Tonttivaraus, tontit 47299/1, Mellunkylä ja 49085/2, Laajasalo, Kehittyvä kerrostalo -tonttihaun ratkaiseminen

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Kaupunginhallitus varasi Mellunkylästä tontin 47299/1 ja Laajasalosta tontin 49085/2 Kehittyvä kerrostalo -tonttihakua varten ja oikeutti kaupunkiympäristölautakunnan päättämään sen ehdoista ja valitsemaan tonteille varaajat ja toteuttajat.

Kehittyvä kerrostalo -tonttihaku oli vireillä 20.10.2025 – 2.2.2026. Hakuajan päättymiseen mennessä molempiin tontteihin saatiin yksi hakemus. Mellunkylän tonttiin kohdistunut hakemus ei täyttänyt hakuohjeen vaatimuksia ja ehdotusta ei arvioitu. Laajasalon tonttiin kohdistunut hakemus täytti hakuohjeen vaatimukset ja ehdotus arvioitiin.

Mellunkylän tontille 47299/1 ei esitetä varauksensaajaa.

Laajasalon tontti 49085/2 esitetään varattavaksi Toivo Projektinhallinta Oy:lle (Y-tunnus 2995388-4) sääntelemättömien vapaarahoitteisten omistusasuntojen suunnittelemiseksi ja kumppanuuskaavoitusta varten varauksensaajan hakemuksen ja sen liitteiden mukaisesti ja periaatteita noudattaen 31.12.2028 saakka. Hanke tulee osaksi Kehittyvä kerrostalo -ohjelmaa. Tontti luovutetaan myöhemmin pitkäaikaisesti vuokraamalla.

Kehittyvä kerrostalo -ohjelma

Helsingin kaupungin Kehittyvä kerrostalo -ohjelman tavoitteena on lisätä kerrostaloasumisen laatua, houkuttelevuutta ja uusia yksilöllisiä ratkaisuja. Ohjelma on perustettu vuonna 2009 ja siinä on ollut mukana yli 40 hanketta. Ohjelmaa koordinoi Helsingin kaupunginkansliasta ja kaupunkiympäristön toimialalta koostuva moniammatillinen työryhmä. Ohjelmalla pyritään muun muassa esikaupunki- ja kaupunkiuudistusalueiden kerrostaloasumisen laadun kehittämiseen.

Kaupunginhallitus päätti 10.1.2022 (14 §) uudistaa Kehittyvä kerrostalo -ohjelmaa siten, että jatkuvan haun sijaan järjestetään vuosittain Kehittyvä kerrostalo -tonttihaku. Kaupunginhallitus varaa tontit haun järjestämistä varten ja valtuuttaa kaupunkiympäristölautakunnan päättämään tontinvarauksista ja niiden ehdoista. Kehittyvä kerrostalo -tonttihaku järjestettiin ensimmäisen kerran vuonna 2022. Nyt päätettävänä on neljännen Kehittyvä kerrostalo -tonttihaun ratkaisu.

Aiemmat varauspäätökset

Kaupunginhallitus varasi 22.4.2024 (245 §) luovutettavaksi Kehittyvä kerrostalo -tonttihaulla Mellunkylästä tontin (A-1) 47299/1. Tontti luovutetaan vuokraamalla. Tonttipäällikkö tarkisti 14.5.2024 (27 §) varausta siten, että tontti luovutetaan joko vuokraamalla se pitkäaikaisesti tai myymällä tulevan varauksensaajan (tonttihaun voittajan) valinnan mukaisesti.

Kaupunginhallitus varasi 28.4.2025 (259 §) luovutettavaksi Kehittyvä kerrostalon -tonttihaulla ja kumppanuuskaavoituksella Laajasalosta tontin 49085/2 (TY). Tontti luovutetaan vuokraamalla.

Vuoden 2025 Kehittyvä kerrostalo -tonttihaku

Nyt käsiteltävänä olevalla tonttihaulla haettavat tontit, hakuohje liitteineen ja hakulomake julkaistiin 20.10.2025 kaupungin verkkosivulla ja Tonttivahti-palvelun kautta lähetettiin sähköposti haun alkamisesta palvelun tilanneille.

Kaupunki järjesti Teams-infon tonttihausta 22.10.2025. Kutsut infoon lähetettiin kaupunginkansliasta 9.10.2025.

Tonttihausta kiinnostuneilla oli mahdollisuus osallistua sparraukseen ja esitellä sekä saada palautetta Kehittyvä kerrostalo -työryhmältä 10.12.2025 saakka. Työryhmälle sai esittää kysymyksiä 12.12.2025 saakka. Kysymykset ja niiden vastaukset julkaistiin hakuohjeessa ilmoitetun mukaisesti. Hakuaika päättyi 2.2.2026 kello 12.

