Vuokrausperiaatteet, asuntotontit, joiden maanvuokrasopimukset päättyvät 2025

Stadsfullmäktige fastställer arrendeprinciper för de i bilaga 1 nämnda tomterna eller de tomter som bildas av dem i 14 (Bortre Tölö), 15 (Mejlans), 16 (Brunakärr), 21 (Hermanstad), 22 (Vallgård), 23 (Majstad), 24 (Gumtäkt), 26 (Forsby), 28 (Åggelby), 29 (Haga), 30 (Munksnäs), 33 (Kårböle), 38 (Malm), 39 (Staffansby), 43 (Hertonäs), 45 (Botby), 46 (Sockenbacka), 47 (Mellungsby) och 49 (Degerö) stadsdelarna från tidpunkter som bestäms senare till den 31 december 2080 utgående från att årsarrendet för tomterna bestäms i enlighet med förteckningen nedan på punkt 1 utifrån det pris per kvadratmeter våningsyta som nämns vid respektive stadsdel och tomttyp, och därtill enligt följande principer:

1

Dessa arrendeprincipspriser följs, om inte något annat följer av lagstiftningen.

2

Då avtalen för bostadstomterna förnyas bestäms arrendet utifrån den våningsyta (m² vy) som byggts enligt det huvudsakliga användningssyftet, såsom bostadsvåningsytan. Den våningsyta som arrendet grundar sig på bestäms enligt byggnadsritningarna. Då arrendet bestäms följs det som konstateras om våningsytan i miljöministeriets miljöguide nr 72 och tjänstens utveckling av markegendom och tomter vedertagna avvikelser, som framgår av bilaga 3. I övrigt följs det som en behörig tjänsteinnehavare i stadsmiljösektorn bestämmer.

3

Då man bestämmer arrendet och förnyar avtalen för bostadstomter avses med tomt för flervåningshus en tomt där det finns ett flervåningshus, med radhustomt en tomt där det finns ett radhus och med småhustomt en tomt där det finns ett parhus eller ett egnahemshus.

4

Med flervåningshus avses hus med minst tre bostäder/bostadslägenheter där minst två bostäder ligger på varandra, med radhus avses hus med minst tre bostäder/bostadslägenheter som har kopplats till varandra, med parhus avses hus där två separata bostäder/bostadslägenheter ligger bredvid varandra eller på varandra och med egnahemshus avses hus som har en bostad/bostadslägenhet.

5

För affärs-, kontors- eller arbetslokaler eller lokaler med motsvarande huvudsakliga användningssyfte tas samma arrende ut som för bostadslokaler.

6

För tomter för allmänna byggnader (Y) och motsvarande lokaler tas ett arrende ut som är hälften av det arrende som tas ut för bostadslokaler.

7

En behörig tjänsteinnehavare i stadsmiljösektorn har rätt att göra mindre undantag från de föreslagna arrendeprinciperna av en grundad anledning.

8

Av de årsarrenden som bestäms enligt detta tas 50 % ut för det första avtalsåret, 55 % för det andra året, 60 % för det tredje året, 65 % för det fjärde året, 70 % för det femte året, 75 % för det sjätte året, 80 % för det sjunde året, 85 % för det åttonde året, 90 % för det nionde året och 95 % för det tionde året, och räknat från det elfte året tas arrendet ut till 100 %.

9

I övrigt gäller sedvanliga arrendevillkor för bostadstomter och tilläggsvillkor som föreskrivs av en behörig tjänsteinnehavare i stadsmiljösektorn.

I Helsingfors löpte arrendeavtalen för cirka 750 bostadstomter ut 2020–2021 och arrendeavtalen för sammanlagt cirka 60 bostadstomter 2023–2024. År 2025 löper totalt cirka 250 arrendeavtal för bostadstomter ut.

