Hankinta, uudisrakennus, vuokrahanke, Kustinpolku 20, kaupunkiympäristön toimiala

Stadsfullmäktige beslutar hyra lokaler på cirka 7 200 m² lägenhetsyta för småbarnpedagogiken och den grundläggande utbildningen i en nybyggnad som byggs på adressen Gustensstigen 20 i enlighet med en projektplan, daterad 8.1.2025, utgående från att maximipriset för hyres- och investeringskostnaderna för hyrestiden på 20 år uppgår till högst 38 179 200 euro exklusive mervärdesskatt i prisnivån för september 2024.

Projektets bakgrund och behövlighet

Under åren 2022–2024 byggs det nya bostadsområdet Postparken för cirka 5 000 invånare i Norra Böle, där det tidigare inte har funnits bostadsbyggnader eller tjänster. Från bostadsområdet är det mer än tre kilometer till Mellersta Böle. Enligt stadens planer byggs Södra postparken för cirka 4 000 invånare söder om Postparken i slutet av 2020-talet samt Postsorteringscentralens område på 2030-talet. Södra postparkens och Postsorteringscentralens inverkan på befolkningsprognosen har beaktats i fastställandet av Norra Böles lokalbehov. Gångavståndet från norra delen av delområdet Västra Böle där det byggs cirka 900 bostäder till skolan som byggs i Norra Böle är mindre än två kilometer.

De nuvarande skol- och daghemslokalerna i Norra Böle är otillräckliga för det ökande antalet användare. Enligt den senaste befolkningsprognosen ökar antalet barn i 0–6 års ålder i Böle distrikt med cirka 667 och antalet barn i 7–15 års ålder med cirka 1 059 åren 2024–2038. Befolkningen fortsätter att öka i området också efter 2038, vilket kommer att beaktas i utvecklingen av områdets servicebehov också i fortsättningen.

De nya lokalerna planeras för 650 elever i en sammanhållen grundskola. Byggnaden får dessutom nya daghemslokaler för cirka 200 barn inom småbarnspedagogiken och förskoleundervisningen. För tillfället ligger paviljonger med tilläggslokaler för 210 skolelever och 140 daghemsplatser på samma tomt.

Behovet av fostrans- och utbildningstjänster och platsernas tillräcklighet följs regelbundet upp på både områdes- och stadsnivå. I planeringen av servicenätet har man beaktat sådan lokalkapacitet som är under byggnad och den befintliga lokalkapaciteten. I planeringen av verksamhetsställets omfattning har hela serviceområdets långsiktiga utveckling beaktats: befolkningsprognos, byggande av bostäder och affärslokaler samt trafikarrangemang.

Projektet genomförs som en nybyggnad och svarar mot det lokalbehov som fostrans- och utbildningssektorn har fastställt, planeringsprinciperna och de nuvarande kraven för skol- och daghemsverksamheten. Skolbyggnaden ersätter de tillfälliga daghems- och skollokalerna på tomten.

Fostrans- och utbildningsnämnden har 21.1.2025 (§ 8) godkänt en utredning om behovet av en nybyggnad för en skola och ett daghem i Norra Böle på Gustensstigen 20.

Upphandlingsförfarande

Konkurrensutsättningen av en hyresvärd för skolan och daghemmet i Norra Böle genomfördes som en konkurrenspräglad dialog. En annons om en upphandling som överstiger EU-tröskelvärdet publicerades 25.1.2024 på den elektroniska annonseringskanalen på www.hankintailmoitukset.fi. Fem kandidater lämnade in anbudsansökningar inom utsatt tid. Bland dem valdes tre anbudsgivare. Staden ordnade inledande möten, funktionella förhandlingar om utveckling och planeringslösning och kommersiella förhandlingar med de anbudsgivare som valdes. Vid utgången av den utsatta tiden för en slutgiltig anbudsansökan 30.9.2024 inlämnades två anbud som motsvarade den slutgiltiga anbudsansökan. I bedömningen av anbuden beaktades anbudens totalekonomiska fördelaktighet. Bolaget Hemsö Suomi Oy som fick mest poäng i bedömningsgruppens bedömning vann upphandlingstävlingen.

Upphandlingstävlingens bedömningspromemoria finns i bilagematerialet.

Hyreslokaler

Hemsö Suomi Oy bygger daghems- och skollokaler som staden hyr för 20 år på en tomt på Gustensstigen 20 (fastighetsbeteckning 91-17-119-1) i Postparken. Staden arrenderar ut tomten till hyresvärden för 30 år. Det byggs lokaler för småbarnspedagogiken och den grundläggande utbildningen för 850 barn i byggnaden. Lokalerna planeras så att de bildar en tillgänglig inlärningsmiljö som är lämplig för samtliga inlärare och stöder barnens uppväxt och utveckling. I planeringen säkerställs att lokalerna för barnen i daghemsåldern är trygga, lugna och hemliknande.

