Suunnitteluvaraus, kortteli 30112, Munkkivuori, Munkki Holding Oy
Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle tonttien 30112/9 ja 10 varaamiseksi Munkki Holding Oy:lle liike- ja asuntohankkeen suunnittelua varten sekä vuokraus- ja myyntiperiaatteiden vahvistamiseksi tonteille 30112/9 ja 10 (Munkkivuori)
Esitys
A
Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus varaa Munkki Holding Oy:lle (Y-tunnus 3505497-3) Munkkivuoresta tontit 30112/9 ja 10 liike- ja asuntohankkeen suunnittelua varten 31.12.2027 saakka seuraavin ehdoin:
- Varausalue on liitekartan 1 mukainen ja käsittää noin 15 401 m²:n suuruisen suunnitellun tontin (KM/s) 30112/9, rakennusoikeus 11 800 k-m², sekä noin 910 m²:n suuruisen suunnitellun tontin (AK) 30112/10, rakennusoikeus 7 000 k-m².
- Varauksessa noudatetaan liitteen 3 mukaisia erityisiä varausehtoja sekä liitteen 4 mukaisia yleisiä varausehtoja.
B
Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että tonteille 30112/9 ja 10 vahvistetaan liitteen 5 mukaiset vuokraus- ja myyntiperiaatteet ja kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tonttipäällikkö oikeutetaan päättämään asemakaavan muutoksen myötä muodostettavien tonttien 30112/9 ja 10 myymisestä myyntiperiaatteiden mukaisin ja kaupungin normaalisti käyttämin ehdoin edellyttäen, että kaupunginhallitus hyväksyy päätösehdotuksen A.
Esitys on ehdotuksen mukainen.
Tausta
Munkkivuoren ostoskeskuksen tontti 30112/3 on vuokrattu vuonna 1987 Munkkivuoren Ostoskeskus Oy:lle. Vuokrasopimus on voimassa 1.6.2033 saakka. Ostoskeskuksen rakennukset ovat valmistuneet pääosin vuonna 1959 ja niitä on peruskorjattu viimeksi vuonna 1994. Munkkivuoren Ostoskeskus Oy on pyrkinyt turvaamaan ostoskeskuksen tulevaisuutta niin, että osittaisen purkavan uudisrakentamisen tuotoin voitaisiin rahoittaa suojeltujen ja säilytettävien rakennusten peruskorjaukset.
Yhtiön aloitteesta käynnistetyn asemakaavan muutosprosessin tuloksena vahvistui alueelle vuonna 2011 asemakaava, jolla mahdollistettiin ostoskeskuksen pohjoisen siiven korvaaminen Naantalintien puolelle laajenevalla liikerakennuksella sekä toimistorakennuksen rakentaminen Huopalahdentien puoleiseen päätyyn. Samalla suojeltiin ostoskeskuksen paviljonkirakennukset ja niin sanottu galleriarakennus. Yrityksistä huolimatta toimistotalolle ei ole löydetty käyttäjää ja toteuttajaa, ja Munkkivuoren Ostoskeskus Oy haki vuonna 2018 uutta asemakaavan muutosta, jonka tavoitteena on ollut muuttaa toimistotorni asuinrakennukseksi. Tarkistettu asemakaavaehdotus on hyväksymiskäsittelyssä.
Hakemus ja hankkeen kuvaus
Munkki Holding Oy on pyytänyt 22.5.2025 päivätyllä hakemuksellaan, että Helsingin kaupunki varaisi sille uuden asemakaavan mukaiset tontit 30112/9 ja 10 liike- ja asuntohankkeiden suunnittelua ja toteutusta varten. Munkki Holding Oy on Helsingin Osuuskauppa Elannon ja Kesko Oyj:n puoliksi omistama yhtiö, joka omistaa kaikki Munkkivuoren Ostoskeskus Oy:n osakkeet. Yhtiön on tarkoitus toteuttaa vireillä olevan kaavamuutoksen mahdollistamat uudet päivittäistavarakaupan tilat sekä varmistaa muutoinkin ostoskeskuksen tulevaisuus toteuttamalla suojeltujen rakennusten peruskorjaus. Kesko ja HOK-Elanto ovat saaneet Kilpailu- ja kuluttajavirastolta luvan yhtiön perustamiseen hankkeen toteuttamiseksi. Tarkoituksena on, että tuleva ostoskeskuksen tontti jäisi joko hakijan tai sen tytäryhtiö Munkkivuoren Ostoskeskus Oy:n hallintaan ja että asuntotontti luovutettaisiin yhtiön valitsemalle yleiset kelpoisuusehdot täyttävälle kumppanille.
