Valtuutettu Silvia Modigin toivomusponsi toimijoiden osallistumismahdollisuuksista asuntohankkeissa

Kiinteistölautakunta antoi kaupunginhallitukselle seuraavan lausunnon:

Tontinluovutuksen jakaminen luontevalla tavalla pienempiin kokonaisuuksiin edellyttää asemakaavan soveltuvuutta siihen. Helsingin uudessa rakentamisessa erityisesti aluerakentamisalueilla kortteli- ja tonttitehokkuudet ovat pääosin suuria, mikä aiheuttaa rakenteellisia toteuttamiseen liittyviä ja aikataulullisia liittymäkohtia sekä haasteita samaan kortteliin sijoittuville rakennushankkeille. Usein myös pysäköinti on ratkaistu rakenteellisesti, ja tältä osin tontit ovat vaikeasti jaettavissa itsenäisiin osakokonaisuuksiin.

Pienempien toteutusyksiköiden toteuttaminen edellyttää tiivistä yhteistyötä eri toimijoiden välillä yhdistettynä toimivaan rakentamisen ohjaukseen tai vaihtoehtoisesti kaavaratkaisussa voidaan lähteä siitä, että korttelirakenne on toteutettavissa pienempinä ja mahdollisimman itsenäisinä tontteina. Näin on tehty esimerkiksi Verkkosaaren pohjoisosan alueella Kalasatamassa, jossa kaksi suurta korttelia (rakennusoikeus yht. 36 550 k-m²) on suunniteltu siten, että niiden rakenne ja pysäköintiratkaisu tukevat tavanomaista pienempiä hankkeita ja poikkeavia rakennuttamismalleja. Tontit ovat suunnattavissa erityisesti kerrostalomittakaavan ryhmärakennuttamishankkeille, mutta soveltuvat myös muuhun pienimuotoisempaan rakennuttamiseen. Verkkosaaren pohjoisosan asemakaavan nro 12375 arvioidaan tulevan kaupunginvaltuuston käsittelyyn keväällä 2017.

Kaavoitettaessa erityisesti aluerakentamisalueilla edellä kuvatuin lähtökohdin on mahdollista, että kortteli- ja tonttitehokkuus laskee vaikeuttaen teknistaloudellista toteuttamiskelpoisuutta ja kohtuuhintaisen asuntotuotannon edellytyksiä. Lisäksi tämä voi tarkoittaa rakennusoikeuden luovutuksesta saatavien tulojen vähenemistä. Lisäksi erityisesti aluerakentamisalueilla tonttien toteuttamiseen liittyvien aikataulu- ja toteuttamissidoksisuuksien ja liittymäpintojen vuoksi yksittäisiin pienempiin toteuttajiin voi sisältyä eriasteisia toteuttamiseen liittyviä riskejä, toisaalta myös hyötyjä.

Asuntorakentaminen olisi helpommin ja joustavammin jaettavissa erikokoisiin rakennushankkeisiin, mikäli esimerkiksi pysäköinnin toteuttaminen eriytettäisiin varsinaisista asuntokohteista. Kiinteistövirasto, kaupunkisuunnitteluvirasto, kaupunginkanslia sekä asuntotuotantotoimisto valmistelevat yhteistyössä parhaillaan selvitystä, jossa tavoitteena on esittää pysäköinnin hallintomalleja, joiden avulla pysäköinti olisi toteutettavissa keskitetyissä laitoksissa tehokkaasti, monipuolisesti, kustannukset käyttäjille kohdentuen, oikea-aikaisesti ja rahoitukseltaan toteutuskelpoisesti. Mallia voitaisiin kokeilla esimerkiksi täydennysrakentamishankkeissa sekä niillä uusilla alueilla, joilla pysäköinti on lähtökohtaisesti ratkaistu pysäköintilaitoksissa. Verkkosaaren pohjoisosan ryhmärakentamiseen suunnatut tontit ovat pysäköinnin osalta toteutettavissa itsenäisinä yksiköinä ja tältä osin tukevat pienimittakaavaista toteuttamista.