I byggnaden placeras årskurserna 1–9 och specialklasser i grundskolan samt ett daghem och en förskola. Lokalerna planeras för fostrans- och utbildningssektorns föränderliga behov så att det går att ordna småbarnspedagogik och grundläggande utbildning på ett flexibelt sätt. Skolbyggnaden kommer även att användas av områdets invånare.

Lägenhetsytan för de lokaler som hyrs är cirka 7 200 m². Gårdsområdets yta är totalt cirka 5 490 m² för daghemmet och skolan.

Hyresprojektet ersätter den nuvarande paviljongen med tilläggslokaler för grundskolan Pasilan peruskoulu på adressen Gustensstigen 20 och tilläggslokalerna i paviljongen för daghemmet Postipuisto.

Projektplanen har utarbetats i samarbete mellan stadsmiljösektorn och fostrans- och utbildningssektorn. I samband med projektplaneringen har representanter för byggnadstillsynen, gatu- och trafikplaneringen och samarbetspersonalen vid fostrans- och utbildningssektorns arbetarskydd hörts som experter.

Projektplanen finns i bilaga 1.

Hyres- och investeringskostnader

Hyresvärden ansvarar för fastighetens användbarhet, underhåll och renoveringar under hela hyresperioden. Stadsmiljösektorns lokalservice betalar hyresvärden en totalhyra som består av kapitalhyra och underhållshyra som betalas enligt utfallet.

Kapitalhyresbeloppet binds till levnadskostnadsindex. Hyran justeras för första gången vid ingången av hyresperioden och därefter årligen vid samma tidpunkt.

Kapitalhyran för de hyrda lokalerna exklusive mervärdesskatt är cirka 21,40 euro/m² lägenhetsyta i månaden (avtalens kalkylmässiga hyra per kvadratmeter, lägenhetsyta cirka 7 200 m²) dvs. cirka 154 080 euro i månaden, totalt cirka 1 848 960 euro om året och totalt cirka 36 979 200 euro för en period på 20 år.

Projektets maximipris på totalt 38 179 200 euro består av en kapitalhyra på cirka 36 979 200 euro utan indexjustering, som betalas ut under hyresperioden på 20 år, och ett belopp på totalt högst 1 200 000 euro för eventuella funktionella ändringar efter användarens behov som betalas till hyresvärden samt en intern extra hyra för berednings- och övervakningskostnader.

Hyresvärden ansvarar för att ordna tjänster för fastighetsskötsel och underhåll i enlighet med tabellen över upphandlingsgränser och ansvarsfördelning. Stadsmiljösektorns lokalservice betalar en underhållshyra för dessa tjänster som justeras årligen enligt de faktiska kostnaderna. Enligt ansvarsfördelningstabellen för underhåll betalas hyresvärden en ersättning som baserar sig på en separat debitering för sådant underhåll av daghemslokalerna som inte ingår i fastighetens allmänna underhållsansvar.

I underhållshyran ingår fastighetens alla normala användnings-, skötsel- och underhållskostnader, fastighetsunderhåll, uppvärmning (i huvudsak med jordvärme), nedkylning, vatten och avloppsvatten, fastighetsel, renhållning av allmänna utrymmen, försäkringar samt årsreparationer. Dessutom omfattar den underhållshyra som staden betalar tomtarrendet (cirka 170 000 euro om året) och fastighetsskatten (cirka 99 000 euro om året), som återbetalas till staden. Den indikativa underhållshyran när avtalet träder i kraft är cirka 5,46 euro/m² lägenhetsyta i månaden, dvs. cirka 39 312 euro i månaden, varav andelen av den egentliga underhållshyra som betalas ut är cirka 2,35 euro/m² lägenhetsyta i månaden och den andel som återbetalas till staden är totalt cirka 3,08 euro/m² lägenhetsyta i månaden.

Om hyresvärden utför separat avtalade användartjänster för hyresgästen, faktureras kostnaderna för dessa tjänster separat enligt utfallet.

Ett utkast till hyresavtal finns i bilagematerialet.

Lokalkostnader för fostrans- och utbildningssektorn

De beräknade lokalkostnaderna för fostrans- och utbildningssektorn exklusive mervärdesskatt är högst 28,23 euro/m² lägenhetsyta i månaden, dvs. cirka 203 256 euro i månaden och totalt cirka 2 439 072 euro om året.

Fostrans- och utbildningssektorns hyra består av:

Den slutliga hyran preciseras utifrån projektets verkliga kostnader efter att projektet har slutförts.

Tidtabell och genomförande

Hyresavtalet ingås och byggandet kan börja efter att hyresbeslutet har vunnit laga kraft samt efter att kontraktritningarna, tidsplanen och kvalitetsplanerna är klara och bygglovet har beviljats.

Hyresvärden bygger klart objektet under projektets byggfas. Byggfasen avslutas när objektet godkänns, tas emot och börjar användas. Hyresavtalsperioden inleds när objektet har godkänts och tagits emot.