Kumppanuuskaavoitus

Haettaville tonteille on tarkoitus laatia asemakaavan muutokset. Suunnittelun ja asemakaavoituksen lähtökohtina pidetään voittaneita ehdotuksia. Asemakaavan muutokset laaditaan Helsingin kaupungin toimesta yhteistyössä haun voittaneiden eli varauksensaajien kanssa ns. kumppanuuskaavoituksena.

Teema ja arviointiperusteet

Teemana oli ”Uudet ratkaisut pienimittakaavaiselle kerrostalorakentamiselle”.

Arviointi oli kaksivaiheinen.

1. Ehdotus on hakuohjeen ja sen liitteiden ehtojen mukainen.
2. Ehdotus edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden kanssa.

Peruskriteereiden tuli täyttyä (kyllä/ei), jotta arviointiryhmä pisteyttää ehdotuksen laatukriteerien perusteella.

Laatukriteerit

1. Ehdotuksella on uutuusarvoa pienimittakaavaisen kerrostalojen ratkaisujen kehittämisessä Helsingissä.
2. Ehdotuksen asuntosuunnittelu on korkeatasoista ja ratkaisut aikaa kestäviä.
3. Ehdotus on arkkitehtonisesti ympäristöön sopiva ja korkeatasoinen.
4. Ehdotus tuo asukkaille lisäarvoa.

Laatukriteerit pisteytettiin asteikolla 0-5. Suurin painoarvo (x2) oli uutuusarvolla pienimittakaavaisten kerrostalojen ratkaisujen kehittämisessä Helsingissä.

Laatukriteerien korkein mahdollinen pistemäärä oli 25 pistettä.

Edellytettiin, että varauksensaajalla on käytettävissään tontin rakentamisen edellyttämä riittävä tekninen taito, kokemus sekä taloudelliset ja muut rakentamisen edellytykset sekä, että varauksensaaja on huolehtinut yhteiskunnallisista velvoitteistaan.

Kaupunki pidätti myös oikeuden olla varaamatta tonttia/tontteja, mikäli riittävän tasokkaita ja em. kriteerit täyttäviä ehdotuksia ei saada.

Hakuohje on liitteenä 6. Arviointitaulukko on liitteenä 7.

Arviointiryhmä

Arviointiryhmä koostui Kehittyvä kerrostalo -työryhmästä ja alueen aluerakentamisen projektinjohtajasta sekä asemakaavoituksen asiantuntijasta. Lisäksi arviointiryhmän oli mahdollista kuulla muita asiantuntijoita. Arviointiryhmän kokoonpano ja asiantuntijat ilmenevät arviointimuistiosta.

Tontit, hankeideat ja arviointi

Kehittyvä kerrostalo -tonttihaun päättymisaikaan mennessä saatiin yhteensä 2 hakemusta. Hakemuksista toinen kohdistui Mellunkylän tonttiin 47299/1 ja toinen Laajasalon tonttiin 49085/2.

Mellunkylän tontti 47299/1

Asemakaava- ja tonttitiedot

Tontti sijaitsee Mellunkylässä Kurkimäen itäosassa lähellä Myllypuroa osoitteessa Vuokkiniemenkatu 9, Kontokinkatu 1, Vienantori 2. Tontin pinta-ala on noin 948 m².

Tontilla on voimassa nykyisellään 7.8.2009 lainvoiman saanut asemakaavan muutos nro 11810. Tontilla on kaavamerkintä A-1. Tontin rakennusoikeus on 1200 k-m². Käytetystä rakennusoikeudesta vähintään 20 % tulee olla liike- tai toimistotilaa.

Tarkoituksena oli laatia yhteistyössä Kehittyvä kerrostalo -haun voittajan eli varauksensaajan kanssa asemakaavan muutos tontille ns. kumppanuuskaavoituksena. Lähtökohtana on asemakaavan muutos nro 11810. Kaavamuutoksessa tontin 47299/1 alueeseen voi kuulua kapea alue viereistä Vienantorin aluetta.

Hakemus

Mellunkylän tonttiin 47299/1 kohdistui yksi hakemus. Hakemuksesta puuttui hakuohjeessa vaaditut liitteet ja hakemus ei siten täyttänyt hakuohjeen mukaisia vähimmäisvaatimuksia. Hakemusta ei tästä syystä arvioitu eikä arviointimuistiota laadittu. Hakemus/ehdotus on liitteenä 8 (salassa pidettävä, JulkL 24 § 1 mom 20 k.).

