Täydennysrakentamiskorvauksen maksaminen Asunto-Oy Arabianmäelle (tontit 23905/8 ja 10)

Tonttipäällikkö päätti asemakaavamuutoksen nro 12733 perusteella maksaa Asunto-Oy Arabianmäelle (y-tunnus: 0224095-6) täydennysrakentamiskorvauksena sekä korvausinvestointeina yhteensä 1 339 000 (miljoonakolmesataakolmekymmentäyhdeksäntuhatta) euroa vuokratontista 91-23-905-3 muodostettujen tonttien 91-23-905-8 ja 10 osalta.

Täydennysrakentamiskorvaus sekä korvausinvestoinnit on maksettavissa heti.

(A1123-2)

Kyseessä on kaupungin vuokraaman asuinkerrostalotontin osittain purkava täydennysrakentamishanke, jossa Asunto-Oy Arabianmäelle maksetaan täydennysrakentamiskorvausta, koska tontinvuokralainen luovuttaa alueita vuokratontista kaupungin vapaaseen hallintaan ja siten kaupungin edelleen luovutettavaksi.

Asemakaavan muutos ja tonttitiedot

Alueella voimassa olevassa asemakaavassa 12733 on osoitettu asuinkerrostalojen korttelialueen (AK) tontit 23905/8-10. Asuinrakennusoikeutta uusilla tonteilla 23905/8 (pinta-ala 1 222 m² ja rakennusoikeus 1 200 k-m²) ja 23905/10 (pinta-ala 2718 m² ja rakennusoikeus 3 500 k-m²) on yhteensä 4700 k-m², josta täydennysrakentamiskorvauksen perusteena olevaa uutta rakennusoikeutta on 4 368 k-m2.

Alueen aikaisemmassa asemakaavassa nro 5786 Asunto-Oy Arabianmäen vuokra-aluealue oli osoitettu asuntorakennusten korttelialueen tontiksi 23905/3 (kaavamerkintä: Ak), jonka asuinrakennusoikeus oli noin 4737 k-m². Tontti on vuokrattu Asunto-Oy Arabianmäelle ajaksi 1.7.1964-31.12.2025 (vuokraustunnus A1123-2, vuokrasopimuksen numero: 8061).

Mainittua maanvuokrasopimusta on muutettu 16.10.2022 asuntotontit-tiimin tiimipäällikön päätöksellä § 173, siten että vuokrasopimuksesta on erotettu tonttien 23905/8 ja 10 alueet. Tontteihin 23905/8 ja 10 kohdistui jo päättynyt tonttivaraus täydennysrakentamista varten. Asunto-Oy Arabianmäen uusittava maanvuokrasopimus tulee vastaamaan tontin 23905/9 aluetta, vuokramiehen on allekirjoitettava uusi maanvuokrasopimus, joka astuu voimaan 1.1.2026 alkaen.

Uusittavassa maanvuokrasopimuksessa sovitaan alueen luovutettavien aluein tilapäisistä käyttöoikeuksista ja rakennuksen purkamisaikataulusta. Uudelleenvuokraamisesta on tehty asuntonttitiimin päällikön päätös 29.10.2025 § 334.

Kartat alueista on liitteenä nro 1.

Täydennysrakentamiskorvauksia koskevat kaupungin linjauspäätökset

Kaupunki on linjannut ja muuttanut linjauksiaan useamman kerran vuosina 2005-2017. Täydennysrakentamiskorvaus lasketaan kaavamuutoksen tuomasta kohtuullisesta bruttoarvonnoususta. Siitä vähennetään kaavan toteuttamisesta kaupungille ja vuokralaisille aiheutuvat kustannukset. Yhteensä korvaus voi olla enintään 2/3 kaavan tuomasta kohtuullisesta nettoarvonnoususta. Määrittelytavasta johtuen vuokralaiselle aiheutuvia kustannuksia ei aina voi korvata täysimääräisesti. Kaupungin linjauspäätöksistä on yhteenveto liitteessä nro 2.

Täydennysrakentamiskorvaus

Korvauksen perusteena oleva kaavahanke on alkanut ennen kaupunginhallituksen 26.4.2021 § 310 tekemää mm. kaupungin vuokratonttien täydennysrakentamista koskevaa uutta maapoliittista linjauspäätöstä. Korvaus on linjauspäätöksen siirtymäsääntöjen mukaisesti määritelty ennen päätöstä voimassa olleiden linjausten ja käytäntöjen mukaisesti.

Täydennysrakentamiskorvauksesta on saavutettu päätöstä vastaava neuvottelutulos. Korvaus on yhteensä 1 339 000 €, josta varsinaisen täydennysrakentamiskorvauksen osuus on 1 254 000 € ja korvausinvestointikustannusten osuus on 85 000 €. Korvausinvestointikustannukset muodostuvat osasta arvioituja liikerakennuksen purkukustannuksia, joita hankkeen toteuttaminen edellyttää.

Täydennysrakentamiskorvaus pohjautuu alueen rakennusoikeuden kohtuulliseen hintatasoon, tontin 23905/8 osalta kohtuullinen hintataso on noin 960 €/k-m², markkina-arvon ollessa noin 1200 €/k-m². Tontin 23905/10 kohtuullinen hintataso on noin 880 €/k-m², markkina-arvon ollessa noin 1100 €/k-m². Rakennusoikeuden markkina-arvon markkinaehtoisuus on varmistettu arviolausunnolla (Catella Property Oy 30.9.2024).

Korvaus vastaa yksikköhintaa rakennusoikeudelle noin 305 €/k-m². Laskelma täydennysrakentamiskorvauksen määrästä on liitteenä nro 3.

Toimivalta

Maankäyttöjohtaja päätti siirtää 10.10.2017 (57 §) hallintosäännön 16 luvun 5 § 1 momentin 17 kohdan toimivaltaa päättää täydennysrakentamiskorvauksen maksamisesta kaupunginhallituksen määräämissä rajoissa kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenne - palvelukokonaisuuden tonttipäällikölle seuraavasti:

Tonttipäällikkö päättää täydennysrakentamiskorvauksen maksamisesta, kun sen kokonaisarvo on enintään 1 500 000 euroa.

Nyt maksettava korvaus ei ylitä 1 500 000 euroa, joten tonttipäällikkö on oikeutettu päättämään korvauksen maksamisesta.