Målet är att objektet står klart 5/2028. Projektets preliminära tidsplan är följande:

Tillfälliga lokaler behövs inte. De tillfälliga lokalerna för daghemmet och skolan finns redan på tomten och är i användning. Daghemspaviljongen har planerats så att den kan flyttas till tomten bredvid när byggandet inleds. Skolan fortsätter att använda tilläggslokalerna tills projektet har slutförts.

Avsikten är att skol- och daghemslokalerna i Norra Böle är möblerade och kan tas i bruk senast augusti 2028.

Finansiering

Projektet ingår i de planerade ny- och ombyggnadsprojekten för hyres- och aktieobjekt för åren 2025–2034 som ingår som bilaga i 2025 års budget.

Hyran finansieras med anslag för stadsmiljösektorns driftsekonomi på budgetmomentet 3 10 02 Lokaler och byggherreverksamhet.

Fostrans- och utbildningssektorns personal och barnen engageras i planeringen

Projektplanen har utarbetats i samarbete mellan stadsmiljösektorn och fostrans- och utbildningssektorn. Utöver regioncheferna inom småbarnspedagogiken och den grundläggande utbildningen har områdets daghemsföreståndare och rektorer deltagit i att fastställa områdets servicebehov.

Planeringstjänsterna för inlärningslokaler inom fostrans- och utbildningssektorn har 7.1.2025 presenterat lokalprojektets preliminära plan för regioncheferna och enhetscheferna.

I framtiden kommer personalen att engageras i den fortsatta utvecklingen av planerna med hjälp av användarmöten. Dessutom kommer personalen och eleverna att engageras i planeringen av gården och möblerna.

Den respons som staden har fått av de användare som engagerats beaktas när planerna utarbetas.

Bedömning av konsekvenserna för barn

Bedömningen av konsekvenserna för barn i behovsutredningsfasen styr planeringen och genomförandet av projektet samt utvecklingen av den nya verksamhetskulturen. Genom planeringen främjas välbefinnandet hos barnen, ungdomarna och personalen.

Genom att bygga nya lokaler i Norra Böle kan staden garantera att fler barn och ungdomar får en plats i småbarnspedagogiken och grundskolan som närservice. Detta bidrar till att barnen i området får en enhetlig lärstig. Läget gällande de nya lokalerna gör det möjligt för verksamhetsstället med tjänster för barn och elever i Norra Böle att fortsätta i närområdet. Vid byggandet av lokalerna och gården säkerställs en säker och sund verksamhetsmiljö för barnen. Genom lokalplaneringen främjas alla barns möjligheter till en lugn och trygg lär- och uppväxtmiljö. Lokalerna erbjuder möjligheter att såväl dra sig tillbaka och lugna ner sig som lära sig tillsammans. Övergången från småbarnspedagogiken till förskoleundervisningen och den grundläggande utbildningen underlättas genom att olika funktioner placeras under samma tak. Samtidigt blir det möjligt för barnen och de unga att arbeta långsiktigt med bekanta vuxna och barn. Lösningen främjar en enhetlig lärstig för barnen.

I planeringen av byggnaden och gårdsområdena säkerställs barnens och ungdomarnas lek- och motionsmöjligheter på gården och i närparker. Hänsyn tas till att de tryggt ska kunna ta sig till rekreations-, motions- och kulturtjänster i närområdet.

Fostrans- och utbildningsnämndens utlåtande

Fostrans- och utbildningsnämnden tillstyrkte projektplanen för skolan och daghemmet i Norra Böle, daterad 8.1.2025, i sitt utlåtande 4.2.2025 (§ 34).

Projektplanen motsvarar verksamhetsmålen i behovsutredningen och inom fostrans- och utbildningssektorn. Lokalerna ska också i fortsättningen planeras och genomföras i samarbete med användarsektorn. Särskild uppmärksamhet ska fästas vid att lokalerna blir klara enligt den överenskomna tidsplanen, vid vikten av kostnadsuppföljningen och kvalitetskontrollen under hela processen samt vid planeringen av lokalerna.

Fostrans- och utbildningsnämndens utlåtande finns i sin helhet i beslutshistorien.

Befogenheter och verkställighet

I enlighet med 7 kap. 1 § 1 mom. 9 punkten i förvaltningsstadgan beslutar stadsfullmäktige om förhyrning av affärslokaler då totalvärdet på avtalet beräknas överstiga 10 miljoner euro.

Förutsatt att stadsfullmäktige godkänner beslutsförslaget har stadsstyrelsen för avsikt att i sitt verkställighetsbeslut bemyndiga chefen för lokalservicens enhet lokaler för fostrans- och utbildningssektorn inom stadsmiljösektorn att underteckna hyresavtalet med bolaget Hemsö Suomi Oy och att vid behov göra smärre ändringar av teknisk natur i hyresavtalet.