjärjestelyn mukaiset kauppakirjat on laadittu kaupungin vakiintuneiden, kiinteistökaupassa käytettävien ehtojen mukaisina, kuitenkin täydennettyinä kunkin kohteen erityisehdoilla. Kauppakirjaluonnokset ovat liitteinä 5, 6 ja 7.

Valtiontukiarviointi

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elon kanssa tehtävän, kolmena kiinteistökauppana toteutettavan vaihdon valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla kiinteistöjen markkina-arvojen markkinaperusteisuus. Kauppahinnat ovat markkinaehtoiset, joten Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Päätöksen kumoaminen

Tontit 26960/1 ja 2 on kaupunginhallituksen 10.6.2019 § 446 tekemällä päätöksellä varattu luovutettavaksi hinta-/kynnysrahakilpailumenettelyllä. Tämän päätöksen kohdat A ja B kumoavat edellä mainitun varauspäätöksen.

Toimivalta

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 6 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kiinteän omaisuuden myynnistä, silloin kun luovutettavan omaisuuden kauppahinta ylittää 10 miljoonaa euroa. Kaupunginhallitus on 18.9.2017, 865 § päättänyt, että kaupunkiympäristölautakunta tai sen määräämä viranomainen päättää kiinteistöjen tai rakennusten myynneistä tai vaihdossa luovuttamisesta, kun sopimuksen kokonaisarvo on enintään 5 miljoonaa euroa. Kun sopimuksen arvo ylittää 5 miljoonaa euroa on päätösvalta kaupunginhallituksella.

Kaupunkiympäristölautakunta 19.11.2024 § 630

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Elina Kuikanmäki, johtava tonttiasiamies, puhelin: 09 310 34008

Timo Laiho, yksikön päällikkö, puhelin: 09 310 35201

Tiina Aitta, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 73889

Jessina Haapamäki, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 15267

Detta beslut publicerades 14.03.2025

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupunginhallitus.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Suojattu sähköposti: https://securemail.hel.fi/

Käytäthän aina suojattua sähköpostia, kun lähetät henkilökohtaisia tietojasi.

Muistathan asioinnin yhteydessä mainita kirjaamisnumeron (esim. HEL 2021-000123), mikäli asiasi on jo vireillä Helsingin kaupungissa.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.