Asemakaavan muutos 12494, Lauttasaari, tontti 31131/4, Melkonkatu 22

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto hyväksyy 31. kaupunginosan (Lauttasaari, Vattuniemi) korttelin 31120 tontin 2, korttelin 31131 tontin 4 ja korttelin 31136 tontin 1 asemakaavan muutoksen 22.11.2022 päivätyn piirustuksen numero 12494 mukaisena ja asemakaavaselostuksesta ilmenevin perustein.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee kolmea Lauttasaaren Vattuniemessä sijaitsevaa tonttia, 31136/1, 31131/4 ja 31120/2.

Osoitteessa Melkonkatu 7 tavoitteena on mahdollistaa uuden kahdeksankerroksisen asuinkerrostalon rakentaminen tontille, jolla sijaitsee tällä hetkellä kaksi seitsemänkerroksista asuinkerrostaloa ja maanpäällinen pysäköintialue. Voimassa olevassa asemakaavassa (vuodelta 1994) tontti on merkitty asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Tontin 31136/1 pinta-ala on 4 613 m². Kaavaratkaisun myötä tontin kerrosala kasvaa 3 234 k-m². Tontin rakennusoikeudeksi tulee uuden asuinkerrostalon osalta 3 230 k-m² ja olemassa olevien talojen osalta, kultakin 2 770 k-m². Tonttitehokkuus tulee olemaan e=1,9. Autopaikat, 60 kpl, sijaitsevat kaksitasoisessa pysäköintitilassa pihakannen alla, maantasossa ja olemassa olevien asuinrakennusten autotalleissa. Asukasmäärä lisääntyy n. 80 henkilöllä.

Osoitteessa Särkiniementie 5 tavoitteena on mahdollistaa viisikerroksisen toimistotalon käyttötarkoituksen muuttaminen asunnoiksi. Lisäksi rakennukseen voidaan sijoittaa palveluasumista. Voimassa olevassa asemakaavassa (vuodelta 1985) tontti on määritelty teollisuus- ja varastoalueen korttelialueeksi (T). Tontista tulee AK-korttelialuetta. Rakennusta korotetaan osin yhdellä lisäkerroksella ja madalletaan sen länsisiipeä neljällä kerroksella asuntojen valoisuuden ja viihtyisyyden lisäämiseksi. Tontin 31120/2 pinta-ala on 4 498 m2. Kaavaratkaisun myötä tontin kaavan sallima kerrosala pienenee 1 105 k-m², mutta asuinkerrosala kasvaa 10 140 k-m². Suunniteltu asuinkerrostalo on 160 k-m² pienempi kuin nykyinen toimistorakennus. Tontin rakennusoikeudeksi tulee 10 140 k-m² ja tonttitehokkuudeksi e=2,3. Tontilla olevasta rakennuksen rungosta tullaan hyödyntämään rakentamisessa vähintään 75 %. Autopaikat, 69 kpl, sijaitsevat pysäköintitilassa pihakannen alla. Asukasmäärä lisääntyy n. 255 henkilöllä.

Asemakaavan muutosalueeseen kuuluvien tonttien yhteenlaskettu pinta-ala on 14 397 m². Asemakaavan muutos tuottaa kaavoitettua uutta asuinkerrosalaa 22 344 k-m². Kaavan mukainen toimitilan määrä tonteilla vähenee 18 405 k-m².

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista siten, että se edistää asuntotuotantoa ja kaupungin kestävää kasvua. Kaavaratkaisu edesauttaa kaupunkistrategian tavoitteita uudistamalla ja täydentämällä olemassa olevaa rakennettua ympäristöä kestävästi huomioiden alueen erityispiirteet.

Kaavaratkaisu on yleiskaavan mukainen.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Vattuniemen alueen rakennuskanta on vaihtelevaa. Aluetta on rakennettu 1950-luvulta lähtien ja siellä sijaitsee toimisto-, teollisuus- ja asuinrakennuksia. Vattuniemen asuinkerrostalokanta on vanhenemassa eteläisellä ja läntisellä alueella. Kiinteistöissä harkitaan rakennuksissa tehtävien perusparannusten yhteydessä toteutettavia rakennusten korotuksia ja tonttien täydennysrakentamista. Asuinrakennusten osuus Vattuniemen alueella on 2000-luvulla vähitellen kasvanut ja toimistotilojen osuus puolestaan vähentynyt. Toimitilojen kysyntä on viime vuosien ajan ollut vähäistä, ja kiinteistöjen omistajat ovat hakeneet runsaasti asemakaavan muutoksia toimitilatonttien muuttamiseksi asuinkäyttöön erityisesti Vattuniemen keskiosissa.

Tontilla 31136/1 osoitteessa Melkonkatu 7 on voimassa asemakaava vuodelta 1994 jossa tontti on merkitty asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Korkein sallittu kerrosluku on VI. Rakennusoikeutta tontilla on 5 536 k-m². Tontin rakennustehokkuus on e=1,2. Tontilla sijaitsee kaksi vuonna 1977 valmistunutta seitsemänkerroksista asuinkerrostaloa. Nykyisin voimassa olevassa asemakaavassa olemassa olevat rakennukset on merkitty kuusikerroksisiksi, koska asemakaavojen laatimisen aikaan maanpäällistä kellarikerrosta ei tulkittu kerrokseksi. Pysäköinti on sijoitettu maanpäälliselle paikoitusalueelle ja maantasokerroksen autotalleihin. Rakennuksissa on kuusi asuinkerrosta ja maanpäällinen kerros, joka sisältää autotallien lisäksi saunaosaston, uima-altaan ja varastotilaa. Väestönsuoja ja irtaimistovarastot sijaitsevat kellarikerroksessa. Kerrostalojen julkisivut ovat pesubetonipintaisia ja niissä on tasakatto. Tontin reunoilla on täysikasvuisia puita. Tontti sijaitsee Melkonkadulla, jonka rakennukset ovat eri vuosikymmeniltä 1950-luvulta 2010-luvulle. Kadun varren asuinkerrostalot ovat pääosin 8-kerroksisia.

Tontilla 31131/4 osoitteessa Melkonkatu 22 on voimassa asemakaava vuodelta 1982 jossa tontti on merkitty liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (K). Korkein sallittu kerrosluku on IV. Rakennusoikeutta tontilla on 8 986 k-m². Kaavassa on tontin eteläreunaan merkitty alueen osa yleiselle jalankululle. Tontin rakennustehokkuus on e=1,7. Tontilla sijaitsee vuonna 1985 valmistunut neljäkerroksinen liike- ja toimistotalo, jonka autopaikat ovat kellarikerroksessa. Rakennuksen käyttötarkoituksen muutos hyväksyttiin maankäyttöjohtajan päätöksellä 26.9.2017. Toimistorakennus muutettiin asunnoiksi, hoivakodiksi ja päiväkodin tiloiksi ja vähäisessä määrin toimisto- ja liiketilaksi. Rakennuksen katolla, viidennessä kerroksessa sijaitseva toimistotalon saunaosasto muutettiin asunnoiksi. Rakennuksessa on 81 asuntoa, 61-paikkainen hoivakoti, päiväkoti, ruokala sekä toimisto. Rakennuksen julkisivut ovat tiililaattaa ja siinä on tasakatto. IV-konehuoneet sijaitsevat rakennuksen katolla. Tontti sijaitsee Melkonkadulla.

