Y-tontin vuokraaminen Kiinteistö Oy Helsingin Pakettikatu 2:lle Pohjois-Pasilan päiväkotia ja koulua varten (Pasila, tontti 17119/1)

Kaupunkiympäristölautakunta päättää

- vuokrata Kiinteistö Oy Helsingin Pakettikatu 2:lle (Y-tunnus 3315162-2) Helsingin Pasilassa sijaitsevan tontin 17119/1 (pinta-ala 10 421 m², rakennusoikeus 7 000 k-m², osoite Postiljooninkatu 21) päiväkotia ja koulua varten liitteenä 1 olevan maanvuokrasopimusluonnoksen mukaisesti.

- päättää tonttia koskevan sisäisen vuokrauksen (maksutunnus Y9117-18).

- valtuuttaa sekä sopimukset ja valvonta -tiimin päällikön että juristin, kummankin yksin, allekirjoittamaan Helsingin kaupungin puolesta edellä mainitun sopimuksen sekä tarvittaessa tekemään siihen vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.

(L2117-13)

Kiinteistö Oy Helsingin Pakettikatu 2:lle esitetään vuokrattavaksi 31.5.2055 saakka Pasilassa sijaitseva tontti Pohjois-Pasilan koulun ja päiväkodin toteuttamista varten. Kaupunki vuokraa rakennuksen tilat huoneenvuokrasopimuksella jo toteutetun kilpailutuksen perusteella.

Hakija ja hanke

Kiinteistö Oy Helsingin Pakettikatu 2 pyytää, että sille vuokrataan pitkäaikaisesti päätösesityksen mukainen vuokra-alue päiväkotia ja koulua varten.

Hakijan tarkoituksena on rakentaa vuokra-alueelle 7 820 k-m²:n suuruinen päiväkoti- ja koulurakennus. Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus on kilpailuttanut hankkeen, ja tarkoituksena on, että Kiinteistö Oy Helsingin Pakettikatu 2 vuokraa valmistuvan rakennuksen tilat Helsingin kaupungille koulu- ja päiväkotikäyttöön. Uudisrakennuksen tilat suunnitellaan 650:lle yhtenäisen peruskoulun oppilaalle ja lisäksi rakennukseen toteutetaan tiloja varhaiskasvatuksen ja esiopetuksen käyttöön 200 lapselle kasvatus- ja koulutuslautakunnan 4.2.2025 (34 §) lausunnon mukaisesti.

Hakija on kilpailutuksen voittaneen Hemsö Suomi Oy:n perustama kiinteistöosakeyhtiö.

Kaava- ja kiinteistötiedot

Tontti on asemakaavassa nro 12475 (2018) osoitettu yleisten rakennusten korttelialueeksi (Y), jolle saa rakentaa koulun ja / tai päiväkodin.

Tontin pinta-ala on 10 421 m² ja rakennusoikeus 7 000 k-m². Vuokralainen on hakenut kaavasta poikkeamista, sillä rakennettava uudisrakennus on kooltaan kaavan sallimaa suurempi 7 820 k-m².

Tontilla sijaitsee tällä hetkellä kaupungin omistamia väliaikaisia koulu- ja päiväkotirakennuksia, jotka puretaan uudishankkeen valmistuessa.

Tontti on yleiskaavassa (2016) osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi (A1).

Sijaintikartta ja ote asemakaavasta ovat liitteinä 2 ja 3.

Vuokra ja tontin vuokraaminen hakijalle

Vuokraus perustuu kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaoston 23.1.2025 (3 §) tekemään päätökseen, jonka mukaan Postiljooninkatu 21:n päiväkoti- ja koulutilojen toteuttajaksi valitaan Hemsö Suomi Oy, ja kasvatus- ja koulutuslautakunnan antamaan hanketta puoltavaan lausuntoon (4.2.2025, § 34).

Tontin perusvuosivuokraksi esitetään 7 084,92 euroa elinkustannusindeksissä 1951 = 100. Tontin alkuvuosivuokra nykyrahassa on siten 166 141,37 euroa.

Vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksiin siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdoissa on sanottu.

Tontin vuosivuokra perustuu vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen tontin markkinaehtoiseen yksikköhintaan 18,12 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä 1951 = 100, joka vastaa vuokraushetken elinkustannusindeksillä hintaa 425 euroa/k-m², sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (Catella Property Oy, 28.2.2023).

Lisäksi vuokra perustuu asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden ylittävään 7 820 k-m²:n suuruiseen rakennusoikeuteen (7 820 k-m² x 18,12 euroa/k-m² x 0,05 x ind. 23,45).

Vuokra-aika

Vuokra-aika on 1.6.2025 – 31.5.2055.

Valtiontukiarviointi

Kiinteistö Oy Helsingin Pakettikatu 2:n kanssa tehtävän vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla vuokratason markkinaperusteisuus. Kauppahinta/vuokra on markkinaehtoinen, joten Kiinteistö Oy Helsingin Pakettikatu 2 ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Esitettävä vuokraus on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019 (5 §) päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Vuokrauksen ehdot

Vuokrauksen ehdot ovat kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tavanomaisen käytännön mukaisia.

Lisäksi maanvuokrasopimuksen 23 – 26 §:iin on otettu erityisehtoja koskien huoneenvuokrasopimuksen solmimista kaupunkiympäristön toimialan rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden kanssa, vuokranantajan oikeutta pitää väliaikaisia koulu- ja päiväkotirakennuksia vuokra-alueella uudisrakennuksen valmistumiseen asti, vuokralaisen oikeutta sijoittaa rakenteita naapurikiinteistölle ja maalämmön hyödyntämistä.

Toimivalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika.