Ilmoittautumis- ja neuvottelumenettely, Suunnittelijankadun keskustakortteli, kortteli 43084, Herttoniemi

Stadsfullmäktige beslutar att sälja

Reserveringsbeslut, kvalitets- och anbudstävling och tomten som säljs

Stadsstyrelsen har 10.1.2022 (§ 14) beslutat att reservera tomten (C) 43084/3 (Hertonäs, Hertonäs företagsområde) för en tomttävling. Stadsstyrelsen bemyndigade samtidigt stadsmiljönämnden att ordna tävlingar i enlighet med beslutet och att besluta om villkoren för dessa samt att på basis av tävlingarna utse vem som ska reservera och bebygga tomterna.

Utgående från stadsstyrelsens reserveringsbeslut ordnade staden 10.9.2024–27.2.2025 en öppen kvalitets- och pristävling för tomten 3 i Hertonäs centrumkvarter (C) 43084 i 43 stadsdelen (Hertonäs) för att hitta en köpare och en genomförare för tomten. Enligt anbudsförfrågan har staden rätt att godkänna eller avslå anbud som lämnas in i anbudsförfarandet.

Tomten som säljs ligger i köpcentret Hertsis och Hertonäs metrostations omedelbara närhet. Enligt detaljplanen och detaljplaneändringen nr 12481 har tomten byggrätt på 35 000 m² vy, varav minst 30 % ska reserveras för annat är boende. Det är möjligt att anvisa affärs-, kontors-, hotell- och servicelokaler i kvarteret. Den som vinner anbudstävlingen kan fritt välja bostadsproduktionens besittningsform, men högst 40 % av bostadsproduktionen kan förverkligas som hyresbostäder. Minst hälften av hyresbostadsproduktionen ska vara hyresbostäder med statligt långt räntestöd.

Anbudsgivaren skulle dessutom som sitt köpeanbud ange ett fast à-pris (euro/m² vy) för byggrätten, som motsvarar byggrättens nuvärde, för alla användningsändamål enligt planen och ett totalpris beräknat utifrån byggrätterna. Pristävlingen avgjordes utifrån planutkastens arkitektoniska kvalitet (50 %), pris (30 %) och koldioxidsnålhet (20 %). Det angavs i anbudsförfrågan att tävlingens bedömningsgrupp bedömer och poängsätter anbuden och kallar 1–2 anbudsgivare med högsta poäng till förhandlingar i mars-april 2025. Avsikten med förhandlingarna är att precisera ramvillkoren för att genomföra tävlingsförslaget och gå igenom bedömningsgruppens anvisningar för fortsatt planering.

Kvalitets- och pristävlingen var öppen för alla som uppfyller de allmänna behörighetsförutsättningarna enligt anbudsförfrågan. Anbudet skulle gälla hela tomten.

I syfte att säkerställa att bostäderna planeras och byggs mycket högklassigt krävdes det dock att anbudsgivaren (köparen) har tillgång till tillräcklig teknisk och arkitektonisk kompetens, erfarenhet och ekonomiska förutsättningar och andra byggförutsättningar för att genomföra ett viktigt och krävande byggnadsprojekt i enlighet med anbudsförfrågan (de allmänna behörighetsförutsättningarna).

Staden säljer tävlingstomten på de villkor som anges i anbudsförfrågan. Det angavs i anbudsförfrågan att staden ingår ett formbundet föravtal om en fastighetsaffär om försäljning av de tomter som bildas av kvarteret 43084 med den som vinner tävlingen.

Ersättning betalades inte för köpeanbuden, och villkorliga köpeanbud eller köpeanbud som inte följde anbudsförfrågan godkändes inte. Dessutom godkändes inte sådana anbud som lämnades in efter tidsfristen ovan.

Närmare bakgrundsuppgifter och villkoren för anbudsförfarandet framgår av anbudsförfrågan i bilaga 3.

Anbuden och avgörandet av pris- och kvalitetstävlingen

Två anbud lämnades in före utgången av den bestämda tiden 27.2.2025 kl. 12.

Tävlingens bedömningsgrupp bedömde de inkomna planutkasten enligt de ovannämnda kriterierna för anbudsförfrågan. Planernas arkitektoniska kvalitet och koldioxidsnålhet bedömdes anonymt. De poäng som anbuden fick i bedömningen av anbudets kvalitet, koldioxidsnålhet och pris räknades ihop, och den slutliga jämförelsen mellan anbuden gjordes utifrån totalpoängen.

Bedömningsgruppen kallade Fira Rakennus Oy och MTu-Consulting Oy, vilkas förslag Konkaavi fick högsta totalpoäng, till fortsatta förhandlingar. Till sin kvalitet motsvarade förslaget utmärkt tävlingsprogrammets mål om verksamhetslokalerna och funktionaliteten. Förslagets arkitektoniska lösningar var högklassiga, och gårdsplanen och gårdslösningarna var av mycket hög kvalitet.

Enligt anbudsförfrågan säljs kvartershelheten till köparen genom en enda fastighetsaffär om annat inte separat avtalas med staden. Parterna kom i förhandlingarna fram till att bereda separata föravtal om fastighetsaffären för tävlingstomten för Fira Rakennus Oy:s bostadsprojekt och MTu-Consulting Oy:s projekt för en multifunktionsarena (idrotts- och evenemangscentret Hybridiarena), eftersom de slutliga tomterna kommer att ha olika ägare.Under förhandlingarna ansåg stadsmiljösektorn att staden kan godkänna detta förfarande eftersom föravtalen undertecknas samtidigt. Ett avtalsvite ingår i föravtalen för att säkerställa att de fullföljs.

Anbudet ovan och den totala köpesumman (sammanlagt minst 19 991 000 euro) för tomten kan anses som godtagbara och marknadsmässiga med beaktande av bland annat de aktuella marknadsförhållandena. Staden har försäkrat sig om att fastighetsaffären är marknadsmässig med hjälp av en utomstående värderare. Bedömningsutlåtandet finns i bilagematerialet. Enligt riktlinjerna för tomtupplåtelse, fastställda av stadsstyrelsen 1.4.2019 (§ 220), och de preciserande anvisningarna för tillämpning av riktlinjerna godkänner staden variationen i marknadspriserna och eftersträvar måttlighet i prissättningen av tomter inom de gränser som marknadsmässig prissättning ställer, så att staden inte utan grund höjer den allmänna prisnivån.

Anbudsgivaren uppfyller även de behörighetskrav som anges i anbudsförfrågan. Anbudet stämmer dessutom överens med anbudsförfrågan. Det är därför motiverat att sälja tomterna till bolagen i fråga eller till av dessa bildade/förordnade bostadsaktiebolag eller till planerade bostadsaktiebolag utgående från köpeanbudet.

Reservering av tomten och överlåtelse genom försäljning

Stadsstyrelsen har 1.4.2019 8 (§ 220) godkänt Helsingfors riktlinjer för tomtöverlåtelse med preciserande tillämpningsanvisningar. Enligt riktlinjerna överlåter staden i regel tomter genom utarrendering. Enligt riktlinjerna kan en företagstomt överlåtas genom försäljning när företagstomten reserveras genom en pris- eller kvalitetstävling. Staden kan överlåta tomter på särskilt värdefulla och attraktiva platser genom försäljning (eller genom utarrendering med köpoption) för oreglerad bostadsproduktion. Köpesummans marknadsmässighet säkerställs antingen genom en pristävling eller, om en pristävling inte har ordnats, med hjälp av en oberoende utomstående sakkunnig. Enligt riktlinjerna kan dessutom tomten överlåtas genom försäljning när det är ändamålsenligt i syfte att främja bebyggandet av ett område som är svårt att marknadsföra, och när tomten hör till en större projekthelhet, i vilken den övriga byggrätten överlåts genom försäljning.

Stadsmiljösektorn har under beredningen av tävlingen för Hertonäs centrumkvarter bedömt att möjligheten att köpa tomten avsevärt skulle förbättra förutsättningarna för tävlingen att få ett lyckat slutresultat i det aktuella marknadsläget. Det har säkerställts med hjälp av en oberoende utomstående sakkunnig att priset för tomten som ska säljas är marknadsmässigt. Det är därför motiverat att överlåta tomten för oreglerad bostadsproduktion och ett projekt för idrottslokaler genom försäljning.

Stadsmiljönämnden har 9.9.2025 (§ 435) beslutat att avgöra pris- och kvalitetstävlingen för centrumkvarteret vid Planerargatan och reserverat de tomter som bildas av tomten 3 i kvarteret 43084 i 43 stadsdelen (Hertonäs) till Fira Rakennus Oy (FO-nummer 3259668-9) och MTu-Consulting Oy (FO-nummer 2592072-7).

