Suunnitteluvaraus, kortteli 30112, Munkkivuori, Munkki Holding Oy

Stadsfullmäktige fastställer arrende- och försäljningsprinciper för de planerade tomterna (KM/s) 30112/9 och (AK) 30112/10 i enlighet med bilaga 1.

Bakgrund

År 1987 arrenderade staden ut tomten 30112/3, där Munkshöjdens köpcentrum ligger, till Munkkivuoren Ostoskeskus Oy fram till 1.6.2033. Köpcentrets byggnader färdigställdes i huvudsak 1959 och byggdes senast om 1994. Munkkivuoren Ostoskeskus Oy har försökt trygga köpcentrets framtid med tanken att finansiera ombyggnaderna av de byggnader som är skyddade och ska bevaras med intäkterna från delvis rivande nybyggnad.

Munkkivuoren Ostoskeskus Oy tog initiativ till en ändring av detaljplanen för området. År 2011 resulterade processen i en detaljplan som gjorde det möjligt att ersätta köpcentrets norra flygel med en affärsbyggnad som breder ut sig mot Nådendalsvägen och att bygga en kontorsbyggnad i den ände som ligger närmast Hoplaksvägen. Samtidigt skyddades köpcentrets paviljongsbyggnader och den så kallade galleribyggnaden. Trots försök har varken byggare eller användare hittats för kontorsbyggnaden, och 2018 ansökte Munkkivuoren Ostoskeskus Oy om en ny detaljplaneändring med syftet att ersätta kontorstornet med ett bostadshus. Stadsfullmäktige godkände 21.1.2026 detaljplaneändringen nr 12662 för Munkshöjdens köpcentrum.

Ansökan och beskrivning av projektet

Munkki Holding Oy begär i sin ansökan, daterad 22.5.2025, att staden reserverar tomterna 30112/9 och 30112/10, vilka ingår i den nya detaljplanen, för bolaget för planering och genomförande av affärs- och bostadsprojekt. Bolaget Munkki Holding Oy ägs av Helsingfors Handelslag Elanto och Kesko Abp så att bådas ägarandel är hälften. Munkki Holding Oy äger alla aktier i Munkkivuoren Ostoskeskus Oy. Bolaget ska låta bygga de nya lokaler för dagligvaruhandel som detaljplaneändringen möjliggör och även i övrigt trygga köpcentrets framtid genom att låta bygga om de skyddade byggnaderna. Konkurrens- och konsumentverket har gett Kesko och Helsingfors Handelslag Elanto tillstånd att bilda ett bolag för att genomföra projektet. Det är meningen att den kommande köpcentrumstomten ska förbli i antingen Munkki Holding Oy:s eller dess dotterbolag Munkkivuoren Ostoskeskus Oy:s besittning och att bostadstomten ska överlåtas till en av bolaget utvald partner som uppfyller de allmänna behörighetskraven.

Besittnings- och finansieringsform och bostadsfördelning

Den nya tomten för flervåningshus 30112/10 (7 000 m² vy) kan bebyggas med oreglerad ägar- eller hyresbostadsproduktion. Bostadsfördelningen ska minst motsvara detaljplanens referensplan. Varken bostädernas genomsnittliga yta eller antalet familjebostäder får minskas.

En granskning av besittnings- och finansieringsformerna och bostadsfördelningen har gjorts i samarbete med enheten boende vid stadskansliets ekonomi- och planeringsavdelning.

Detaljplane- och tomtuppgifter

I den 2011 godkända detaljplanen nr 11920 hör tomterna 30112/3 och 30112/6 på området till ett kvartersområde för affärsbyggnader (KM/s). Enligt planen kan en kontorsbyggnad i fem våningar byggas på tomten 30112/6.

