V 1.2.2017, Lauttasaaren Lohiapajanlahden alueen asemakaava ja asemakaavan muuttaminen (nro 11040)

Kaupunkisuunnittelulautakunta esitti kaupunginhallitukselle

Lisäksi lautakunta päätti

Lautakunta päätti yksimielisesti hyväksyä varajäsen Silfverbergin tekemän ja puheenjohtaja Rautavan kannattaman vastaehdotuksen.

Kiinteistölautakunta antoi kaupunkisuunnittelulautakunnalle Lohiapajanlahden asemakaavaehdotuksesta ja asemakaavan muutosehdotuksesta nro 11040 seuraavan lausunnon:

Yleistä

Kaavoitustyö on käynnistetty kaupunkisuunnitteluviraston aloitteesta. Asemakaavatyö on tullut vireille jo vuonna 1995. Lohiapajanlahden asemakaava-alue on osa suuremmasta alueesta, jonka maankäyttöä ryhdyttiin tarkastelemaan alun perin vuonna 1999. Alkuperäisestä laajasta suunnittelualueesta rajattiin asemakaavatasoiseen tarkasteluun ranta- ja satama-alue, jonka täydennysrakentaminen perustuu yleiskaavaan 1992. Asemakaava- ja asemakaavan muutosluonnos laadittiin Pajalahden maankäyttösuunnitelman alueen itäosalle Lohiapajanlahden alueelle. Asemakaavan valmistelu on viivästynyt kaavamuutos-alueeseen liittyvän lähiympäristön keskeneräisen suunnittelutilanteen vuoksi.

Asemakaavan ja asemakaavan muutoksen valmistelu on edennyt ehdotusvaiheeseen. Suunnittelualue käsittää Lauttasaaren keskeisen lahden ja sitä reunustavat rannat. Nykyinen ranta-alue on keinotekoisesti täytettyä entistä vesialuetta. Kaava-alue on suurimmaksi osaksi venesatama- ja satamakäytössä. Kaavaehdotuksessa Lohiapajanlahden etelärantaan on osoitettu asuinkerrostalojen kortteli, jonka kerrosalaksi on kaavakarttaan merkitty 21 750 k-m². Korttelissa on sallittu lisäksi pysäköintilaitoksen tarvitsema kerrosala. Kortteli sijoittuu nykyiselle venesatama-alueelle, joten venesatama-aluetta laajennetaan jonkin verran merelle päin. Rantaan muodostetaan yleinen jalankulkumahdollisuus. Kaupunkikuvan kannalta uusilla järjestelyillä selkiytetään Lohiapajanlahden ranta-alueita arvoaan vastaaviksi.

Muutosalueen pinta-ala on 144 880 m². Kaavakarttaan on merkitty asuntokerrosalaa 21 750 k-m², joka tarkoittaa noin 480 hengen asukasmäärää. Korttelin kerrosala 21 750 k-m² vastaa korttelitehokkuutta e = 1,4. Kahden kadunvarsirakennuksen ensimmäisestä kerroksesta on lisäksi varattava liike-, toimisto- tai työtilaksi yhteensä vähintään 600 k-m². Venekerhojen kerhorakennuksille on varattu yhteensä 900 k-m².

Tavoitteet

Kaavan tavoitteena on täydentävä asuntorakentaminen Pajalahden alueella samalla turvaten venesataman toimintaedellytykset. Lisäksi pyritään parantamaan alueella toimivien pursiseurojen olosuhteita ja muutoinkin kehittämään rannan tarjoamia käyttömahdollisuuksia.

Tavoitteena on myös Helsingin rantoja kiertävän rantareitin toteuttaminen Lohiapajanlahdessa sekä Pajalahden puiston yhdistäminen nykyistä paremmin merenrantaan. Suunnittelun tavoitteena on saada aikaan korkeatasoinen, kustannuksiltaan toteuttamiskelpoinen, alueen arvoa korostava ja paikkaansa luontevasti soveltuva asuntokortteli ja venesatama.

Asuinrakennusten korttelin alueella rakentaminen alkaa, kun uusi aallonmurtaja laitureineen ja Pursiseura Sinbad ry:n käyttöön suunniteltu venesatama-alueen eteläosa on rakennettu.

Kaava-alueen maanomistus sekä hallinta

Alue on Helsingin kaupungin omistuksessa. Suurimmaksi osaksi alue on venesatama- ja satamakäytössä. Helsingin kaupungin liikuntavirasto on vuokrannut alueesta osat Suomen Moottoriveneklubi ry:lle ja Pursiseura Sinbad ry:lle. Alueen eteläreunalla sijaitsee varastoalue, jossa kiinteistövirastolla on useita vuokralaisia.

