A

Kiinteistölautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että lautakunta oikeutetaan vuokraamaan Helsingin kaupungin 33. kaupunginosan (Kaarela) korttelin nro 33130 asemakaavan muutokseen nro 12381 sisältyvät ohjeelliset kaavatontit 33130/6 (AL) ja 33130/7 - 11 (AK) ja autopaikkatontin 333130/5 (LPA) sekä niistä muodostettavat tontit kiinteistölautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen 31.12.2075 saakka seuraavin ehdoin:

1

Tontin (AL) 33130/6 vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana Hitas-ehdoin, valtion korkotukemana asuntotuotantona tai asumisoikeusasuntotuotantona toteutettavan asuntotuotannon osalta 25 euroa ja sääntelemättömän asuntotuotannon osalta 28 euroa.

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä vuokraa.

Tontille (AL) 33130/6 toteutettavien liike- tai niihin verrattavien tilojen osalta sekä toimistotilojen ja muiden vastaavien tilojen osalta perittävä vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 14 euroa.

2

Asuntotonttien (AK) 33130/7 - 11 vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana Hitas-ehdoin, valtion korkotukemana asuntotuotantona tai asumisoikeusasuntotuotantona toteutettavan asuntotuotannon osalta 25 euroa ja sääntelemättömän asuntotuotannon osalta 28 euroa.

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä vuokraa.

Asuntotonteille toteutettavien liike- tai niihin verrattavien tilojen osalta sekä toimistotilojen ja muiden vastaavien tilojen osalta perittävä vuosi-vuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 14 euroa.

3

Asuntotonttien vuosivuokrasta peritään 80 % siltä ajalta, jolloin tontille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asunto-lainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tontille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea).

Asuntotonttien rahoitus- ja/tai hallintamuodon muututtua esimerkiksi varauspäätöksen tai kaavan muuttamisen johdosta po. tonttien osalta voidaan käyttää vuokran määräytymisen perusteena uutta rahoitus- ja/tai hallintamuotoa vastaavaa, siihen soveltuvaa edellä mainituille tonteille merkittyä hintaa.

4

Autopaikkatontin (LPA) 33130/5 vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana tonttineliömetrihintana yhtä (1) euroa.

5

Muuten noudatetaan tavanomaisia asuntotonttien ja autopaikkatonttien vuokrausehtoja sekä kiinteistölautakunnan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja.

B

Kiinteistölautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että kiinteistöviraston tonttiosaston osastopäällikkö oikeutetaan myymään Helsingin kaupungin 33. kaupunginosan (Kaarela) korttelin nro 33130 asemakaavan muutoksen nro 12381 mukainen ohjeellinen kaavatontti nro 6 tai siitä muodostettavat tontit tontin varauksensaajalle seuraavin ehdoin:

1

Tontin (AL) 33130/6 kauppahinta asuinrakennusoikeuden osalta on 540 euroa/k-m² 31.12.2017 saakka.

Tontille (AL) 33130/6 toteutettavien liike- tai niihin verrattavien tilojen osalta sekä toimistotilojen ja muiden vastaavien tilojen osalta perittävä kauppahinta on 325 euroa/k-m² 31.12.2017 saakka.

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä kauppahintaa.

Mikäli tontin tai siitä muodostettavien tonttien lopullinen yhteenlaskettu kerrosalan määrä lainvoimaisessa rakennusluvassa ylittää tontin enimmäisrakennusoikeuden, kaupungilla on oikeus periä kultakin ylittävältä kerrosneliömetriltä vastaavaa lisäkauppahintaa.

1.1.2018 alkaen edellä mainituin tavoin määräytyvälle kauppahinnalle maksetaan korkoa 3 prosentin vuotuisen koron mukaan kaupan tekemiseen asti.

2

Muilta osin tontin tai siitä muodostettavien tonttien kaupoissa noudatetaan kaupungin normaalisti käyttämiä kiinteistökaupan ehtoja sekä kiinteistölautakunnan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja ja tarkentavia kauppahinnan määräytymistä koskevia ehtoja.

