Alueen varaaminen asuntohankkeiden suunnittelua varten (Haaga, Lassila)

Kaupunginhallitus varaa Sponda Oy:lle, SRV Rakennus Oy:lle ja Helsingin kaupungin asuntotuotannolle (Att) Haagasta tontin 29159/2 asuntohankkeiden suunnittelua varten 31.12.2026 saakka seuraavin ehdoin:

Hakemus ja hankkeen kuvaus

Sponda Oy (Y-tunnus 0866692-3) ja SRV Rakennus Oy (Y-tunnus: 1728244-6) ovat pyytäneet 3.1.2025 päivätyllä hakemuksellaan Haagassa osoitteessa Kaupintie 3 sijaitsevan tontin 29159/2 varaamista nimiinsä vapaarahoitteisten omistus- ja vuokra-asuntojen suunnittelua varten.

Sponda Oy on hankkinut kumppanikseen SRV Rakennus Oy:n kehittämään pitkään tyhjillään ollutta toimistotaloa uuteen käyttötarkoitukseen. SRV Rakennus Oy on valmis toteuttamaan varausalueelle sääntelemättömään tuotantoon osoitetut tontit. Sponda Oy:n, SRV Rakennus Oy:n ja Helsingin kaupungin asuntotuotannon (Att) kesken on sovittu, että Att toteuttaa varausalueelle valtion tukemaan pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoa.

Hankkeen tavoitteena on kehittää laadukas ja elinvoimainen asumiseen painottuva alue sekä monipuolistaa aluetta kehittyvien liikenneyhteyksien alueella. Hankkeen lähtökohtana on toteuttaa monipuolisia asuntohankkeita rakennetussa ympäristössä. Suunnittelualueella tutkitaan joidenkin jo olemassa olevien rakennusten säilyttämismahdollisuutta ja purkavan uusrakentamisen osalta kiertotalouden mahdollisuuksia. Hanke mahdollistaa monipuolisen hallinta- ja asuntojakauman sekä laadukkaita arkea tukevia tiloja ja palveluita. Hakemuksen mukaan hankkeessa huomioidaan vastuullisuustoimenpiteitä, muun muassa rakennetun ympäristön elinkaaren osalta päästöjen minimoimisessa, energiatehokkuudessa ja huomioimalla luonnon monimuotoisuus.

SRV Rakennus Oy on vuonna 1987 perustettu, Helsingin pörssissä listattu suomalainen rakennusalan kehittäjä ja uudistaja, joka toimii kasvukeskuksissa Suomessa. Sponda Oy on yksi Suomen johtavista kiinteistösijoitusyhtiöistä, joka on erikoistunut toimitilakiinteistöjen omistamiseen, hallintaan, kehittämiseen ja vuokraamiseen Suomen suurimmissa kaupungeissa.

Varausalueen kiinteistö on kaupungin omistuksessa ja siihen kohdistuu Sponda Oy:n omistaman kiinteistöyhtiön maanvuokraoikeus.

Hallinta- ja rahoitusmuoto

Varausalueen hallinta- ja rahoitusmuodot noudattavat kaupunginvaltuuston 28.8.2024 § 149 asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelmaa 2024 (AM-ohjelma).

Varausalueelle tulee toteuttaa:

Tarkemmat ehdot on kirjattu liitteenä 3 oleviin erityisiin varausehtoihin.

Perheasunto- ja keskipinta-alavaatimus

Perhe- ja keskipinta-alavaatimuksessa noudatetaan liitteen 4 mukaisten yleisten varausehtojen mukaista perhe- ja keskipinta-alavaatimusta.

Perheasunto- ja keskipinta-alavaatimustarkastelu on tehty yhdessä kaupunginkanslian asuminen-yksikön kanssa.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Varattavan tontin osalla on voimassa asemakaava nro 9809 vuodelta 1991, jonka mukaan tontin käyttötarkoitus on liike- ja toimistorakennusten korttelialue.

Varattavalle tontille ollaan laatimassa uudisrakentamisen mahdollistavaa asemakaavamuutosta, joka mahdollistaisi tälle tontille monipuolista asuntorakentamista.

Sijaintikartta on liitteenä 2 ja voimassa oleva asemakaava liitteessä 5.

Lassila-Kannelmäki -toimitila-alueen suunnitteluperiaatteet

Alueelle on laadittu vuosina 2018–2019 suunnitteluperiaatteet, jotka kaupunkiympäristölautakunta on 4.6.2019 § 298 hyväksynyt. Suunnitteluperiaatteissa tarkasteltiin erityisesti työpaikkojen, asumisen ja palveluiden sijoittumista alueella sekä edellytyksiä nykyisten tonttien käyttötarkoitusten muutoksiin.

Viime vuosina toimintaympäristössä tapahtuneet muutokset, kuten esimerkiksi koronapandemian vaikutuksesta huomattavasti lisääntynyt etä- ja hybridityö ja sen vauhdittama toimistotilojen kysynnän vähentyminen yleisesti, sekä alueen yksityisiltä maanomistajilta ja vuokralaisilta tulleet aloitteet ovat johtaneet tarpeeseen tarkistaa periaatteita nykyistä ja tulevaa markkinatilannetta paremmin vastaaviksi. Lassila-Kannelmäki -toimitila-alueen suunnitteluperiaatteita tarkistettiin keväällä 2024.

Suhteessa vuonna 2019 hyväksyttyihin periaatteisiin keväällä 2024 tehdyt muutokset kohdistuivat erityisesti tiettyihin toimitilojen alueeksi merkittyihin tontteihin sekä kaikkiin toiminnoiltaan sekoittuneeksi alueeksi merkittyihin tontteihin. Kaupintie 3 on yksi näistä toimitilojen tonteista, jotka on päivitetyissä periaatteissa muutettu toiminnoiltaan sekoittuneeksi alueeksi. Kaupunkiympäristölautakunta on 17.9.2024 § 460 hyväksynyt Lassila-Kannelmäki -toimitila-alueen suunnitteluperiaatteet 2024. Suunnitteluperiaatteita tulee noudattaa suunnitteluratkaisua laadittaessa.