Hallinta- ja rahoitusmuoto sekä asuntojakauma
Muodostettavan asuinkerrostalotontin 30112/10 (7000 k-m²) voi toteuttaa sääntelemättömänä omistusasunto- tai vuokra-asuntotuotantona. Asuntojakauman tulee olla vähintään asemakaavan viitesuunnitelman mukainen. Asuntojen keskipinta-alaa eikä perheasuntojen määrää saa pienentää.
Hallinta- ja rahoitusmuototarkastelu ja asuntojakaumatarkastelu on tehty yhdessä kaupunginkanslian asuminen-yksikön kanssa.
Asemakaava- ja tonttitiedot
Nykyisin asemakaavan nro 11920 alueelle sijoittuvat tontit 30112/3 ja 6 kuuluvat liikerakennusten korttelialueeseen (KM/s). Tontille 30112/6 on osoitettu mahdollisuus toteuttaa viisikerroksinen toimistorakennus.
Kortteliin ollaan laatimassa asemakaavan muutosta, jossa toimitilarakentamiselle osoitettu rakennusala Huopalahdentien päässä muutetaan asuinkerrostalojen korttelialueeksi ja tontin 3 liikerakennusta laajennetaan. Tontin 3 säilytettävät rakennukset on esitetty asemakaavamuutoksen kaavakartassa liitteessä 2.
Sijainti- ja varausaluekartta on liitteenä 1.
Tontin varaaminen
Esittelijä esittää tonttien 30112/9 ja 10 varaamista Munkki Holding Oy:lle päätösesityksen mukaisesti.
Tonttien varaamista hakijalle voidaan pitää perusteltuna, sillä kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien linjausten kohdan 2. b mukaan kaupunki voi varata tontteja ja alueita suoravarauksin ilman julkista hakumenettelyä kehittämishankkeita varten tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle yhteistyökumppanille täydennysrakentamisen edistämiseksi.
Tulevien tonttien 9 ja 10 alueet on pääosin vuokrattu hakijan omistamalle tytäryhtiölle. Lisäksi tontteihin liitetään nykyistä Naantalintien katualuetta.
Suunniteltu täydennysrakentamishanke mahdollistaa sääntelemättömien omistusasuntojen lisääntymisen alueella. Hanke toteuttaa kaupunkistrategiaa ja asuntopoliittisia tavoitteita. Varaus perustuu hakemuksen tietoihin ja käytyihin neuvotteluihin.
Varauksensaaja on tietoinen, että suunnitellun hankkeen toteuttaminen edellyttää muun ohella varausalueeseen nykyisellään kohdistuvan maanvuokrasopimuksen päättämisen sekä asemakaavamuutoksen lainvoimaistumisen.
Varausehdot
Tontinvarauksessa noudatetaan liitteenä 3 olevia erityisiä varausehtoja ja kaupungin yleisiä tontinvarausehtoja.
Tontinluovutus
Tontit tullaan luovuttamaan vuokraamalla osto-oikeuksin neuvottelujen perusteella ja markkina-arvoon perustuen.
Sääntelemättömään asuntotuotantoon varattava tontti 10 on tarkoitus luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla osto-oikeuksin. Tontinluovutuslinjausten mukaan (kohta 3.2) tontti voidaan luovuttaa vuokraamalla osto-oikeuksin, jos myytävä tontti on kaavallisesti loppuun jalostettu siten, ettei näköpiirissä ole merkittävää kaavanmuutosmahdollisuuksiin perustuvaa arvonnousua ja jos tontin myynti ei estä eikä vaikeuta kaupungin pitkän tähtäimen kehittämistä eikä tontin myynti muutoinkaan johda kaupungin kannalta epätarkoituksenmukaiseen tilanteeseen.
