Maankäyttösopimuksen ja siihen liittyvän esisopimuksen tekeminen Kruunuvuoren Kiinteistöt Oy:n kanssa Kruunuvuoren asemakaavan 12330 liittyen (Laajasalo, Kruunuvuorenranta)
Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle Kruunuvuoren asemakaavaan 12330 liittyvän maankäyttö- ja kiinteistökaupan esisopimuksen tekemiseksi Kruunuvuoren Kiinteistöt Oy:n (Skanska) kanssa (Laajasalo, Kruunuvuorenranta)
Päätös
A
Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että lautakunta oikeutettaisiin tekemään Laajasalon Kruunuvuorenrannan alueella sijaitsevien kiinteistöjen 91-412-2-62, 91-412-2-121, 91-412-2-328 ja 91-412-2-450 omistajan, Kruunuvuoren Kiinteistöt Oy:n (Y-tunnus 2858269-8) kanssa liitteen 1 mukainen maankäyttösopimus ja kiinteistökaupan esisopimus.
Lisäksi lautakunta esitti, että kaupunginhallitus oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan hallinto- ja tukipalvelujen kiinteistölakimiehen allekirjoittamaan edellä mainitut sopimukset sekä tekemään niihin tarvittaessa vähäisiä tarkistuksia ja lisäyksiä.
B
Kaupunkiympäristölautakunta esitti, että kaupunginhallitus osoittaisi kaupunkiympäristölautakunnan käyttöön 2 190 000 euron suuruisen lisämäärärahan, joka tarvitaan Kruunuvuoren Kiinteistöt Oy:n kiinteänä omaisuutena maksaman maankäyttökorvauksen osan vastaanottamiseksi.
(MA149-6)
Päätös on ehdotuksen mukainen.
Maankäyttösopimuksen hyväksyminen mahdollistaa noin 78 000 k-m²:n eli noin 900 asunnon ja Kruunusiltojen itäisimmän sillan rakentamisen mahdollistavan Kruunuvuoren asemakaavan 12330 hyväksymisen. Kaavaan sisältyy myös Kruunuvuorenrannan alueen asukkaille merkittävä, noin 15 ha:n kokoinen Kruunuvuoren puisto. Kaava-alue on kokonaisuudessaan maanomistajan ja kaupungin omistuksessa.
Asemakaava korottaa maanomistajan kiinteistöjen arvoa merkittävästi, joten sen kanssa on käyty kaupunginhallituksen 9.6.2014 ja 27.06.2016 tekemien päätösten mukaiset maapoliittiset neuvottelut.
Maanomistajan kanssa esitetään tehtäväksi sopimus, jossa tämä osallistuu yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin suorittamalla kaupungille noin 15,3 milj. euron suuruisen maankäyttökorvauksen ja luovuttamalla korvauksetta kaupungille yhteensä noin 3,7 ha:n suuruiset yleiset alueet. Korvauksesta suoritetaan noin 13,1 milj. euroa rahana ja noin 2,2 milj. euroa luovuttamalla kaupungille tontinosa, yleisiä alueita sekä alueen maanalaiset luolat rakenteineen tältä ja viereiseltä asemakaava-alueelta. Lisäksi maanomistaja luovuttaa kaupungille määräajaksi käyttö/hallintaoikeuden asuntokortteliin, joka tarvitaan Kruunusiltojen rakennustyömaata varten sekä toteuttaa alueelleen Kruunuvuorenrannan hallintamuotosuunnitelman mukaisesti vähintään 13 700 k-m² (noin 25 % maanomistajan rakennusoikeudesta) AM-ohjelman mukaisina välimuodon tai ARA-vuokra-asuntoina.
Kaavan toteuttaminen edellyttää kaupungin ja maanomistajan välillä aluejärjestelyjä, joista on samalla neuvoteltu esisopimus. Maanomistaja ostaa kaupungilta tontinosia yhteensä noin 2,6 milj. eurolla.
Taustaa
Nykytilanne ja maanomistus
Alueella ei ole asemakaavaa. Maanomistajan alue on pääosin ollut öljysatama- ja öljyterminaalialuetta, joka on rakentunut ilman kaavoitusta, sen rakentamisen aikaisin viranomaisluvin. Toiminta on alkanut jo 1920-luvulla. Alueen sijainti ilmenee liitteestä 2.
Maankäyttökorvausta määritettäessä noin 58 % maanomistajan alueesta on ns. tosiasiallisena satama- ja teollisuusalueena siksi käsitelty asemakaavamuutoksena ja noin 42 % ensikaavana.
Kiinteistöltä on purettu lähes kaikki säiliöt ja rakennukset. Jäljellä on yksi öljysäiliö, kaksi pienempää rakennusta, laituri ja maanalaiset kallioluolat. Rakennukset ja rakenteet ovat kaupungin omistuksessa tai siirtyvät maankäyttösopimuksella kaupungin omistukseen.
Maanomistajan ja Helen Oy:n välinen kallioluolia koskeva vuokrasopimus
Maanomistaja on saavuttanut neuvottelutuloksen Helen Oy:n kanssa vuoteen 2048 ulottuvasta vuokrasopimuksesta öljysäiliöinä toimineista kallioluolista kulkuyhteyksineen. Helenin tarkoituksena on käyttää luolia lämpöakkuina pumppaamalla niihin kesällä pintavettä, jota lämmönvaihtimien avulla käytetään kaukolämmön ja -kylmän tuottamiseen alueen kaukolämpöverkostoon. Kaupunki luovuttaa Helenille sen toiminnan tarvitsemat kulkuyhteydet omistamillaan ja omistukseensa siirtyvillä alueillaan. Sopimus on tarkoitus allekirjoittaa lähiaikoina.
Asemakaava sopimusalueen osalta
Asemakaava tuo maanomistajan alueelle noin 54 900 k-m² asuinkerrostalojen ja noin 550 k-m² liiketilojen rakennusoikeutta. Noin 5,3 ha eli 55 % maanomistajan alueista on merkitty yleisiksi alueiksi. Asemakaavaehdotus on liitteenä 3.
Maankäyttösopimus ja kiinteistökaupan esisopimus
Asemakaavan muutoksen seurauksena maan arvo nousee merkittävästi, joten maanomistajan kanssa on käyty kaupunginhallituksen 9.6.2014 ja 27.06.2016 tekemien päätösten mukaiset maapoliittiset neuvottelut. Samalla on neuvoteltu asemakaavaan liittyvistä aluejärjestelyistä.
Neuvottelujen tuloksena on laadittu liitteenä 1 oleva maankäyttösopimus ja kiinteistökaupan esisopimus.
Maankäyttökorvaukset
Sopimuksen mukaan maanomistaja maksaa kaupungille 15,25 milj. euron suuruisen maankäyttökorvauksen, luovuttaa ilmaiseksi noin 36 620 m² yleisiä alueita sekä luovuttaa kaupungille Kruunusillan rakennustyömaata varten käyttö/hallintaoikeuden rannan viereiseen asuntokortteliin 49322 enintään 31.12.2027 asti. Maanomistaja pidättää itsellään hallintaoikeuden karttaliitteestä 2 ilmenevään noin 0,6 ha:n suuruiseen alueeseen tulevan korttelin 49323 lounaispuolella 31.12.2022 asti. Maankäyttökorvausta määritettäessä on korvausta alentavana tekijänä otettu huomioon kaupungin saama edellä mainittu käyttö/hallintaoikeus kortteliin 49322.
Korvauksesta maksetaan 13,06 milj. euroa rahana ja 2,19 milj. euroa luovuttamalla kaupungille tontinosa, yleisiä alueita sekä alueen maanalaiset luolat rakenteineen tältä ja viereiseltä asemakaava-alueelta.
Kiinteistökaupan esisopimus
Maanomistajan kiinteänä omaisuutena kaupungille maksama edellä mainittu osuus maankäyttökorvauksesta on määritelty maankäyttösopimuksen osana olevassa kiinteistökaupan esisopimuksessa.
Lisäksi maanomistaja ostaa kaupungilta tontinosia "sisämaan" kortteleista 49320 ja 49321, yhteensä noin 2 793 k-m² asunto- ja noin 256 k-m² liikerakennusoikeutta. Kauppahinta 2,63 milj. euroa vastaa asuntorakennusoikeuden osalta keskimäärin noin 900 euroa/k-m² ja liikerakennusoikeuden osalta noin 450 euroa/k-m².
Muut sopimusehdot
Maankäyttösopimus sisältää tavanomaisten ehtojen lisäksi Kruunuvuorenrannan projektialueen toteuttamiseen liittyviä, sen alueryhmän esittämiä ehtoja.
Lisäksi maanomistaja toteuttaa Kruunuvuorenrannan projektialueen hallinnanjakosuunnitelman mukaisesti noin 25 % rakennusoikeudestaan, vähintään 13 700 k-m², kaupungin AM-ohjelman mukaisina välimuodon tai ARA-vuokra-asuntoina.
Neuvoteltu sopimuskokonaisuus on kaupunginhallituksen päätösten ja noudatetun käytännön mukainen.
Määrärahaesitys
Maankäyttökorvauksen osan suorittaminen kiinteänä omaisuutena vaatii kaupungin nykykäytännön mukaan 2,19 milj. euron suuruisen ns. kirjanpidollisen määrärahan. Talousarviossa ei ole otettu huomioon tämän tyyppisiä satunnaisia, joskus käyttöön osoitettuihin maanhankinnan määrärahoihin nähden suuriakin määrärahatarpeita. Kaupunkiympäristölautakunnan käyttöön tulisi siksi osoittaa 2,19 milj. euron suuruinen lisämääräraha.
This decision was published on 07.03.2018
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §
Presenter information
Ask for more info
Peter Haaparinne, tiimipäällikkö, puhelin: 09 310 31864
Tapio Laalo, tonttiasiamies, puhelin: 09 310 36442
Kati Valkama, johtava ympäristöasiantuntija, puhelin: 09 310 36573