Maaperä ja pilaantuneisuus

Kaava-alueella on todettu kohonneita haitta-ainepitoisuuksia sekä maaperässä että sedimentissä. Maaperä on täyttömaata. Tutkimusten jälkeen alueella on ollut toimintoja useita vuosia, joten maaperän ja sedimenttien haitta-ainepitoisuudet on tutkittava uudelleen ennen rakentamista. Ajantasaisen pilaantuneisuustiedon puutteellisuus vaikeuttaa kunnostuskustannusten arvioimista, mikä on otettava huomioon kaavatalouslaskelmissa.

Kaavaan on merkitty alue, jonne saa sijoittaa rakentamiseen kelpaavia venesataman haitta-ainepitoisia maa-aineksia ja ruoppausmassoja. Massojen sijoittamiselle on haettava erikseen tarvittavat luvat. Kaivu- ja ruoppausmassojen hyödyntäminen lähellä niiden syntypaikkaa on kestävän kehityksen mukaista. Sillä voidaan saavuttaa sekä ympäristöhyötyjä että huomattavia kustannussäästöjä. Kiinteistölautakunta kannattaa massojen hyödyntämistä alueella.

Tulvasuojaukset

Alue on osin kitkamaa-aluetta ja pääosin täyte- ja vesialuetta, jonka alla on myös savea. Vesialueen tutkimuspisteet ovat pääosin vuonna 1955 tehtyjä pistokairauksia määräsyvyyteen, eikä niistä voida päätellä luotettavasti edes savikerroksen paksuutta. Vesialueen rakennettavuuden selvittäminen edellyttää uusia pohjatutkimuksia.

Turvalliset rakentamiskorkeudet Helsingin rannoilla vuosina 2020, 2050 ja 2100 -julkaisun mukaan turvallinen rakentamiskorkeus on alueella vähintään tasolla +3,5 (N2000).

Päiväkoti

Kaavaselostuksessa todetaan, että rakennukseen (kerrostalo) saa sijoittaa päiväkodin. Pienin mahdollinen tilavaraus päiväkodille on noin 600 brm² eli kahden ryhmän päiväkoti. Päiväkodin käyttöön pitää osoittaa oma piha.

Yhdyskuntataloudelliset vaikutukset

Uuden asuntokerrosalan rakentaminen ja venesataman toiminnan säilyttäminen nykyisessä laajuudessaan edellyttävät kaavaselostuksen mukaan kaupungilta noin 10,75 miljoonan euron investointia. Tämä on uutta kerrosalaa kohti noin 480 euroa/k-m².

Kiinteistölautakunta kuitenkin huomauttaa, että kyse on vasta arviosta, koska ajantasaisen pilaantuneisuustiedon puutteellisuus vaikeuttaa kunnostuskustannusten arvioimista, mikä on otettava huomioon kaavatalouslaskelmissa. Lopulliset kustannukset voivat näin ollen nousta korkeammiksi.

Kaavaselostuksessa arvioidaan, että kaupungille kertyisi rakennusoikeuden myynnistä tai vuokraamisesta käytettävistä hallintamuodoista riippuen arviolta 15 - 25 miljoonaa euroa. Asuinkerrostalotontteja ei vielä ole varattu, koska kaava on vasta ehdotusvaiheessa. Kaupunki ottaa tontinluovutuksessa huomioon asuntopoliittiset sekä maanmyynnille asetetut tavoitteet.

Lopuksi

Kaavamuutosalue sijaitsee meren rannalla hyvien joukkoliikenneyhteyksien (mm. uusi metroasema) ja monipuolisten palveluiden läheisyydessä. Kaavaehdotus luo huomattavat edellytykset asuntorakentamiselle ja siten kaupungin kehittämiselle sekä lisää samalla kaupungin tontin luovutukseen liittyviä tuloja sekä maanarvoa.

Kiinteistölautakunta puoltaa asemakaavaehdotuksen ja asemakaavan muutosehdotuksen nro 11040 hyväksymistä edellä mainituin huomioin.

Ympäristölautakunnalla ei ole huomautettavaa asemakaavasta ja asemakaavan muutosehdotuksesta.

Yleisten töiden lautakunta antoi kaupunkisuunnitteluvirastolle seuraavan lausunnon:

Asemakaavassa on määrätty rannat toteutettavaksi pystysuorilla tai porrastetuilla reunoilla. Rantarakenteiden ratkaisut tulee olla ratkaistavissa tarkoituksenmukaisesti ja kustannustehokkaasti. Kaavamääräystä tulisi lieventää niin, että se sallii myös luiskatut rakenteet silloin, kun se on tarkoituksenmukaista.

Rakennusvirastolle aiheutuvat kustannukset katu-, tori- ja puistoalueiden rakentamisesta ovat arviolta 2,5 miljoonaa euroa.

Kaupunkisuunnitteluvirasto on lähettänyt tiedon Lauttasaaren Pajalahdessa Lohiapajanlahden aluetta koskevan asemakaavan ja asemakaavan muutosehdotuksen esillä olosta. Kaupunginmuseo tarkastelee hanketta perustehtävänsä mukaisesti kulttuuriympäristön vaalimisen näkökulmasta ja esittää kantanaan seuraavaa.

Nyt esillä olevan asemakaavaehdotuksen keskeisiä osa-alueita ovat Lauttasaaren Lohiapajanlahden Venesatama-alue, Lohiapajanlahden puisto ja esitetty uusi asuinkerrostalojen korttelialue lahden lounaisreunalla. Asemakaavalla mahdollistettaisiin kaikkiaan kuuden uuden kuusikerroksisen asuinkerrostalon rakentaminen alueelle, joka nykyisellään on pääosin venesatama-alueen parkkipaikkaa. Uusien asuinkerrostalojen rakennusalat on määritelty siten, että rakennukset sijoittuisivat säteittäisesti Vattuniemenrannasta kohti Lohiapajanlahtea niin, että korttelin pisin lamellitalo sijoittuisi aivan Vattuniemenkadun suuntaisesti ja lyhyin lamelli Vattuniemenkujan suuntaisesti. Lisäksi Lohiapajanlahden rantaan on esitetty rakennettavaksi yleinen jalankulkumahdollisuus, Algot Niskan kaari. Venekerhojen toiminnan jatkuminen mahdollistuisi kaavaehdotuksen mukaan, mutta osin uusin satama-alueen järjestelyin. Lohiapajanpuisto säilyisi puistona ja Lohiapajanlahden ja Vattuniemenkadun ja Meripuistotien välinen kaistale on määritelty istutettavaksi alueen osaksi, jolle tulee istuttaa myös puurivi.

Kaupunginmuseo on antanut lausuntonsa Lohiapajanlahden alueen tarkennetusta osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheesta 7.9.2015. Lausunnossaan kaupunginmuseo piti nykyisen venesatama-alueen osittaista muuttamista asuntokäyttöön mahdollisena. Uudisrakennusten sijoittelussa ja korkeusasemissa tulisi kuitenkin ottaa huomioon Vattuniemenranta 4:n merkinnällä sr-2 suojeltu rakennus. Tämä arkkitehti Heikki Sirenin / Arkkitehtitoimisto Kaija ja Heikki Sirén suunnittelema ja vuonna 1956 valmistunut entinen Helkama Oy:n pienteollisuustalo edustaa alueen vanhinta rakennuskantaa ja on positiivinen ja näkyvä elementti ympäristössään. Helkama Oy:n rakennuksella on ollut ja on nykyiselläänkin merkittävä rooli Lohiapajalahden kaupunkikuvassa. Lausunnossaan kaupunginmuseo painotti, että myös kaavamuutoksen jälkeen tälle suojellulle rakennukselle tulee jäädä riittävän näkyvä asema kaupunkitilassa. Suunnitelmassa esitettyjen uusien rakennusten vesikaton ylintä sallittua korkeusasemaa ei myöskään saisi ainakaan korottaa suunnitelmasta esitetystä. Tärkeää on, että ympäristön uusi rakennuskanta ei muodosta muurimaisia, korkeita massoja ja sulje näkymiä Lohiapajanlahdelle ja sieltä rannalle päin, ja että uusien rakennusten sijoittelu tukee Vattuniemenranta 4:n kaupunkikuvallista asemaa.

Esillä oleva Lohiapajanlahden asemakaavan muutosehdotus on pääosin vuonna 2015 olleen osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheen liitteenä olleen suunnitelman mukainen. Tallbergin puistotien päätteeksi esitetty uusi laiturialue ja aukio Kartanonlaituri on kuitenkin nyt jätetty pois ja pitäydytty nykyisin paikalla olevassa laiturirakenteessa. Lisäksi laitureiden sijoittelu noudattaa pitkälti nykytilannetta, kun ne edellisessä kaavavaiheessa oli esitetty sijoitettavaksi lähinnä itä-länsisuunnassa. Täydennysrakentamisalue eli Lohiapajanlahden rantaan esitetty asuinkerrostalojen korttelialue noudattaa niin uudisrakennusten rakennusalojen kuin korkeuden suhteen aiemmassa kaavavaiheessa esillä ollutta suunnitelmaa. Kaupunginmuseo toteaa, että asemakaavan muutosehdotuksen mukainen pitkä, Vattuniemenkadun suuntainen rakennusmassa väistämättä tulee sulkemaan näkymiä Vattuniemenrantaan ja sen kaakkoispuolella sijaitsevien rakennusten suuntaan. Lohiapajanpuiston suunnasta nykyiset Vattuniemenrannan varrella sijaitsevat rakennukset hahmottunevat kuitenkin vielä asemakaavaehdotuksen mukaisen uudisrakentamisen jälkeen uusien rakennusten välistä. Kaupunginmuseo pitää tärkeänä myös sitä, että alueella vuosikymmeniä jatkuneen veneilytoiminnan edellytykset varmistetaan ja mahdollistetaan alueen uudisrakentamisen ja täydentymisen jälkeenkin.

Edellä mainittuun viitaten kaupunginmuseo katsoo, että esillä oleva Lohiapajanlahden asemakaavan muutosehdotus on pitkälti aiemmin esillä olleen suunnitelman mukainen, eikä kaupunginmuseolla näin ollen ole siihen muuta huomautettavaa.

Liikuntalautakunta antoi seuraavan lausunnon Lauttasaaren Lohiapajanlahden alueen asemakaavan muutosehdotuksesta nro 11040:

Liikuntalautakunta pitää hyvinä ehdotukseen liittyviä hahmotelmia, mutta ehdottaa, että venesatama-alueen (LV) länsireunassa sijaitseva istutettava alueen osa rajattaisiin venesatama-alueen ulkopuolelle. Kyseinen alue ei kuulu venesatamatoimintaan ja on tästä syystä parempi jättää venesatama-alueen ulkopuolelle.

Asemakaavan muutosehdotus mahdollistaa alueen toimintojen ja palveluiden jatkumisen ja luo puitteet korkealaatuiselle ympäristölle. Liikuntaviraston tulisi olla mukana kaavan toteutussuunnittelussa, jossa päätetään kaava-alueen ja siihen liittyvien toimintojen tarkemmista suunnitelmista.

Pelastuslautakunta antoi seuraavan lausunnon Lohiapajanlahden alueen asemakaavasta ja asemakaavan muutosehdotuksesta nro 11040:

Pelastuslautakunta päätti todeta, ettei sillä ole huomautettavaa 31. kaupunginosan (Lauttasaari, Kotkavuori, Vattuniemi) asemakaavaan ja asemakaavan muutosehdotukseen nro 11040.

Alue on osin kitkamaa-aluetta ja pääosin täyte- ja vesialuetta, jonka alla on myös savea. Vesialueen tutkimuspisteet ovat pääosin vuonna 1955 tehtyjä pistokairauksia määräsyvyyteen, eikä niistä voida päätellä luotettavasti edes savikerroksen paksuutta. Vesialueen rakennettavuuden selvittäminen edellyttää uusia pohjatutkimuksia.

Ohessa pikatuloste alueen pohjatutkimustiedoista (liite).
Turvallisen rakentamiskorkeuden osalta voidaan tässä vaiheessa arvioida olevan vähintään tasolla +3,5 (N2000). Luotettava arvo saadaan vuoden 2016 alkupuolella, kun meneillään oleva aaltoiluselvitys valmistuu.

Kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää rakennusviraston kannanottoa päivitetystä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta 205-01/15 Lohiapajanlahden alueen asemakaava- ja asemakaavan muutosehdotuksesta nro 11040, 11.9.2015 mennessä.

Rakennusvirasto osallistuu kaava-alueen rantareitin ja yleisten katu- ja puistoalueiden suunnitteluun. Suunnittelussa on huomioitava rakennusviraston tavoitteet viihtyisä, toimiva ja turvallinen ympäristö. Suunnittelussa on arvioita kustannusvaikutuksia koko prosessin ajan.

Kaavaprosessissa rakennusvirasto yhteyshenkilöinä toimivat aluesuunnittelija Anu Kiiskinen ja suunnitteluinsinööri Olli Haanperä.