Samalla kiinteistölautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että kiinteistöviraston tonttiosaston osastopäällikkö oikeutetaan tekemään tontista (AL) 33130/6 tai siitä muodostettavasta tontista kiinteistökaupan esisopimuksen ja kauppakirjan sekä päättämään niiden ehdot.

C

Kiinteistölautakunta päättää muuttaa kaupunginhallituksen 17.8.2015 päätöksellä (749 §) Pohjola Rakennus Oy Uusimaalle, Kiinteistö Oy Vanhaistentie 3:lle ja Kannelmäen ostoskeskus Oy:lle kumppanuuskaavoitusta ja asuntohankkeiden suunnittelua varten tehdyn varauksen varausehtoja seuraavasti:

- Tontin (AL) 33130/6 varauksensaajiksi tulee purkautuneen Kannelmäen ostoskeskus Oy:n (Y-tunnus 0200226-1) sijaan Asunto Oy Helsingin Pohjolan Perusyhtiö Uusimaa 34 (Y-tunnus 2779030-5), Asunto Oy Helsingin Pohjolan Perusyhtiö Uusimaa 35 (Y-tunnus 2779031-3), Kiinteistö Oy Pohjolan Perusyhtiö Uusimaa 36 (Y-tunnus 2779035) ja Kannelmäen Ostoskeskus Oy (Y-tunnus 2779032-1).

- Kaavatontin (AK) 33130/7 ja siitä muodostettavien tonttien varauksensaajiksi tulee purkautuneen Kannelmäen ostoskeskus Oy:n (Y-tunnus 0200226-1) sijaan Asunto Oy Helsingin Pohjolan Perusyhtiö Uusimaa 34 (Y-tunnus 2779030-5), Asunto Oy Helsingin Pohjolan Perusyhtiö Uusimaa 35 (Y-tunnus 2779031-3), Kiinteistö Oy Pohjolan Perusyhtiö Uusimaa 36 (Y-tunnus 2779035) ja Kannelmäen Ostoskeskus Oy (Y-tunnus 2779032-1).

- Kaavatontin (AK) 33130/8 ja siitä muodostettavien tonttien varauksensaajiksi tulee purkautuneen Kannelmäen ostoskeskus Oy:n (Y-tunnus 0200226-1) sijaan Asunto Oy Helsingin Pohjolan Perusyhtiö Uusimaa 34 (Y-tunnus 2779030-5), Asunto Oy Helsingin Pohjolan Perusyhtiö Uusimaa 35 (Y-tunnus 2779031-3), Kiinteistö Oy Pohjolan Perusyhtiö Uusimaa 36 (Y-tunnus 2779035) ja Kannelmäen Ostoskeskus Oy (Y-tunnus 2779032-1).

- Kaavatontti (AK) 33130/9 varataan valtion tukemaan vuokra-asuntotuotantoon (pitkä korkotuki).

- Kaavatontin (LPA) 33130/5 ja siitä muodostettavien tonttien varauksensaajiksi tulee purkautuneen Kannelmäen ostoskeskus Oy:n (Y-tunnus 0200226-1) sijaan Asunto Oy Helsingin Pohjolan Perusyhtiö Uusimaa 34 (Y-tunnus 2779030-5), Asunto Oy Helsingin Pohjolan Perusyhtiö Uusimaa 35 (Y-tunnus 2779031-3), Kiinteistö Oy Pohjolan Perusyhtiö Uusimaa 36 (Y-tunnus 2779035) ja Kannelmäen Ostoskeskus Oy (Y-tunnus 2779032-1).

Muilta osin noudatetaan kaupunginhallituksen 17.8.2015 (749 §) antaman varauspäätöksen ehtoja.

Kaarelan Kannelmäen ostoskeskuksen alueen asemakaavan muutos nro 12381 on tullut lainvoimaiseksi 14.10.2016. Asemakaava-alueelle suunnitellaan asuinaluetta noin 650 asukkaalle.

Kaava-alueelle on merkitty rakennusoikeutta yhteensä 29 600 k-m², josta asuinkerrosalaa on 26 850 k-m² ja liiketilojen kerrosalaa 2 750 k-m².

Lainvoimaiseen asemakaavan muutokseen sisältyvät ohjeelliset kaavatontit 33130/5 - 11, joiden kaikkien voidaan katsoa sisältyvän voimassa olevaan varauspäätökseen. Varauksensaajina ovat Pohjola Rakennus Oy Uusimaa, Kiinteistö Oy Vanhaistentie 3 ja Kannelmäen ostoskeskus Oy. Varauspäätös tehtiin kumppanuuskaavoitusta ja asuntohankkeiden suunnittelua varten. Varausehdoissa määriteltiin prosenttiosuuksin varausalueelle vastaisuudessa kaavoitettavan asuinrakennusoikeuden rahoitus- ja hallintamuodot. Varaus on voimassa 31.12.2020 saakka.

Nyt esitetään varauksensaajan muutosta Kannelmäen ostoskeskus Oy:n osalta, koska kyseinen yritys on purkautunut 31.12.2012. Osakekauppojen ja yritysjärjestelyiden seurauksena Pohjola Rakennus Oy Uusimaan perustamat yritykset ovat purkautuneen Kannelmäen ostoskeskus Oy:n seuraajia. Nyt esitetään myös tehtäväksi tarkennus varauspäätökseen valtion korkotukeman vuokra-asuntotuotannon osalta siten, että se kohdistuu voimassa olevan asemakaavan mukaiseen kaavatonttiin.

Tontti 33130/6 on tarkoitus myydä Pohjola Rakennus Oy Uusimaan perustamalle kiinteistöosakeyhtiölle. Kaupunki on teettänyt ulkopuolisella asiantuntijalla arviolausunnon, johon perustuen kauppahintaa esitetään.

Asuntotontit 33130/7 - 11 on tarkoitus vuokrata pitkäaikaisesti. Vuokrausperusteiden määrittelyssä on huomioitu ARA:n hintakäyrästö. Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin olisi sääntelemättömään tuotantoon luovutettavilla tonteilla hintatasossa 12/2016 (ind. 1925) laskettuna 2,20 euroa/m²/kk ja valtion korkotukemana asuntotuotantona luovutettavan tontin osalta 1,50 euroa/m²/kk.

Varauspäätös

Kaupunginhallitus päätti 17.8.2015 (749 §) varata Kannelmäen liikerakennusten tontit 33130/1 ja 33131/1 kumppanuuskaavoitusta ja asuntohankkeiden suunnittelua varten 31.12.2020 saakka mm. seuraavasti:

- Kiinteistö Oy Vanhaistentie 3:n osalta varaus kohdistuu ainoastaan tonttiin 33131/1 ja Kannelmäen ostoskeskus Oy:n varaus ainoastaan tonttiin 33130/1.

- Varausalueelle vastaisuudessa kaavoitettavasta asuinrakennusoikeudesta vähintään noin 20 % tulee toteuttaa valtion tukemana vuokra-asuntotuotantona (ns. pitkä korkotuki) ja enintään noin 80 % sääntelemättömänä asuntotuotantona. Kaupungin niin vaatiessa em. noin 20 %:n osuus asuinrakennusoikeudesta tulee toteuttaa hintakontrolloituna omistusasuntotuotantona.

- Asuinrakennusoikeudesta vähintään noin 35 % tulee toteuttaa omistusasuntotuotantona. Mikäli varausalueelle ei toteuteta valtion tukemaa vuokra-asuntotuotantoa, asuinrakennusoikeudesta vähintään 50 % tulee toteuttaa omistusasuntotuotantona.

- Varauksensaajat ovat velvollisia hyväksyttämään mahdollista valtion tukemaa tuotantoa varten valittavan yhteistyökumppanin kiinteistöviraston tonttiosastolla.

- Varauksensaajat vastaavat kustannuksellaan muun ohella kaikista tonttien rakentamiskelpoiseksi saattamisen edellyttämistä rakennusten purku- ja muista toimenpiteistä.

- Varausalue tulee pyrkiä toteuttamaan vaiheittain siten, että alueella nykyisin olevat keskeiset kaupalliset palvelut voidaan kohtuudella turvata rakentamisen aikana.

Ehdotetut muutokset ja tekniset tarkennukset varauspäätökseen

Kaarelan Kannelmäen ostoskeskuksen alueen asemakaavan muutos nro 12381 on tullut lainvoimaiseksi 14.10.2016 ja sen seurauksena varausehtoihin esitetään muutoksia rahoitus- ja hallintamuotojen kohdentumisesta voimassa olevan asemakaavan muutoksen mukaisiin tontteihin. Varauspäätöksessä oli rahoitus- ja hallintamuodot esitetty prosenttiosuuksin koko varausalueelle. Nyt esitetyt, tonttikohtaisesti jakautuneiden rahoitus- ja hallintamuotojen suhteet säilyvät vanhan varauspäätöksen mukaisina. Liitteenä nro 2 on varauksensaajien laatima luonnos rahoitus- ja hallintamuotojen jakautumisesta tonttikohtaisesti.

Kannelmäen ostoskeskus Oy:n koko osakekanta siirtyi osakekaupoilla Pohjola Rakennus Oy Uusimaalle. Joulukuun 31.12.2016 Kannelmäen ostoskeskus Oy purkautui sen jakautuessa neljäksi yhtiöksi, jotka ovat Asunto Oy Helsingin Pohjolan Perusyhtiö Uusimaa 34, Asunto Oy Helsingin Pohjolan Perusyhtiö Uusimaa 35, Kiinteistö Oy Pohjolan Perusyhtiö Uusimaa 36 ja Kannelmäen Ostoskeskus Oy. Varauspäätöksen muutoksen yhteydessä esitetään näitä yhtiöitä varauksensaajiksi purkautuneen yhtiön tilalle.

Vuokraukset

Vanhan asemakaavan mukaiset tontit 33130/1 ja 33131/1 on vuokrattu pitkäaikaisesti 31.12.2020 saakka. Tontti 33130/1 on vuokrattu Kannelmäen ostoskeskus Oy:lle ja tontti 33131/1 Kiinteistö Oy Vanhaistentie 3:lle.

Lisäksi Kiinteistö Oy Pohjolan Perusyhtiö Uusimaa 24:lle on vuokrattu lyhytaikaisesti 31.12.2017 saakka lisäalueet tonteista 33130/6 ja 5 rakennusluvan hakemista ja maanrakennustöiden suorittamista varten. Tämä Pohjola Rakennus Oy Uusimaahan sulautunut yritys on sittemmin purkautunut.

Liitteenä nro 4 on kartta voimassa olevista vuokrauksista.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Kaupunginvaltuusto hyväksyi 31.8.2016 Kannelmäen ostoskeskuksen asemakaavan muutoksen nro 12381. Asemakaava on tullut lainvoimaiseksi 14.10.2016.

Tonttien pinta-alat, osoitteet, rakennusoikeudet ja asemakaavatiedot ilmenevät liitteestä 1.

Ehdotetut vuokrausperusteet

Vuokrausperusteiden määrittelyssä on huomioitu vastaavalle alueelle aiemmin vahvistetut vuokrausperusteet ja yhtä alueella olevaa tonttia koskeva arviolausunto maan arvosta pyrkien yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun.

Vertailutietona todettakoon, että Kannelmäen alueen asuntotonttien vuokraukset ovat hyvin vanhoja. Kaupunginvaltuusto päätti 1.2.2012 (24 §) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan Helsingin kaupungin 33. kaupunginosan (Kaarela, Maununneva) asemakaavan muutokseen nro 11801 merkityn asuntotontin (asuintalo) 33037/3 pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 28 euroa.

Tontin (AL) 33130/6 osalta vuosivuokra voitaisiin määrätä pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana valtion korkotukemana asuntotuotantona toteutettavien tonttien osalta 25 euroa ja sääntelemättömänä asuntotuotantona toteutettavien tonttien osalta 28 euroa.

Asuinrakennusten tonttien (AK) 33130/7-11 vuosivuokrat voitaisiin määrätä pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana valtion korkotukemana asuntotuotantona toteutettavien tonttien osalta 25 euroa ja sääntelemättömänä asuntotuotantona toteutettavien tonttien osalta 28 euroa.

Näille tonteille toteutettavien liike- tai niihin verrattavien tilojen osalta sekä toimistotilojen ja muiden vastaavien tilojen osalta perittävä vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 14 euroa.

Niistä asuntojen ulkopuolisista asuntoja palvelevista tiloista, jotka saa asemakaavamääräysten mukaan rakentaa asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi, ei perittäisi vuokraa.

Valtion korkotukemana asuntotuotantona toteutettavan tontin osalta maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin olisi 1,90 euroa/kk/m² ja arava-alennus huomioon ottaen noin 1,50 euroa/m²/kk. Tontille esitettävä kerrosneliömetrihinta vastaa nykyarvoltaan (12/2016, ind.19,25) noin 480 euron kerrosneliömetrihintaa.

Sääntelemättömänä asuntotuotantona toteutettavien tonttien osalta maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin olisi 2,20 euroa/m²/kk. Esitettävä kerrosneliömetrihinta vastaa nykyarvoltaan (12/2016, ind.19,25) noin 540 euron kerrosneliömetrihintaa.

Niistä asuntojen ulkopuolisista asuntoja palvelevista tiloista, jotka saa asemakaavamääräysten mukaan rakentaa asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi, ei perittäisi vuokraa.

Asuntotonttien vuosivuokrasta esitetään myönnettäväksi 20 %:n alennus siltä ajalta, jona tontille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tontille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea).

Ehdotetut myyntiperusteet sekä kauppaa koskevan toimivallan siirtäminen kiinteistöviraston tonttiosaston osastopäällikölle

Lisäksi esitetään, että Pohjola Rakennus Oy Uusimaalle, Kiinteistö Oy Vanhaistentie 3:lle ja Kannelmäen ostoskeskus Oy:lle varattu tontti 33130/6 myytäisiin seuraavin ehdoin:

Kauppahinta asuinrakennusoikeuden osalta olisi 540 euroa/k-m² ja liikerakennusoikeuden osalta 325 euroa/k-m² 31.12.2017 saakka.

Kaupunki on teettänyt ulkopuolisella asiantuntijalla arviolausunnon tontin 33130/6 rakennusoikeuden markkina-arvosta. Mainitun arvion mukaan tontin asuntorakennusoikeuden keskimääräinen markkina-arvo on noin 555 euroa/k-m² ja liikerakennusoikeuden arvo noin 355 euroa/k-m² arvion tarkkuuden ollessa suuruusluokkaa +/-12 %. Esittelijän mielestä käypänä markkina-arvona ja myyntihintana voidaan pitää mainittuja 540 euroa/k-m² asuinrakennusoikeuden osalta ja 325 euroa/k-m² liikerakennusoikeuden osalta. Esitetty hinta asettuu tehdyn arviolausunnon vaihteluvälin sisälle ja vastaa siten käypää hintaa.

Tontin myyntihinta olisi esityksen mukaan yhteensä noin 3,1 miljoonaa euroa. Näin ollen myynnistä päättäminen kuuluu kaupunginvaltuuston toimivaltaan. Esitetään, että tämän kaupan osalta toimivalta siirrettäisiin kiinteistöviraston tonttiosaston osastopäällikölle, jotta hanke pääsisi nopeasti liikkeelle.

Pohjola Rakennus Oy Uusimaa on valinnut investorikseen NREP-nimisen yhtiön, joka tulee yhdeksi kaupan osapuolista.

This decision was published on 03.03.2017

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 91 §