Arrendeavtal som förnyas finns i stadsdelarna Bortre Tölö (1 st.), Mejlans (16 st.), Brunakärr (6 st.), Hermanstad (1 st.), Vallgård (5 st.), Majstad (2 st.), Gumtäkt (1 st.), Åggelby (46 st.), Haga (10 st.), Munksnäs (3 st.), Kårböle (1 st.), Malm (34 st.), Staffansby (2 st.), Hertonäs (3 st.), Botby (65 st.), Sockenbacka (5 st.), Mellungsby (24 st.) och Degerö (11 st.).

Största delen av de arrendeavtal som förnyas gäller tomter för flervåningshus. Dessutom förnyas arrendeavtal för småhustomter. En förteckning över tomterna ingår i bilaga 1, av vilken även tomternas grunduppgifter framgår.

Allmänt om beredningen av förnyandet av arrendeavtal som löper ut 2025

Tjänsten utveckling av markegendom och tomter inledde beredningen av förnyandet av arrendeavtal för bostadstomter som löper ut 2025 i slutet av 2022. Då skickades en skrivelse till arrendetagarna om att de gällande avtalen höll på att löpa ut. I skrivelsen informerades arrendetagarna om hur förnyandet av arrendeavtal går till och påverkar tomtarrendets belopp.

Sommaren 2023 skickades en annan skrivelse till arrendetagarna. Den innehöll en kalkyl av såväl priset per enhet för byggrätten områdesvis som det nya arrendets inverkan på boendekostnaderna. I skrivelsen beskrevs dessutom grunderna för hur arrendet bestämdes, förfarandet vid förnyandet av avtalen och avtalsvillkoren.

Sommaren/hösten 2024 skickades en tredje skrivelse till arrendetagarna. Skrivelsen innehöll en preciserad kalkyl av det nya arrendet och en utredning av arrendegrunderna/den våningsyta som arrendet grundar sig på. Dessutom fick arrendetagarna en möjlighet att skriftligt framföra sina åsikter om förnyandet av arrendeavtalen och om relaterade frågor.

Arrendetagarna till totalt 18 tomter lämnade in skriftliga åsikter. De flesta åsikterna kom från Lill-Mejlans. Alla åsikter finns i förslagets bilagematerial. Åsikternas huvudsakliga innehåll och svaren på dem har behandlats i den motiveringspromemoria som finns i bilaga 2.

Utöver skrivelserna har förnyandet av arrendeavtalen har kommunicerats till arrendetagarna bland annat på nätsidorna för tjänsten utveckling av markegendom och tomter vid stadsmiljösektorn.

Den 18 september 2024 ordnade tjänsten utveckling av markegendom och tomter ett digitalt allmänt invånarmöte på Teams och berättade om principerna och tidsplanen för förnyandet av arrendeavtalen. Den 25 september 2024 ordnade tjänsten ett fysiskt möte med samma innehåll i stadsmiljösektorns hus. Vid invånarmötena besvarades publikens frågor av experter från tjänsten utveckling av markegendom och tomter. Deltagarna fick även information om de juridiska och praktiska åtgärder som hänför sig till undertecknandet av arrendeavtalen. Arrendetagarna underrättades om invånarmötena med inbjudningar och på nätsidorna för tjänsten utveckling av markegendom och tomter. Frågor och åsikter som dryftades vid invånarmötena behandlas i en motiveringspromemoria, som finns i bilaga 2.

I arrendetagarnas åsikter och vid invånarmötena har det framförts flera allmänna frågor om stadens praxis vid utarrendering av bostadstomter och om förnyandet av avtalen. Sådana allmänna frågor och synpunkter är bland andra:

Dessa frågor och andra centrala synpunkter samt andra mer omfattande frågor som hänför sig till ärendet kommenteras i motiveringspromemorian i bilaga 2.

De åsikter som arrendetagarna framförde skriftligt eller vid invånartillfällena har i mån av möjlighet beaktats i beredningen av ärendet. Iakttagelser av allmän natur om förnyandet av arrendeavtal som framfördes i åsikterna har besvarats i detta förslag och dess bilagor. Tomtspecifika specialfrågor som ställdes i åsikterna kommer att besvaras senare i samband med besluten om förnyande av arrendeavtalen. Då kommer beredaren att kontakta arrendetagarna.

