Kiitotienkorttelit, asemakaavan muutosehdotus (nro 12972) ja sen asettaminen nähtäville (sisältää liikennesuunnitelman) (a-asia)

Kaupunkiympäristölautakunta päättää

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos koskee Kiitotienkortteleiden aluetta, joka sijaitsee keskeisesti Malminkentän alueella. Kiitotienkortteleiden alueesta suunnitellaan Malminkentän keskusta.

Kaavaratkaisu mahdollistaa monimuotoisen kaupunkimaisen asuinalueen sekä koko Malminkentän aluetta palvelevien keskeisimpien palveluiden rakentamisen. Kaava-alueeseen kuuluu myös merkittävä osuus Lentoasemanpuistosta, joka muodostaa osan koko Malminkentän aluetta yhdistävästä puistoverkostosta. Kaavassa ratkaistaan Viikin-Malmin pikaraitiotien linjaus alueella ja keskustan raitiotiepysäkin sijoitus.

Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty ratkaisemaan se, kuinka luodaan uusi voimakkaan luonteen omaava keskusta-alue, joka antaa tunnistettavan identiteetin koko Malminkentän alueelle. Kaavaratkaisulla luodaan edellytykset hyvälle palvelutarjonnalle, jotka palvelevat mahdollisimman kattavasti koko Malminkentän alueen asukkaita.

Uutta asuinkerrosalaa tulee kerrostaloihin 330 650 k-m². Uutta liiketilakerrosalaa tulee 19 900 k-m². Uutta julkisen tilan kerrosalaa tulee 10 800 k-m². Alueen nykyisissä asemakaavoissa asuinkerrosalaa on 2 800 k-m². Asukasmäärän lisäys on noin 8 300 uutta asukasta. Työpaikkamäärän lisäys on noin 700 uutta työpaikkaa.

Kaavaratkaisun tavoitteena on muodostaa edellytykset Kiitotienkortteleiden alueen kehittämiselle ja mahdollistaa asuntojen, palveluiden, katujen ja puistoalueiden rakentaminen alueelle. Kiitotienkortteleiden alueesta suunnitellaan Malminkentän keskusta. Tavoitteena on tunnistettavan luonteen ja identiteetin omaava toiminnoiltaan sekoittunut, viihtyisä ja monimuotoinen joukkoliikenteeseen tukeutuva alue, jonne sijoittuvat asumisen lisäksi Malminkentän keskeisimmät liike- ja palvelutilat. Asemakaavassa ratkaistaan alueen läpi kulkevan Viikin-Malmin pikaraitiotien linjaus sekä keskustan raitiotiepysäkin sijoitus. Tavoitteena on muodostaa laadukasta kaupunkiympäristöä, joka mahdollistaa monipuolisen asuntotarjonnan kattavine palveluineen puistoalueiden äärellä.

Kaupunkirakenne

Kiitotienkortteleiden suunnitteluratkaisu pohjautuu Malmin lentokentän kaavarunkoon. Lähtökohtana on laaja Malminkenttää ja sitä ympäristöönsä yhdistävä puistoverkosto, joka muodostaa rungon kaupunkirakenteelle. Kiitotienkortteleiden kaava-alueelle suurelta osin sijoittuva Lentoasemanpuisto muodostaa keskeisen osan tästä puistoverkostosta. Toinen suunnittelun lähtökohta ovat entisen lentokentän kiitotiet, joista keskeinen osa sijoittuu Kiitotienkortteleiden kaava-alueelle. Lentoasemanpuisto ja kiitotiet muodostavat kaupunkirakenteen suurimittakaavaiset kaupunkitilat, jotka säilyttävät alueella lentokentän mittakaavaa. Vastapainona kiitoteiden ankaralle geometrialle ja suurelle mittakaavalle Kiitotienkortteleiden korttelirakenteesta on muodostettu pienimittakaavaista ja vaihtelevaa tukeutuen kuitenkin kiitoteiden suuntiin.

Kiitoteistä muodostetaan alueen keskeisiä julkisia ulkotiloja, jotka on rajattu jalankululle ja pyöräilylle. Myös raitiotielinja kulkee alueen läpi neljättä ja toista kiitotietä pitkin. Muu liikenne Kiitotienkortteleiden läpi Ilmasillantieltä Pikitehtaankadulle ja edelleen Malminkaarelle ohjataan kokoojakaduille: Eteläiselle ja Pohjoiselle rullaustielle, joiden taitteinen linjaus erottaa niiden ilmeen kiitotiealueista. Kokoojakadut jatkavat Ilmasillantielle ja Pikitehtaankadulle suunniteltua vehreää ilmettä puuriveineen.

Tonttikadut muodostavat alueelle kaksi kehämäistä reittiä Kiitotienkortteleiden etelä- ja pohjoisosaan. Tonttikatujen kautta liikenne ohjataan alueen pysäköintitaloihin ja kortteleihin. Tonttikadut suunnitellaan ilmeeltään pienimittakaavaisiksi ja ne vaihtuvat risteyksissä ja käännöksissä aukiomaisiksi jaetuiksi tiloiksi, joissa ensisijaisuus on jalankululla ja pyöräilyllä. Nämä monimuotoiset aukiotilat toimivat naapurustojen keskeisinä kokoavina tiloina. Kortteleiden läpi kulkevat raitit täydentävät alueen monipuolista jalankulun verkostoa.

Alueen asuntorakentaminen

Kiitotienkortteleiden kaavaratkaisun tavoitteena on mahdollistaa monimuotoinen urbaani asuminen, joka tukee asukkaiden yhteisöllisyyttä. Asemakaavassa osoitetaan tontteja niin näköala-asunnoille kuin omapihaisille pientaloille.

Pääosin rakentaminen on suhteellisen matalaa, neljästä kuuteen kerroksista kerrostalorakentamista. Tämän korkuista rakentamista on kaava-alueen tonttikatujen varsilla. Korkeampaa seitsemästä kahdeksaan kerrosta korkeat rakennukset rajaavat alueen kokoojakatuja. Pääosin kuudesta kahdeksaan kerroksista rakentamista on myös Lentoasemanpuiston ja Nallenrinteenpuiston reunoilla. Tavoitteena on muodostaa puistolle selkeä reuna ja rajaus.

Matalampi rakentaminen sijoittuu alueen länsi- ja pohjoisreunalle sekä asuinkortteleiden sisälle. Länsi- ja pohjoisreunan kortteleiden rakentaminen on sopeutettu mittakaavaltaan Sunnuntaipalstojen nykyisiin yhdestä kahteen kerroksisiin omakoti- ja rivitaloihin. Kortteleiden sisäosien pienimittakaavainen rakentaminen tuo monipuolisuutta kortteleiden asuntotyyppeihin. Omapihaiset ja omalla sisäänkäynnillä varustetut asunnot tukevat miellyttävän pienimittakaavaisen jalankulkuympäristön syntymistä.

Kaupunkikuvallisesti merkittäviä kohtia on korostettu korkeammilla tai muuten hahmoltaan poikkeavilla rakennuksilla. Korkeammat rakennukset sijoittuvat katunäkymien päätteiksi, keskeisimpien aukioiden rajaukseksi tai muuten näkyville paikoille. Eri korkuisilla rakennuksilla luodaan alueelle vaihtelevaa kaupunkikuvaa ja vaihtelua tasaiseen maisemaan rakentuvalle alueelle. Poikkeavilla asuinrakennuksilla on tärkeä rooli kaupunkikuvan ja alueen identiteetin muodostamisessa. Rakentamisen mittakaava jatkaa aiemmin kaavoitetuiden alueiden Nallenrinteen, Lentoasemankortteleiden ja Sunnuntaikortteleiden ratkaisuja.

