V 7.6.2017, Jätkäsaaren tornihotellin ja kongressikeskuksen tontin myyminen Jätkäsaari Invest Ab:lle (20803/4)
Päätös
Kaupunginhallitus päätti esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:
Kaupunginvaltuusto päättää oikeuttaa kaupunkiympäristölautakunnan myymään Jätkäsaari Invest Ab:lle Helsingin kaupungin 20. kaupunginosan (Länsisatama) korttelissa nro 20803 sijaitsevan noin 7 018 m²:n suuruisen asemakaavan muutoksen nro 12351 mukaisen suunnitellun tontin nro 4, joka muodostuu rekisteritontista 91-20-803-4 ja liikennealueesta 91-20-9906-101, seuraavin ehdoin:
1
Kauppahinta on 10 376 800 euroa (476 euroa/k-m² x 21 800 k-m²), johon lisätään kahden (2) prosentin vuotuinen korko 1.3.2015 ja tämän kauppakirjan allekirjoittamispäivän väliseltä ajalta.
2
Edellä sanotusta korotetusta kauppahinnasta vähennetään liitteen 2 (kauppakirjan liite 1) mukaiset vanhan makasiinirakennuksen korjaamiseen liittyvät haitta-ainekustannukset siltä osin, kuin ne ovat hyvittämättä pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen nro 23616 perusteella tämän kauppakirjan allekirjoitushetkellä.
3
Kauppakirjan allekirjoittamisen edellytyksenä on, että hotellitontin alitse kulkevaa tulvareittiä ja hotellin katolla sijaitsevaa pumppaamon tuuletusputkea koskevat rasitesopimukset on allekirjoitettu, asemakaavan muutos nro 12351 on saanut lainvoiman ja kaupan kohteena oleva tontti on lohkottu ja rekisteröity.
4
Muilta osin noudatetaan liitteenä 1 olevan kauppakirjaluonnoksen ehtoja.
5
Tontin pitkäaikainen maanvuokrasopimus (nro 23616, vuokraustunnus L1120-95) merkitään päättymään kauppakirjan allekirjoitushetkellä.
Käsittely
Hylkäysehdotus:
Henrik Nyholm:
Kaupunginhallitus päättää hylätä esityksen ja säilyttää tontin kaupungin omistuksessa.
Kannattaja: Veronika Honkasalo
Äänestys:
JAA-ehdotus: Esityksen mukaan
EI-ehdotus: Henrik Nyholmin hylkäysehdotuksen mukaan
Jaa-äänet: 13
Arja Karhuvaara, Otso Kivekäs, Laura Kolbe, Antti Koskela, Lasse Männistö, Hannu Oskala, Mika Raatikainen, Marcus Rantala, Tatu Rauhamäki, Laura Rissanen, Pilvi Torsti, Mirka Vainikka, Sanna Vesikansa
Ei-äänet: 2
Veronika Honkasalo, Henrik Nyholm
Kaupunginhallitus päätti hyväksyä esittelijän ehdotuksen äänin 13 - 2.
Päätös on ehdotuksen mukainen.
Kaupunginhallitukselle esitetään Jätkäsaaren tornihotellin ja kongressikeskuksen vuokra-alueen myyntiä alueen vuokralaiselle Jätkäsaari Invest Ab:lle. Alueelle toteutettu tornihotelli ja kongressikeskus on avattu käyttöön lokakuussa 2016.
Myyntihinnaksi esitetään 476 euroa/k-m². Hintaan lisätään 2 %:n vuotuinen korko pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisesta lukien.
Kauppahinnasta vähennetään maanvuokrasopimuksen mukainen haitta-ainekorvaus siltä osin, kuin se on vielä vuokranalennuksena korvaamatta vuokralaiselle.
Tietoja kohteesta
Ab Invest As on toteuttanut vuokra-alueelle 425 huonetta sisältävän 16-kerroksisen hotellin ja vanhaan L2-makasiinirakennukseen kongressikeskuksen sekä ravintolatiloja. Rakennusten suuruus on yhteensä 21 437 k-m². Hotelli ja kongressikeskus avattiin käyttöön lokakuussa 2016.
Pitkäaikainen maanvuokrasopimus on tehty ajalle 1.3.2015 - 31.12.2065.
Tontin vuosivuokra on 516 949,99 euroa, josta perittään 17.10.2021 asti 50 % ja tätä seuraavana kolmena vuotena 80 %. Vuokrakaudelta 1.4.2017 – 31.3.2018 perittävä vuokra on 158 475 euroa, kun edellä mainitulla tavalla alennetusta vuokrasta hyvitetään vielä makasiinirakennuksen puhdistamisesta aiheutuvia kuluja vuokrasopimuksen mukaisesti 100 000 euroa.
Asemakaava- ja tonttitiedot
Alueella on voimassa asemakaavan muutos nro 12246, joka on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 4.6.2014 ja saanut lainvoiman 18.7.2014.
Vuokra-alue koostuu tontista 20803/4 ja katualueesta 91-20-9906-101.
Makasiinirakennus L2 on suojeltu kaavassa sr-1 -merkinnällä. Sen mukaan rakennus on rakennustaiteellisesti, kaupunkikuvallisesti ja historiallisesti arvokas. Rakennusta ei saa purkaa eikä siihen saa tehdä sellaisia korjaus- tai muutostöitä, jotka heikentävät sen rakennustaiteellista, kaupunkikuvallista tai historiallista arvoa tai muuttavat arkkitehtuurin ominaispiirteitä. Olemassa olevat porrashuoneet tulee säilyttää mahdollisimman alkuperäisinä.
Sittemmin Kaupunginvaltuusto hyväksyi 15.2.2017 asemakaavamuutoksen nro 12351. Sillä laajennettiin Tyynenmerenkatua tontin 20803/4 suuntaan, mikä kavensi tontin aluetta, mutta vastaavasti tontti kasvoi etelään huoltoalueen järjestämiseksi. Tontin pinta-ala kasvoi 6 482 m²:stä 7 018 m²:iin.
Tontin 20803/4 rakennusoikeus on 21 800 k-m², josta 1 360 k-m² on varattava ensimmäisessä kerroksessa sijaitseviksi ravintola-, liike-, myymälä-, näyttely- tai muiksi asiakaspalvelutiloiksi.
Asemakaava nro 12246 on liitteenä 3 ja asemakaavan muutosehdotus nro 12351 on liitteenä 4.
Myyntihinta
Myyntihinnaksi esitetään 476 euroa/k-m². Hintaan lisätään 2 %:n vuotuinen korko 1.3.2015 lukien.
Kaupunginvaltuusto vahvisti 26.11.2014 (370 §) arviolausunnon perusteella tontille vuokrausperusteet, jotka perustuvat pääoma-arvoon 476 euroa/k-m², ja vuokralaisen kanssa solmitun pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen vuokra perustuu vastaavaan pääoma-arvoon. Pääoma-arvon voidaan edelleen katsoa vastaavan hotellitontin kohtuullista käypää pääoma-arvoa.
Tiedossa ei ole, että tontin käyttötarkoitus olisi muuttumassa tulevaisuudessa toimistosta asumiseen. Kauppakirjaluonnokseen on kuitenkin otettu varmuuden vuoksi ehto, että Helsingin kaupungilla on oikeus myyjänä saada ostajalta lisäkauppahintaa, mikäli tontin markkina-arvo kaavamuutoksen, poikkeamispäätöksen tai vastaavan viranomaispäätöksen johdosta nousee siitä, mitä tontin kauppahinnasta on kauppakirjassa sovittu. Lisäkauppahinta on kauppakirjan mukaisen kauppahinnan ja uuden markkina-arvon erotuksen määrä. Uusi markkina-arvo määritetään lisäkauppahinnan maksuhetken mukaan. Ehto on voimassa 31.12.2026 saakka.
Haitta-ainekorvaus
Kaupunginvaltuusto päätti 26.11.2014 (370 §), että kaupunki hyvittää vuokralaiselle makasiinirakennuksessa L2 tehtävän haitta-ainekorjauksen kustannuksia 400 000 euroon (alv. 0 %) saakka. Päätöksen mukaan hyvityksen tulee perustua vuokralaisen toimittamaan luotettavaan selvitykseen ja tarkemmasta menettelystä sovitaan pitkäaikaisessa maanvuokrasopimuksessa. Vuokralaisen toimittaman selvityksen mukaan haitta-aineiden poistaminen maksoi 241 391,74 euroa.
Maanvuokrasopimuksessa on sovittu edellä mainittujen kustannusten hyvittämisestä seuraavilla vuokranalennuksilla:
- ajalla 1.4.2016 - 31.3.2017 alennus on 100 000 euroa
- ajalla 1.4.2017 - 31.3.2018 alennus on 100 000 euroa
- ajalla 1.4.2018 - 31.3.2019 alennus on 41 391,74 euroa.
Koska tontin kauppa on tarkoitus tehdä kevään 2017 aikana, kauppahinnasta vähennetään hyvittämättä jäänyt määrä siltä osin, kuin se on hyvittämättä pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen perusteella kauppakirjan allekirjoitushetkellä.
Perustelut
Tontin myyntiä voidaan pitää kaupungin kannalta perusteltuna myös ottaen huomioon maanvuokran kassavirran nykyarvon suhde esitettyyn kauppahintaan sekä tontista jatkossa myynnin jälkeen saatava kiinteistöverotulo (noin 0,1 milj. euroa/v). Tontin maanvuokran kassavirran nykyarvo 50 vuoden ajalta laskettuna (2 %:n inflaatio-olettama ja 7 %:n diskonttauskorko) on noin 7,9 milj. euroa, kun esitetty kauppahinta on tätä korkeampi eli noin 10,7 milj. euroa. Tämän lisäksi kaupunki saisi edellä mainitulla tavalla tontista kiinteistöveroa noin 0,1 milj. euroa vuodessa. Kiinteistöveron kassavirran 50 vuoden ajalta laskettu nykyarvo (2 %:n inflaatio-olettama ja 7 %:n diskonttauskorko) on noin 2 milj. euroa. Tällöin tontin myynnin nykyarvoksi saadaan yhteensä noin 12,7 milj. euroa (kauppahinta lisättynä kiinteistöveron kassavirran nykyarvolla).
Tontin myynti on perusteltua kiinteistövirastolle vuodelle 2017 asetettujen myyntitulojen saavuttamiseksi. Myyntiä voidaan pitää perusteltuna myös, kun otetaan huomioon kaupunginhallituksen kesäkuussa 2014 tekemä periaatepäätös maanmyynnin edistämiseksi, jonka mukaan toimitilatontit luovutetaan ensisijaisesti myymällä.
Lopuksi
Ehdotus on kiinteistölautakunnan esityksen mukainen.
Kiinteistölautakunta 18.05.2017 § 269
Esitys
Kiinteistölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että kiinteistölautakunta oikeutetaan myymään Jätkäsaari Invest Ab:lle (Y-tunnus 2622830-2) Helsingin kaupungin 20. kaupunginosan (Länsisatama) korttelissa nro 20803 sijaitseva noin 7 018 m²:n suuruinen asemakaavan muutoksen nro 12351 mukainen suunniteltu tontti nro 4, joka muodostuu rekisteritontista 91-20-803-4 ja liikennealueesta 91-20-9906-101, seuraavin ehdoin:
1
Kauppahinta on 10 376 800 euroa (476 euroa/k-m² x 21 800 k-m²), johon lisätään kahden (2) prosentin vuotuinen korko 1.3.2015 ja tämän kauppakirjan allekirjoittamispäivän väliseltä ajalta.
2
Edellä sanotusta korotetusta kauppahinnasta vähennetään liitteen nro 2 (kauppakirjan liite 1) mukaiset vanhan makasiinirakennuksen korjaamiseen liittyvät haitta-ainekustannukset siltä osin, kuin ne ovat hyvittämättä pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen nro 23616 perusteella tämän kauppakirjan allekirjoitushetkellä.
3
Kauppakirjan allekirjoittamisen edellytyksenä on, että hotellitontin alitse kulkevaa tulvareittiä ja hotellin katolla sijaitsevaa pumppaamon tuuletusputkea koskevat rasitesopimukset on allekirjoitettu, asemakaavan muutos nro 12351 on saanut lainvoiman ja kaupan kohteena oleva tontti on lohkottu ja rekisteröity.
4
Muilta osin noudatetaan liitteenä nro 1 olevan kauppakirjaluonnoksen ehtoja.
5
Tontin pitkäaikainen maanvuokrasopimus (nro 23616, vuokraustunnus L1120-95) merkitään päättymään kauppakirjan allekirjoitushetkellä.
Käsittely
Sami Haapanen: Muutan esitystäni seuraavasti:
Esityksen perustelujen kohtaan Tietoja kohteesta lisätään uusi seuraavan sisältöinen kolmas kappale:
Tontin vuosivuokra on 516 949,99 euroa, josta perittään 17.10.2021 asti 50 % ja tätä seuraavana kolmena vuotena 80 %. Vuokrakaudelta 1.4.2017 – 31.3.2018 perittävä vuokra on 158 475 euroa, kun edellä mainitulla tavalla alennetusta vuokrasta hyvitetään vielä makasiinirakennuksen puhdistamisesta aiheutuvia kuluja vuokrasopimuksen mukaisesti 100 000 euroa.
Esityksen perustelujen kohtaan Perustelut lisätään uusi seuraavan sisältöinen toinen kappale:
Tontin myyntiä voidaan pitää kaupungin kannalta perusteltuna ottaen huomioon maanvuokran kassavirran nykyarvon suhde esitettyyn kauppahintaan sekä tontista jatkossa myynnin jälkeen saatava kiinteistöverotulo (noin 0,1 milj. euroa/v). Tontin maanvuokran kassavirran nykyarvo 50 vuoden ajalta laskettuna (2 %:n inflaatio-olettama ja 7 %:n diskonttauskorko) on noin 7,9 milj. euroa, kun esitetty kauppahinta on tätä korkeampi eli noin 10,7 milj. euroa. Tämän lisäksi kaupunki saisi edellä mainitulla tavalla tontista kiinteistöveroa noin 0,1 milj. euroa vuodessa. Kiinteistöveron kassavirran 50 vuoden ajalta laskettu nykyarvo (2 %:n inflaatio-olettama ja 7 %:n diskonttauskorko) on noin 2 milj. euroa. Tällöin tontin myynnin nykyarvoksi saadaan yhteensä noin 12,7 milj. euroa (kauppahinta lisättynä kiinteistöveron kassavirran nykyarvolla). Myyntiä voidaan pitää perusteltuna ottaen myös huomioon kaupunginhallituksen kesäkuussa 2014 tekemä periaatepäätös maanmyynnin edistämiseksi, jonka mukaan toimitilatontit luovutetaan ensisijaisesti myymällä.
Hylkäysehdotus:
Sirkku Ingervo: Hylkäysehdotus: Esitysehdotus hylätään. Kaupungin kokonaisedun mukaista ei ole myydä erinomaisella paikalla olevaa Jätkäsaaren tornihotellin ja kongressikeskuksen tonttia.
Hylkäysehdotus raukesi kannattamattomana.
Sirkku Ingervo: Ilmoitan päätökseen seuraavan sisältöisen eriävän mielipiteen: Erinomaisilla paikoilla olevien tonttien myynti ei ole kaupungin edun mukaista. Siksi Jätkäsaaren tornihotellin ja kongressikeskuksen suunnitellun tontin myynti ei ole järkevää. Tontin voi myydä vain kerran. Tuskin Jätkäsaari Invest Ab tappiokseen tonttia ostaa.
04.05.2017 Pöydälle
20.04.2017 Pöydälle
Esittelijä
Lisätiedot
Jukka Helenius, vs. kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 74013
This decision was published on 06.06.2017
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 91 §
Presenter information
Ask for more info
Timo Härmälä, kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 36028