De egentliga besluten om förnyande av arrendeavtalen fattas av en behörig tjänsteinnehavare i stadsmiljösektorn efter att stadsfullmäktige har fastställt arrendeprinciper för tomterna. Tomtspecifika omständigheter och deras inverkan på arrendepriset för en enskild tomt undersöks och beslutas enligt en tjänsteinnehavares separata beslut. Målet är att besluten fattas under år 2025 i god tid innan arrendetiden i det gamla arrendeavtalet löper ut.

När stadsfullmäktige den 10 oktober 2018 (285 §) fastställde arrendegrunderna för de arrendeavtal som löpte ut 2020–2021 godkände fullmäktige en hemställningskläm som förutsatte att möjligheterna att göra upp en bedömning av de sociala konsekvenserna av arrendegrunderna skulle utredas. Konsekvensbedömningen skulle omfatta bedömningen av tomtarrendenas inverkan på såväl bostadshyrorna, priset på boende som differentieringen inom och mellan områden. Stadsstyrelsen antecknade den 27 juni 2022 (525 §) en utredning om de åtgärder som vidtogs med anledning av hemställningsklämmen. Utredningen blev klar hösten 2024. Utifrån den kan man bland annat konstatera att det inte finns några socioekonomiska skillnader mellan dem som bor i ägarbostäder på arrendetomter och dem som bor i ägarbostäder på egen tomt. Höjningarna av tomtarrenden har inte systematiskt lett till att de personer i målgruppen som flyttat valt att bo på hyra eller flyttat till områden med lägre inkomstnivå. En sammanfattning av utredningen finns i bilaga 5 och själva utredningen i bilagematerialet.

Arrendeavtal som löpt ut 2020 och ska förnyas

Staden hyrde ut en tomt till Asunto Oy Avatronia (FO-nummer 1642376-1) mellan den 1 juni 1985 och den 1 januari 2020. Tomtens arrendeavtal nr 13250 löpte ut den 1 januari 2020. För närvarande saknar tomten gällande arrendeavtal. Dessutom har inga arrendegrunderna fastställts för tomten. Arrendeavtalet borde ha förnyats från och med den 2 januari 2020. Ett nytt arrendeavtal för tomten ska ingås retroaktivt.

Den 10 oktober 2018 (§ 285) fastställde stadsfullmäktige arrendeprinciper för de arrendeavtal för bostadstomter som löpte ut 2020–2021. Arrendeprinciperna för tomten 26980/1 borde ha fastställts i detta sammanhang.

Nu föreslår stadsstyrelsen att stadsfullmäktige fastställer motsvarande arrendeprinciper för denna tomt som då fastställdes för övriga motsvarande tomter. För tomter för flervåningshus i Forsby (26 stadsdelen) fastställdes då ett arrendeprincipspris som utgår från att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 24 euro/m² vy. Vid förnyandet av arrendeavtal som löpte ut 2020 och 2021 användes poängtalet 8/2018 för levnadskostnadsindex, som var 1951, i arrenderingen. Därmed föreslås att ett arrendepris på 468 euro/m² vy (24 euro (index 100) x 1951 / 100) fastställs för tomten. Bostäder och affärslokaler föreslås beaktas på samma sätt då arrendet bestäms.

Allmänna principer som följs vid förnyandet av arrendeavtal för bostadstomter

Arrendeavtalet för en bostadstomt förnyas vid utgången av arrendeperioden, om markanvändningen inte utgör ett avsevärt hinder för detta. När arrendeavtalet förnyas bestäms arrendet i det nya avtalet så att det motsvarar arrendenivån vid den tidpunkt då avtalet förnyas. Då avtal tecknas följs de gällande allmänna arrendeavtalsvillkor som stadsmiljönämnden fastställt. Dessutom inkluderas eventuella tomtspecifika specialvillkor (bl.a. villkor av servitutskaraktär i det gamla avtalet) i avtalen.

