Ilmoittautumis- ja neuvottelumenettely, Suunnittelijankadun keskustakortteli, kortteli 43084, Herttoniemi
Suunnittelijankadun keskustakorttelin (C) hinta- ja laatukilpailun ratkaiseminen sekä kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle kiinteistökaupan esisopimusten hyväksymiseksi (Herttoniemi, tontti 43084/3) (a-asia)
Päätösehdotus
A
Kaupunkiympäristölautakunta päättää Suunnittelijankadun keskustakorttelin hinta- ja laatukilpailun perusteella valita Helsingin kaupungin 43. kaupunginosan (Herttoniemi) korttelin 43084 tontista 3 muodostettavien tonttien varauksensaajiksi ja toteuttajiksi parhaan kilpailuehdotuksen ”Konkaavi” tehneet Fira Rakennus Oy:n (Y-tunnus 3259668-9) ja MTu-Consulting Oy:n (Y-tunnus 2592072-7) ehdolla, että kaupunginhallitus hyväksyy liitteenä 1 ja 2 olevat kiinteistökaupan esisopimukset ja että varauksensaajat sitoutuvat noudattamaan sopimuksissa sovittuja ehtoja.
B
Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus päättää myydä
- noin 8657 m²:n suuruisen määräalan Helsingin kaupungin 43. kaupunginosan (Herttoniemi) asemakaavan nro 12481 mukaisessa korttelissa 43084 (C) sijaitsevasta kiinteistöstä 91-43-84-3 Fira Rakennus Oy:lle (Y-tunnus 3259668-9) tai tämän määräämille yhtiöille taikka perustettavien yhtiöiden lukuun yhteensä vähintään 17 366 000 euron kauppahintaan noudattaen kauppa- ja lisäkauppahinnan määräytymisen ja muilta osin liitteenä 1 olevan kiinteistökaupan sopimuksen ehtoja ja toimivaltaisen viranhaltijan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja.
- noin 2562 m²:n suuruisen määräalan Helsingin kaupungin 43. kaupunginosan (Herttoniemi) asemakaavan nro 12481 mukaisessa korttelissa 43084 (C) sijaitsevasta kiinteistöstä 91-43-84-3 MTu-Consulting Oy:lle (Y-tunnus 2592072-7) tai tämän määräämille yhtiöille tai perustettavien yhtiöiden lukuun yhteensä vähintään 2 625 000 euron kauppahintaan noudattaen kauppa- ja lisäkauppahinnan määräytymisen ja muilta osin liitteenä 2 olevan kiinteistökaupan sopimuksen ehtoja ja toimivaltaisen viranhaltijan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja.
C
Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus
- oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuuden maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tonttipäällikön tekemään päätösehdotuksessa B mainittuihin kiinteistökauppojen esisopimuksiin ja niiden perusteella tehtäviin kauppakirjoihin tarvittaessa muutoksia ja tarkistuksia.
- valtuuttaa sekä kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuuden maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun sopimukset ja valvonta -tiimin päällikön että juristin, kummankin yksin, allekirjoittamaan Helsingin kaupungin puolesta edellä mainitut kiinteistökauppojen esisopimukset ja niiden perusteella tehtävät kauppakirjat sekä tarvittaessa tekemään niihin vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.
D
Kaupunkiympäristölautakunta päättää, että koska tontista 43084/3 muodostettavat tontit esitetään myytäviksi Fira Rakennus Oy:lle ja MTu-Consulting Oy:lle tai niiden määräämille yhtiöille taikka perustettavien yhtiöiden lukuun 27.2.2025 päättyneeseen kilpailuun perustuen, muut kilpailussa annetut tarjoukset eivät anna aihetta toimenpiteisiin.
E
Lopuksi kaupunkiympäristölautakunta päättää, että kiinteistökaupan esisopimus tulee allekirjoittaa kunkin edellä mainitun tontin osalta viimeistään kolmen (3) kuukauden kuluessa siitä, kun kaupunginhallitus on po. sopimukset hyväksynyt.
Esittelijän perustelut
Laatu- ja hintakilpailu
Helsingin kaupunki järjesti 10.9.2024-27.2.2025 Herttoniemen keskustakorttelin (C) 43084 tonttia 3 koskevan avoimen laatu- ja hintakilpailun löytääkseen tontille ostajan ja toteuttajan. Tontti sijaitsee kauppakeskus Hertsin ja Herttoniemen metroaseman välittömässä läheisyydessä ja sen asemakaavan mukainen rakennusoikeus on 35 000 k-m². Tästä vähintään 30 % tulee olla muuta kuin asumista.
Kortteliin on mahdollista osoittaa asumisen lisäksi liike-, toimisto-, hotelli- tai palvelutiloja. Asuntotuotannon hallintamuoto on kilpailijan vapaasti valittavissa, mutta vuokra-asuntotuotantona voidaan toteuttaa kuitenkin enintään 40 %. Tästä vähintään puolet tulee olla valtion tukemaa pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoa.
Osallistujien tuli luonnossuunnitelmien lisäksi toimittaa ostotarjouksena kaikille suunnitelman mukaisille käyttötarkoituksille kiinteä rakennusoikeuden nykyarvoa vastaava yksikköhinta (euroa/k-m2). Kilpailun ratkaisu perustui luonnossuunnitelmien arkkitehtoniseen laatuun (50 %), osallistujien tarjoamaan hintaan (30 %) sekä suunnitelman vähähiilisyyteen (20 %).
Kilpailun tarkemmat ehdot ilmenevät liitteenä 3 olevasta tarjouspyynnöstä.
Kilpailun ratkaisu
Kilpailuun osallistui kaksi eri tarjoajaa määräaikaan 27.2.2025 kello 12 mennessä.
Kilpailun arviointiryhmä arvioi saapuneet luonnossuunnitelmat kilpailuohjelman mukaisin kriteerein. Suunnitelmien arkkitehtoninen laatu ja vähähiilisyys arvioitiin anonyymisti. Kilpailuehdotusten laadun, vähähiilisyyden ja tarjotun kauppahinnan arvioinnista saamat pisteet laskettiin yhteen ja lopullinen vertailu tarjousten kesken tehtiin kokonaispistemäärän perusteella.
Arkkitehtonisen laadun enimmäispistemäärä oli 100 pistettä, tarjotun kauppahinnan 60 pistettä ja vähähiilisyyden 40 pistettä. Arkkitehtonisen laadun osalta kilpailutyön piti saada vähintään 50 pistettä. Arvioinnissa kiinnitettiin huomiota mm. arkkitehtoniseen ja toiminnalliseen kokonaisratkaisuun, asumisen laatuun, korttelin läpi kulkevan yleisen jalankulun reitin laatuun ja muihin piharatkaisuihin sekä ehdotuksen yleiseen toteutuskelpoisuuteen. Arviointipöytäkirja on liitteenä 4.
Kilpailijat saivat arviointipisteitä seuraavasti:
- Konkaavi 178 pistettä
- Maapiiri 131 pistettä (ehdotus ei saanut laatuarvioinnin osalta vaadittua 50 pistettä)
Kilpailutöiden arvioinnin jälkeen arviointiryhmä kutsui neuvotteluun korkeimman pistemäärän saaneen kilpailuehdotuksen ”Konkaavi” laatineet Fira Rakennus Oy:n ja MTu-Consulting Oy:n. Neuvottelujen tarkoituksena oli täsmentää kilpailuehdotuksen toteuttamisen reunaehtoja ja käydä läpi arviointiryhmän antamia jatkosuunnitteluohjeita. Neuvottelujen aikana täsmennettiin myös kiinteistökaupan esisopimusten ehtoja.
Tontinluovutus ja sopimusehdot
Kilpailuohjelman mukaan kaupunki tekee kilpailun voittajan kanssa korttelista 43084 muodostettavien tonttien myyntiä koskevan määrämuotoisen kiinteistökaupan esisopimuksen.
Esityksen mukaisiin esisopimuksiin on sisällytetty ehdot kilpailuohjelman noudattamisesta sekä kaupungin kiinteistökauppojen esisopimuksissa tavanomaisesti noudattamat ehdot. Kauppahinta Fira Rakennus Oy:lle myytävän määräalan osalta on vähintään 17 366 000 euroa ja MTu-Consulting Oy:lle myytävän määräalan osalta vähintään 2 625 000 euroa.
Lopulliset kauppahinnat määräytyvät käytetyn rakennusoikeuden mukaan seuraavasti:
- asuinrakennusoikeus 760 euroa/k-m²
- valtion tukema (pitkä korkotuki) vuokra-asuntotuotanto 550 euroa/k-m²
- liike-, toimisto-, hotelli- ja palvelutilarakennusoikeus 350 euroa/k-m²
- liikuntatilat 250 euroa/k-m².
Tontteja koskevat lopulliset kiinteistökaupat on tehtävä viimeistään 31.5.2027 ja tonteille toteutettavien rakennusten tulee valmistua viimeistään 31.12.2031.
Esisopimusten ehtojen noudattamiseksi on asetettu yhteensä 500 000 euron suuruinen sopimussakko, joka on jaettu esisopimuksiin rakennusoikeuksien suhteessa.
Valtiontukiarviointi
Kilpailun valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla kiinteistön markkina-arvo. Kauppahinta on markkinaehtoinen, joten Fira Rakennus Oy ja MTU-Consulting Oy eivät saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.
Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).
Toimivalta
Kaupunginhallitus 10.1.2021 (14 §) oikeutti kaupunkiympäristölautakunnan järjestämään tonttikilpailun, päättämään sen ehdoista sekä valitsemaan sen perusteella tonteille varaajat ja toteuttajat. Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi Herttoniemen keskustakorttelin laatu- ja hintakilpailun kilpailuohjelman ja päätti käynnistää kilpailun 10.9.2024 (437 §). Kaupunkiympäristölautakunta on oikeutettu päättämään kilpailun voittajan valinnasta.
Helsingin kaupungin hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 6 kohdan mukaan, ellei toimivallasta ole muutoin säädetty tai määrätty, kaupunginvaltuusto päättää kiinteän omaisuuden luovuttamisesta, milloin luovutettavan omaisuuden kauppahinta ylittää 10 miljoonaa euroa.
Föredragande
Upplysningar
Mia Kajan, erityisasiantuntija, puhelin: 09 310 15820
Julia Rytkönen, arkkitehti, puhelin: 09 310 52390