Leipätehdas Helsinki Oy:ltä kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan käyttöön vuokratun tilan muutos- ja lisätyöt sekä hankkeen viivästymishyvitykset

Kulttuuri- ja kirjastolautakunta päättää puoltaa tilakeskuksen esittämää tilaratkaisua, jonka mukaan kulttuurikeskus Caisalle vuokrataan vuodesta 2018 lukien yhteensä n. 1375 m2:n toimitilat Leipätehtaalta, osoitteesta Kaikukatu 4, vuokrasopimuksessa tarkemmin määritetyillä ehdoilla. Vuokrakohteen vuokra on 20 euroa/m2. Lisäksi tilakeskukselle maksetaan kuukausittain 0.5 euroa m2 asiantuntijapalkkiota. Vuokrasopimus on määräaikainen ja päätyy ilman irtisanomista 28.2.2030 tai vuokrasopimusta solmittaessa tilakeskuksen ja Summa Oy:n (Leipätehdas Helsinki Oy) tarkemmin sopimana ajankohtana. Vuokralainen vastaa omista sähkökuluistaan.

Samalla kulttuuri- ja kirjastolautakunta päättää valtuuttaa tilakeskuksen viimeistelemään vuokrasopimuksen tarkemmat ehdot ja oikeuttaa kulttuurijohtajan osaltaan hyväksymään niihin vähäisiä muutoksia hankintavaltuuksiensa puitteissa.

Taustaa

Kulttuurikeskus Caisalle on yhteistyössä tilakeskuksen etsitty uutta toimitilaa sen vuokrasopimuksen päättyessä Fennian liikekorttelissa, osoitteessa Mikonkatu 17 – Vuorikatu 14. Tilojen määräaikainen vuokrasopimus päättyy 31.3.2018 eikä sitä jatketa. Nykyinen toimitila on paitsi kallis, se sijaitsee toiminnallisesti hankalasti keskellä liikekorttelia. Tiloja ei voi eristää muista liikekorttelin toimijoista. Tilat eivät ole toiminnallisesti tarkoituksenmukaiset. Pääkerroksen aulan useiden kerrosten korkuinen yhteinen ilmatila estää aulan kehittämistä esitys- tai kohtaamistilana.

Caisan nykyisten tilojen kuukausivuokra on 72 721,26 euroa vuonna 2017. Tiloja on yhteensä 2 184 m2 kahdessa eri kerroksessa seuraavasti: toimisto- ja näyttelytiloja 917 m2, monitoimisali ja kahvila 547 m2, ulkoterassi 107 m2, toimistotiloja 521 m2 sekä keittiö- ja pukuhuonetiloja 92 m2. Caisan nykyinen vuokrasopimus solmittiin taloudellisen noususuhdanteen aikana (2001), jolloin oli vaikeaa löytää keskusta-alueelta vapaita, käyttöön sopivia tiloja.

Tilojen vaihdos antaa mahdollisuuden tarkastella Caisan toimintaa kokonaisuudessaan. Tilavuokrat ovat syöneet vajaat 50 % Caisan menoraamista, vuositasolla 872 655 euroa. Henkilöstökulujen osuus on runsaat kolmannes. Käyttömenoihin jää vain 15 % sisältäen mm. ostopalveluina hankittavat esim. siivous- ja vahtimestarikulut. Muissa kulttuurikeskuksissa sekä tila- että henkilöstökulujen osuudet ovat n. kolmanneksen. Vuokran osuus on edullisin Savoy-teatterissa ( 21% ).

Caisan toimintaan suunnatut varat ovat olleet kasvavaan tarpeeseen nähden täysin riittämättömät. Siirtymällä edullisempiin tiloihin Caisan toimintaan voidaan muillakin kaupunkialueille ohjata riittävät toimintavarat. Toimintaympäristön muutos on ilmeinen väestörakenteen muututtua radikaalisti vuodesta 2001. Vieraskielisten osuus Helsingin väestöstä oli vuodenvaihteessa 2015/2016 keskimäärin 14 % ja joillain alueilla yli 30 %. Kansainvälinen kulttuurikeskus Caisa on kehittänyt tulevaa toimintakonseptiaan kulttuuri- ja kirjastolautakunnassa hyväksytyn Caisa 2.0 suunnitelman lähtökohdista. Uuden näkökulman suunnitteluun tuo lisäksi toimialamuutos. Caisa on kehittää yhteistyötä myös tulevan keskustakirjaston kanssa.

Tutkitut tilavaihtoehdot

Caisan toiminta edellyttää esiintymissalin, näyttelytilan, kokous- ja työpajatiloja, toimistotiloja ja projektitilan.

Toukokuusta 2016 lähtien kulttuurikeskus yhdessä tilakeskuksen kanssa ovat etsineet Caisalle uusia, yleisö- ja kokoontumiskäyttöön sopivia tiloja. Tiloja etsittiin kantakaupungista hyvien liikenneyhteyksien päästä. Osapuolet kävivät läpi kaupungin oman rakennuskannan. Tarkasteltavina ovat olleet mm. Marian sairaalan suojeltu rakennus 3, L3 Makasiini Tyynenmerenkatu 6:ssa, Helsingin työväenopiston (Helsinginkatu 26) toimitilojen uudempi siipi, Asukastalo Saunabaarin tilat Maunulan Metsäpurontie 25:ssa ja Nukketeatteri Sampon entiset toimitilat Puotilassa. Kohteita kartoitettiin myös liiketilasta Lönnrotinkatu 11 sekä tiloista osoitteissa Mekaanikontie 17 ja Siilitie 1, Herttoniemi. Tutustumiskäynti tehtiin Metropolialta vapautuviin tiloihin Albertin- ja Kalevankaduilla, mutta kiinteistöt vaihtoivat prosessin kuluessa omistajaa. Kun kaupungin omasta rakennuskannasta ei ole löytynyt sopivia tiloja, tarkasteluun otettiin myös muiden omistamia kiinteistöjä kantakaupungin alueelta.

Kenttäkäynneillä tai havainnekuvin on tutustuttu Helsingin yliopistokiinteistöt OY: n omistamiin Elannon vanhaan leipätehtaaseen Sörnäisissä ja tiloihin Siltavuorenpenger 3A:ssa. Tutustumiskohteina ovat lisäksi olleet Kodin Ykkösen tyhjiksi jääneet tilat Kaisaniemenkatu 5:ssa, Anttila Graniittitalo ja Elannon entisen tavaratalon liiketilat Hakaniemessä. Tiedusteluja tehtiin Koiton salista (Yrjönkatu 27) ja laajemmin Forumin korttelista.

Syksyllä palattiin tutkimaan Elannon leipätehtaan tiloja, jotka syksyn aikana olivat vaihtaneet omistajaa. Entisen leipätehtaan tilat sijaitsevat osoitteessa Kaikukatu 4. Kiinteistön omistaa nykyään Summa Oy Real Estate (Leipätehdas Helsinki Oy), jonka tarkoituksena on kehittää kiinteistöstä luovien alojen keskusta.

Leipätehtaan vanhan osan rakentamisvuosi on 1923 ja laajennuksen 1955. Punatiilisen rakennuksen kokonaispinta-ala on 6000 m2. Rakennuksen kummallakin puolella on piha-alue.

Ehdotus tilaratkaisuksi

Neuvottelujen tuloksena Caisalle esitetään vuokrattavaksi tiloja Leipätehtaan rakennuksen sisääntulokerroksesta (2.kerros), yhteensä 1375 m2. Kokonaisuuteen kuuluvat sali, galleria ja auditorio toimisto-, kokous- ja lämpiötiloja. Lisäksi on varasto- ja aputiloja. Tilojen vuokraamisesta on muutossuunnitelmien laatimisen ajalle solmittu esisopimus.

Osapuolet ovat sopineet, että Caisan käytön edellyttämät muutostyöt Leipätehtaalla toteuttaa pääsääntöisesti vuokranantaja siten, että yksinomaan vuokralaisen käytön edellyttämät, neuvoteltavat muutostyöt jyvitetään vastikkeena vuokraan.

Liitteenä on selvitys Caisan tilojen muutostarpeesta.

Caisa osana asuinympäristöään

Leipätehdas sijaitsee useasta suunnasta hyvien liikenneyhteyksien päässä. Caisa voi nykyistä enemmän integroitua myös alueellisesti. Caisan nykyinen tila sijaitsee keskellä kaupungin suuria liikekortteleita eikä sen ympäristössä pääsääntöisesti asuta.

Kallio on mielenkiintoinen, yksi suomen tiheimmin asuttuja alueita. Asukaskunta on heterogeeninen ja katukuva on vireä. Lähtökohtaisesti alue on kulttuurimyönteinen. Alueella on em. myönteiseen ilmapiiriin nähden vain vähän varsinaisia julkisrahoitteisia kulttuuripalveluita. Lähellä leipätehdasta on Cultura-säätiö ja Siltasen, Kaikun ja Kuudennen linjan ravintolakeskittymä sekä Live nation Finlandin toimisto. Kuvataideakatemian uusia tiloja suunnitellaan osaksi kokonaisuutta. Hämeentien varteen on keskittynyt suuri määrä etnisiä ruokakauppoja.

Leipätehtaan pihalla on järjestetty paljon erilaisia kulttuuritapahtumia. Nykyinen omistaja pyrkii kehittämään tehdasta luovana keskuksena. Rakennuksessa toimivat ennestään oopperan balettioppilaitos, tanssikouluja ja -ryhmiä sekä väistötiloissa peruskorjaustensa alla olleet kaupunginteatteri ja nuorisotoimen Happi. Tulossa on myös muoti- ja arkkitehtuurin alan toimijoita. Vireisessä rakennuksessa, osoitteessa Haapaniemenkatu 6, on Taideyliopiston Teatterikorkeakoulun tiloja ja Lintulahdenkatu 3:ssa sen valo- ja äänisuunnittelun koulutustiloja.

Kalasatama syntyy ydinkeskustan jatkeeksi meren rannalle ja sinne suunnitellaan yhteensä 25 000 asukasta ja 10 000 työpaikkaa. Rantoja ja kanavia kiertää tulevaisuudessa pitkä rantapromenadi. Suvilahden taideklusterin, Teurastamon ruoka- ja tapahtumakeskittymä sekä Kalasataman alueen kehittyminen tarjoavat mahdollisuuksia yhteistyöhön osana ympäröivää asukaskuntaa. Vilkkaan liikenteen leimaamaa Sörnäisten rantatien ympäristöä ollaan kehittämässä palvelualueena. Suvilahden tiilinen kaasukello kunnostetaan kulttuuritilaksi.

Prosessiin ovat sen eri vaiheissa tilakeskuksesta osallistuneet hankesuunnittelupäällikkö Jarmo Raveala ja toimitilatarkastaja Raija Mäkinen Stormbom sekä kulttuurikeskuksesta kulttuurijohtaja Stuba Nikula, osastopäällikkö Paiju Tyrväinen, Caisan johtaja Cátia Suomalainen Pedrosa sekä tekniikan päällikkö Hannu Keski-Hakuni.

Kulttuuri- ja kirjastolautakunta 27.01.2015 § 20

26.08.2014 Ehdotuksen mukaan

10.06.2014 Pöydälle

This decision was published on 17.05.2017

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 91 §