Hankinta, Tehtaankadun ala-asteen perusparannuksen hankesuunnitteluvaiheen pää- ja arkkitehtisuunnittelun lisätyö

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Den godkända projektplanen

Stadsfullmäktige godkände 22.5.2019 (§ 149) projektplanen för ombyggnad av Tehtaankadun ala-asteen koulus skolhus enligt vilken projektet omfattar högst 4 329 m² bruttoyta och byggnadskostnaderna för projektet uppgår till högst 15 400 000 miljoner euro exklusive mervärdesskatt på den prisnivå som rådde i september 2018.

Projektplanen gäller en omfattande funktionell och teknisk ombyggnad som innebär att elevkapaciteten ökar och att lokalerna görs tidsenliga enligt det som verksamheten kräver. Hälsosam inneluft garanteras genom att man ska reparera de fukttekniskt bristfälliga konstruktionerna, bygga ett dräneringssystem, avlägsna de skadliga ämnena i bottenbjälklaget, fylla ut bjälklagskonstruktionerna och byta ut de hustekniska installationerna. Fasadrappningen ska ersättas med ny, fönstren iståndsättas eller bytas ut, yttertaket byggas om och byggnadens energieffektivitet förbättras.

Kostnadsändringarna och deras orsaker

Enligt kostnadskalkylen i översiktsplanestadiet uppgår projektkostnaderna till 17 000 000 euro exklusive mervärdesskatt på den prisnivå som rådde i april 2019. Då man indexjusterar det tidigare godkända maximipriset för projektplanen till kostnadsnivån i april 2019 kommer man upp till ca 15 268 000 euro. Översiktsplanens kostnadskalkyl överstiger således projektplanens indexjusterade maximipris med ca 1 732 000 euro.

En tredjedel av kostnadsöverskridningarna beror på att det vid översiktsplaneringen har kommit fram preciserad information, en tredjedel på att man har ökat reserveringen för mer- och tilläggsarbeten och en tredjedel på förändringar i den prislista som utnyttjas av kostnadsinformationsprogrammet för husbyggande.

I översiktsplanestadiet utredde man frågan om kostnadsgallring så att projektet skulle ha kunnat hållas inom det av fullmäktige godkända maximipriset. Man avstod från gallringsförslagen därför att de hade förutsatt en avsevärd sänkning av elevantalet eller att man hade avstått från planerade reparationsåtgärder, något som skulle medföra ökade risker för hälsa och trygghet.

Kostnadsökningen har följande orsaker:

• Projektplanestadiets ventilationsplaner har visat sig orealistiska, och man har varit tvungen att ändra placeringen av ventilationsmaskinerna. Det ventilationsrum som förslagsvis ska byggas på vinden ska utvidgas, i de lägre våningarna ska man lägga till ett andra ventilationsrum och ventilationsschakten ska förstoras. Till följd av detta har översiktsplanestadiets kostnader stigit med ca 300 000 euro.

• Enligt de noggrannare undersökningarna i översiktsplanestadiet ligger den Toja-skiva (träfibercementskiva) som ska avlägsnas från väggkonstruktionerna, då den utgör ett skadligt material, djupare än vad som framgick av de utredningsrapporter som gjordes i projektplanestadiet. Till följd av den ökade svårighetsgraden när det gäller avlägsnandet av skivan har kostnaderna stigit med ca 70 000 euro.

• Bland annat nämnda revideringar har medfört ett utökat planeringsbehov, vilket höjer kostnaderna med ca 150 000 euro.

• Preciseringen av planer och kvantiteter i översiktsplanestadiet höjer kostnaderna med ca 100 000 euro.

• I projektplanestadiet hade man räknat med en 12 procents reservering för mer- och tilläggsarbeten. I översiktsplanestadiet har det uppdagats kostnadsrelaterade riskfaktorer som med större noggrannhet klarnar först när det blir möjligt att öppna konstruktionerna. Reserveringen för mer- och tilläggsarbeten har därför höjts till 15 procent, vilket höjer kostnaderna med ca 600 000 euro.

• Av kostnadshöjningen är ca 600 000 kalkylmässig och beror på att anbudsprisindex (THI) har sjunkit efter projektplanestadiet, medan Haahtelabolagens prislista i kostnadsinformationsprogrammet för husbyggande (TAKU) i sin tur har gått upp. Att anbudsprisindex har sjunkit har lett till att maximipriset i projektplanen kalkylmässigt har minskat med 132 000 euro. Prislistans höjda nivå har för sin del medfört att översiktsplanestadiets kostnader kalkylmässigt har stigit med 454 000 euro.

Finansiering av projektet och tidtabell

I byggnadsprogrammet för husbyggnadsprojekt 2019–2028, som bifogats budgeten för år 2019, har det reserverats 10 miljoner euro åren 2020–2021 för att planera och genomföra ombyggnaden. Det finansieringsbehov på 17 miljoner euro som projektet kräver har beaktats i beredningen av förslaget till nytt byggnadsprogram.

Genomförandet av projektet delas upp i en separat rivningsentreprenad och den egentliga ombyggnadsentreprenaden. Rivningsentreprenaden påbörjas när verksamheten har flyttat över till tillfälliga lokaler, vilket uppskattas ske i april 2020. Det är meningen att ombyggnadsentreprenaden ska börja i november 2020 och bli klar i juni 2022.