Kiinteistövirasto on pyrkinyt monipuolistamaan tontinluovutustapoja ja esittämään tontinvarauksia lukuisille uusille, pienemmille toimijoille kuin myös suuremmillekin toimijoille. Tällä hetkellä tontinvarauksia on osoitettu kymmenille eri toimijoille yhteensä noin 22 000 asunnon toteuttamista varten. Lisäksi viime aikoina on haettu toteutuskumppaneita myös kumppanuuskaavoitukseen. Tällöin työyhteenliittymissä on pienempienkin toteuttajien ollut mahdollista olla mukana asettamassa reunaehtoja toteutukselle omista näkökulmistaan. Kaupungin oman kohtuuhintaisen asuntotuotannon varmistamiseksi on tärkeää myös, että Asuntotuotantotoimistolla on mahdollisuuksia kilpailuttaa hankkeet sopivan kokoisina yksiköinä.

Kaupunginvaltuuston asettamien erittäin haasteellisten määrällisten ja laadullisten asuntotuotantotavoitteiden saavuttaminen edellyttää asemakaavoitukselta lähtökohtaisesti tehokasta maankäyttöä ja keskitettyjä pysäköintiratkaisuja. Lisäksi aikaisempaa korkeammat asuntotuotantotavoitteet edellyttävät erityisesti teknistaloudellisen ja juridishallinnollisen toteuttamiskelpoisuuden varmistamista asemakaavoituksessa ja tontinluovutuksessa.

Asuntotuotantotoimikunta antoi kaupunginhallitukselle seuraavan lausunnon:

Hyväksyessään asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelman 2016 valtuusto edellytti tehtäväksi selvitystä, miten pienempien kokonaisuuksien tarjoaminen rakennushankkeissa ja tonttijaossa toteutettaisiin, jotta taataan useampien ja pienempien ja keskisuurten toimijoiden osallistumismahdollisuus tarjouskilpailuihin.

Asuntotuotantotoimisto (ATT) vastaa kaupungin oman asuntotuotannon rakennuttamisesta. Kaupunginhallitus varaa tontit asuntotuotantotoimistolle. ATT:n tehtävänä on suunnitteluttaa ja rakennuttaa kohteet. Suunnittelijat ja urakoitsijat valitaan pääsääntöisesti tonttikohtaisesti. Viereisillä tonteilla sijaitsevien hankkeiden urakkakilpailuja on yhdistetty, mikäli sen on harkittu johtavan kokonaistaloudellisesti edullisimpaan lopputulokseen.

ATT on julkinen hankintayksikkö ja kilpailuttaa hankinnat hankintasäädösten mukaisesti. Tarjouspyynnössä asetetaan vaatimuksia mm. tarjoajien taloudelliselle ja tekniselle suorituskyvylle.

Helsingin alueella toimii vain muutama pieni tai keskisuuri rakennusliike. Niiden kapasiteetti mahdollistaa vain 1-2 urakkakohteen käynnistämisen vuosittain urakoitsijaa kohden. ATT:n kokemuksen mukaan pienten (n. 20 as.) kohteiden urakkakilpailujen onnistuminen ja hyväksyttävän hintatason saavuttaminen on vaikeampaa verrattuna suurempien (n. 80 as.) kohteiden urakkakilpailuihin, koska pieniin kohteisiin ilmoittautuu vähän tarjoajia.

Toivottavaa on, että mikäli hankekokoja pienennetään, johtaisi tämä pienten ja keskisuurten urakoitsijoiden määrän kasvuun Helsingin alueella, jolloin kilpailun lisääntymisen myötä urakkatarjoushinnat pitkällä aikavälillä laskisivat. Toisaalta, jos hankkeiden kokoja pienennetään, on tällä rakennuskustannuksia korottava vaikutus, koska kunnallistekniset liittymät sekä tekniset tilat rakennetaan tonttikohtaisesti.

Hankkeiden kilpailutuksen keinovalikoimassa tulee jatkossakin säilyä pienten hankkeiden niputtamisen mahdollisuus, mikäli muulla tavalla ei ole mahdollista saavuttaa hyväksyttävää hintatasoa eikä siten käynnistää hankkeita.

Kaupunkisuunnittelulautakunta antoi seuraavan lausunnon kaupunginhallitukselle:

Tontinluovutuksen jakaminen luontevalla tavalla pienempiin kokonaisuuksiin edellyttää asemakaavan soveltuvuutta siihen. Helsingin uudessa rakentamisessa kortteli- ja tonttitehokkuudet ovat pääosin suuria, mikä aiheuttaa rakenteellisia ja aikataulullisia liittymäkohtia samaan kortteliin sijoittuville rakennushankkeille. Usein myös pysäköinti on ratkaistu rakenteellisesti, ja on vaikeasti jaettavissa itsenäisiin osakokonaisuuksiin.

Pienempien toteutusyksiköiden toteuttaminen edellyttää tiivistä yhteistyötä eri toimijoiden välillä yhdistettynä toimivaan rakentamisen ohjaukseen tai vaihtoehtoisesti kaavaratkaisussa voidaan lähteä siitä, että korttelirakenne on toteutettavissa pienempinä ja mahdollisimman itsenäisinä tontteina. Näin on tehty esimerkiksi Verkkosaaren pohjoisosan alueella Kalasatamassa, jossa kaksi suurta korttelia (rakennusoikeus yht. 36 550 k m²) on suunniteltu siten, että niiden rakenne ja pysäköintiratkaisu tukevat tavanomaista pienempiä hankkeita ja poikkeavia rakennuttamismalleja. Tontit ovat suunnattavissa erityisesti kerrostalomittakaavan ryhmärakennuttamishankkeille, mutta soveltuvat myös muuhun pienimuotoisempaan rakennuttamiseen.

Verkkosaaren pohjoisosan asemakaavaehdotuksen nro 12375 lausunnot ja muistutukset käsitellään kaupunkisuunnittelulautakunnassa marraskuussa 2016. Kaavan arvioidaan tulevan kaupunginvaltuuston käsittelyyn keväällä 2017.

Asuntorakentaminen olisi helpommin ja joustavammin jaettavissa erikokoisiin rakennushankkeisiin mikäli pysäköinnin toteuttaminen eriytettäisiin varsinaisista asuntokohteista. Kiinteistövirasto, kaupunkisuunnitteluvirasto, kaupunginkanslia sekä asuntotuotantotoimisto valmistelevat yhteistyössä parhaillaan selvitystä, jossa tavoitteena on esittää pysäköinnin hallintomalleja, joiden avulla pysäköinti olisi toteutettavissa keskitetyissä laitoksissa tehokkaasti, monipuolisesti, kustannukset käyttäjille kohdentuen, oikea-aikaisesti ja rahoitukseltaan toteutuskelpoisesti. Mallia voitaisiin kokeilla esimerkiksi täydennysrakentamishankkeissa sekä niillä uusilla alueilla, joilla pysäköinti on lähtökohtaisesti ratkaistu pysäköintilaitoksissa.

Verkkosaaren pohjoisosan ryhmärakennuttamiseen suunnatut tontit ovat pysäköinnin osalta toteutettavissa itsenäisinä yksiköinä ja tältä osin tukevat pienimittakaavaista toteuttamista.

Kaupunkisuunnitteluvirasto osallistuu kaupunginkanslian johdolla tehtävään asunto-ohjelmointityöhön, jonka puitteissa toivomusponnen mukaisen asian selvittämistä on tarkoituksenmukaista jatkaa.