Tontin varaaminen

Tontin varaamista hakijoille voidaan pitää perusteltuna, sillä kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 hyväksymien
tontinluovutusta koskevien linjausten ja niitä tarkentavien soveltamisohjeiden kohdan 2.5 ”Asuntotonttien suoravaraukset” mukaan kaupunki voi varata yksittäisiä asuntotontteja ilman julkista hakua tai kilpailua asuntotuotantoon tapauskohtaisesti arvioitavin erityisin perustein. Esimerkiksi silloin, kun kilpailuttaminen tai avoimen haun järjestäminen ei ole mahdollista tonttiin kohdistuvan hakijan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen vuoksi ja tontti varataan tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle kumppanille täydennysrakentamisen hanketta varten.

Tontti on pitkäaikaisesti vuokrattu Sponda Oy:n omistamalla Kiinteistö Oy Kaupintie 3:lle 31.12.2030 asti ja kyseessä on tonttiin kohdistuva uudisrakentamishanke.

Suunniteltu täydennysrakentamishanke mahdollistaa sääntelemättömien omistusasuntojen lisääntymisen alueella. Hanke toteuttaa kaupunkistrategiaa ja asuntopoliittisia tavoitteita. Varaus perustuu hakemuksen tietoihin ja käytyihin neuvotteluihin.

Varauksensaaja on tietoinen, että suunnitellun hankkeen toteuttaminen edellyttää muun ohella varausalueeseen nykyisellään kohdistuvan maanvuokrasopimuksen päättämisen sekä asemakaavamuutoksen lainvoimaistumisen.

Varausehdot

Tontinvarauksessa noudatetaan liitteenä 3 olevia erityisiä varausehtoja ja liitteenä 4 olevia kaupungin yleisiä tontinvarausehtoja.

Varausehtojen mukaan varauksensaajan on muun muassa järjestettävä liitteen 6 mukaiset rinnakkaiset toimeksiannot, joiden tarkoituksena on tutkia vaihtoehtoisia suunnitteluratkaisuja ja löytää alueen asemakaavoituksen ja asuinrakennusten toteuttamisen pohjaksi kaupunkikuvallisesti korkeatasoinen ja toteuttamiskelpoinen suunnitteluratkaisu.

Tontin myöhempi luovuttaminen ja vuokra-aluetta koskevan nykyisen maanvuokrasopimuksen päättäminen

Sääntelemättömään tuotantoon varattavat asemakaavoitettavat tontit on tarkoitus myöhemmin luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti myymällä. Linjausten kohdan 3.2 mukaan tontti voidaan luovuttaa myymällä tai vuokraamalla osto-oikeuksin muun muassa seuraavin perustein:

Tontti tai siitä lohkottavat tontit tullaan luovuttamaan neuvottelujen perusteella ja markkina-arvoon perustuen. Tonttien markkina-arvoisuus vahvistetaan puolueettoman arvioijan laatimalla erillisellä selvityksellä.

Kaupunginhallituksen 26.4.2021 § 310 päättämien maanhankintaan ja asemakaavoitukseen liittyvien maapoliittisten periaatteiden kohdan 1.3. mukaan: "Tilanteessa, jossa kaupunki haluaa edistää sen vuokraamaan tontin kehittämistä yhteistyössä kehittäjän kanssa kaupunki voi kuitenkin vuokraoikeuden ja sen mahdollisten rakennusten hankinnan sijaan edetä kehittäjän kanssa tehtävällä varausyhteistyöllä, johon sisältyy tontin osto-optio. Tällöin kehittäjä ostaa vuokraoikeuden rakennuksineen ja kaupunki myy sille tontin sen nettoarvosta (tontin uudesta markkina-arvosta vähennetään vuokraoikeuden ja sen mahdollisten rakennusten markkinaehtoisena pidettävä kauppahinta; vähennys ei kuitenkaan voi ylittää tontin uutta markkina-arvoa)". Vuokraoikeuden markkina-arvosta on laadittu kaksi puolueetonta kiinteistöarvioita, joiden perusteella vuokraoikeuden markkina-arvo ja vapaarahoitteisten tonttien ostohinnasta vähennettävä arvo on noin 4,4 miljoonaa euroa

Säänneltyyn tuotantoon varattavat tontit on tarkoitus myöhemmin luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla.

Tontin markkina-arvon määrittäminen perustuu puolueettoman arvioijan laatimaan erilliseen selvitykseen tai puolueettoman arvioijan hyväksymään hinnoittelumalliin. Valtion tukemassa asuntotuotannossa tontin markkinaehtoisesta maanvuokrasta myönnetään ARA:n (nykyisin Varke) edellyttämä huojennus, joka on määräaikainen ja voimassa niin kauan kuin tontille toteutettavien asuntojen huoneenvuokran tai asumisoikeusvastikkeen määrittämisessä noudatetaan vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001) mukaista omakustannusperiaatetta. Edellä mainittu valtion tukemille hankkeille myönnettävä huojennus koskee ns. pitkällä korkotuella toteutettavia hankkeita.

Varauksensaajat ovat tietoisia, että suunnitellun hankkeen toteuttaminen edellyttää muun ohella varausalueeseen nykyisellään kohdistuvan maanvuokrasopimuksen nro 25483 päättämisen sekä asemakaavamuutoksen lainvoimaistumisen.

Toimivalta

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.