När arrenden bestäms följs principen om enhetliga arrenden i områdena. Nya arrendeavtal ingås i allmänhet för cirka 50–60 år och arrendet binds vid levnadskostnadsindex.

När arrendeavtal förnyas är arrendenivån i det nya avtalet i allmänhet betydligt högre än i det gamla avtalet, vilket beror på att det gamla arrendet under årtiondenas lopp har blivit avsevärt efter den allmänna utvecklingen av värdet på bostadstomter och den nuvarande skäliga arrendenivån. I gamla avtal har arrendet till många delar förblivit mycket lågt. För att trygga en likvärdig behandling av arrendetagarna då arrendeavtalet löper ut bestäms det nya arrendet till en nivå som reflekterar nuprissättningen med måtta.

För att övergången till arrendet i det nya arrendeavtalet inte ska bli oskälig för de nuvarande arrendetagarna har staden stegvis höjt arrendet vid förnyande av arrendeavtal. På så sätt stiger arrendet till det fulla beloppet först under flera års lopp.

Kalkylering av arrendebeloppet

Tomtarrendet för bostadstomter beräknas enligt följande formel: byggrätten på tomten (m² vy) × priset per enhet för byggrätten (euro/m² vy) × levnadskostnadsindex (poängtalet vid utarrenderingen) × 0,04. Helsingfors stads nuvarande förfarande vid utarrendering tillämpas i huvuddrag mycket allmänt i Finland.

Nya arrendegrunder för arrendeavtal som löper ut 2025

Allmänt

I samband med beredningen av förnyandet av de arrendeavtal för bostadstomter som löper ut 2025 har inga sådana omständigheter framgått som skulle ha som följd att arrendeavtalet för någon tomt i enlighet med bilaga 1 inte bör förnyas. Därför föreslås att arrendegrunder fastställs för alla dessa tomter, dvs. priset per enhet för byggrätten samt arrendetid och övriga principer som är centrala för bestämmandet av arrendet.

De arrendeprinciper som nu föreslås stämmer överens med de riktlinjer för överlåtelse av tomter och preciserande anvisningar om tillämpning av riktlinjerna som stadsstyrelsen godkände den 1 april 2019 (§ 220).

Den 2 februari 2022 (22 §) beslutade stadsfullmäktige om allmänna principer för utarrendering av bostadstomter och tomter som betjänar boendet. Enligt beslutet är det meningen att de nya principerna och den nya verksamhetsmodellen införs med en övergångsperiod för att bevara förutsägbarheten i stadens tomtöverlåtelseverksamhet.

Den 2 maj 2022 (339 §) fattade stadsstyrelsen beslut om när de allmänna principer för utarrendering av bostadstomter och tomter som betjänar boendet som stadsfullmäktige fastställde den 2 februari 2022 (22 §) skulle träda i kraft samt om övergångstiderna för principerna. Enligt stadsstyrelsens beslut fattas ett separat beslut om allmänna arrendeprinciper för de utarrenderingar av bostadstomter som förnyas på grund av att arrendetiden löper ut och för fortsättning av arrendetider för arrendeavtal samt om införandet av principerna. Beredningen av ärendet pågår inom stadsmiljösektorns tjänst utveckling av markegendom och tomter och tas senare upp i beslutsfattandet som ett eget ärende. Därför tillämpas inte stadsfullmäktiges beslut om allmänna principer för utarrendering av bostadstomter och tomter som betjänar boendet i de nu föreslagna arrendeprinciperna för bostadstomter med arrendeavtal som löper ut 2025.

Bedömning om byggrättens värde enligt utomstående sakkunniga

Beredarna har låtit två utomstående sakkunniga ge bedömningsutlåtanden om de gängse värdena för byggrätterna på bostadstomterna i respektive område som stöd för beredningen av förslaget. Bedömningsutlåtandena gavs av GEM Valuation Oy (den 14 april 2024) och Catella Property Oy (den 16 april 2024). I bedömningsutlåtandena är bedömningarna av de gängse värdena för byggrätterna likartade. Om det förekommer skillnader beaktas bedömningsutlåtandet med det lägre gängse värdet.

De nu föreslagna arrendepriserna är lägre än det bedömningsbara gängse värdet i alla områden och de föreslagna arrendegrunderna är därmed rimliga i förhållande till tomternas gängse värden.

Då arrendet bestäms används i enlighet med tidigare års praxis ett kalkylmässigt värde för tomterna som motsvarar cirka 60 % av det gängse värdet. Enligt de arrendegrunder som nu föreslås för avtalen är priserna för tomternas byggrätter alltså minst cirka 40 % lägre än de genomsnittliga marknadspriserna för byggrätter i respektive område. För att det nya arrendet säkert ska vara skäligt tillämpas det expertutlåtande som ger en lägre uppskattning på byggrättens genomsnittliga marknadsvärde i respektive område när arrendet bestäms. Av det lägre värdet görs ett avdrag på cirka 40 %.

Bedömningsutlåtandena finns i bilagematerialet.

Avkastningsmål

Den 1 oktober 1980 (ärende nr 18) beslutade stadsfullmäktige att årsarrendet för bostadstomter ska motsvara 4 % av det kalkylmässiga tomtpriset baserat på tomtens huvudsakliga användningssyfte. Det arrende som staden tar ut är ränteavkastning på det kapital som är bundet till stadens markegendom.

Avkastningsmålet på 4 % är ett av de lägsta som används i Finlands städer. Många städer har ett avkastningsmål på 5–6 %. Stadsmiljösektorn känner inte till att någon kommun skulle ha ett lägre avkastningsmål än 4 %. De ovannämnda avkastningskraven är allmänt godkända i rättspraxis.

Det är karaktäristiskt för arrendeavtal att avtalsperioden är mycket lång, och då ska även avkastningsmålet medföra rimlig avkastning kalkylerat på en lång tidsperiod. Den verkliga, dvs. effektiva avkastningen för staden understiger i dessa tomters fall med råge det nominella avkastningsmål (4 %) som tillämpas vid kalkyleringen av arrenden, eftersom arrende inte kommer att tas ut utifrån tomternas bedömningsbara verkliga gängse värden, utan utifrån klart lägre värden. De föreslagna arrendegrunderna innebär en verklig arrendeavkastning på cirka 2,4 % i genomsnitt för staden i början av arrendeperioden (det nedan nämnda övergångsförfarandet har inte beaktats). Om fastigheternas värdeutveckling under de kommande åren överskrider utvecklingen hos levnadskostnadsindex, som tomtarrendena är bundna vid, sjunker stadens effektiva arrendeavkastning ytterligare från denna utgångsnivå. Den verkliga avkastningen är då avsevärt lägre än den väntade avkastningen på 2,4 %. Avkastningsmålet har motiverats mer i detalj i motiveringspromemorian i bilaga 2.

Övergångsförfarande

Enligt förslaget ska arrende tas ut stegvis så att 50 % av arrendet tas ut för det första avtalsåret, 55 % för det andra året, 60 % för det tredje året, 65 % för det fjärde året, 70 % för det femte året, 75 % för det sjätte året, 80 % för det sjunde året, 85 % för det åttonde året, 90 % för det nionde året och 95 % för det tionde året. Räknat från det elfte året tas arrendet ut till 100 %. Motsvarande förfarande följdes för de arrendeavtal som förnyades 2010, 2015, 2020–2021 och 2023–2024.

Våningsyta som utgör grund för arrendet

När arrendeavtal för bostadstomter förnyas bestäms arrendet utifrån våningsytan för byggnaderna på tomten. Praxis är att arrende endast tas ut för lokaler som följer byggnadens huvudsakliga användningssyfte, såsom bostads-, affärs- och kontorslokaler. För bostadstomter innebär detta att inget arrende tas ut exempelvis för förråd, garage och tekniska lokaler, om de inte används för boende (eller annat huvudsakligt användningssyfte, såsom affärs- eller kontorsbruk).

