Myynti, myyntiperiaatteet, tontit 10675/1–4, Nihti, Sörnäinen, Sfääri Group Oy

Stadsfullmäktige beslutar att sälja

Stadsfullmäktige godkänner

Bakgrund

Staden ordnade 3.11.2020–16.4.2021 en kvalitetstävling om flervåningshustomterna (AK) 1 och 2 i kvarteret 10656 Mitte i norra delen av Nätholmen i Fiskehamnen i syfte att bygga ett koldioxidsnålt grönkvarter. Tävlingens syfte var att producera ett arkitektoniskt högklassigt grönkvarter som är så koldioxidsnålt som möjligt och mycket energieffektivt. Kvarteret skulle bilda ett stadsbildsmässigt särpräglat och byggbart tävlingsbidrag (en plan) som utgångspunkt för bebyggandet av tomterna 10656/1–2. Dessutom syftade tävlingen till att bemöta målet för programmet Kolneutralt Helsingfors och välja en byggare och planerare för flervåningshustomterna i tävlingsområdet. Stadsmiljönämnden utsåg vinnaren 18.1.2022 (§ 22) och konstaterade samtidigt att det i syfte att nå stadens mål för koldioxidneutralitet och med beaktande av tävlingsbidragens höga nivå kan anses som motiverat att staden försöker hitta möjligheter att genomföra även andra bidrag som deltagit och placerat sig väl i tävlingen genom ett separat förfarande för tomtreservering i form av direktreservering utifrån tävlingsbidraget med den förutsättningen att de som lämnat in bidraget förbinder sig till de grundlösningar och den höga nivå som framgår av bidragen. Staden skulle härigenom avsevärt främja att de strategiska målen för koldioxidneutralitet nås och eventuellt få värdefull praktisk erfarenhet av lösningar för byggande av koldioxidsnåla bostäder.

Utgående från bedömningsgruppens bedömning kom bidraget ”Hiiling” av Sfääri Group Oy (AOR Arkitekter Ab) på andra plats i tävlingen.

Enligt kvalitetstävlingens bedömningsgrupp var Sfääri Group Oy:s tävlingsbidrag stadsbildsmässigt särpräglat och naturligt och planens arkitektoniska lösningar och lyckade materialval bildar tillsammans en helhet som är mera än summan av sina delar. Planens klimatavtryck är det minsta bland tävlingsbidragen. Bidraget strävar efter att uppnå energieffektivitet, använda koldioxidsnåla material och optimera användningen av dem. Bidraget lyfter förträffligt fram en koldioxidsnål byggarbetsplats och minskning av byggarbetsplatsens svinn. Det föreslås att bara förnybara energikällor, biobränslen och certifierad vindkraftsel ska användas på byggplatsen.

Tävlingens bedömningsgrupp var enig om att det skulle vara bra om reserveringstagarens tävlingsbidrag förverkligades på annat håll.

Staden och Sfääri Oy har förhandlat om frågan och konstaterat att tävlingsbidraget passar bra för kvarteret 10675, eftersom det tillför mervärde till områdets stadsbild och Knekten, där målet är att bygga ett attraktivt bostadsområde med en högklassig stadsbild, stark identitet och mångsidiga funktioner. Enligt Sfääri Group Oy skapar kvarteret 10675 utmärkta förutsättningar för att bygga en av Finlands mest koldioxidsnåla bostadslösningar.

Reserveringsbeslut

Stadsstyrelsen beslutade 13.2.2023 (§ 105) reservera tomterna för flervåningshus (AK) 10675/1–4, eller de tomter som bildas av dessa, i Helsingfors stads 10 stadsdel (Sörnäs) i enlighet med detaljplanen nr 12576 för Knekten, för Sfääri Group Oy (FO-nummer 3171509-2) till 31.12.2026 för planering av bostadsprojekt på följande villkor, som bland annat ingår i de särskilda reserveringsvillkoren:

På reserveringsområdet får byggas högst cirka 53 %, dvs. cirka 8 250 m² vy, oreglerade fritt finansierade ägar- och/eller hyresbostäder, dock så att högst cirka 50 % (cirka 4 125 m² vy) av den totala bostadsbyggrätt på 8 250 m² vy som genomförs får vara oreglerade fritt finansierade hyresbostäder.

Minst 7 300 m² vy ska vara fritt finansierade ägarbostäder med Hitas I-villkor och/eller bostadsrättsbostäder med statligt stöd.

Reserveringstagaren är skyldig att förverkliga projektet med beaktande av den ovannämnda fördelningen av besittnings- och finansieringsformer så att den sammanlagda byggrätten motsvarar byggrätten i detaljplanen (15 550 m² vy + 500 m² vy) samt att avtala om tomtindelningen.

De tomter som överlåts för produktion av oreglerade ägar- och/eller hyresbostäder kommer antingen att säljas eller utarrenderas till marknadspris.

Dessutom kom parterna i de särskilda reserveringsvillkoren överens om förpliktande villkor för arrendetagaren när det gäller bland annat byggnadernas klimatavtryck, energieffektivitet och grönkoefficient samt höga kvalitetsnivå.

En lägeskarta och ett utdrag ur detaljplanen finns i bilagorna 2 och 3.

Försäljningsprinciper

Försäljningsprinciperna för tomterna 10675/1–4 (AK, AK-1), eller de tomter som bildas av dessa, finns i bilaga 1. Principerna innehåller rätten att sälja tomterna som överlåts för produktion av oreglerade fritt finansierade ägar- och/eller hyresbostäder antingen genom direktförsäljning eller utifrån köpoptionsvillkoren som ingår i tomternas hyresavtal. Principerna innehåller dessutom villkor för bestämning av köpesumman samt vissa standardvillkor för försäljning, såsom villkor som gäller betalningen av köpesumman och överföring av ägande- och besittningsrätten.

Försäljningsprinciperna finns i bilaga 1.

Föravtalets syfte och principer

Enheten tomter vid stadsmiljösektorns tjänst tomter och utveckling av markegendom förhandlar med Sfääri Group Oy om ett föravtal om utarrendering av tomterna (AK, AK-1) 10675/1–4, eller de tomter som bildas av dessa, för ett bostadsområde.

I föravtalet kommer parterna överens om de förutsättningar under vilka de för varje tomt undertecknar ett långfristigt arrendeavtal för boende som gäller arrendeområdet samt om de förutsättningar och priser med vilka de tomter som överlåts för produktion av oreglerade ägar- och/eller hyresbostäder ska kan säljas utifrån arrendeavtalens köpoptionsvillkor.

Försäljning av tomterna enligt arrendeavtalens köpoptionsvillkor

I arrendeavtalen för tomterna 10675/1–4, eller de tomter som bildas av dessa, som överlåts för produktion av oreglerade fritt finansierade ägar- och/eller hyresbostäder ingår en köpoption för arrendetagaren enligt följande villkor:

Köpesummor och försäljningsvillkor för tomterna

Enligt försäljningsprinciperna bestäms köpesumman för tomterna 10675/1–4, eller de tomter som bildas av dessa, vid direktförsäljning eller utnyttjande av köpoptionen i arrendeavtalet så att poängtalet 2344 (4/2025) för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” i fråga om tomterna för produktion av fritt finanseriade, oreglerade ägar- och/eller hyresbostäder motsvaras av följande enhetspriser för bostadsbyggrätten:

och enhetspriset för affärsbyggrätten uppgår till 500 euro/ m² vy för lokalerna med detaljplanebeteckningen kr.

Köpesumman för varje tomt bestäms utifrån det ovannämnda enhetspriset som korrigeras enligt det vid tidpunkten för undertecknandet av köpebrevet senast publicerade poängtalet för levnadskostnadsindexet.

Staden har dock i alla händelser rätt att ta ut minst en köpesumma som baserar sig på de ovannämnda enhetspriserna.

Köpesumman för varje tomt baserar sig minst på den mängd av bostads- och/eller affärsbyggrätt som antecknats för huvudändamålet i detaljplanen och/eller i den godkända tomtindelningen och/eller utifrån den bostads- och/eller affärsbyggrätt som överskrider denna eller utifrån mängden byggrätt (m² vy) för övriga lokaler. Bostadskomplement som byggs på tomten utöver den våningsyta som anges i detaljplanen beaktas inte då köpesumman bestäms. Köpesumman tas inte heller ut till den del som detaljplanen tillåter överskridning av de på detaljplanekartan antecknade byggrätterna. Detta gäller inte överskridning av byggrätterna för lokaler för det huvudsakliga användningsändamålet.

För övriga lokaler för det huvudsakliga användningsändamålet som eventuellt uppförs på tomten är köpesumman och principerna för dessa desamma som för affärslokaler.

Om den i det lagakraftvunna bygglovet upptagna slutliga sammanlagda våningsytan för det huvudsakliga användningsändamålet i arrendeområdet överskrider tomtens sammanlagda maximala antal kvadratmeter våningsyta i detaljplanen eller i detaljplaneändringen nr 12576 och/eller i den godkända tomtindelningen eller den i detaljplanen angivna byggrätten i övrigt överskrids, har staden rätt att ta ut en motsvarande tilläggsköpesumma hos köparen för varje överskridande kvadratmeter våningsyta.

Köparen betalar den totala köpesumman för varje tomt till säljaren / stadens bankkonto innan köpebrevet undertecknas. Ägande- och besittningsrätten till objektet för affären överförs till köparen när köpebrevet undertecknas.

I övrigt gäller stadens sedvanliga villkor för fastighetsaffärer, villkoren i föravtalet om utarrendering av bostadsområdet och i arrendeavtalet samt av en behörig tjänsteinnehavare i stadsmiljösektorn eventuellt föreskrivna tilläggsvillkor.

Överlåtelse av tomterna

Enligt stadsstyrelsens reserveringsbeslut 13.2.2023 (§ 105) ska de tomter som överlåts för produktion av oreglerade ägar- och/eller hyresbostäder antingen säljas eller utarrenderas till marknadspris.

Enligt reserveringsbeslutets motiveringar är det meningen att senare överlåta tomterna (AK, AK-1) 10675/1–4 till sökanden i enlighet med riktlinjerna för överlåtelse av bostadstomter, som stadsstyrelsen fastställt 1.4.2019 (§ 220), utgående från att de tomter som överlåts för oreglerad produktion i kvarteret föreslås överlåtas genom försäljning, om den som reserverat tomterna vill köpa dem. Tomterna för reglerad produktion föreslås överlåtas genom utarrendering.

Det kan anses vara motiverat att sälja tomterna för produktion av oreglerade fritt finansierade ägarbostäder och oreglerade, fritt finansierade hyresbostäder (cirka 53 %), dvs. 8 250 m² vy, eftersom vinnaren i kvalitetstävlingen för ett koldioxidsnålt grönkvarter också gavs möjligheten att till marknadspris köpa en tomt för produktion av fritt finansierade oreglerade bostäder.

Därmed talar det för en försäljning av tomterna att tomtreserveringen 10674/1–4 baserar sig på en kvalitetstävling för ett koldioxidsnålt grönkvarter. Dessutom ligger tomterna vid havet på en särskilt attraktiv och värdefull plats, varför tomterna överlåts enligt stadsstyrelsens riktlinjer för överlåtelse av tomter i första hand genom försäljning.

Stadsstyrelsen har 1.4.2019 8 (§ 220) godkänt Helsingfors riktlinjer för tomtöverlåtelse med preciserande tillämpningsanvisningar. Enligt riktlinjerna överlåter staden i regel tomter genom utarrendering. Enligt punkt 3.2 i riktlinjerna för tomtöverlåtelse kan staden överlåta tomter i särskilt värdefulla och attraktiva platser genom försäljning eller genom utarrendering med köpoption för oreglerad bostadsproduktion. Enligt riktlinjerna kan tomter dessutom överlåtas genom försäljning om tomten är slutförädlad i detaljplanen så att någon avsevärd värdestegring på grund av möjligheter till detaljplaneändring inte är i sikte och om försäljningen av tomten inte hindrar eller försvårar stadens utveckling på lång sikt eller på annat sätt leder till en situation som inte är ändamålsenlig för staden. Att tomtens pris eller arrende är marknadsmässigt säkerställs antingen genom en pristävling eller, om en pristävling inte har ordnats, med hjälp av en utomstående sakkunnig. Vid överlåtelse av tomter genom försäljning utan pristävling säkerställs prisets marknadsmässighet med hjälp av två oberoende utomstående sakkunniga.

Att tomtreserveringen 10675/1–4 baserar sig på en kvalitetstävling för ett koldioxidsnålt grönkvarter talar för att tomterna säljs. Sfääri Group Oy:s tomtreservering som beskrivs ovan utgick från en kvalitetstävling för ett koldioxidsnålt kvarter som gällde flervåningshustomterna (AK) 1 och 2 i kvarteret 10656 Mitte i norra delen av Nätholmen i Fiskehamnen. Sfääri Group Oy kom på andra plats i tävlingen. Tävlingsjuryn konstaterade enhälligt att Sfääri Group Oy:s tävlingsbidrag är mycket högklassigt och ansåg därför att det vore motiverat att reservera en tomt på annat håll för att kunna förverkliga den högklassiga helheten. Stadsstyrelsen reserverade 13.2.2023 (§ 105) kvarteret 10675/1–4 för Sfääri Group Oy utgående från att tomterna (AK, AK-1) 10675/1–4 som förverkligas som produktion av oreglerade bostäder överlåts genom försäljning eller utarrendering med köpoption. Tomterna ligger attraktivt vid havet på en särskilt lockande och värdefull plats. Tomten är dessutom slutförädlad i detaljplanen så att någon avsevärd värdestegring på grund av möjligheter till detaljplaneändring inte är i sikte. Således hindrar eller försvårar försäljningen av tomten inte utvecklingen av staden på lång sikt och leder inte heller på något annat sätt till en oändamålsenlig situation för staden. Dessutom främjar projektet stadens strategiska mål.

Försäljningsprinciperna innehåller rätten att sälja de tomter som överlåts för produktion av oreglerade fritt finansierade ägar- eller hyresbostäder (bostäder 8 250 m² vy) antingen direkt eller utifrån arrendeavtalens köpoptionsvillkor samt villkor för bestämning av köpesumman. Försäljningsprinciperna berättigar dessutom staden att sälja den tomt/de tomter som bildas (med bostadsbyggrätt på till exempel 2 900 m² vy eller 4 500 m² vy) och vars användningsändamål ändras av motiverade skäl för produktion av oreglerade fritt finansierade ägarbostäder och vars försäljning är motiverad även för att säkerställa förverkligandet av kvarterets projekthelhet och inledandet av byggandet. Försäljningsprinciperna berättigar även staden att sälja byggrätten på 500 m² vy för de affärslokaler (kr) som ska byggas på tomterna

Tomterna säljs utifrån sitt marknadsvärde.

Detta förslag till försäljningsprinciper har utarbetats för tomterna (AK, AK-1) 10675/1–4, eller de tomter som bildas av dessa, som ingår i detaljplanen och detaljplaneändringen nr 12576 för Knekten. För tydlighetens skull konstateras att Sfääri Group Oy har för avsikt att ansöka om en tomtindelning för kvarteret 10675 enligt vilken det bildas nio tomter i stället för de fyra normativa detaljplanetomterna. I det föravtal om utarrendering av ett bostadsområde som bereds mellan staden och det ovannämnda bolaget beaktas de tomter som bildas i tomtindelningen och säljs och vars arrendeavtal omfattar köpoptionsvillkor. De ovannämnda tomternas köpesummor kan dock ännu inte beräknas, eftersom exakta uppgifter om dem ännu inte har fastställts.

Nivån på köpesummorna för de tomter som ska säljas kan dock beskrivas med kalkylen nedan. Den beskriver prisnivån för tillfället exklusive indexjusteringar. Kalkylen utgår från detaljplaneenliga tomter med ungefär motsvarande mängder byggrätt som de tomter som ovan föreslås säljas (såsom bostäder 8 250 m² vy + 2 900 m² vy = 11 150 m² vy + affärslokaler (kr) 500 m² vy). Kalkylen ger följande köpesummor för tomterna:

Enligt kalkylen uppgår köpesummorna sammanlagt till cirka 20 miljoner euro. Köpesummorna blir dock sammanlagt större än detta om mer än 2 900 m² vy oreglerad produktion ändras till produktion av oreglerade fritt finansierade ägarbostäder.

De ovannämnda köpesummorna för tomterna kan anses som godtagbara för staden och marknadsmässiga med beaktande av bland annat de aktuella marknadsförhållandena. Tomternas marknadsvärden har fastställts utifrån oberoende värderades värderingsutlåtanden (Jones Lang LaSalle Finland Oy 28.3.2025 och Catella Property Oy 11.4.2025).

Värderingsutlåtandena finns i bilagematerialet.

Det är motiverat att direkt eller utifrån arrendeavtalens köpoptionsvillkor sälja tomterna (AK, AK-1) 10675/1–4, eller de tomter som bildas av dessa, som överlåts för produktion av oreglerade fritt finansierade ägar- och/eller hyresbostäder, till Sfääri Group Oy eller till av detta bildade/förordnade bostadsaktiebolag eller till planerade bostadsaktiebolag.

Därför föreslås det att staden säljer de ovannämnda tomterna till en köpesumma på totalt cirka 20 miljoner euro.

Statsstödsbedömning

Vid beredningen av föravtalet om försäljningsprinciperna/utarrendering av bostadsområdet med Sfääri Group Oy har staden bedömt och försäkrat sig om att fastighetens marknadsvärde/arrende är marknadsmässigt med hjälp av en utomstående värderares värderingsinstrument. Köpeskillingen/arrendet är marknadsmässig, vilket betyder att Sfääri Group Oy inte får sådant statsstöd som avses i artikel 107 punkt 1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (EUF).

Följande anges i artikel 107 punkt 1 i EUF-fördraget: ”Om inte annat föreskrivs i fördragen, är stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med den inre marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna.” Ekonomiska transaktioner som genomförs av offentliga organ ger inte deras motparter någon ekonomisk fördel och utgör därför inte stöd, om de genomförs enligt normala marknadsvillkor (Kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd 2016/C 262/01 artikel 74 och 97).

Befogenheter och verkställighet av beslutet

I enlighet med 7 kap. 1 § 6 punkten i förvaltningsstadgan ska stadsfullmäktige besluta om överlåtelse av fast egendom då priset på den egendom som överlåts överstiger 10 miljoner euro.

Om stadsfullmäktige godkänner beslutsförslaget har stadsstyrelsen för avsikt att vid verkställigheten av beslutet bemyndiga