Yksityiset ja julkiset palvelut

Malminkentän keskeisimmät liike- ja palvelutilat sijoittuvat alueelle. Palvelut on sijoitettu luontevien kulkureittien varrelle, mikä tukee palveluiden elinvoimaisuutta. Suurimmat palveluvaraukset sijoittuvat alueen keskelle keskustakortteleihin, raitiotiepysäkin läheisyyteen.

Puistoalueet

Lentoasemanpuisto muodostaa keskeisen osan koko Malminkentän aluetta yhdistävästä uudesta laajasta puistoverkostosta, joka kytkee alueen ympäristöönsä ja tarjoaa alueen ja lähiympäristön asukkaille monipuoliset virkistysmahdollisuudet. Puiston pohjoisosaan Fallkullan kotieläintilan läheisyyteen sijoittuu suuri leikkipuisto. Lentoasemanpuiston maisema-arkkitehtuurikilpailun voittajaehdotuksen pohjalta laadittu yleissuunnitelma toimii kaavaratkaisun lähtökohtana. Alueen länsireunalle sijoittuu etelä-pohjois suuntainen Tuiskupuiston ja Sunnuntaipuiston muodostama puistovyöhyke.

Pysäköinti

Pysäköinti sijoittuu alueella keskitetysti pysäköintilaitoksiin. Pysäköintilaitoksien maantasokerrokseen ja katolle sijoitetaan pysäköinnin lisäksi myös muita toimintoja kuten liike- ja palvelutiloja tai alueen yhteistiloja, jolla parannetaan pysäköintitalojen liittymistä osaksi aktiivista kaupunkiympäristöä.

Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty ratkaisemaan se, kuinka luodaan uusi vetovoimainen ja voimakkaan luonteen omaava esikaupunkialueen keskusta, joka antaa tunnistettavan identiteetin koko Malminkentän alueelle. Kuinka sinne luodaan edellytykset hyvälle palvelutarjonnalle, houkuttelevat tilat erilaisille toimijoille ja kuinka ne saadaan palvelemaan mahdollisimman kattavasti koko alueen ja ympäristön asukkaita.

Kaupunginvaltuusto on 13.10.2021 hyväksynyt uuden Kasvun paikka - Helsingin kaupunkistrategian 2021–2025. Kaavaratkaisu edesauttaa mm. seuraavien kaupunkistrategian tavoitteiden toteutumista:

Kaava-alueelle on suunniteltu rakentamista yhteensä 361 350 k-m². Kerrosalan lisäys on 358 550 k-m² ja keskimääräinen korttelitehokkuus e=2,16.

Kaavaratkaisun yhteydessä on laadittu liikennesuunnitelma (piir.nro 7823).

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että se mahdollistaa merkittävän määrän uutta monipuolista asumista. Uusi asuminen, kattavat palvelut, kehittyvät virkistysalueet sekä alueen rakentamisen myötä kehittyvät joukkoliikenneyhteydet parantavat alueen käytettävyyttä myös ympäröivien alueiden asukkaille.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista siten, että Kiitotienkortteleiden uusi rakentaminen sijoittuu olemassa olevan kaupunkirakenteen jatkoksi olemassa oleviin liikenneyhteyksiin ja kunnallistekniikan verkostoihin liittyen ja niitä parantaen. Alueelle osoitettava merkittävä määrä uutta monipuolista asuinrakentamista.

Nyt laadittu kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan (2016) mukainen. Nyt laadittu kaavaratkaisu on maanalaisen yleiskaavan mukainen.

