Hankesuunnitelma, vuokrahanke talon perusparannus. tilojen muutos ja laajennus, leikkipuisto Ratikka ja sote tilat

HEL 2021-011963
Maankäyttö, rakentaminen ja asuminen
Next handling
More recent handlings
Other decisions for the meeting
Case 7. / 76 §

Rakennusten ja yleisten alueiden jaoston esitys kaupunginhallitukselle tilojen vuokraamisesta Helsingin kaupungin asunnot Oy:ltä (Heka) kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle ja sosiaali- ja terveystoimialalle, osoitteessa Humalistonkatu 4, 00250 Helsinki

Buildings and Public Areas Sub-committee

Esitys

A

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto esitti kaupunginhallitukselle, että se päättää vuokrata liitteenä 1 olevan 13.4.2022 päivätyn hankesuunnitelman mukaiset Koy Humalistonkatu 4:n noin 1 255 brm² laajuiset päiväkotitilat ja noin 1 760 brm² laajuiset lyhytaikaiseen tuettuun asumiseen tarkoitetut tilat Helsingin kaupungin asunnot Oy:ltä, siten, että hankkeen enimmäishinta-arvio on arvonlisäverottomana 13 909 200 euroa.

Lisäksi jaosto esitti, että kaupunkiympäristön toimialan asiakkuusyksikkö 1:n ja asiakkuusyksikkö 2:n päälliköt oikeutetaan allekirjoittamaan Helsingin kaupungin asunnot Oy:n kanssa vuokrasopimukset sekä tekemään niihin tarvittaessa vähäisiä muutoksia.

Päätös tehtiin ehdolla, että sosiaali- ja terveystoimiala sekä kasvatus- ja koulutuslautakunta antavat kumpikin puoltavan lausunnon muutos- ja korjaussuunnitelmasta sekä tilojen vuokrauksesta.

B

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päätti oikeuttaa rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden jatkamaan hankkeen valmistelua odottamatta hankepäätöstä.

Käsittely

Asian aikana kuultavana oli projektinjohtaja Mika Suominen. Asiantuntija poistui kuulemisensa jälkeen kokouksesta.

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Tarve

Töölöön tarvitaan päiväkotipalveluita. Kahdesta päiväkodista alueella on jouduttu luopumaan ja osa nykyisistä tiloista vaatii korjausta. Lpk Ratikan laajennus palvelee tulevaisuudessa myös Töölön väistötilatarvetta.

Päiväkodin nykyiset tilat tarvitsevat pintakorjauksia, pieniä tilamuutoksia sekä tekniikan ja leikkipihan uusimista. Entisen vanhusten palvelutalon 1. kerros muutetaan päiväkodin ryhmätiloiksi, jolloin nykyinen asiakaskapasiteetti noin kaksinkertaistuu. Keittiö huolletaan, jätehuonetta laajennetaan yhteiskäyttöiseksi sosiaali- ja terveystoimialan kanssa ja kellaritilat kunnostetaan; nykyisiä henkilökunnan pukutiloja laajennetaan.

Kasvatus- ja koulutuslautakunta ei ole vielä hyväksynyt vuokralaskelmaa ja tarveselvitystä.

Sosiaali- ja terveystoimiala tarvitsee tiloja, joissa tietyt erityisryhmät ohjatusti harjoittelevat itsenäistä asumista. Lisäksi majoitustilat mahdollistavat asiakkaiden omaishoitajille lakisääteiset vapaapäivät.
Entisen vanhusten palvelutalon 2. ja 3. kerroksen asuintilat huolletaan uudelle asiakasryhmälle soveliaiksi avustetun lyhytaikaisen asumisen tiloiksi ja 4. kerroksen asuintilat avustetun pitkäaikaisemman asumisen tiloiksi. Henkilökunnalle rakennetaan sosiaalitilat kellariin. Tekniikka päivitetään ja tarvittavin osin uusitaan.

Sosiaali- ja terveystoimialan johtoryhmä ei ole vielä hyväksynyt vuokralaskelmaa ja tarveselvitystä. Sosiaali- ja terveystoimiala on alustavasti ilmoittanut sitoutuvansa kustannuksiin, jos ARA-tuella 4. kerroksen asuntojen vuokrakustannuksia saadaan lähemmäs  
ARA-tasoa (12 - 14 euroa/htm²).

Suunnittelu- ja rakennusvaihe

Korjaus- ja muutoshankkeen laajuus on yhteensä noin 3 015 brm², josta päiväkodin osuus on noin 1 255 brm² ja sosiaali- ja terveystoimialan palveluasuntojen osuus noin 1 760 brm².

Rakennuksen vanhassa osassa sekä pihalla on haitta-aineita, jotka poistetaan, tai muilla keinoin varmistetaan käyttäjille terveelliset ja turvalliset tilat.

Rakennuksen suojellut vesikatto ja julkisivut vaativat uudistuksen. Vanhan osan ikkunat uusitaan vanhan mallin mukaisiksi.

Molemmat käyttäjät ovat tällä hetkellä vuokralaisina kohteessa. Rakennus- ja muutostöitä ei voida aloittaa ennen kuin vuokralaisille on löydetty väistötilat. Rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden tilaomaisuusyksikkö selvittää väistötilojen saatavuutta ja vastaa niiden hankkimisesta.

Rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus suunnittelee ja toteuttaa hankkeen muutos- ja korjaustyöurakan asiakirjoineen ja Helsingin kaupungin asunnot Oy Heka korvaa nämä kustannukset rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuudelle. Rakennustöiden toteuttaja kilpailutetaan.

Tarjouskilpailun voittaneen hankkeen toteuttajan kanssa tehdään ensin suunnittelu- ja rakentamisvaiheen sopimus. Kiinteistön omistaja yhdessä rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden kanssa käynnistää kohteen suunnittelun heti sopimuksen allekirjoituksen jälkeen. Suunnittelu- ja rakennusvaiheen sopimuksessa sovitaan kohteen suunnittelusta, rakentamisen valmistelusta ja rakentamisesta sekä näihin liittyvistä osapuolten tehtävistä ja vastuista siltä osin, kuin niistä ei sovita vuokrasopimuksessa.

Rakentamisvaihe päättyy kohteen valmistumiseen sekä hyväksyttyyn vastaanottoon ja käyttöönottoon. Hyväksytystä vastaanotosta alkaa käyttäjien vuokrasopimusaika.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1.

Aikataulu

Tavoitteena on, että kohde valmistuu 5/2024. Hankkeen alustava aikataulu on seuraava:

- Rakentamisen valmistelu 6/2022 - 12/2022

- Rakentaminen 1/2023 - 5/2024

- Muutto tiloihin 6/2024

Yllä olevan aikataulun mukaan uudet tilat luovutettaisiin käyttäjille 1.6.2024.

Vuokra- ja investointikustannukset

Kiinteistön omistaja Helsingin kaupungin asunnot Oy (Heka Oy) rahoittaa muutos- ja korjaushankkeen 30 vuoden laina-ajalle mitoitetulla tasaerälyhenteisellä lainalla. Laina-aika on laskettu kahden prosentin korkotasolla. Korkotason muuttuessa laina-aika lyhenee tai pitenee tasaerän pysyessä muuttumattomana.

Hankkeen enimmäishinta-arvio on kaupunkiympäristön toimialan Rakennusten ja yleisten alueiden palvelukokonaisuuden Tilat-palvelun Heka Oy:lle maksama pääomakustannusten vuokrasumma, joka muodostuu Heka Oy:n hankkeen rahoittamista varten ottaman lainan tasaerälyhennyksistä, vanhan lainan jäljellä olevasta osuudesta sekä tontinvuokrasta.

Heka Oy tilaa muutos- ja korjaushankkeen suunnittelun ja toteutuksen Rakennusten ja yleisten alueiden palvelukokonaisuuden Tilat-palvelulta, joka kilpailuttaa rakennustöiden toteutuksen.

Tilat-palvelu edelleen vuokraa tilat käyttäjille. Neljännen kerroksen asuntojen vuokrien kohtuullistamiseksi haetaan ARA-rahoitusta

Kustannusarvion mukainen korjaus- ja muutostöiden enimmäishinta-arvio on toukokuun 2022 kustannustasossa arvonlisäverottomana yhteensä 6 307 000 euroa, josta kasvatuksen ja koulutuksen toimialan osuus on 3 168 000 euroa ja sosiaali- ja terveystoimialan osuus  3 139 000 euroa. Enimmäishinta-arvioon sisältyy noin 10 % varaus lisä- ja muutostöihin

Tilat-palvelun Heka Oy:lle maksama Heka Oy:n hanketta varten ottaman lainan tasaerälyhennyksistä, vanhan lainan jäljellä olevasta osuudesta sekä tontinvuokrasta muodostuva elinkustannusindeksiin sidottu pääomavuokra on yhteensä noin 463 638 euroa vuodessa, 38 636 euroa kuukaudessa ja keskimäärin noin 17,90 euroa/m²/kk.

Lisäksi Tilat-palvelu maksaa Heka Oy:lle ylläpitokustannusten toteuman mukaan tarkistettavaa sekä kaupungille maksettavan kiinteistöveron sisältävää ylläpitovuokraa, joka sopimuskauden alkaessa on yhteensä noin 195 200 euroa vuodessa, 16 270 euroa kuukaudessa ja 7,52 euroa/m²/kk.

Kiinteistön omistaja Heka Oy vastaa kiinteistön käytettävyydestä, ylläpidosta ja peruskorjauksista koko noin 30 vuoden laina-ajan kestävän vuokrakauden ajan.

Tilat-palvelu perii käyttäjiltä edellä kuvatuista pääoma- sekä ylläpitovuokrista sekä tilahankkeiden käsittelyohjeiden (Khs 14.12.2015) mukaan muista tilakustannuksista määräytyvää sisäistä vuokraa, joka on yhteensä noin 710 740 euroa vuodessa ja 59 230 euroa kuukaudessa (laskennallinen vuokra-ala yhteensä 2 163 htm²).

Helsingin kaupungin asunnot Oy:n hallitus on hyväksynyt muutos- ja korjaustöiden hankesuunnitelman 16.3.2022. Heka on toimittanut käyttäjäkohtaiset vuokralaskelmat 30 vuoden lainanlyhennysajan mukaan 25.5.2022.

Tilakustannus Kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle

Kasvatuksen ja koulutuksen toimiala sitoutuu tarvepäätöksellään 20 vuoden ajaksi maksamaan Tilat-palvelulle pääoma- ja ylläpitovuokrista sekä muista tilakustannuksista muodostuvaa vuokraa, joka on noin 308 940 euroa vuodessa, 25 745 euroa kuukaudessa ja 29,09 euroa/htm²/kk (laskennallinen vuokra-ala 885 htm²), joka muodostuu:

- Heka Oy:lle maksettavasta noin 27,09 euroa/htm²/kk tilavuokrasta (sisältäen tasaerän 15,76 euroa/m²/kk, vanhat lainat 2,65 euroa/m²/kk, tontinvuokran 1,16 euroa/m²/kk sekä kiinteistöverosta ja ylläpitokustannuksista muodostuvan ylläpitovuokran 7,52 euroa/m²/kk).

- valmistelu- ja käyttäjämuutosten osuudesta noin 1,50 euroa/htm²/kk,

- yleiskustannuksesta 0,50 euroa/htm²/kk.

Arvioitu tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle on 20 vuodessa yhteensä enintään noin 6 179 000 euroa.

Tilakustannus Sosiaali- ja terveystoimialalle

Sosiaali- ja terveystoimiala sitoutuu tarvepäätöksellään 20 vuoden ajaksi maksamaan Tilat-palvelulle pääoma- ja ylläpitovuokrista sekä muista tilakustannuksista muodostuvaa vuokraa, joka on noin 401 800 euroa vuodessa, 33 490 euroa kuukaudessa ja 26,20 euroa/htm²/kk (laskennallinen vuokra-ala 1 278 htm²), joka muodostuu:

- Heka Oy:lle maksettavasta noin 24,20 euroa/htm²/kk tilavuokrasta (sisältäen tasaerän 11,02 euroa/m²/kk, vanhat lainat 4,50 euroa/m²/kk, tontinvuokran 1,16 euroa/m²/kk sekä kiinteistöverosta ja ylläpitokustannuksista muodostuvan ylläpitovuokran 7,52 euroa/m²/kk).

- valmistelu- ja käyttäjämuutosten osuudesta noin 1,50 euroa/htm²/kk,

- yleiskustannuksesta 0,50 euroa/htm²/kk.

Arvioitu tuetun asumisen tilakustannus sosiaali- ja terveystoimialalle 20 vuodessa on yhteensä enintään noin 8 035 000 euroa.

Rahoitus ja toteutus

Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle maksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista.

Rakennuttamiskustannus sekä lisä- ja muutostyövaraus rahoitetaan kaupungin kohdentamattomista määrärahoista.

Lausunnot

Kaupunkiympäristön toimialan rakennukset ja yleiset alueet -palvelu-kokonaisuus on pyytänyt sosiaali- ja terveystoimialalta sekä kasvatus- ja koulutuslautakunnalta lausuntoa Hekalta tulleista vuokratiedoista.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 3 kohdan perusteella kaupunginvaltuusto on toimivaltainen päättämään hankesuunnitelmasta, kun kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa.

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 9 kohdan perusteella kaupunginvaltuusto on toimivaltainen päättämään vuokraamisesta, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 10 miljoonaa euroa.

This decision was published on 04.07.2022

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §

Presenter information

tekninen johtaja
Kari Pudas

Ask for more info

Mika Suominen, projektinjohtaja, puhelin: 09 310 28563

mika.suominen@hel.fi

Sonja Liljeblad, tiimipäällikkö, puhelin: 09 310 38472

sonja.liljeblad@hel.fi
Download decision (pdf)

Attachments

1. Hankesuunnitelma vuokrahanke Humalistonkatu 4 korjaus ja muutos 16062022
2. Humalistonkatu 4 Heka ER ja Lpk Ratikka Hankesuunnitelman liitteet 1 - 8, 31052022
The attachment will not be published on the internet.

The decision documents refer to appendices that are not available online. The City of Helsinki does not publish any appendices that contain confidential information or information that could compromise the protection of privacy or a private trader's business or trade secret when published. The published documents also exclude appendices that cannot be made available in an electronic format due to technical reasons. (Act on the Openness of Government Activities 621/1999, Information Society Code 917/2014, Data Protection Act 1050/2018, Act on the Status and Rights of Social Welfare Clients 812/2000, Act on the Status and Rights of Patients 785/1992, Act on Public Procurement and Concession Contracts 1397/2016). You can also request decision documents from the City of Helsinki Registrar's Office.