Föravtal för fastighetsaffären i bilagorna 1 och 2 har förhandlats fram med Fira Rakennus Oy och MTu-Consulting Oy, som lämnade in det högsta anbudet (tävlingsförslaget Konkaavi). Avtalen stämmer överens med jordabalkens formkrav.

Försäljning av tomterna och avtalsvillkor

Ett outbrutet område på cirka 8 657 m² vy som bildas av tomten 43084/3 säljs till Fira Rakennus Oy eller till av detta förordnade bolag eller till planerade bolag till en köpesumma på minst 17 366 000 euro och i enlighet med föravtalet om fastighetsaffären för den tomt som säljs.

Avsikten är att på tomten byggs

Det outbrutna området på cirka 2 562 m² vy som bildas av tomten 43084/3 säljs till MTu-Consulting Oy eller till av detta förordnade bolag eller till planerade bolag till en köpesumma på minst 2 625 000 euro och i enlighet med föravtalet om fastighetsaffären för den tomt som säljs. Avsikten är att bygga idrotts- och multifunktionslokaler på minst 10 500 m² vy på tomten.

Förutom köpesumman för de ovannämnda tomterna tar staden dessutom ut en tilläggsköpesumma för tomterna hos den som köper tomterna om den byggrätt som förverkligas på tomterna är större än den tillåtna byggrätten enligt detaljplanen.

De slutliga köpesummorna bestäms utifrån den utnyttjade byggrätten enligt följande:

I föravtalen ingår villkor om att följa anbudsförfrågan och de sedvanliga villkoren som staden tillämpar i föravtal om fastighetsaffärer.

Köparen är skyldig att underteckna de slutliga köpebreven för tomterna senast 31.5.2027 om bygglovet för tomten har vunnit laga kraft och om de övriga förutsättningarna för att bebygga tomten gör det möjligt att bygga hus på tomten enligt planerna.

Ägande- och besittningsrätten för tomten övergår till köparen när köpebrevet undertecknas på det villkor att den första posten av köpesumman för tomten har betalats i sin helhet och att stadens fastighetspanträtt i tomten har fastställts eller fastställs som borgen för den obetalda köpesumman (och tilläggsköpesumman) och räntan på denna samt indrivningskostnaderna.

Byggnaderna på tomterna ska bli färdiga senast 31.12.2031.

Statsstödsbedömning

Vid beredningen har staden bedömt och försäkrat sig om att fastigheternas marknadsvärde är marknadsmässigt med hjälp av en utomstående värderares värderingsinstrument. Köpesumman är marknadsmässig, vilket betyder att Fira Rakennus Oy och MTu-Consulting Oy inte får statsstöd som avses i artikel 107 punkt 1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (EUF).

Följande anges i artikel 107 punkt 1 i EUF-fördraget: ”Om inte annat föreskrivs i fördragen, är stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med den inre marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna.” Ekonomiska transaktioner som genomförs av offentliga organ ger inte deras motparter någon ekonomisk fördel och utgör därför inte stöd, om de genomförs enligt normala marknadsvillkor (Kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd 2016/C 262/01 artikel 74 och 97).

Stadsmiljönämndens framställning

Efter stadsmiljönämndens framställning har föravtalen preciserats så att avtalsviten i föravtalet med MTu-Consulting Oy har justerats från 150 000 till 300 000 euro och borgen för föravtalet på motsvarande sätt från 180 000 till 360 000 euro. Föravtalet med Fira Rakennus Oy har kompletterats med ett villkor som enligt stadens bedömning gör det möjligt för staden att delvis avhålla sig från att sälja bostadstomterna tills affären som gäller tomten för arenan har genomförts. Formuleringen av avtalsvillkoren kan justeras när avtalen verkställs utgående från att det villkor som läggs till inte splittrar enhetligheten i avtalshelheten.

Befogenheter och verkställigheten av beslutet

I enlighet med 7 kap. 1 § 6 punkten i förvaltningsstadgan ska stadsfullmäktige besluta om överlåtelse av fast egendom då priset på den egendom som överlåts överstiger 10 miljoner euro.

Om stadsfullmäktige godkänner beslutsförslaget har stadsstyrelsen för avsikt att i sitt verkställighetsbeslut bemyndiga