Hankinta, uudisrakennus, vuokrahanke, Kustinpolku 20, kaupunkiympäristön toimiala

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto vuokraa noin 7 200 htm² laajuiset tilat varhaiskasvatuksen ja perusopetuksen käyttöön osoitteeseen Kustinpolku 20 toteutettavasta uudisrakennuksesta 8.1.2025 päivätyn hankesuunnitelman mukaisesti siten, että 20 vuoden vuokraajalta maksettavien vuokra- ja investointikustannusten arvonlisäveroton kokonaissumma on enintään 38 179 200 euroa syyskuun 2024 kustannustasossa.

Hankkeen tausta ja tarpeellisuus

Pohjois-Pasilaan rakentuu vuosina 2022–2024 uusi noin 5000 asukkaan Postipuiston asuinalue, jossa ei ole aiemmin ollut asuinrakennuksia eikä palveluita. Alueelta on yli 3 kilometriä matkaa Keski-Pasilaan. Kaupungin suunnitelmien mukaan Postipuiston eteläpuolelle rakennetaan Eteläinen postipuisto 2020-luvun lopussa noin 4000 asukkaalle sekä Postinlajittelukeskuksen alueelle 2030-luvulla. Eteläisen postipuiston ja Postinlajittelukeskuksen vaikutus väestöennusteessa on huomioitu Pohjois-Pasilan alueen tilatarpeen määrittelyssä. Pohjois-Pasilaan rakentuvaan kouluun on myös alle kahden kilometrin kävelymatka Länsi-Pasilan osa-alueen pohjoisosasta, johon rakentuu noin 900 asuntoa.

Pohjois-Pasilan alueen nykyiset koulu- ja päiväkotitilat ovat riittämättömät kasvavalle käyttäjämäärälle. Viimeisimmän väestöennusteen mukaan Pasilan peruspiirissä 0-6-vuotiaiden määrä kasvaa 667 lapsella ja 7-15-vuotiaiden määrä kasvaa 1 059 lapsella vuosina 2024–2038. Väestömäärän kasvu alueella tulee jatkumaan vielä vuoden 2038 jälkeenkin, mikä huomioidaan alueen palvelutarpeen kehittämisessä myös jatkossa.

Uudet tilat suunnitellaan 650 yhtenäisen peruskoulun oppilaalle. Lisäksi rakennukseen toteutetaan varhaiskasvatukselle ja esiopetukselle uusia päiväkotitiloja 200 lapselle. Tällä hetkellä samalla tontilla sijaitsevissa lisätilapaviljongeissa on 210 koulun oppilaspaikkaa ja päiväkodilla 140 tilapaikkaa.

Kasvatus- ja koulutuspalvelujen tarvetta ja paikkojen riittävyyttä seurataan säännöllisesti alue- ja kaupunkitasolla. Palveluverkon suunnittelussa on otettu huomioon rakenteilla ja olemassa oleva tilakapasiteetti. Toimipisteen laajuudessa on huomioitu koko palvelualueen pitkän tähtäimen kehitys: väestöennuste, asuin- ja liikerakentaminen ja liikennejärjestelyt.

Uudisrakennuksena toteutettava hanke täyttää kasvatuksen ja koulutuksen toimialan määrittelemän tilantarpeen, suunnitteluohjeet ja nykyiset koulu- ja päiväkotitoiminnan vaatimukset. Koulurakennus korvaa väliaikaiset tontille sijoitetut päiväkoti- ja koulutilat.

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 21.1.2025 § 8 hyväksynyt Pohjois-Pasilaan osoitteeseen Kustinpolku 20 toteutettavan Pohjois-Pasilan koulun ja päiväkodin uudisrakennuksen tarveselvityksen.

Hankintamenettely

Pohjois-Pasilan koulu ja päiväkoti -hankkeen vuokranantajan kilpailutus on toteutettu kilpailullisena neuvottelumenettelynä. Hankinnasta julkaistiin 25.01.2024 EU kynnysarvon ylittävää hankintaa koskeva osallistumispyyntö sähköisessä ilmoituskanavassa www.hankintailmoitukset.fi. Määräaikaan mennessä osallistumishakemuksen jätti viisi tarjoajaehdokasta, joista valittiin jatkoon kolme tarjoajaa. Tarjouskilpailuun valittujen tarjoajien kanssa käytiin aloituskokoukset, toiminnalliset kehitys- ja suunnitteluratkaisuneuvottelut sekä kaupalliset neuvottelut. Lopullisen tarjouspyynnön määräaikaan 30.9.2024 mennessä saatiin kaksi lopullista tarjouspyynnön mukaista tarjousta. Tarjousten arvioinnissa huomioitiin tarjousten kokonaistaloudellisuus. Hankintakilpailun voitti arviointiryhmän arvioinnissa eniten pisteitä saanut Hemsö Suomi Oy.

Hankintakilpailun arviointimuistio on oheismateriaalissa.

Vuokrattavat tilat

Hemsö Suomi Oy toteuttaa Postipuistossa osoitteessa Kustinpolku 20 sijaitsevalle tontille (kiinteistötunnus 91-17-119-1) päiväkoti- ja koulutilat, jotka kaupunki vuokraa 20 vuodeksi. Kaupunki vuokraa tontin vuokranantajan käyttöön 30 vuodeksi. Rakennukseen toteutetaan tilat varhaiskasvatuksen ja perusopetuksen käyttöön 850 lapselle. Tilat suunnitellaan esteettömiksi ja kaikille oppijoille sopiviksi, lapsen kasvua ja kehitystä tukevaksi oppimisenympäristöksi. Suunnittelussa varmistetaan, että varhaiskasvatusikäisten lasten toiminnalle on turvalliset, rauhalliset ja kodinomaiset tilat.

Rakennuksessa tulee toimimaan peruskoulun luokka-asteet 1-9, erityisluokat sekä päiväkoti ja esiopetus. Tilat suunnitellaan kasvatuksen ja koulutuksen toimialan muuntuviin tarpeisiin siten, että niissä voidaan joustavasti järjestää varhaiskasvatusta ja perusopetusta. Koulurakennus tulee toimimaan myös alueen asukaskäytössä.

Vuokrattavien tilojen huoneistoala on noin 7 200 htm². Piha-alueen laajuus on yhteensä noin 5 490 m² päiväkodille ja koululle.

Vuokrahanke korvaa osoitteessa Kustinpolku 20 sijaitsevan Pasilan peruskoulun nykyisin käytössä olevan lisätilapaviljongin ja Päiväkoti Postipuiston lisätilapaviljongin tilat.

Hankesuunnitelma on laadittu kaupunkiympäristön sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialojen yhteistyönä. Hankkeen suunnittelun yhteydessä on kuultu asiantuntijoina rakennusvalvonnan, katu- ja liikennesuunnittelun, sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialan työsuojelun yhteistoimintahenkilöstöä.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1.

Vuokra- ja investointikustannukset

Vuokranantaja vastaa kiinteistön käytettävyydestä, ylläpidosta ja korjauksista koko vuokrakauden ajan. Kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu maksaa vuokranantajalle kokonaisvuokraa, joka koostuu pääomavuokrasta sekä toteuman mukaan maksettavasta ylläpitovuokrasta.

Pääomavuokran määrä sidotaan elinkustannusindeksiin. Vuokra tarkistetaan ensimmäisen kerran vuokrakauden alkamisen hetkellä ja tämän jälkeen aina vuoden kuluttua edellisestä tarkistusajankohdasta.

Vuokrattavien tilojen arvonlisäveroton pääomavuokra on noin 21,40 euroa/htm²/kk (sopimusten laskennallinen neliövuokra, huoneistoala noin 7 200 htm²) eli noin 154 080 euroa kuukaudessa, yhteensä noin 1 848 960 euroa vuodessa ja yhteensä noin 36 979 200 euroa 20 vuodessa.

Hankkeen enimmäishinta yhteensä 38 179 200 euroa muodostuu 20 vuoden vuokra-ajalta ulos maksettavasta indeksikorjaamattomasta noin 36 979 200 euron pääomavuokrasummasta sekä yhteensä enintään 1 200 000 euron mahdollisista vuokranantajalle maksettavista, käyttäjän toiminnallisten muutosten kustannuksista sekä sisäisestä valmistelu- ja valvontakustannusten lisävuokrasta.

Vuokranantajalla on vastuu kiinteistön hoito- ja ylläpitopalvelujen järjestämisestä hankinta- ja vastuunrajataulukon mukaan, josta kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu maksaa toteutuneiden kustannusten mukaan vuosittain tarkistettavaa ylläpitovuokraa. Lisäksi vuokranantajalle maksetaan ylläpidon vastuunjakotaulukon mukaan erillisveloitukseen perustuen korvaus sellaisesta päiväkotitilojen ylläpidosta, joka ei sisälly kiinteistön yleisen ylläpitovastuun piiriin.

Ylläpitovuokraan kuuluvat kiinteistön kaikki tavanomaiset käyttö-, hoito- ja ylläpitokustannukset, kiinteistöhuolto, lämmitys (pääosin maalämmöllä), jäähdytys, vesi- ja jätevesi, kiinteistösähkö, yleisten tilojen puhtaanapito, vakuutukset sekä vuosikorjaukset. Lisäksi kaupungin maksamaan ylläpitovuokraan sisältyvät kaupungille palautuvat tontinvuokran (noin 170 000 euroa vuodessa) ja kiinteistöveron (noin 99 000 euroa vuodessa) osuudet. Indikatiivinen kokonaisylläpitovuokra sopimuksen alkaessa on noin 5,46 euroa/htm²/kk eli noin 39 312 euroa kuukaudessa, josta varsinaisen ulos maksettavan ylläpitovuokran osuus on noin 2,35 euroa/htm²/kk ja kaupungille palautuva osuus yhteensä noin 3,08 euroa/htm²/kk.

Mikäli vuokranantaja toteuttaa vuokralaiselle erikseen sovittuja käyttäjäpalveluita, laskutetaan niistä syntyneet kulut toteuman mukaan erikseen.

Vuokrasopimusluonnos on oheismateriaalissa.

Tilakustannukset kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle

Arvioitu arvonlisäveroton tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle on enintään 28,23 euroa/htm²/kk eli noin 203 256 euroa kuukaudessa ja yhteensä noin 2 439 072 euroa vuodessa.

Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan vuokra muodostuu:

Lopullinen vuokra tarkentuu hankkeen toteutuneiden kustannusten mukaan hankkeen valmistuttua.

Aikataulu ja toteutus

Kohteen vuokrasopimus solmitaan ja rakentaminen voi alkaa sen jälkeen, kun vuokrauspäätös on lainvoimainen sekä sopimuspiirustukset, aikataulu ja laatusuunnitelmat ovat valmiit ja rakennuslupa on myönnetty.

Hankkeen rakentamisvaiheessa vuokranantaja rakentaa kohteen valmiiksi. Rakentamisvaihe päättyy kohteen valmistumiseen sekä hyväksyttyyn vastaanottoon ja käyttöönottoon. Hyväksytystä vastaanotosta alkaa vuokrasopimusaika.

Tavoitteena on, että kohde valmistuu 05/2028. Hankkeen alustava aikataulu on seuraava:

Väistötiloja ei tarvita. Väliaikaiset lisätilat päiväkodille ja koululle ovat jo toiminnassa tontilla. Päiväkotipaviljonki on suunniteltu siirrettäväksi alueella viereiselle tontille rakentamisen alkaessa ja koulun lisätilat säilyvät toiminnassa hankkeen valmistumiseen saakka.

Pohjois-Pasilan koulu- ja päiväkotitilat on tarkoitus ottaa käyttöön käyttöön kalustettuina elokuuhun 2028 mennessä.

Rahoitus

Hanke sisältyy vuoden 2025 talousarvion liitteenä olevaan vuokra- ja osakekohteiden suunnitteilla olevien uudis- ja peruskorjausohjelmaan vuosiksi 2025–2034.

Ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista talousarviokohdalta 3 10 02 Tilat ja rakennuttaminen.

Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan henkilöstön ja oppijoiden osallistaminen suunnitteluun

Hankesuunnitelma on laadittu kaupunkiympäristön toimialan ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialan yhteistyönä. Varhaiskasvatuksen ja perusopetuksen aluepäälliköiden lisäksi alueen päiväkodinjohtajat ja rehtorit ovat osallistuneet alueen palveluntarpeen määrittelyyn.

Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan oppimistilojen suunnittelupalvelut ovat esitelleet tilahankkeen alustavan suunnitelman aluepäälliköille ja yksiköiden johtajille 7.1.2025.

Henkilöstöä osallistetaan jatkossa käyttäjäkokousten kautta suunnitelmien jatkokehittämiseen. Lisäksi henkilöstöä ja oppijoita osallistetaan pihan ja irtokalustuksen suunnitteluun.

Osallistamisen myötä saatu palaute otetaan huomioon suunnitelmien laadinnassa.

Lapsivaikutusten arviointi

Tarveselvitysvaiheen lapsivaikutusten arviointi ohjaa hankkeen suunnittelua ja toteutusta sekä tulevan toimintakulttuurin kehittämistä. Suunnittelulla edistetään lasten ja nuorten sekä henkilöstön hyvinvointia.

Uusien tilojen rakentamisella Pohjois-Pasilan alueella voidaan varmistaa useammalle alueen lapselle ja nuorelle varhaiskasvatus- ja perusopetuspaikka lähipalveluna. Tämä edesauttaa alueella asuvien lapsien yhtenäisen opinpolun toteutumista. Uusien tilojen sijainti mahdollistaa Pohjois-Pasilan toimipisteen lasten ja oppilaiden palvelun jatkumisen lähialueella. Tilojen ja pihan toteutuksella varmistetaan lapsille turvallinen ja terveellinen toimintaympäristö. Tilasuunnittelulla edistetään jokaisen lapsen mahdollisuutta kasvaa ja oppia rauhallisessa ja turvallisessa ympäristössä. Tilat tarjoavat mahdollisuuksia sekä vetäytymiseen ja rauhoittumiseen että yhdessä oppimiseen. Lapsen siirtymiä varhaiskasvatuksesta esi- ja perusopetukseen helpotetaan sijoittamalla eri toimintoja saman katon alle. Samalla mahdollistetaan lapsille ja nuorille tuttujen aikuisten ja lasten kanssa toimiminen pitkäjänteisesti. Ratkaisu edistää lapsen yhtenäisen opinpolun toteutumista.

Rakennuksen ja piha-alueiden suunnittelussa varmistetaan lasten ja nuorten mahdollisuus leikkiin ja liikkumiseen pihalla ja lähipuistoissa sekä huomioidaan turvallinen siirtyminen lähialueen virkistys-, liikunta- ja kulttuuripalveluihin.

Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 4.2.2025 § 34 antanut puoltavan lausunnon 8.1.2025 päivätystä Pohjois-Pasilan koulun ja päiväkodin hankesuunnitelmasta.

Hankesuunnitelma vastaa tarveselvityksen sekä kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita. Tilojen suunnittelussa ja toteutuksessa tulee edelleen työskennellä yhdessä käyttäjätoimialan kanssa. Erityistä huomiota tulee kiinnittää tilojen valmistumiseen sovitussa aikataulussa, kustannusseurannan ja laadunvalvonnan tärkeyteen koko prosessin ajalta sekä tilojen suunnitteluun.

Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto on kokonaisuudessaan päätöshistoriassa.

Toimivalta ja täytäntöönpano

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 9 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää liikehuoneistojen vuokralle ottamisesta, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 10 miljoonaa euroa.

Mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösesityksen, on kaupunginhallituksen tarkoituksena täytäntöönpanopäätöksessään oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelun kasvatus- ja koulutuksen tilat -yksikön päällikkö allekirjoittamaan vuokrasopimuksen Hemsö Suomi Oy:n kanssa ja tekemään vuokrasopimukseen tarvittaessa vähäisiä teknisiä muutoksia.