Lokalkostnad för fostrans- och utbildningssektorn

Projektets uppskattade lokalkostnad, dvs. interna månadshyra uppgår till ca 33,43 euro/m² lägenhetsyta, sammanlagt 108 246 euro i månaden och 1 298 956 euro om året. Grunden för hyran per kvadratmeter är 3 238 m² lägenhetsyta. Kapitalhyrans andel är 29,42 euro/m² lägenhetsyta, underhållshyrans andel 4,01 euro/m² lägenhetsyta och kostnaden för tillfälliga lokaler 3,78 euro/m² lägenhetsyta. Den slutliga kapitalhyran justeras efter de verkliga kostnaderna. Underhållshyran justeras så att den motsvarar underhållshyran vid tidpunkten då projektet slutförs.

Ombyggnadsinvesteringen har ett avkastningskrav på 1,5 procent, och den har en avskrivningstid på 30 år. Det sägs i anvisningarna för behandling av lokalprojekt att man beträffande kulturhistoriskt värdefulla byggnader i undantagsfall kan föreslå ett avkastningskrav som understiger 3 procent. Med ett avkastningskrav på 3 procent skulle den interna månadshyran uppgå till ca 43,02 euro/m² lägenhetsyta, totalt 139 299 euro i månaden och 1 671 585 euro om året. Kapitalhyrans andel vore 39,01 euro/m² lägenhetsyta.

För de tillfälliga lokalerna betalar fostrans- och utbildningssektorn under byggnadstiden en hyra som motsvarar hyran för de befintliga lokalerna. Kostnaderna för de tillfälliga lokalerna har i enlighet med anvisningarna för behandling av lokalprojekt beaktats i den kommande kapitalhyran. Den i projektplanen presenterade uppskattningen av kostnaderna för de tillfälliga lokalerna har visat sig otillräcklig efter att anbudsförfarandet har avgjorts och efter att den tid som ombyggnaden kräver har preciserats, varför de tillfälliga lokalernas andel av lokalkostnaderna har stigit.

Tehtaankadun ala-asteen koulus nuvarande månadshyra är 16,90 euro/m² lägenhetsyta, sammanlagt 58 911 euro i månaden och 706 929 euro om året, varav kapitalhyrans andel är 13,06 euro/m² lägenhetsyta och underhållshyrans andel 3,84 euro/m² lägenhetsyta. Grunden för hyran är 3 485 m² lägenhetsyta.

Fostrans- och utbildningsnämndens utlåtande

Fostrans- och utbildningsnämnden har i sitt utlåtande 22.10.2019 (§ 346) tillstyrkt höjningen av maximipriset i projektplanen. Utlåtandet finns i sin helhet i ärendets beslutshistoria.

Behörighet beträffande projektplaner

I enlighet med 7 kap. 1 § 3 punkten i förvaltningsstadgan beslutar stadsfullmäktige om projektplaner vars kostnadskalkyl överstiger 10 miljoner euro.

Kaupunginhallitus 04.11.2019 § 729

Päätös

06.05.2019 Ehdotuksen mukaan

29.04.2019 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nyfors, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 21731

Ville Vastamäki, hankepäällikkö, puhelin: 310 25902

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 22.10.2019 § 346

Lausunto

12.02.2019 Esittelijän ehdotuksesta poiketen

Esittelijä

Lisätiedot

Sari Lehtonen, projektiarkkitehti, puhelin: 310 15124

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 05.09.2019 § 80

Esitys

10.01.2019 Ehdotuksen mukaan

Esittelijä

Lisätiedot

Kari Pehkonen, projektinjohtaja, puhelin: 310 31813

Sakari Heikkinen, yksikön päällikkö, puhelin: 310 38458

Stadsfullmäktige 22.05.2019 § 149

Beslut

Behandling

Föredragande

Upplysningar

Maria Nyfors, stadssekreterare, telefon: 310 21731

Ville Vastamäki, projektchef, telefon: 310 25902

Kaupunkiympäristön toimiala Rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus Rakennetun omaisuuden hallinta Palvelutilaverkko Yksikön päällikkö 22.11.2018 § 16

Päätös

Päätöksen perustelut

Lisätiedot

Päivi Etelämäki, projektinjohtaja, puhelin: 310 31871

This decision was published on 20.11.2019

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens kontaktuppgifter är:

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligt. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften, som ska riktas till besvärsmyndigheten, ska uppges

I besvärsskriften ska ändringssökandens namn och hemkommun uppges. Om ändringssökandens talan förs av hans lagliga företrädare eller ombud eller om någon annan person har uppgjort besvären, ska i besvärsskriften även uppges namn och hemkommun för denna person.

I besvärsskriften ska vidare uppges den postadress och det telefonnummer under vilka meddelanden i saken kan tillställas ändringssökanden.

Besvärsskriften ska undertecknas av ändringssökanden, den lagliga företrädaren eller ombudet. Ett elektroniskt dokument behöver emellertid inte kompletteras med en underskrift om dokumentet innehåller uppgifter om avsändaren och om det inte finns anledning att betvivla dokumentets autenticitet och integritet.

Till besvärsskriften ska fogas

Rättegångsavgift

Förvaltningsdomstolen tar ut en rättegångsavgift på 260 euro för behandlingen av ärendet. Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00