Kaupunkisuunnittelulautakunnan 1.12.2015 hyväksymässä ja 29.11.2016 muuttamassa Malmin lentokentän alueen kaavarungossa alue on merkitty suurimmalta osin Kerrostalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AK) sekä Kerrostalovaltaiseksi asumisen ja hallinnon sekä palvelujen alueeksi (AK/P). Sunnuntaipalstoihin rajautuva länsireuna on kapealta osaltaan merkitty Asuntoalueeksi, jolle saa rakentaa pientaloja ja kerrostaloja (A). Keskeisimmät korttelialueet on merkitty keskustatoimintojen alueeksi sekä kerrostalovaltaiseksi asuinalueeksi (C/AK) ja pieneltä osin julkisten palvelujen ja hallinnon alueeksi (PY). Alueen itäreuna on merkitty puistoalueeksi (VP). Neljännen kiitotien alue on merkitty katuaukioksi/toriksi ja sen kautta kulkee raitioliikenteen yhteystarvemerkintä pohjoiseen, etelään ja länteen. Kiitoteillä on merkintä ”Historiallisen kiitotien linja, kiitoteiden linjaukset tulee huomioida kaupunkirakenteen suunnittelussa siten, että niiden luettavuus säilyy uudessa kaupunkirakenteessa”.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Nykyisin alueella sijaitsee keskeinen osa Malmin entisen lentokentän kiitoradoista ja niitä palvelleita rullausteitä sekä huoltoreittejä. Asfaltoitujen kiitoteiden välisellä alueella maasto on suurimmalta osin avointa niittyä, jossa kasvillisuus on pidetty matalana lentotoiminnan vuoksi. Alueen länsireunassa on puustoinen vyöhyke, jossa kulkee osuus lentokenttää kiertävästä ulkoilureitistä. Entiselle kenttäalueelle on viime vuosina rakennettu täydentäviä jalankulun ja pyöräilyn kulkuväyliä sekä muita ulkoilutoimintojen ja väliaikaiskäytön rakenteita. Maastonmuodoiltaan alue on kauttaaltaan tasainen.

Pohjoispäässään asemakaava-alue ulottuu Malminkaari-kadulle. Suunnittelualueeseen kuuluu myös Malminkaaren ja Vasaratien välissä sijaitseva rakentamaton asuinkerrostalokortteli. Alueen eteläpäässä on toimisto- ja hallitiloja sisältävä rakennus, joka toimii väliaikaiskäytössä Stadin ammattiopiston logistiikkakoulutuksen väistötilana sekä kaksi kevytrakenteista hallia.

Alueen länsipuolella on Sunnuntaipalstojen pientaloalueet, joissa on 1–2 kerroksisia omakoti- ja pientaloja eri vuosikymmeniltä viimeisen sadan vuoden ajalta. Sunnuntaipalstoille on laadittu suunnitteluperiaatteet, jotka ohjaavat alueen täydennysrakentamista. Sunnuntaipalstojen väliin sijoittuu Sunnuntaikortteleiden alue, jonka kaavoitus on käynnissä. Eteläreunaltaan Kiitotienkortteleiden alue rajautuu Nallenrinteen ja Lentoasemankortteleiden uusiin asuinalueisiin, joiden rakentaminen on käynnistynyt kadunrakentamisella.

Alueen historia näkyy suunnitteluratkaisun lähtökohdissa. Kiitotiet muodostavat suunnitellun kaupunkirakenteen keskeisimmän lähtökohdan. Kiitotiet jäävät kaupunkirakenteeseen suurina kaupunkitiloina ja avaavat alueelle pitkiä näkymiä. Kiitoteiden geometria määrittää voimakkaasti myös alueen keskeisen osan kortteleita. Geometriasta ja kiitoteiden suunnista syntyy alueelle tunnusomaista kaupunkirakennetta mikä antaa paikaan sitoutuvalle alueelle omaa identiteettiä.

Alueella voimassa olevat asemakaavat

Alueella on voimassa asemakaavat 7565 (04.11.1977), 5343 (21.04.1964), 12479 (12.03.2019)

Alueella on voimassa asemakaavat 5343, 7565 ja 12479 (1964/1977/2019). Asemakaavoissa alue on merkitty lentokenttäalueeksi (LL), asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK), puistoalueeksi (P) sekä katualueeksi.

Alueen ympäristössä ovat lainvoimaiset Nallenrinteen ja Lentoasemankortteleiden asemakaava-alueet sekä päätöksenteossa oleva Sunnuntaikorttelien kaava-alue.

Helsingin kaupunki omistaa alueen.

Kaavoitus on tullut vireille kaupungin aloitteesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia. Esirakentamisen investointikustannukset pitävät sisällään korttelialueiden esirakentamisen sekä pilaantuneen maaperän kunnostamisen. Yhteensä esirakentamisen kustannukset ovat n. 37 milj. euroa, josta korttelien esirakentaminen on 34 milj. euroa ja pilaantuneen maaperän kunnostaminen 3 milj. euroa.

Johtosiirtojen investointikustannukset esitetään kaavaehdotuksen yhteydessä.

Katujen ja liikennealueiden kustannukset koostuvat uusien katujen ja liikennealueiden rakentamisesta. Kustannus sisältää niiden pohjanvahvistukset, valaistuksen sekä raitiotien rakenteet. Näiden kustannus on yhteensä n. 62.5 milj. euroa, josta kadut ja liikennealueet 22.6 milj. euroa, raitiotien rakenteet 2.5 milj. euroa, pohjanvahvistukset 36.2 milj. euroa ja valaistus 1.0 milj. euroa.

Puisto ja viheralueiden kustannus sisältää alueelle tulevat puistot sekä viheralueet. Kustannus sisältää Lentoasemanpuiston rakentamisen kustannuksen sisältäen sen esirakentamisen. Näiden yhteenlaskettu kustannus on n. 17.5 milj. euroa, josta Lentoasemanpuisto on n. 14.6 milj. euroa. Lentoasemanpuisto palvelee tätä kaava-aluetta laajemmin.

Julkisten palvelurakentamisen investointikustannukset koostuvat alueelle kaavoitettujen koulun ja päiväkotien arvioiduista rakentamiskustannuksista. Arvioidut rakentamiskustannukset ovat n. 42.4 milj. euroa.

Yhteensä kaupungille kertyvät investointikustannukset ovat n. 160 milj. euroa.

Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Uuden kaavoitettavan kerrosalan arvo on n. 190 milj. euroa. Arvo on laskettu käyttäen AM-ohjelman mukaista hallinta- ja rahoitusmuotojakaumaa.

Uusien yhdyskuntateknisten verkostojen rakentamisen kustannus on n. 37.5 milj. euroa. Kustannus sisältää niiden pohjanvahvistukset. Kustannus jakaantuu seuraavasti; vesihuolto 31.2 milj. euroa, kaukolämpö 1.1 milj. euroa, sähkö 3.5 milj. euroa ja tele 1.7 milj. euroa. Nämä kustannukset kohdistuvat verkostojen haltijoille.

Yllä olevat kustannukset ilman arvonlisäveroa.

Investointikustannukset:

Tulovaikutukset

Uuden kaavoitettavan kerrosalan arvo on n. 190 milj. euroa.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevissa vuorovaikutusraporteissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomais- ja asiantuntijatahojen kannanotoista, osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomais- ja asiantuntijayhteistyö

Valmistelu on tehty yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen kanssa. Valmistelun aikana on tehty yhteistyötä lisäksi seuraavien viranomais- ja asiantuntijatahojen kanssa:

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat alueen historian huomioimiseen, sosiaalitoimelle varattaviin tontteihin, alueen käveltävyyteen ja pyöräily-yhteyksiin, liikenteeseen, pysäköintiin ja joukkoliikenteen järjestelyihin sekä vesihuollon ja muun kunnallistekniikan järjestelyihin. Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavatyössä siten, että alueen historialliset piirteet pyritään sovittamaan yhteen muiden suunnittelun tavoitteiden kanssa, alueelle varataan tarpeellinen määrä tontteja yleisille rakennuksille, asemakaavaluonnoksessa alueelle on suunniteltu kattava jalankulkureittien verkosto ja liikennesuunnitelmaluonnoksessa huomioidaan joukkoliikenteen toimivat ratkaisut sekä pyöräily-yhteydet ja alueelle laaditaan kunnallistekninen yleissuunnitelma, jossa selvitetään myös kunnallistekniikan kustannukset.

Asemakaavan OAS-vaiheen kannanottojen vastineet on esitetty 16.9.2024 päivätyssä vuorovaikutusraportissa.

Luonnosaineiston nähtävilläolo järjestettiin erikseen, jolloin viranomaisten kannanotot kohdistuivat alueen historian huomioimiseen, suunnitelman kaupunkirakenteeseen ja mitoitukseen, kaupallisiin toimintoihin, alueen luontoarvoihin, liikenteeseen ja joukkoliikenteen järjestelyihin sekä alueen käveltävyyteen, pyöräily-yhteyksiin, liikenteeseen ja pysäköintiin, alueen rakentamisen aikatauluun ja vaiheistukseen sekä tuuliolosuhteisiin, meluun, hulevesien hallintaan ja sulfaattimaihin, ilmastovaikutuksiin ja kunnallistekniikan järjestelyihin. Vastineet kannanottoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Mielipiteet

OAS-aineistosta saapui kirjallisia mielipiteitä 9 kpl.

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat alueen rakentamiseen yleisesti ja uuden asuinrakentamisen sijoittumiseen, alueen historian huomioimiseen, rakentamisen ilmeeseen ja mittakaavaan sekä tuotantomuotojakautumaan, alueen palveluihin, luontoarvojen huomioimiseen sekä puistojen ja piha-alueiden suunnitteluun, luontoselvityksiin, valosaasteeseen, liikenteen ja pysäköinnin ratkaisuihin, joukkoliikenteen järjestelyihin, meluun, hulevesiin sekä alueen kunnallistekniikkaan ja rakentamisen vaikutuksiin ympäristössä. Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että alueen historialliset piirteet pyritään sovittamaan yhteen muiden suunnittelun tavoitteiden kanssa. Alueen korkeatasoista toteutusta, rakennusten ilmettä ja rakentamisen mittakaavaa sekä palveluita ja niiden sijoittumista ohjataan kaavamääräyksin. Luonnon huomioimista ohjataan pihojen sekä puistojen ja muiden julkisten ulkotilojen määräyksillä. Luontoselvityksiä päivitetään tarpeen mukaan. Liikennesuunnittelussa huomioidaan joukkoliikenteen toimivat ratkaisut sekä pyöräily-yhteydet ja alueelle laaditaan kunnallistekninen yleissuunnitelma.

Asemakaavan OAS-vaiheen mielipiteiden vastineet on esitetty 16.9.2024 päivätyssä vuorovaikutusraportissa.

Luonnosaineistosta saapui kirjallisia mielipiteitä 22 kpl.

Luonnosaineiston erillisen nähtävilläolon yhteydessä saadut mielipiteet kohdistuivat lentotoimintaan, alueen rakentamiseen yleisesti, alueen historian huomioimiseen, suunnitelman kaupunkirakenteeseen ja mitoitukseen sekä arkkitehtuuriin, alueen luontoarvoihin, viheralueisiin ja ulkoilureitteihin, liikenteen järjestelyihin, rakentamisen aikaisiin häiriöihin, ja nykyisten rakennusten suojaamiseen, tulvavesien hallintaan ja maaperään, rakentamisen ilmastovaikutuksiin, talvikunnossapitoon, rakentamisen aikatauluun, asuntojen hallintamuotoihin sekä kaava-aineistoon.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Jatkotoimenpiteet

Asemakaavoituspalvelu pyytää kaavaehdotuksesta lausunnot seuraavilta tahoilta:

Kaavaratkaisun hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto.