Toivomusponsi, tasapainoinen vuokrakehitys varmistettava ARA-kannan perusparannuksiin varauduttaessa

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Käsitellessään 16.5.2018 Kotikaupunkina Helsinki 2016 -ohjelman seurantaraporttia 2018 kaupunginvaltuusto hyväksyi samalla seuraavan toivomusponnen: ”Valtuusto edellyttää, että selvitetään mahdollisuus seurata ja varmistaa, että kaupungin omassa ARA-kannassa varaudutaan perusparannuksiin siten, että tasapainoinen vuokrakehitys varmistetaan.” (Silvia Modig)

Hallintosäännön 30 luvun 14 §:n 4 momentin mukaan kaupunginhallituksen on toimitettava ponnen ehdottajalle kirjallinen selvitys toivomusponnen johdosta tehdyistä toimenpiteistä viimeistään vuoden kuluttua ponnen hyväksymisestä. Selvitys on toimitettava erikseen myös muille valtuutetuille.

Lakimuutoksen vaikutukset peruskorjauksiin kaupungin ARA-kannassa

Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001) uudistui 1.7.2018. Lain mahdollistaman valtion ns. pitkän  40 vuoden korkotuen turvin rakennetaan ja peruskorjataan Helsingissä Helsingin kaupungin asunnot Oy:n (jatkossa Heka) ja Helsingin Asumisoikeus Oy:n (jatkossa Haso) asuntokantaa. Keskeiset muutokset vuoden 2018 heinäkuun alusta alkaen koskevat uusien rakennettavien kohteiden lainojen takaisinmaksun etupainotteisuutta ja peruskorjauksiin varautumista.

Erityisesti peruskorjauksiin varautumista koskevien muutosten on nähty uhkaavan tasapainoista vuokra- ja vastikekehitystä. Valtion tukemien vuokra- ja asumisoikeusasuntojen omistajatahot eivät voi enää jatkossa varautua peruskorjauksiin keräämällä vuokrissa ja vastikkeissa etupainotteisesti pääomaa tulevia peruskorjauksia varten. Muutos koskee 1.7.2018 jälkeen rakennettua ja lainoitettua asuntokantaa. Asuntokannassa, joka on lainoitettu ennen muutosta, voidaan peruskorjauksiin varautua kuten aikaisemmin.

Toisaalta lakimuutos mahdollistaa jatkossa aiempaa suuremman lainaosuuden peruskorjattaessa, 95 % aiemman 80 % sijaan. Myös rakentamislainan takaisinmaksun etupainotteisuutta on lisätty. Lainanmaksukyvyn voidaan siten ajatella olevan peruskorjausvaiheessa aikaisempaa parempi.

Peruskorjaukset Hekan asuntokannassa

Hekan asuntokanta sisältää noin 49 000 valtion pitkän korkotuen turvin rakennettua vuokra-asuntoa. Vanhimmat kohteet on rakennettu 1900-luvun alussa, joten Hekalla on pitkä historia peruskorjaustoiminnassa. Peruskorjausten, kuten Hekan uusien asuntojen rakennuttamisestakin vastaa kaupunkiympäristön toimialan Asuntotuotanto.

Vuosittain Hekan asuntokantaan tehdään 5-8 laajaa peruskorjausta, mikä tarkoittaa noin 1 000 asuntoa. Peruskorjauksiin on käytetty ja käytetään noin 100 milj. euroa vuosittain. Jatkossa peruskorjauksista 95% rahoitetaan korkotukilainalla ja 5 % kerätään hankkeen käynnistysvuoden vuokrissa.

Hekan asuntokanta on suuri ja peruskorjauskustannukset voidaan tasata koko asuntokannassa. Peruskorjaustoiminta on suunnitelmallista ja tasaista ja vuokrataso perustuu aina omakustanteisuuteen. Nämä kaikki yhdessä vaikuttavat siihen, että peruskorjausten kustannukset ovat kuukausitasolla maltillisia. Vuokrataso kehittyy siten tasaisesti, vaikka kantaa peruskorjataan.

Hekan vuokrien tasaus toteutetaan vuonna 2019 ensi kertaa omakustanteista kokonaisvuokraa tasaamalla. Aiemmin vuokrat ovat määräytyneet omakustanteisista pääoma- ja hoitovuokrista, joita on tasattu erikseen ja alueittain hieman erilaisista lähtökohdista käsin. Vuokrat perustuvat aiempaa tarkemmin asuntojen käyttöarvoon eli asuntojen sijainti, varustetaso ja kunto vaikuttavat vuokraan nykyistä enemmän. Uuden mallin tavoitteena on, että Hekan vuokrat jakautuvat tasapuolisemmin alueille ja vuokra on suhteessa saman verran edullisempi verrattuna yleiseen vuokratasoon riippumatta siitä, missä päin Helsinkiä asuu. Hekan keskivuokra vuonna 2019 on 11,69 €/m²/kk.

Koska Heka ei ole aiemminkaan varautunut peruskorjauksiin keräämällä etupainotteisesti vuokrissa pääomaa peruskorjauksia varten, vaan on kerännyt tulorahoituksena aina vuositasolla tarpeen mukaan, 1.7.2018 voimaan astunut lakimuutos ei muuta Hekan asuntojen vuokratasoa merkittävästi.

Kuva. Hekan keskivuokran kehitys vuosina 2013-2018. Lähde: Heka/Tilastokeskus.

Peruskorjaukset Hason asuntokannassa

Hason asuntokanta sisältää noin 4 700 valtion pitkän korkotuen turvin rakennettua asumisoikeusasuntoa. Vanhimmat Hason kohteet on rakennettu vuonna 1994, joten ensimmäiset peruskorjaukset ajoittuvat 2020-luvulle. Kuten Hekassa, myös Hasossa uusien kohteiden rakennuttamisesta ja peruskorjauksista vastaa kaupunkiympäristön toimialan Asuntotuotanto.

Haso on varautunut ennen 1.7.2018 lainoitettujen talojensa peruskorjauksiin käyttövastikkeeseen sisältyvällä peruskorjauskeräyksellä. Peruskorjauskeräys on vuonna 2019 keskimäärin 4 % käyttövastikkeesta (0,38€/m²/kk). Käyttövastike on Hasolla vuonna 2019 keskimäärin 10,07 €/m²/kk, mitä voidaan pitää maltillisena. Käyttövastike perustuu Hekan tapaan omakustanteisuuteen.

Peruskorjausrahaa on kertynyt tähän mennessä yhteensä 6 milj. euroa. Kertyneen pääoman käyttö ennen 1.7.2018 lainoitettujen kohteiden peruskorjauksissa vähentää lainan tarvetta ja edelleen mahdollistaa osaltaan tasaisen vastikekehityksen. Tätä uudemmissa kohteissa peruskorjauksiin ei voida samalla tavalla varautua. Näiden kohteiden lainojen lyhennykset ovat puolestaan vanhempien lainojen maksuohjelmia etupainoisempia ja ylimääräiset lyhennykset ovat mahdollisia. Myös lainojen etupainoisempi lyhentäminen pienentää lainapääomaa peruskorjausvaiheessa ja edesauttaa siten tasaista vastikekehitystä. Peruskorjauksiin saatava valtion lainaosuus on aiempaa suurempi eli 95 %.

Hason käyttövastikkeella katetaan asumisoikeustalojen pääoma- ja hoitokuluja. Pääomakustannusten tasausjärjestelmä on tärkeä väline aikanaan tehtävien peruskorjausten ja muiden tasattavien pääomakustannusten tasoittamisessa kohteille. Peruskorjattavien kohteiden ominaisuuksien parantuessa kohteen pistemäärä ja suhteellinen osuus pääomakustannuksista kasvaa. Muita kohteen ominaisuuksia ovat rakennuksen ikä, talotyyppi, varustelutaso ja sijainti. Perittävään pääomavastikkeeseen sisältyy myös yhtenä osana peruskorjauskeräys (ei koske uusia 1.7.2018 jälkeen lainoitettuja kohteita). Peruskorjauskeräys on kaikille em. kohteille pinta-alaa kohden saman suuruinen eikä sitä siten jaeta kohteille tasausjärjestelmän mukaisten pisteiden mukaisesti. Hoitovastikkeella on mahdollista jatkossakin kattaa vain kohteen omia hoitokustannuksia.

Kuva. Hason keskivastikkeen kehitys vuosina 2013-2019. Lähde: Haso

Yhteenveto

Sekä Hekan että Hason peruskorjaustoiminta ja siihen varautuminen on suunnitelmallista ja hallittua ja kustannusten tasaaminen mittavassa asuntokannassa on pääosin mahdollista. Siten 1.7.2018 voimaan astunut lakimuutos ei merkittävästi vaaranna peruskorjauksiin varautumista ja niiden kustannusten hallintaa. Molempien yhtiöiden lähtökohtana on omakustannusperusteinen vuokra- ja vastiketaso ja tavoitteena on pitkäjänteinen ja suunnitelmallinen kiinteistönpito. Viime kädessä yhtiöiden hallitukset seuraavat vuokra- ja vastiketason kehitystä, jotta hyvä ja hallittu kehitys jatkuisi myös tulevaisuudessa.

Asia on valmisteltu yhteistyössä Hekan ja Hason kanssa.

Kaupunginhallitus 29.04.2019 § 292

Päätös

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Riikka Karjalainen, erityissuunnittelija, puhelin: 310 36242

This decision was published on 15.05.2019

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §