Oikaisuvaatimus asuntotonttitiimin tiimipäällikön päätökseen vuokrasopimuksen vähäistä muutosta koskevassa asiassa (Sörnäinen, Kalasatama)

Asuntotonttitiimin tiimipäällikkö päätti hylätä Helsingin kaupungin 10. kaupunginosan (Sörnäinen) korttelin ********** vuokralaisten ********** esittämän vaatimuksen poistaa vuokrasopimuksesta nro ********** Helsingin kaupungin lunastusoikeutta koskeva ehto (21 §) jäljempänä esitetyillä perusteluilla.

**********

Kaupungin lunastusoikeuden sisältymisestä vuokrauspäätökseen ja vuokrasopimukseen

Helsingin kaupunki on vuokrannut (klk 3.5.2011, 240 §) ********** Helsingin kaupungin 10. kaupunginosan (Sörnäinen) korttelin ********** asuntotarkoituksiin ajaksi 1.5.2011 - 31.12.2075 ja muuten päätöksessä mainituin ehdoin:

Mainitun päätöksen 17 kohdan mukaan vuokraoikeuden saa maanvuokrasopimuksen (jäljempänä vuokrasopimuksen) 21 §:n voimassaoloaikana siirtää ainoastaan luonnolliselle henkilölle.

Mainitun päätöksen 21 kohdan mukaan vuokrauksessa noudatetaan omakotialueen vuokrasopimuslomaketta ja sen sisältämää 21 §:n mukaista kaupungin lunastusehtoa. Mainittua pykälää ei siten ole päätöksessä suljettu pois laadittavasta vuokrasopimuksesta.

Tämän jälkeen on vuokranantajana olevan Helsingin kaupungin sekä vuokralaisina olevien ********** välillä allekirjoitettu 3.11.2011 tonttia ********** koskeva vuokrasopimus.

Selvyyden vuoksi todetaan, että ********** allekirjoittama vuokrasopimus sisältää kaupungin vuokrauspäätöksen mukaisesti 21 §:n mukaisen kaupungin lunastusoikeuden ja 38 §:n mukaisen (vuokrauspäätöksen 17 kohdan mukaisen) ehdon, että vuokraoikeuden saa vuokrasopimuksen 21:n voimassaoloaikana siirtää ainoastaan luonnolliselle henkilölle.

Tämän vuoksi on täysin riidatonta, että vuokralaiset ovat olleet tietoisia ennen vuokrasopimuksen laatimista 21 §:n mukaisesta kaupungin lunastusoikeudesta. Samoin vuokralaisten esittämät väitteet siitä, että lunastusehto olisi lisätty vuokrasopimukseen vuokralaisten tietämättä jälkikäteen ovat täysin perusteettomia ja virheellisiä.

Kaupungin lunastusoikeutta koskeva ehto (21 §) sisältää vuokraoikeuden ja vuokra-alueella sijaitsevien rakennusten, rakennelmien tai muiden vastaavien luovutuksen enimmäishinnan määrittelyä koskevat ehdot.

Omaisuuden suojasta

Suomen perustuslain 15 §:n (Omaisuuden suoja) mukaan jokaisen omaisuus on turvattu. Omaisuuden pakkolunastuksesta yleiseen tarpeeseen täyttä korvausta vastaan säädetään lailla. Asiassa on olennaista huomata, että mainitun lain 15 §:ssä todetaan vain pakkolunastamisesta eli oikeustoimista, jotka tehdään vastoin omistajan tahtoa.

Kokonaan toinen asia on ja selvyyden vuoksi todetaan, että omaisuuden omistaja voi myös vapaaehtoisesti yksityisoikeudellisin sopimusjärjestelyin, kuten vuokrasopimuksen tai kauppakirjan ehdoin, rajoittaa esimerkiksi hallintaoikeuttaan tai luopua kokonaan omistusoikeudestaan. Tämän vuoksi edellä mainittu perustuslain pykälä ei sovellu ollenkaan tilanteeseen, joka perustuu kaupungin ja vuokralaisten väliseen yksityisoikeudelliseen vuokrasopimukseen.

Perustuslain 15 §:ssä ei siten rajoiteta tai estetä tai tarkoiteta sitä, etteikö omistaja voisi vapaaehtoisesti rajoittaa hallintaoikeuttaan esimerkiksi vuokrasopimuksella tai luopua omistusoikeudestaan kauppakirjalla eli yksityisoikeudellisin sopimuksin.

Asiaan liittyen voidaan myös todeta, että myös Hitas-yhtiöiden osalta on kysymys analogisesti vastaavasta tilanteesta, jossa on yhtiöjärjestysmääräyksin ja yksityisoikeudellisin sopimusjärjestelyin sitouduttu noudattamaan asunto-osakkeiden luovutuksessa enimmäishinnan sääntelyä ja siten rajoitettu vastaavalla tavalla oikeutta omaisuuden suojaan. Korkeimman oikeuden (KKO) ennakkopäätöksessä 1988:90 on vahvistettu kaupungin vuokrasopimukseen otetun po. luovutushinnan sääntelyä toteuttavan irtisanomis- ja lunastusehdon lainmukaisuus.

Asiassa tulee ottaa myös huomioon myös vuokralaisten yhdenvertainen kohtelu, minkä vuoksi vuokralaisia on kohdeltava mahdollisimman samalla tavalla vastaavanlaisissa tilanteissa. Omakotialueen vuokrasopimuslomakkeet sisältävät vastaavan 21 §:n mukaisen kaupungin lunastusoikeuden.

Lisäksi vaatimuksessa ei ole esitetty muitakaan perusteluita, joilla olisi vaikutusta po. ehdon poistamista arvioitaessa. Kaupunki ei ole esimerkiksi sitoutunut, eikä edes voinut sitoutua, millään tavalla ryhmärakennuttamiskonsultin ryhmärakennuttajille, kuten ********** ilmoittamaan arvioon rakennuksen kustannuksista.

Ottaen huomioon edellä mainitut perustelut tulee asiassa esitetty vaatimus tontin ********** vuokrasopimukseen sisältyvän kaupungin lunastusoikeuden poistamisesta hylätä.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 20.06.2017 (10 §) siirtää määräaikaisesti 31.5.2018 saakka hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 - 9 kohtien toimivaltaa päätti toimielinten päättämien sopimusten ehtojen vähäisistä muutoksista ja lisäyksistä kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö- ja kaupunkirakenne –palvelukokonaisuuden tontit-yksikön päällikölle, asuntotontit-tiimin päällikölle ja yritystontit-tiimin päällikölle.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta edellyttää, että kun delegoimisen jatkosta päätetään keväällä 2018, lautakunnalle tehdään selvitys siitä, miten toimivallan siirtoa on käytetty.

Asuntotonttitiimin tiimipäällikkö on siten toimivaltainen päättämään asiasta. Asian arviointi ja siitä päättäminen kuuluu siten tiimipäällikön toimivaltaan.