En oanvänd byggrätt som framgår av detaljplanen påverkar inte arrendet, bland annat eftersom förnyandet av avtalet i bebyggda objekt då kan leda till att arrendetagaren betalar arrende också för tomtens outnyttjade byggrätt. I bilaga 4 beskrivs hur den våningsyta som utgör grund för arrendet bestäms.

Förslag till arrendeprinciper och beräknad effekt på boendekostnaderna

Med beaktande av bedömningsutlåtandena, praxis vid förnyande av arrendeavtal för bostadstomter och övriga omständigheter som framförts föreslås att arrendet vid förnyandet av de arrendeavtal som löper ut 2025 ska bestämmas utifrån de priser per enhet för byggrätten som anges i tabellen nedan.

Av tabellen framgår dessutom en uppskattning av de föreslagna arrendegrundernas kalkylmässiga inverkan på boendekostnaderna i områdena när avtalens arrendetid börjar och tio år efter att arrendetiden börjat.

Den kalkylmässiga inverkan på boendekostnaderna (euro/m²/mån.) har beräknats enligt följande formel: (pris per enhet för byggrätten (euro/m² vy) x 1,2 x 4 %) : 12.

Arrendetid

Enligt förslaget utarrenderas tomterna för cirka 50 år, vilket motsvarar den praxis som tillämpades vid förnyandet av de arrendeavtal som löpte ut 2010, 2015, 2020–2021 och 2023–2024.

Fastställande av arrendeprinciper

Staden strävar efter skälighet inom sin utarrendering av bostadstomter. Stadens markegendom ska dock samtidigt anses som alla helsingforsares gemensamma egendom, som ska förvaltas så att den är till rimlig nytta för alla helsingforsare, även dem som inte bor på stadens arrendetomter. Med hänvisning till grunderna ovan och i motiveringspromemorian kan de föreslagna arrendeprinciperna anses som rimliga för både staden och arrendetagarna och befrämjande för jämlik behandling av arrendetagarna för bostadstomter. Det föreslagna förfarandet vid förnyande av arrendeavtal för tomter motsvarar stadens tidigare praxis i motsvarande situationer.

Stadsmiljönämndens framställning

Den 17 december 2024 (§ 750) förutsatte stadsmiljönämnden att en bakgrundspromemoria skulle utarbetas som stöd för stadsstyrelsens beslutsfattande. I promemorian skulle värderingar av Lill-Mejlans som invånarna i området själva låtit göra gås igenom och analyseras. Likaså skulle skillnaderna mellan dem och de värderingar staden själv låtit göra gås igenom. Den främsta orsaken till analysen är att Lill-Mejlans är ett avvikande område i stadens sammanhang och något svårare att prissätta än områden där fler jämförbara affärer görs.

Den bakgrundspromemoria som stadsmiljönämnden förutsatte finns i bilagematerialet.

Efter behandlingen i stadsmiljönämnden har ett ställningstagande med anknytning till bakgrundspromemorian lämnats in till stadsstyrelsen.

Till slut

I april 2025 beställde staden ett nytt bedömningsutlåtande om Lill-Mejlans småhusområde. Syftet med bedömningsutlåtandet var ytterligare bedömning av konsekvenserna av skyddsbestämmelserna för arrendeområdena i Lill-Mejlans. Utlåtandet skulle särskilt ta ställning till vilken betydelse skyddsbestämmelserna för området får när tomternas marknadsvärde fastställs. I Lill-Mejlans framkom ingenting beträffande skyddet som ändrar bedömningen av det gängse arrendet i området.

Bedömningsutlåtandet medför inte ett välgrundat behov att ändra stadsstyrelsens framställning 17.12.2024 (§ 750) om fastställande av arrendeprinciper.

Värderingsutlåtandet finns i bilagematerialet. I bilagematerialet har även en jämförelsetabell som illustrerar bedömningsutlåtandena lagts till.

Befogenheter

Enligt 7 kap. 1 § 8 punkten i förvaltningsstadgan fastställer stadsfullmäktige allmänna arrendeprinciper för arrendeavtal på över 30 år.