En detaljplaneändring (godkänd i stadsfullmäktige 21.1.2026) har utarbetats för kvarteret 30112. Ändringen innebär att den byggnadsyta som anvisats för byggande av verksamhetslokaler närmast Hoplaksvägen görs om till ett kvartersområde för flervåningshus och affärsbyggnaden på tomt 3 blir större. De byggnader som bevaras på tomt 3 visas på kartan över detaljplaneändringen i bilaga 2.

En lägeskarta och en karta över det reserverade området finns i bilaga 2.

Reservering av tomterna och reserveringsvillkor

Enligt punkt 2 b) i de riktlinjer för tomtöverlåtelse som stadsstyrelsen godkände 1.4.2019 (220 §) kan staden reservera tomter och områden för arrendatorn och/eller en av arrendatorn utvald samarbetspartner genom direktreservering utan offentligt ansökningsförfarande för utvecklingsprojekt i syfte att främja kompletteringsbyggande.

Största delen av områdena på de planerade tomterna 9 och 10 är utarrenderade till ett av Munkki Holding Oy ägt dotterbolag. Dessutom ansluts en del av Nådendalsvägens nuvarande gatuområde till tomterna.

Det planerade projektet för kompletteringsbyggande gör det möjligt att öka antalet oreglerade ägarbostäder i området. Projektet bidrar till att stadsstrategin genomförs och de bostadspolitiska målen uppfylls.

För att det planerade projektet ska kunna genomföras måste bland annat det arrendeavtal som för närvarande gäller för det reserverade området sägas upp och detaljplaneändringen vinna laga kraft.

Vid reserveringen följs de särskilda reserveringsvillkoren i bilaga 3 och stadens allmänna villkor för tomtreservering.

Tomtöverlåtelse

Tomten 10, som reserveras för oreglerad bostadsproduktion, ska överlåtas genom utarrendering med köpoption i enlighet med de av stadsstyrelsen 1.4.2019 (220 §) godkända riktlinjerna för tomtöverlåtelse. Enligt punkt 3.2 i riktlinjerna för tomtöverlåtelse kan tomter överlåtas genom utarrendering med köpoption om den tomt som säljs är detaljplanemässigt slutförädlad så att ingen betydande värdestegring föranledd av möjligheter till detaljplaneändring är i sikte och försäljningen av tomten varken hindrar eller försvårar stadens utveckling på lång sikt eller på annat sätt leder till en för staden oändamålsenlig situation.

Enligt riktlinjerna för tomtöverlåtelse överlåter staden i regel köpcentrumstomter och motsvarande affärstomter genom försäljning eller genom utarrendering med köpoption enligt projektentreprenörens val. Det är motiverat att överlåta affärsbyggnadstomten 9 genom utarrendering med köpoption.

De nya tomterna 30112/9 och 30112/10 utgör en funktionsmässigt och tekniskt enhetlig helhet som inte kan genomföras utan enhetlighet i planeringen och byggandet. Det är motiverat att bebygga och överlåta tomterna som en helhet.

Arrende- och försäljningsprinciper

Tomterna ska överlåtas genom utarrendering med köpoption med långfristiga arrendeavtal. Ett separat beslut fattas om när arrendeavtalen träder i kraft. Tomten 30112/9 kan arrenderas ut till 31.12.2060 och tomten 30112/10 till utgången av 2090.

På tomten 30112/9 är priset per enhet för byggrätten 700 euro/m² vy i fråga om lokaler för dagligvaruhandel och 500 euro/m² vy i fråga om övriga affärslokaler. På tomten 30112/10 är priset per enhet för bostadsbyggrätten 1 000 euro/m² vy och i fråga om byggrätten för affärslokaler eller andra motsvarande lokaler som byggs 500 euro/m² vy. För källare och andra motsvarande utrymmen är enhetspriset hälften av priset för huvudanvändningsändamålet.

Utifrån byggrätten enligt detaljplanen och priserna ovan blir årsarrendet för tomten 30112/9 cirka 186 000 euro och försäljningspriset cirka 3,7 miljoner euro. Utifrån byggrätten enligt detaljplanen och priserna ovan blir årsarrendet för tomten 30112/10 cirka 282 000 euro beroende på vilket procentantal arrendet justeras med, medan försäljningspriset blir cirka 7 miljoner euro. Det slutliga arrendet eller den slutliga köpesumman för varje tomt bestäms utifrån det ovannämnda enhetspriset korrigerat enligt det vid tidpunkten för undertecknandet av arrendeavtalet eller köpebrevet senast publicerade poängtalet för levnadskostnadsindexet.

Värderingsutlåtanden av två utomstående experter har använts vid värderingen. Priserna motsvarar det gängse marknads- och försäljningspriset enligt värderingsutlåtandena, då man beaktar värderingarnas medelvärde och variationsintervallen mellan värderingens exakthet. Värderingsutlåtandena finns i bilagematerialet.

Stadsstyrelsen har 21.4.2021 (§ 310) godkänt markpolitiska principer för markförvärv och detaljplaneläggning samt tillämpningsanvisningar för dem. Enligt andra delen (punkt 1.3) i riktlinjerna gäller följande: ”När staden i samarbete med utvecklaren vill främja utvecklingen av en tomt som den utarrenderar kan den emellertid framskrida med utvecklaren genom reserveringssamarbete som innehåller en köpoption på tomten i stället för att köpa arrenderätten och eventuella byggnader som ingår. Då köper utvecklaren arrenderätten och byggnaderna och staden säljer tomten till utvecklaren till dess nettovärde (en köpesumma som anses marknadsmässig för arrenderätten och eventuella byggnader som ingår dras av från tomtens nya marknadsvärde; den summa som dras av kan dock inte överstiga tomtens nya marknadsvärde).” En opartisk fastighetsvärdering av arrenderättens marknadsvärde har gjorts. Enligt värderingen är arrenderättens marknadsvärde och det värde som ska dras av från köpesumman för affärsbyggnadstomten cirka 2,5 miljoner euro.

I övrigt gäller för överlåtelsen av tomterna de villkor som staden normalt tillämpar vid utarrendering och fastighetsaffärer samt av en behörig tjänsteinnehavare föreskrivna tilläggsvillkor och preciserande villkor om hur köpesumman bestäms.

Statsstödsbedömning

Följande anges i artikel 107 punkt 1 i EUF-fördraget: ”Om inte annat föreskrivs i fördragen, är stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med den inre marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna.” Ekonomiska transaktioner som genomförs av offentliga organ ger inte deras motparter någon ekonomisk fördel och utgör därför inte stöd, om de genomförs enligt normala marknadsvillkor (Kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd 2016/C 262/01 artikel 74 och 97).

Staden har förvissat sig om tomternas marknadsvärde med hjälp av en utomstående värderares värderingsinstrument. Om tomterna bebyggs enligt arrende- och försäljningsprinciperna är tomternas överlåtelsepriser marknadsmässiga, vilket betyder att Munkki Holding Oy inte får sådant statsstöd som avses i artikeln.

Befogenheter och verkställighet av beslutet

Enligt 8 kap. 1 § 2 mom. 2 punkten i förvaltningsstadgan beslutar stadsstyrelsen om reservering av stadsägda mark- och vattenområden för byggande.

Enligt 7 kap. 1 § 1 mom. 6 punkten i förvaltningsstadgan beslutar stadsfullmäktige om överlåtelse av fast egendom då priset på den egendom som överlåts överstiger 10 miljoner euro. Tomterna bildar en sådan enhetlig helhet att de inte kan säljas var för sig.

Om stadsfullmäktige godkänner beslutsförslaget har stadsstyrelsen för avsikt att bemyndiga tomtchefen att besluta om försäljningen av tomterna 30112/9 och 30112/10, vilka bildas i och med detaljplaneändringen, i enlighet med villkoren i försäljningsprinciperna och de villkor som staden normalt tillämpar.