Tontille 47299/1 ei esitetä varauksensaajaa.

Laajasalon tontti 49085/2

Asemakaava- ja tonttitiedot

Tontti sijaitsee Laajasalon Hevossalmessa osoitteessa Suomensuontie 3. Tontin pinta-ala on noin 1 311 m².

Tontilla on nykyisellään 16.12.1988 lainvoiman saanut asemakaavan muutos nro 9298. Tontilla on kaavamerkintä TY (ympäristöhäiriötä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialue). Tonttiin kohdistuu toistaiseksi voimassa oleva kirjaamaton kaupungin sisäinen maanvuokrasopimus. Lisäksi tontilla sijaitsee kaupungin omistamia purettavia rakennuksia, jotka kaupunki on vuokrannut toistaiseksi voimassa olevilla maanvuokrasopimuksilla. Kaupunki irtisanoo maanvuokra- ja huoneenvuokrasopimukset sekä lähtökohtaisesti purkaa nykyiset rakennukset ennen tontin luovutusta.

Kaupunki laatii yhteistyössä Kehittyvä kerrostalo -tonttihaun voittajan/varauksensaajan kanssa asuinkerrostalojen (AK) rakentamisen mahdollistavan asemakaavan muutoksen tontille kumppanuuskaavoituksena. Voittanut ehdotus toimii kaavoituksen lähtökohtana. Rakennusoikeuden määrä, kerroskorkeudet ja muut kaavamääräykset tarkentuvat kaavoituksen edetessä.

Hakemus ja arviointi

Laajasalon tonttiin 49085/2 kohdistui yksi hakemus. Hakemus täytti hakuohjeen vaatimukset ja se arvioitiin.

Ehdotuksen kehittämishanke on Toivo Projektinhallinta Oy:n ”Luhtiterassitalo (Terracoridor house)”. Ehdotuksen arvioitiin täyttävän peruskriteerit ja ehdotus pisteytettiin. Ehdotus sai 15/25 pistettä. Arviointiryhmä arvioi ja pisteytti ehdotuksen asiantuntemusalansa perusteella.

Lisäksi Kehittyvä kerrostalo -työryhmä haastatteli ja kävi tontinvarausneuvottelut tontit-yksikön johdolla ehdotuksen esittäjän kanssa.

Ehdotuksen tavoitteena on kehittää uudenlainen luhtiterassitalokonsepti, joka vastaa asuntomarkkinoiden murrokseen tarjoamalla pientalomaista laatua urbaanissa kerrostaloympäristössä. Keskiössä on luhtikäytävätypologian uudelleentulkinta, jossa on tutkittu erityisesti jo vuoden 2017 paloasetuksen tuomia reunaehtoja ja niiden kääntämistä laadullisiksi vahvuuksiksi. Tavoitteena on toteuttaa kohde, jossa tekninen ja tilallinen tehokkuus mahdollistavat korkean asumisen laadun.

Luhtikäytävä on lähtökohtaisesti kustannus- ja energiatehokas ratkaisu, mutta paloasetuksen myötä erityisesti hissillisten luhtikäytävätalojen toteuttaminen ei ole yleistä. Ehdotuksessa on kehitetty ratkaisua, jossa luhtikäytävän potentiaalia yhdessä ”luhtiterassin” kanssa voidaan hyödyntää uudella tavalla nykymääräykset huomioiden yhdistämällä luhtikäytävä ja kerroskohtainen yhteisterassi.

Rakennuksen typologia mahdollistaa, että kaikki asunnot avautuvat kahteen tai kolmeen suuntaan. Rakennuksen kantavan rakenteen mitoitus mahdollistaa asuntojen muokattavuuden niiden elinkaaren aikana.

Hakemus/ehdotus liitteineen on liitteenä 9. Arviointimuistio on liitteenä 10.

Hallinta- ja rahoitusmuoto

Kaupunginhallitus päätti 11.3.2025 (124 §), että tontti 49085/2 luovutetaan sääntelemättömään vapaarahoitteiseen omistusasuntotuotantoon.

Perheasunto- ja keskipinta-alavaatimukset

Hakuohjeen liitteessä 3 ”Tontin 49085/2 erityiset varausehdot” määriteltiin perheasunto- ja keskipinta-alojen vähimmäisvaatimukset: Tontille toteutettavasta asuinhuoneistoalasta vähintään 50 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 70 h-m².

Tonttien varaaminen

Esittelijä esittää tontin 49085/2 varaamista Toivo Projektinhallinta Oy:lle (Y-tunnus 2995388-4) sääntelemättömien vapaarahoitteisten omistusasuntojen suunnittelemiseksi ja kumppanuuskaavoitusta varten ehdotuksen ”Luhtiterassitalo” hakemuksen ja sen liitteiden mukaisesti ja periaatteita noudattaen 31.12.2028 saakka.

Hanke tulee osaksi Kehittyvä kerrostalo -ohjelmaa.

Esitettyjä ideoita, laatutasoa tai muita perusratkaisuja ei voi myöhemmin heikentää (laatulupaus), minkä vuoksi varauksensaaja on velvollinen noudattamaan tonttien toteutuksessa vähintään hakemuksessa ja sen liitteissä ilmoitettuja tavoitteita ja ratkaisuja, ellei kaupungin kanssa muuta sovita. Sitovuus varmistetaan varausehdoin ja myöhempien luovutusasiakirjojen ehdoin. Ehdotusten toteutumista seurataan aluerakentamisprojektien aluetyöryhmien kokouksissa ja Kehittyvä kerrostalo -työryhmässä.

Varaus toteuttaa kaupunkistrategiaa ja asuntopoliittisia tavoitteita. Varaus perustuu hakemuksen ja sen liitteiden tietoihin sekä käytyihin neuvotteluihin.

Mellunkylän tontille 47299/1 ei esitetä varauksensaajaa, koska hakuohjeen vaatimukset täyttäviä hakemuksia ei saatu määräaikaan mennessä.

Varausehdot

Tontinvarauksessa noudatetaan erityisiä tontinvarausehtoja, kaupungin yleisiä tontinvarausehtoja ja sen liitteenä olevaa kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun kaupungin tonttien rakennuttajille laatimaa toimintaohjetta ”Kaivu- ja louhintatoimenpiteiden suorittaminen sekä kaadettavat puut” sekä Kehittyvä kerrostalo -hankkeiden erityisehtoja.

Tontin 49085/2 myöhempi luovuttaminen

Tontti 49085/2 on tarkoitus myöhemmin luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla.

Tontin lopullinen luovuttaminen edellyttää muun ohella, että asemakaavan muutos saa lainvoiman.

Tontin vuokranmäärityksessä noudatetaan kaupunginvaltuuston 2.2.2022 ( 22§) hyväksymiä periaatteita ja kaupunginhallituksen 16.6.2025 (457 §) käyttöön ottamaa maanvuokrauksen tasotarkistusmenettelyä.

Tontin markkina-arvon määrittäminen perustuu puolueettoman arvioijan laatimaan erilliseen selvitykseen tai puolueettoman arvioijan hyväksymään hinnoittelumalliin.

Maanvuokraa peritään vähintään tontin asemakaavan osoittaman rakennusoikeuden mukaan. Mikäli tämä rakennusoikeus ylitetään, peritään maanvuokraa myös ylityksen osalta.

Tontit-yksikkö on määritellyt tontille indikatiivisen rakennusoikeuden yksikköhinnan euroa/k-m², joka on ilmoitettu hakuohjeessa sitoumuksetta. Tontin 49085/2 indikatiiviseksi yksikköhinnaksi on annettu asumisen osalta 900 euroa/k-m² ja liike- ja työtilojen osalta 300 euroa/k-m². Hinnat tarkistetaan ja vahvistetaan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen laadinnan yhteydessä.

Yksityiskohtaiset luovutusehdot vahvistetaan maanvuokrasopimuksen hyväksymisen yhteydessä noudattaen kaupungin käyttämiä asuntotonttien ja asumista palvelevien tonttien yleisiä luovutusperiaatteita.

Toimivalta

Kaupunginhallitus päätti 22.4.2024 (245 §) oikeuttaa kaupunkiympäristölautakunnan järjestämään Kehittyvä kerrostalo -tonttihaun koskien tonttia 47299/1 sekä päättämään sen ehdoista ja valitsemaan tonttihaun perusteella varauksensaajan ja toteuttajan (ratkaisemaan tonttihaun).

Kaupunginhallitus päätti 28.4.2025 (259 §) oikeuttaa kaupunkiympäristölautakunnan järjestämään Kehittyvä kerrostalo -tonttihaun koskien tonttia 49085/2 sekä päättämään sen ehdoista ja valitsemaan tonttihaun perusteella varauksensaajan ja toteuttajan (ratkaisemaan tonttihaun).

Detta beslut publicerades 08.09.2026

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §