Jätkäsaaren alueen (Panamanranta) asemakaavan muutos nro 12447
Jätkäsaaren alueen (Panamanranta) asemakaavaehdotus (nro 12447) ja sen asettaminen nähtäville
Päätös
Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti
- asettaa 7.3.2017 päivätyn asemakaavan muutosehdotuksen nro 12447 julkisesti nähtäville 30 päiväksi maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 §:n mukaisesti. Asemakaavan muutos koskee 20. kaupunginosan (Länsisatama) kortteleita 20063–20066 ja katu-, vesi- ja puistoalueita.
- antaa vuorovaikutusraportista ilmenevät vastineet esitettyihin mielipiteisiin ja kannanottoihin. Päätösasiakirjat ja vuorovaikutusraportti ovat luettavissa kaupunkisuunnitteluviraston info- ja näyttelytila Laiturilla, Narinkka 2, sekä kaupunkisuunnitteluviraston internet-sivuilla: kohdassa Päätöksenteko.
- että kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää ehdotuksesta tarvittavat lausunnot.
- valtuuttaa kaupunkisuunnitteluviraston tekemään ehdotukseen vähäisiä muutoksia ja tarkistuksia, jotka eivät olennaisesti muuta ehdotuksen sisältöä.
- merkitä tiedoksi laaditut korttelikortit.
Samalla lautakunta esitti kaupunginhallitukselle
- asemakaavan muutosehdotuksen nro 12447 hyväksymistä, mikäli ehdotuksesta ei tehdä maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n mukaisia muistutuksia eivätkä ehdotuksesta annetut lausunnot anna aihetta asian käsittelemiselle uudelleen kaupunkisuunnittelulautakunnassa.
Päätös on ehdotuksen mukainen.
Asemakaavan muutos mahdollistaa Jätkäsaaressa Saukonlaiturin alueella Saukonkanavan varrella sijaitsevien kolmikerroksisten kaupunkipientalokortteleiden 20065 ja 20066 toteuttamisen 2-6-kerroksisina kerrostalokortteleina. Kortteleiden rakentamistehokkuuden nostamista on tutkittu kaupunginvaltuuston 26.11.2014 hyväksymän toivomusponnen (Rantanen) johdosta.
Kaavan vireilletulon jälkeen kaava-aluetta on muutettu siten, ettei se enää koske Saukonpaatta ja sinne tutkittavaa venesatamaa. Kaava-alueeseen on vireilletulon jälkeen lisätty korttelit 20063 ja 20064 sujuvan katuyhteyden mahdollistamiseksi Panamankadun ja Poseidoninkujan välille. Asemakaavassa muutetaan näiden kortteleiden osalta korttelirajoja sekä muutoksesta johtuvia korttelikohtaisia kerrosaloja. Kortteleiden yhteenlaskettua kerrosalaa ei ole muutettu.
Tavoitteena on suunnitella Saukonkanavan varrelle asuinkorttelit, joissa yhdistyy kaupunkipientalomaisuus sekä urbaani kantakaupunkimainen kerrostaloasuminen. Alueelle on suunniteltu kaksi korttelia, joissa 4-6-kerroksisten asuinlamellien väliin sijoittuu kaksikerroksisia osuuksia. Saukonkanavan linjausta on muutettu vesiliikenteelle paremmin toimivaksi.
Kaavan asuntokerrosala on 12 500 k-m², josta uutta asuntokerrosalaa on 2 100 k-m². Asukasmäärän lisäys on noin 50.
Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että Saukonkanavaa rajaavat korttelit rakentuvat tehokkaammin asuinkerrostalokortteleina. Kortteleiden pysäköinti sijoittuu kortteleiden alle pysäköintilaitokseen.
Helsingin kaupunki omistaa kaava-alueen maan. Kaavaratkaisu on tehty kaupungin aloitteesta.
Kaavaratkaisu on valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden ja oikeusvaikutteisen osayleiskaavan mukainen ja edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista.
Alueen lähtökohdat ja nykytilanne
Alue on täysin meritäyttöjen aluetta, joka on vapautunut tavarasatamatoiminnoilta asuinrakentamista varten. Tällä hetkellä alueella sijaitsee väliaikaisesti maa-ainesten välivarastointia.
Suunnittelualue kuuluu vuonna 2014 hyväksyttyyn Saukonlaituri lännen asemakaavaan, jonka toteuttaminen on alkanut.
Voimassa olevassa asemakaavassa (2015) alue on merkitty kolmikerroksisten asuinrakennusten korttelialueeksi ja vesialueeksi.
Suunnittelun vaiheet ja vuorovaikutus
Viranomaisyhteistyö
Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä seuraavien viranomaistahojen kanssa:
- Helen Oy
- Helen Sähköverkko Oy
- Helsingin Satama
- Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL)
- Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY) vesihuolto
- Liikenteen turvallisuusvirasto/Trafi Merenkulku
- kiinteistöviraston geotekninen osasto
- kiinteistöviraston tonttiosasto
- liikuntavirasto
- pelastuslaitos
- rakennusvalvontavirasto
- rakennusvirasto
Liikenneviraston ja Helsingin Sataman kannanotot kohdistuivat venesataman suunnitteluun. Kiinteistöviraston tonttiosaston kannanotto kohdistui kaupunkipientalokortteleiden muuttamiseen 2-6 -kerroksisiksi asuinkerrostalokortteleiksi. Kiinteistövirasto pitää Saukonlaiturin alueen rakentamisen tehostamista tärkeänä. Kiinteistöviraston tonttiosasto toteaa, että kortteleiden 20065 ja 20066 pysäköinnin järjestämisen suunnittelullisiin ja teknistaloudellisiin näkökohtiin sekä optimaalisen mitoitusratkaisun etsimiseen tulisi kiinnittää huomiota. Alustavana kaavoitettavan asuinrakennusoikeuden vähimmäismääränä esitetään 7 500 - 8 500 k-m². Lisäksi kiinteistövirasto katsoo, että asuinkortteleiden tulevien kaavamääräysten tulisi olla melko joustavia. Kiinteistöviraston geoteknisen osaston kannanotossa ilmoitetaan tonttien olevan osittain suunnittelemattomasti merialueelle rakennettua vanhaa täyttöaluetta ja Saukonkanavan kohdalle tehdyn osittain tonteille ulottuvan massanvaihdon. Muilla viranomaisilla ei ollut huomautettavaa.
Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa koskevissa viranomaisten kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavatyössä siten, että kortteleiden 20065 ja 20066 uusi asemakaavan mukainen kerrosala on 7 700 k-m². Korttelin 20066 pysäköinti on suunniteltu Saukonlaiturille toteutettavaan pysäköintilaitokseen kortteliin 20068. Uutta asuinrakennusoikeutta on tutkittu kaava-alueelle siten, että korttelit liittyvät luontevasti ympäröivään kaupunkirakenteeseen ja siten, että korttelin 20065 pysäköinti on mahdollista toteuttaa korttelin alle. Asemakaavamääräyksissä on huomioitu toteutuksen joustavuus siten, että kortteleiden kerrosluku on annettu periaatteellisena määräyksenä. Määräys osoittaa kerroslukujen vaihteluvälin ja muuttuvien kerroslukujen lukumäärän, mutta ei osoita näiden sijaintia. Asemakaavassa ei esitetä Saukonpaateen uutta venesatamaa.
Luonnosaineiston osalta kiinteistöviraston tonttiosaston kannanotto kohdistui kortteleiden kokonaislaajuuteen, joka todetaan mitoitukseltaan oikeansuuntaiseksi. Kiinteistövirasto esittää jatkosuunnittelussa tutkittavaksi mahdollisuutta keventää kaavamääräyksiä liittyen viherkattojen sekä kerroslukujen vaihteluiden toteuttamisvelvoitteeseen. Korttelin sisäisen jalankulkuyhteyden sekä Panamanrantaan liittyvän aukion merkintään esitetään tarkennuksia. Lisäksi kiinteistövirasto toteaa, että kanavan uudelleen linjaus aiheuttanee lisäkustannuksia, joista tulisi jatkosuunnittelun yhteydessä keskustella kaupunginkanslian ja rakennusviraston kanssa ja että asemakaavan muutoksen valmistelua tulee edelleen jatkaa yhteistyössä eri hallintokuntien kanssa tarkoituksenmukaisen ja toteutuskelpoisen lopputuloksen saavuttamiseksi.
Rakennusviraston kannanotto kohdistui kanavan muuttuneeseen muotoon, jonka todetaan helpottavan veneellä liikkumista kanavassa sekä kanavaan liittyviin katualueiden rakenteisiin. Panamanrannan katuun liittyvien kortteleiden 20064, 20065 ja 20066 asuinrakennusten suunnittelussa tulee huomioida katualueen ja sen laiturialueiden paalulaattarakenteet siten, että kiinteistön rakenteet eivät vaikeuta katualueen rakenteisiin liittyviä rakentamis-, korjaus- tai huoltotöitä.
Liikenneviraston kannanotossa todetaan, että kanavan alikulkukorkeus täyttää Liikenneviraston suositukset vesistön ylittävän sillan osalta.
Muilla viranomaisilla ei ollut huomautettavaa.
Luonnosaineistoa koskevissa viranomaisten kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavatyössä siten, että määräystä koskien AK-kortteleiden kerroslukujen vaihtumisen määrää on vähennetty. Kaavassa olevaa määräystä koskien kanavaan liittyviä katualueiden rakenteita on tarkennettu.
Vastineet kannanottoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.
Kannanotot ja vuorovaikutusraportti ovat liitteenä.
Mielipiteet
Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa koskevia mielipidekirjeitä saapui 6 kpl. Lisäksi suullisia mielipiteitä on esitetty asukastilaisuudessa ja puhelimitse.
Mielipiteet kohdistuivat ennen kaikkea Saukonpaaden venesataman aiheuttamiin haittoihin. Lisäksi mielipiteet liittyivät Panamanrannan kaupunkipientalokortteleiden muuttamiseen korkeammiksi asuinkerrostalokortteleiksi.
Mielipiteet on otettu huomioon kaavatyössä siten, että Saukonpaateen ei esitetä uutta venesatamaa.
Luonnosaineistosta ei ole esitetty mielipiteitä.
Vastineet mielipiteisiin on esitetty vuorovaikutusraportissa.
Mielipidekirjeet sekä vuorovaikutusraportti ovat liitteenä.
Tarkemmat perustelut
Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.
Kaavaratkaisun kustannukset
Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia kadunrakentamisesta, Panamanrannan ja hulevesiputkistojen rakentamisesta sekä pilaantuneen maaperän kunnostuksesta. Rakentamisesta aiheutuvia kustannuksia on arvioitu Saukonlaiturin kaavoituksen yhteydessä sekä alueen jo käynnistyneessä toteutussuunnittelussa.
Kaupunki saa tuloja alueiden vuokrauksesta sekä rakennusoikeuden myynnistä.
Jatkotoimenpiteet
Kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää kaavaehdotuksesta lausunnot seuraavilta tahoilta:
- Helen Oy
- Helen Sähköverkko Oy
- Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY)
- kiinteistölautakunta/kiinteistövirasto
- pelastuslautakunta
- rakennuslautakunta/rakennusvalvontavirasto
- yleisten töiden lautakunta/rakennusvirasto
sekä muut mahdolliset tahot.
Kaavaehdotus koskee valtion ylläpitämään kiinteistörekisteriin kuulumatonta aluetta.
Kaavaratkaisun hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto.
Kiinteistövirasto Tonttiosasto 13.12.2016
Lausunto
Kiinteistöviraston tonttiosasto antaa kaupunkisuunnitteluvirastolle Jätkäsaaren Panamanrannan asemakaavan muutosluonnoksesta (hankenro 0838_6) seuraavan lausunnon:
Yleistä
Kiinteistövirasto puoltaa Jätkäsaaren Panamanrannan asemakaavan muutoksen valmistelua ja asemakaavan muutosluonnoksen suunnitteluperiaatteita jäljempänä esitetyin huomioin.
Toteutuessaan Jätkäsaaren Panamanrannan asemakaavan muutos mahdollistaa Jätkäsaaressa Saukonlaiturin alueella Saukonkanavan varrella sijaitsevien kolmikerroksisten kaupunkipientalokortteleiden nro 20065 ja 20066 toteuttamisen 2-6 –kerroksisina asuinkerrostalokortteleina (AK). Tämä lisää luovutettavan asuinrakennusoikeuden ja rakennettavien asuntojen määrää ja tukee siten kaupungille ja kiinteistötoimelle asetettujen strategisten tavoitteiden toteutumista. Lisäksi po. kaavamuutoksella on tarkoitus muuttaa kortteleiden 20063 ja 20064 korttelirajoja toimivan katuyhteyden mahdollistamiseksi sekä tarkistaa Saukonkanavan linjausta.
Vastaisuudessa kaavamuutoksella kortteleihin nro 20065 ja 20066 muodostettavien AK-tonttien tuleva hallinto- ja rahoitusmuotojakauma vahvistetaan erikseen kaupungin hyväksymien periaatepäätösten mukaisesti. Sijaintinsa puolesta tontit soveltunevat kuitenkin parhaiten luovutettavaksi sääntelemättömään vapaarahoitteiseen omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantoon, jolloin tontit tultaisiin luovuttamaan myymällä, todennäköisimmin erikseen järjestettävän laatu- ja/tai hintakilpailun perusteella.
Muita huomioita asemakaavan muutosluonnoksesta ja kaavamääräyksistä
Kiinteistöviraston tonttiosasto toteaa, että sekä korttelin nro 20065 että nro 20066 kokonaislaajuudet ovat mitoitukseltaan varsin oikeansuuntaiset. Oletettavaa on, että yksi toimija pystyy kerralla ostamaan ja toteuttamaan myös rakennusoikeudeltaan suuremman korttelin nro 20065, jolloin toteuttamista ja tontinluovutusta ei tarvitsisi enää myöhemmin vaiheistaa. Korttelit näyttäisivät ensi katsannolta olevan toiminnallisesti erillä toisistaan, joten niiden toteuttaminen ei edellyttäne raskaita keskinäisiä rasite- ja/tai yhteisjärjestelysopimuksia. Tämä sujuvoittaa tontinluovutusta ja siten myös kaavan toteuttamista. Todettakoon vielä, että erityisesti pysäköintiratkaisun johdosta kortteli nro 20066 muodostunee toteuttajanäkökulmasta jossain määrin mielenkiintoisemmaksi kuin kortteli 20065.
Kaavamääräyksin on osoitettu rakennusalojen osia, joilla alasta riippuen rakennus tulisi jakaa 2-4 / 2-5 / 2-6 kerroksisiin osiin siten, että kerrosluku vaihtuu vähintään kolme kertaa. Kiinteistövirasto toteaa, että mainittua suunnitteluratkaisua voidaan lähtökohdiltaan pitää kannatettavana, sillä näin saadaan aikaan monipuolisia näkymiä lähikortteleista Poseidoninpuistoon. Kiinteistöviraston tonttiosasto toteaa kuitenkin, että mainittu kaavaratkaisu, kuten myös viherkattojen toteuttamisvelvoite, lisäävät toteutuskustannuksia ja vaikuttanevat siten negatiivisesti kortteleiden hinnanmuodostukseen. Jatkosuunnittelun yhteydessä tulisikin tutkia, voitaisiinko mainittuja määräyksiä joiltain osin mahdollisesti keventää esimerkiksi siten, että kerrosluvun vaihtuminen rajattaisiin ainoastaan kahteen kertaan.
Kaavaan sisältyy jalankulkuyhteyttä koskeva merkintä ”y”, jonka osalta kaavamääräyksissä todetaan seuraavasti: ”sijainniltaan ja leveydeltään ohjeellinen alueen osa, jonka kautta on johdettava kortteliin kuuluva jalankulkuyhteys Poseidoninkujan ja Panamanrannan välille”. Mikäli tarkoituksena on, että po. yhteys palvelee nimenomaan yleistä jalankulkua, tulisi tästä ottaa selkeä maininta kaavamääräysten asianomaiseen kohtaan. Asia voitaisiin sitten ratkaista tontinluovutusvaiheessa seikkaperäisin rasitteenluonteisin ehdoin, kuten meneteltiin Saukonpaaden korttelin nro 20028 osalta.
Kaavaan sisältyy aukiota koskeva merkintä ”au”, jonka osalta kaavamääräyksissä todetaan seuraavasti: ”korttelialueen osa, joka on rakennettava Panamanrantaan liittyväksi aukioksi. Aukiota ei saa aidata”. Mikäli tarkoituksena on, että po. aukio palvelee erityisesti kortteliin tulevaa liiketilaa, tästä lienee mahdollista ottaa maininta kaavamääräyksiin selkeyttämään ajateltua lopputilannetta.
Kiinteistöviraston tonttiosasto toteaa edelleen, että kanavan uudelleen linjauksesta aiheutunee lisäkustannuksia, kun kanavan linjan kulmikkaita muotoja lisätään. Asiasta tulisi näin ollen jatkosuunnittelun yhteydessä keskustella kaupunginkanslian ja rakennusviraston kanssa mahdollisimman tarkoituksenmukaisen ratkaisun löytämiseksi.
Lopuksi kiinteistöviraston tonttiosasto toteaa, että asemakaavan muutoksen valmistelua tulee edelleen jatkaa yhteistyössä kaupungin eri hallintokuntien kanssa mahdollisimman tarkoituksenmukaisen ja toteutuskelpoisen lopputuloksen saavuttamiseksi.
Kiinteistövirasto Tonttiosasto 22.8.2016
Lisätiedot
Kristian Berlin, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 36438
Rakennusvirasto 12.12.2016
Kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää rakennusviraston kannanottoa asemakaavan muutosluonnoksesta, Länsisataman (20.ko) asemakaavan muutoksesta, Panamanrannan ja Saukonpaaden venesatamasta. Määräaika on 12.12.2016 mennessä.
Asemakaavamuutos on osa Saukonlaituria. Muutoksia on tehty Panamanrannan kortteleiden massoitteluun sekä kanavan muotoon, mikä helpottaa veneellä liikkumista kanavassa. Asemakaavamuutoksessa ei enää esitetä venesatamaa Saukonpaateen.
Panamanrannan katuun liittyvien korttelien 20064, 20065 ja 20066 asuinrakennusten suunnittelussa tulee huomioida Panamanrannan katualueen ja sen laiturialueiden paalulaattarakenteet siten,
että kiinteistön rakenteet eivät vaikeuta katualueen rakenteisiin liittyviä rakentamis-, korjaus- tai huoltotöitä.
Rakennusvirasto 16.8.2016
Lisätiedot
Anu Kiiskinen, aluesuunnittelija, eteläinen suurpiiri, puhelin: 310 38419
Olli Haanperä, suunnitteluinsinööri , puhelin: 310 38237
Kiinteistövirasto Geotekninen osasto 13.7.2016
Tontit ovat osittain suunnittelemattomasti merialueelle rakennettua vanhaa täyttöaluetta. Saukonkanavan kohdalle on tehty stabiliteettisyistä massanvaihto, joka ulottuu osittain tonteille.
Lisätiedot
Kalle Rantala, geotekninen asiantuntija, puhelin: 310 37819
This decision was published on 17.03.2017
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 91 §
Presenter information
Ask for more info
Kirsi Rantama, arkkitehti, puhelin: 09 310 37207
Sanna Ranki, liikenneinsinööri, puhelin: 09 310 37146
Kati Immonen, insinööri, teknistaloudelliset asiat, puhelin: 09 310 37254
Helena Färkkilä-Korjus, diplomi-insinööri, teknistaloudelliset asiat, puhelin: 09 310 37325
Jarkko Nyman, insinööri, teknistaloudelliset asiat, puhelin: 09 310 37094
Hilpi Turpeinen, suunnitteluavustaja, kaavapiirtäminen, puhelin: +358931037198