Tontilla 31120/2 osoitteessa Särkiniementie 5 on voimassa asemakaava vuodelta 1985 jossa tontti on merkitty teollisuus- ja varastoalueen korttelialueeksi (T) Rakennusoikeutta tontilla on 11 245 k-m². Tontin rakennustehokkuus on e=2,5. Tontilla sijaitsee vuonna 1955 valmistunut viisikerroksinen, Lauttasaaren pienteollisuustalo, jossa sijaitsee varastoja, autotalleja, työhuoneita ja toimistotiloja, keittiö-, apu- ja ruokailutiloja sekä asunto, yhteensä 10 300 k-m². Rakennuksessa on tehty sisäisiä huonejärjestelyitä ja teknisiä parannuksia, mutta ulkoisesti rakennus on pysynyt hyvin samanlaisena yli 60 vuotta. Pysäköinti on sijoitettu pihamaalle, rakennuksen eteläpuolelle ja maantasokerroksen autotalleihin. Rakennuksen julkisivut ovat kalkkihiekkatiiltä ja rakennuksessa on pulpettikatto. Tontti sijaitsee Särkiniementiellä, jonka rakennukset ovat eri vuosikymmeniltä 1950-luvulta 2010-luvulle. Kadun asuinkerrostalot ovat pääosin 7-kerroksisia.

Tontit ovat yksityisomistuksessa. Kaavaratkaisu on tehty hakemusten johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijoiden kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia.

Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kaupunki saa yksityisessä omistuksessa olevien tonttien osalta maankäyttökorvauksia. Maankäyttökorvauksista on sovittu maanomistajan kanssa käydyissä maapoliittisissa neuvotteluissa, ja maankäyttösopimus on allekirjoitettu 17.1.2025.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi seuraavien viranomaistahojen kanssa: Helen Oy, Helen Sähköverkko Oy, Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL), Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä (HSY), kaupunginmuseo sekä sosiaali-, terveys- ja pelastustoimiala.

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat Melkonkatu 7 tontin rakennusalan ja -oikeuden määrittelyyn niillä ehdoin, että piha-alueiden vehreys ja tontin vapaa vyöhyke ovat riittävät. Melkonkadun varren nykyisen vehreän ilmeen tulee säilyä ja varmistaa tämä riittävillä, myös puita koskevilla istutusmääräyksillä. Muutoin kerrostalon rakentamista puolletaan.

Osoitteessa Melkonkatu 22 kannanotot kohdistuivat tontin eteläreunalla sijaitseviin käytössä oleviin yleisiin vesihuoltolinjoihin, joita varten asemakaavassa tulee olla vähintään 6 metriä leveä johtokuja. Asemakaavanmuutos ei edellytä vesihuollon lisärakentamista. Kaupunginmuseo puoltaa olemassa olevan rakennuksen säilyttämistä.

Osoitteessa Särkiniementie 5 kannanotot kohdistuivat paikallishistoriallisiin arvoihin ja niiden huomioimiseen. Kaupunginmuseo piti tärkeänä ja positiivisena, että tonttia on lähdetty kehittämään olevan rakennuskannan lähtökohdista. Suunnitelmissa esitettyjä kerroslukuja pidettiin mahdollisina. Rakennuksen uusia parvekkeita pidettiin kiinnostavina, mutta samalla rakennuksen alkuperäistä arkkitehtuuria voimakkaasti muokkaavina. Huomautettiin, että Särkiniementien suuntaisen julkisivun tulee säilyttää alkuperäinen nauhamainen jäsentelynsä.

Yleisesti pidettiin positiivisena asiana Vattuniemen rakennetun kulttuuriperinnön ja kestävän kehityksen näkökulmasta, että tonttien suunnittelun lähtökohtina olivat olemassa olevan rakennuskannan säilyminen joko kokonaan tai pääsääntöisesti. Huomautettiin, että Melkonkatu 7:n ja Särkiniementie 5:n tonteilla tulee huomioida rakennusten ominaisluonne, joihin uudisrakennus tai uudistus sovitetaan. Ympäristöön tulisi täydentämisellä tai muutoksella tuoda lisäarvoa, joka tukee tai korostaa paikan parhaita ominaisuuksia. Mainittiin myös, että kulttuuriympäristön vaalimisen näkökulmasta asemakaavamuutoksen tavoitteena on, että tonteilla sijaitsevat rakennukset edustavat Vattuniemen rakentamisen moninaista historiaa.

Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavatyössä siten, että Melkonkatu 7:n tontille suunnitteilla oleva asuinkerrostalo tulee noudattamaan tehokkuudellaan Vattuniemen suunnitteluperiaatteita. Rakennus asemoidaan tontille niin, että tarvittavat turvaetäisyydet naapurirakennuksiin ja mahdollisimman viihtyisä pihatila toteutuvat. Tontilla on tarkoitus säilyttää olemassa olevaa puustoa niin paljon kuin mahdollista. Uuden rakennuksen ympäristöä täydennysistutetaan. Melkonkatu 22:n tontilla lisätään kaavaan johtokuja. Särkiniementie 5:n kadun puoleisen julkisivun suunnittelussa tullaan huomioimaan alkuperäisen rakennuksen arkkitehtoninen luonne ja rakennuksen nauhamainen ikkuna-aukotus tulee säilymään.

Kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta saatiin seuraavilta asiantuntijaviranomaisilta: Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä (HSY) ja kaupunginmuseo.

Mielipiteet

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat rakennusten korkeuteen ja massoitteluun, rakennusten sijaintiin tontilla, piha-alueisiin ja luontoon, kaupunkikuvaan ja arkkitehtuuriin, liikenteeseen, pysäköintipaikkoihin ja katujen ylläpitoon sekä rakentamisesta aiheutuviin purkamis- ja rakentamistöihin.

Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että rakennusten korkeutta ja massoittelua on tutkittu varjoisuustarkastelun avulla. Melkonkatu 7:ään suunnitteilla olevan rakennuksen ilmastointikonehuone muutetaan suunnitelmissa niin, että se poistetaan vesikaton yläpuolelta ja sijoitetaan rakennuksen runkoon. Tavoite on, että tonteilla säilyy mahdollisimman paljon olemassa olevaa puustoa ja kasvillisuutta. Uudisrakennusten ympäristöä täydennysistutetaan. Kaavassa määrätään tonttien istuttamisesta ja tonttien vihertehokkuudesta viherkertoimen avulla, jonka kautta voidaan edistää kaupunkiluonnon monimuotoisuutta, vihersuunnittelun laatutasoa sekä ilmastonmuutoksen hillintää ja sopeutumista koskevia tavoitteita. Rakennusten arkkitehtonisessa ja kaupunkikuvallisessa ilmeessä huomioidaan alueen rakennetun ympäristön ajallinen kerrostuma ja uudisrakennukset sovitetaan ympäristöönsä mahdollisimman hienovaraisesti. Liikenneratkaisuissa huomioidaan turvallisuustekijät. Kohteiden autopaikoitusta on tarkasteltu kokonaisuutena huomioiden olevan rakentamisen ja suunnitellun uudisrakentamisen määrä.

Kirjallisia mielipiteitä saapui 16 kappaletta ja puheluita yksi kappale.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL/alueidenkäyttölaki 65 §) 1.8.–30.8.2022

Kaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotuksesta tehtiin kuusi muistutusta.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat osoitteessa Melkonkatu 7:ään suunnitteilla olevan asuinkerrostalon korkeuteen, sijaintiin ja varjostavuuteen, hankkeen laillisuuteen ja vaikutuksiin ihmisten elinympäristön, viheralueisiin ja leikkipaikkoihin, kaupunkikuvaan ja rakennusoikeuteen sekä autopaikoitukseen. Muistutuksissa vastustettiin uudisrakentamisen sijoittamista tontille.

Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat vesihuoltoon sekä osoitteessa Särkiniementie 5 suunnitteilla olevan asuinkerrostalon julkisivuihin ja muuntamoon.

Lausunnot saatiin Helen Sähköverkko Oy:ltä, Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymältä (HSY) ja kaupunginmuseolta.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista, kirjeistä ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa. Niitä, joiden etua muutokset koskevat, on kuultu erikseen sähköpostilla.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Toimivalta

Alueidenkäyttölain 52 §:n mukaan asemakaavan hyväksyy kunnanvaltuusto.

Jatkotoimenpiteet

Kaavan hyväksymistä koskevasta päätöksestä on pyydetty lähettämään tieto.