Asemakaava ja asemakaavan muutos nro 12899, Kaartinkaupunki, Ullanlinna, Kaivopuisto, Makasiiniranta ja Olympiaranta

Kaupunkiympäristölautakunta päättää

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaava- ja asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee Ullanlinnan ja Kaivopuiston kaupunginosiin sijoittuvaa aluetta, joka ulottuu Vanhan kauppahallin eteläpuolelta Olympiaterminaalin eteläpuolelle.

Kaavaratkaisulla alue liitetään tiiviisti osaksi liikekeskustaa. Kaavassa osoitetaan neljä uutta toimisto- ja liikerakennuksen korttelia, satamakäytössä olleet suljetut pysäköinti- ja lastausalueet muutetaan julkiseksi käveltäväksi rannaksi ja osaksi rantareittiä. Suojellut Olympiaterminaali ja satamatalo osoitetaan uuteen käyttöön ja niiden yhteyteen osoitetaan lisärakentamista. Suunnitelma toteuttaa satamatoimintojen keskittämisskenaariota, jonka mukaan Makasiiniranta vapautuu kaupunkilaisten käyttöön ja Olympiarantaan jää laiturialue vieraileville risteilyaluksille.

Tavoitteena on kehittää nykyisin suljetusta satama-alueesta elämyksellinen, elinvoimainen, toiminnallisesti monipuolinen ja kaikille avoin merenranta-alue ja vahvistaa Eteläsataman vetovoimaisuutta, ominaispiirteitä ja asemaa Helsingin ydinkeskustassa. Eteläsataman läntinen rantavyöhyke yhdistetään osaksi keskustan kaupunkirakennetta, merellisiä julkisia kaupunkitiloja ja kävelykeskustaa. Kaava-alueen pohjoispuolelle tavoitellaan uutta arkkitehtuuri- ja designmuseota, jota alueen uudet toimisto-, hotelli-, liike- ja kulttuuritilat tukevat. Tarkoituksena on Makasiinirannan rantajulkisivun uudistaminen korkealaatuisella uudisrakentamisella merellisen Helsingin kansallismaiseman kaupunkikuvalliset ja maisemalliset arvot huomioon ottaen.

Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty ratkaisemaan uudisrakentamisen sekä uutta kaupunkivihreää sisältävien julkisten ulkotilojen sovittaminen tasapainoiseksi osaksi Eteläsataman arvoympäristöä ja kansallismaisemaa. Lisäksi on erityisesti pyritty ratkaisemaan satamatoimintojen sijoittuminen keskustatoimintojen alueella, rantareittiin rajautuen ja sen osaksi.

Uutta liike- ja toimitilakerrosalaa on 31 500 k-m². Olympialaiturin kerrosala on 12 800 k-m². Korttelitehokkuus uusilla muodostuvilla tonteilla on 2,1. Lisäksi kaava mahdollistaa liike-, näyttely- ja pysäköintitilojen rakentamista olemassa oleviin kannenalaisiin tiloihin sekä uuden kahvilapaviljongin Armi Ratian puistoon.

Valmistelun yhteydessä on laadittu liikennesuunnitelma (piir. nro 8039), jonka mukaan raitiotie- ja ajoneuvoliikenne säilyy Laivasillankadulla ja ranta on osoitettu jalankulkualueeksi.

Kaavan toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että alueen rakentaminen vahvistaa keskustan elinvoimaisuutta ja Eteläsataman asemaa kaupunkirakenteessa. Suljettu satama-alue muuttuu osaksi keskustan kaupunkirakennetta palveluineen ja ranta avautuu osaksi Helsingin rantareittiä.

Kaavan sosiaalisten vaikutusten arvioinnin osana on arvioitu kaavan toteuttamisen vaikutukset lapsiin ja nuoriin. Vaikutusten arviointi löytyy kaavaselostuksesta.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupunkistrategian 2025–2029 tavoitteiden toteutumista siten, että Helsingin vetovoimalle keskeisiä Etelärannan alueen kehittämistä ja tulevaa arkkitehtuuri- ja designmuseota edistetään. Samalla toimeenpannaan keskustan satamatoimintojen uudelleenjärjestelyistä tehtyä periaatepäätöstä. Arkkitehtuuri- ja designmuseon on tarkoitus avautua vuonna 2030. Kaavaratkaisulla osaltaan varmistamme, että Etelärannan ympäristö voi olla museon avautumisen aikaan viimeistelty ja viihtyisä, ja osa museon avautumisvuodeksi aiottua Helsingin arkkitehtuurin ja designin juhlavuotta. Kaupunkistrategian mukaan keskustan pitää olla vetovoimainen ja viihtyisä ympäri vuoden. Kaavaratkaisulla toteutamme keskustan vetovoimaa lisääviä kaupunkikehitys- ja elinvoimainvestointeja.

Kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan 2016 mukainen.

Kaupunginhallitus teki 3.2.2021 periaatepäätöksen satamatoimintojen uudelleenjärjestelyistä ja satama- alueiden maankäytön lähtökohdista Eteläsatamassa, Katajanokalla ja Länsisatamassa.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi Makasiinirannan ja Olympia-rannan suunnitteluperiaatteet 13.4.2021 jatkosuunnittelun pohjaksi.

Helsingin kaupunki järjesti 2021–2022 kansainvälisen laatu- ja konseptikilpailun löytääkseen kumppanin Eteläsataman Makasiinirannan kehittämiseen ja toteuttamiseen. Kilpailun voittajaksi julkistettiin 24.11.2022 Konsortium Gran ryhmän ehdotus ”Saaret”.

12.6.2023 Kaupunginhallitus varasi alueen Makasiinirannasta Niam Oy:lle laatu- ja konseptikilpailun voittaneen ehdotuksen ’Saaret’ kehittämistä, kumppanuuskaavoitusta ja toteutusedellytysten jatkoselvittä-mistä varten (kehittämisvaraus).

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi alueen asemakaavan muuttamisen muutosluonnoksen 26.11.2024 jatkosuunnittelun pohjaksi esittelijän ehdotuksesta poiketen ja hyväksyi seuraavat vastaehdotukset:

”Lautakunta toteaa, että alueen suunnittelusta järjestetyn kilpailun voittanut ehdotus Saaret on monella tavalla erinomainen. Näkymät rakennusten välistä ja muodostuvat kaupunkitilat ovat erityisen hyviä. Samalla lautakunta toteaa, että rannan rakennusten korkeuden voimakas rajoittaminen ja koko rakennusmassan tasainen korkeus ei ole mereltä päin muodostuvan näkymän kannalta arkkitehtonisesti kiinnostavin mahdollinen. Samalla kun on tärkeä kiinnittyä alueen keskeisiin näkymäpisteisiin lautakunta edellyttää jatkosuunnittelussa tutkittavan mahdollisuutta suunnitella rakennuksista vaihtelevan korkuisia ja osin maltillisesti korkeampia kuin ne tämänhetkisessä luonnoksessa ovat. Tämä rakennusmassan vaihtelevuus ja mahdollinen kattomuotojen erilaisuus auttaisi tekemään syntyvästä uudesta kerrostumassa mielenkiintoisen tavalla, joka antaisi aiheen olla ylpeä myös 2020-luvun kerroksesta tässä arvokkaassa, vuosisatojen aikana syntyneessä rakennetussa ympäristössä.”

”Rakennusten muuntojoustavuuden lisäämiseksi ja elinkaarikestävyyden varmistamiseksi esimerkiksi puurakentamisella lautakunta edellyttää, että rakennuksia voidaan jatkosuunnittelun aikana korottaa.”

”Yhteistoiminnassa Helsingin Sataman kanssa turvataan matkustaja-autolauttaliikenteen toimintaedellytykset Eteläsatamassa siihen saakka, kunnes kaupunginvaltuuston periaatepäätöksessä esitetyt satamatoimintojen uudelleenjärjestelyt mahdollistavat tarvittavat ratkaisut.”

”Kaupunkiympäristölautakunta korostaa, että laadukkaan rantarakentamisen edellytyksenä on, että Eteläsataman alueen ranta on avointa tilaa. Siksi lautakunta edellyttää suunnittelun seuraavassa vaiheessa, että yhteistyössä Sataman kanssa arvioidaan alueella sijaitsevien risteilypaikkojen tarkoituksenmukaisuus tavoitteena lopputulos, jossa tällä kaava-alueella ei sijaitse risteilijäpaikkoja eikä satama-aluetta siten tarvitse aidata. Toissijaisena vaihtoehtona edellytetään järjestelyjä, joissa aidattu alue sijaitsisi Satamatalon ja Olympiaterminaalin edustalla ja alue olisi aidattu vain silloin, kun paikalla on risteilijä.”

”Kaupunkiympäristölautakunta korostaa koko Eteläsataman alueen merkitystä Helsingin ydinkeskustan elinvoimalle. Siksi lautakunta katsoo, että osana suunnittelualueella sijaitsevaa Olympiaterminaalin ja Ehrenströmintien kansirakenteen alueen maankäyttöpotentiaalia selvitetään jatkotyönä. Alueella voi sijaita sekoittunutta kaupunkirakennetta, mukaan lukien asumista sekä palveluita."

”Kaupunkiympäristölautakunta katsoo, että alueen viihtyisyyden edellytyksenä ovat laadukkaat ja turvalliset jalankulkuyhteydet suunnittelualueelta muualle ydinkeskustan alueelle. Lautakunta korostaa erityisesti Esplanadien, Vanhan kauppahallin sekä Kauppatorin välisen alueen parantamista, jotta luonteva ja laadukas kävely-yhteys syntyy ja alue voi olla houkutteleva.”

”Lautakunta korostaa alueen onnistuneen ja ripeän toteutuksen merkitystä keskustan elinvoimalle, viihtyvyydelle ja kokemuksellisuudelle. Näin ollen lautakunta painottaa, että Sataman tarpeet huomioiden aikataulutuksessa tulee pyrkiä alueen mahdollisimman nopeaan toteutuksen aloitukseen ja läpiviemiseen kokonaisuudessaan.”

”Selvitetään, millä toimenpiteillä olisi alueen edustalle mahdollista toteuttaa laituripaikkoja huviveneille ns. päiväsatamakonseptilla.”

Asemakaava- ja asemakaavan muutos on valmisteltu vastaehdotukset huomioon ottaen. Vastaehdotuksiin on vastattu jatkosuunnittelussa sekä asemakaavan selostuksen kohdassa ”Suunnittelu- ja käsittelyvaiheet”, liite 4.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Alue on pääosin vuokrattu Helsingin Satama Oy:lle satamakäyttöön. Olympialaituri on Tukholman matkustajalaivaliikenteen käytössä ja Olympiaterminaali toimii matkustajaterminaalina. Satamatalo on Helsingin Satama Oy:n toimitilana. Olympiaterminaali ja Satamatalo ovat suojeluarvoiltaan merkittäviä rakennuksia. Asvaltoitu ranta-alue on pääosin varattu sataman liikenne-, logistiikka- ja pysäköintialueeksi sekä alusliikenteelle ja ranta erotettu aidatuksi turvatoimialueeksi. Käytöstä poistetun Satamaradan ratakuilun yhteyteen Olympialaiturilla liittyy maanalaisia sekä kannenalaisia tiloja sekä pysäköintiluola (Olympiaparkki). Kaava-alueella sijaitsevat Armi Ratian puisto on puistohistoriallisesti sekä kulttuurihistoriallisesti arvokas puisto.

Alueella on voimassa useita asemakaavoja vuosilta 1895–2000. Kaa-vojen mukaan alue on puistoaluetta, satama-aluetta, vesialuetta, pysäköintialuetta ja katualuetta. Satama-alueelle on osoitettu rakennusalat sr-2 -merkinnällä suojelluille rakennuksille sekä s-kt -merkinnällä suojellulle katokselle. Lisäksi alueella on satamarata ja historiallinen puisto. Vesialue on osin kaavoittamatonta.

Helsingin kaupunki omistaa alueen.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia ilman arvonlisäveroa seuraavasti:

Kaavaratkaisu nostaa alueen arvoa. Kaavoitettavan rakennusoikeuden arvo on karkeasti arvioiden 50 milj. euroa.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Viranomaisten kannanottoihin ja osallisten mielipiteisiin on vastattu kaavaluonnoksen hyväksymisen yhteydessä. Luonnoksen käsittelyn jälkeen ei ole järjestetty kaavan valmisteluun liittyvää vuorovaikutusta. Vuorovaikutusraportti on tämän esityslistan liitteenä.

Viranomaisyhteistyö

Viranomaisneuvottelu Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen kanssa järjestettiin 13.1.2021, jolloin esiteltiin asemakaavan tarkoitusta ja keskeisiä suunnittelukysymyksiä, lähtökohtia ja tavoitteita.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Jatkotoimenpiteet

Asemakaavoituspalvelu pyytää kaavaehdotuksesta lausunnot seuraavilta tahoilta:

Toimivalta

Alueidenkäyttölain 52 §:n mukaan asemakaavan hyväksyy kunnanvaltuusto. Valtuuston päätösvaltaa voidaan johtosäännössä siirtää kunnanhallitukselle tai lautakunnalle. Koska kyseessä ei ole hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 1 momentin kohdissa 2–3 tarkoitettu muun kuin vaikutukseltaan merkittävän asemakaavan muutos tai hyväksyminen, asiasta päättää kaupunginvaltuusto.