Edelleen tontinluovutuslinjausten mukaan kaupunki luovuttaa hankkeen toteuttajan valinnan mukaan kauppakeskus- ja vastaavat liiketontit pääsääntöisesti myymällä tai vuokraamalla osto-oikeuksin. Siten myös liikerakennustontin 9 luovuttaminen vuokraamalla osto-oikeuksin on perusteltua.
Vuokraus- ja myyntiperiaatteet
Esittelijä esittää, että tonteille 30112/9 ja 10 vahvistetaan liitteen 5 mukaiset vuokraus- ja myyntiperiaatteet. Tonttien hinnan markkina-arvoisuus on vahvistettu puolueettoman arvioijan laatimalla erillisellä selvityksellä.
Ottaen huomioon arviolausunto sekä varauksensaajan kanssa käydyt neuvottelut esitetään tontin 9 rakennusoikeuden yksikköhinnaksi päivittäistavarakaupan tilojen osalta 700 euroa/k-m² sekä muiden liiketilojen osalta 500 euroa/k-m². Tontin 10 asuinrakennusoikeuden yksikköhinnaksi esitetään 1000 euroa/k-m² sekä sille toteutettavien liiketilojen tai muiden vastaavien tilojen osalta 500 euroa/k-m². Kellari- ja muiden vastaavien tilojen osalta käytettävä yksikköhinta on puolet pääkäyttötarkoituksen mukaisesta hinnasta.
Hinnat vastaavat kohteesta saadun arviolausunnon ja sen päivityksen mukaista käypää markkina- ja myyntihintaa, kun huomioidaan arvioiden keskiarvo ja arviointitarkkuuden vaihteluvälit.
Maapoliittisten linjausten 2. osan mukaan (kohta 1.3): "Tilanteessa, jossa kaupunki haluaa edistää sen vuokraamaan tontin kehittämistä yhteistyössä kehittäjän kanssa kaupunki voi kuitenkin vuokraoikeuden ja sen mahdollisten rakennusten hankinnan sijaan edetä kehittäjän kanssa tehtävällä varausyhteistyöllä, johon sisältyy tontin osto-optio. Tällöin kehittäjä ostaa vuokraoikeuden rakennuksineen ja kaupunki myy sille tontin sen nettoarvosta (tontin uudesta markkina-arvosta vähennetään vuokraoikeuden ja sen mahdollisten rakennusten markkinaehtoisena pidettävä kauppahinta; vähennys ei kuitenkaan voi ylittää tontin uutta markkina-arvoa)". Vuokraoikeuden markkina-arvosta on laadittu puolueeton kiinteistöarvio, jonka perusteella vuokraoikeuden markkina-arvo ja liikerakennusten tontin ostohinnasta vähennettävä arvo on noin 2,5 miljoonaa euroa.
Muilta osin tonttien luovutuksessa noudatetaan kaupungin normaalisti käyttämiä maanvuokrauksen ja kiinteistökaupan ehtoja sekä toimivaltaisen viranhaltijan päättämiä lisäehtoja ja tarkentavia kauppahinnan määräytymistä koskevia ehtoja.
Valtiontukiarviointi
Tonttien markkina-arvot on varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla. Vuokraus- ja myyntiperiaatteiden mukaisesti toteutettuna tonttien 9 ja 10 luovutushinnat ovat markkinaehtoisia, joten Munkki Holding Oy ei saa artiklan mukaista valtiontukea.
Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).
Toimivalta
Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.
Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 6 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kiinteän omaisuuden luovuttamisesta, milloin luovutettavan omaisuuden kauppahinta ylittää 10 miljoonaa euroa.
Kun kaupunginvaltuusto on vahvistanut tonttien vuokraus- ja myyntiperiaatteet, kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit-yksikön viranhaltija päättää kaupunkiympäristölautakunnan hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan perusteella 4.4.2023 (194 §) tekemän delegointipäätöksen perusteella tonttien vuokraamisesta osto-oikeuksin.
Detta beslut publicerades 16.01.2026
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §