Asemakaava ja asemakaavan muutos nro 12832, Puotilanranta, Vartiokylänlahti

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle

Lisäksi lautakunta päättää

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaava ja asemakaavan muutos koskee pääosiltaan nykyistä Puotilan venesataman aluetta, joka sijaitsee Vartiokylänlahden länsirannalla Puotilan asuinalueen eteläpuolella ja Marjaniemen asuinalueen itäpuolella. Itäkeskuksen asuinkorttelit ovat lähimmillään n. 250 m päässä ja Easton lähimpänä kaupallisena keskuksena n. 800 m päässä. Kaava-alueeseen kuuluu myös Marjaniemen itäranta sekä Koivuniemen venesataman alue. Suunnitelmassa nykyinen Puotilan venesataman alue rakentuu uudeksi omaleimaiseksi naapurustoksi, jossa yhdistyvät asuminen, veneily, palvelut ja rantaluonto. Alueesta muodostuu Vartiokylänrannoille levittäytyvän Itä-Helsingin kulttuuripuiston toiminnallinen sydän, jossa eritaustaiset itähelsinkiläiset ja vierailijat kohtaavat virkistyksen ja merellisten harrastusten parissa kauniissa merimaisemassa.

Kaavaratkaisun tavoitteena ja keskeisimpänä vaikutuksena on, että itäinen Helsinki saa uuden merellisen ja vetovoimaisen rantakaupunginosan. Alue on tärkeä osa kehittyvän Itäkeskuksen kokonaisuutta ja olennainen koko Itä-Helsingin vetovoimalle. Poikkeuksellisen houkutteleva omistusasuminen ja merelliset virkistysmahdollisuudet tasapainottavat itäisten alueiden haitallista eriytymiskehitystä. Puotilanrannan toteuttamisen vaikutusten ympäröiville alueilleen arvioidaan olevan saman suuntaisia Aurinkolahden toteuttamisen kanssa 2000–2020-luvuilla. Tuoretta tietoa Aurinkolahden toteuttamisen vaikutuksista on luettavissa Helsingin ja Turun yliopistojen, Aalto-yliopiston sekä Ilmatieteen laitoksen Smartland-tutkimusraportissa: ”Case Vuosaari, maankäyttöpolitiikan paikallisuus”.

Kaavan sosiaalisten vaikutusten arvioinnin osana on arvioitu kaavan toteuttamisen vaikutukset lapsiin ja nuoriin. Vaikutusten arviointi löytyy kaavaselostuksesta. Alueen suunnittelua on myös tehty yhdessä Puotilan ala-asteen kakkosluokkalaisten kanssa 14.5.2019 järjestetyssä suunnittelutyöpajassa, jossa tutkittiin koulun lähiympäristön ja Puotilanrannan seudun miellyttäviä, tuttuja ja epämiellyttäviä paikkoja ja tutustuttiin alueeseen yhdessä kävellen. Oppilaat myös laativat oman suunnitelmansa Vartiokylänlahdelle.

Vartiokylänlahden luonto ja sen vahvistaminen on ohjannut suunnittelua keskeisesti. Suunnitelma täydentää Vartiokylänlahden virkistysreitin nykyisen katkoksen kohdalta, muuttaa nykyistä rakennettua rantaa luonnonmukaiseksi ja parantaa lajiston elinolosuhteita mm. luomalla uutta sopivan matalaa monimuotoista merenpohjaa uposkasvillisuudelle ja kalastolle, tarjoamalla linnustolle rauhallisia pesimäpaikkoja sekä parantamalla Marjaniemenpurosta Vartiokylänlahteen virtaavan veden laatua johtamalla se uuden luonnonmukaiseksi rakennettavan kosteikon läpi. Pidemmällä aikavälillä toteuttamisella on useita luontohyötyjä. Rakentamisaikana alueen toteutus edellyttää erityistä tarkkuutta, jotta mm. veden väliaikainen sameutuminen jää vaikutuksiltaan paikalliseksi.

Suunnitelman kokonaiskerrosala on 117 260 k-m2, josta uutta kerrosalaa on 109 460 k-m². Tästä liike-, toimisto- ja palvelutiloja on 5 860 k-m² ja yleisten rakennusten (päiväkoti) kerrosalaa 1 800 k-m². AK- ja ALP-tonttien keskimääräinen tehokkuusluku on e=1,95. Asukasmäärän lisäys on noin 2500 asukasta.

Kaavan valmistelun yhteydessä on laadittu liikennesuunnitelma (piir.nro 7432), johon on esitettynä Puotilanrannan liikennejärjestelyt sekä muutokset Meripellontietä koskien. Asemakaavassa autopaikoituksen mitoitus poikkeaa voimassa olevista laskentaohjeista kaavan toteutettavuuden edistämiseksi noudattaen Helsingin kaupunginhallituksen 24.10.2022 hyväksymää pysäköintipolitiikkaa.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Suunnitelma edesauttaa kaupunkistrategian 2025–2029 tavoitteiden toteutumista siten, että uuden merellisen ja houkuttelevan alueen myötä Itäkeskus saa vetovoimaista asumista ja rantavirkistäytymisen mahdollisuuksia tukemaan koko itäisen alueen positiivista kehitystä. Alue jatkaa Itäkeskuksen urbaania kaupunkirakennetta vilkkaan Meripellontien varressa ja keskittää rakentamisen jo muokatuille alueille säästäen Vartiokylänlahden arvokkaimmat luontoalueet. Uuden luonnonmukaisen rantapuiston rakentaminen täydentää Vartiokylänlahden ympäri kulkevan rantareitin, monipuolistaa Vartiokylänlahden alueen virkistysmahdollisuuksia ja luo alueelle entistä vahvemman rantaelämän keskittymän. Puotilanranta kytkeytyy olemassa olevaan kehitettävään joukkoliikenteeseen ja osaksi Itäkeskuksen laajoja palveluja. Koko alue tarjoaa korkeatasoista asumista merinäkymin ja alueen saarikortteli luo mahdollisuuden ainutlaatuisen arkkitehtonisen kohteen toteuttamiseen Itä-Helsinkiin, poikkeukselliseen merelliseen sijaintiin.

Kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan 2016 mukainen.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi alueen asemakaavan muuttamisen muutosehdotuksen 26.11.2024 jatkosuunnittelun pohjaksi esittelijän ehdotuksesta poiketen ja hyväksyi seuraavat vastaehdotukset:

Lautakunta edellytti, että venepaikkojen autopaikkanormi kumotaan tarkistettuun ehdotukseen mennessä ja jatkossa venepaikkojen autopaikkamäärät ratkaistaan tapauskohtaisesti tarkoituksenmukaisuuden mukaan.

Samalla lautakunta edellytti, että tällä kaava-alueella sijaitsevaa pysäköintitaloa hallinnoidaan niin että venesataman käyttäjät voivat halutessaan hankkia pysäköintitalosta paikkoja. Kaava-alueella sijaitsevan pysäköinti- ja talvisäilytyskentän tarkoituksenmukainen koko arvioidaan tarkistettuun ehdotukseen mennessä.

Alueen esirakentamisen ja pohjarakentamisen hiilipäästöjä lasketaan määrätietoisesti tarkoituksenmukaisin keinoin koko kaava-alueella niin, että päästään selvästi alhaisempaan tasoon kuin mitä alustavissa tarkasteluissa on arvioitu.

Jatkosuunnittelussa selvitetään, millaisilla ratkaisuilla Meripellontien ylittäminen saadaan turvalliseksi erityisesti lapsille. Yhtenä vaihtoehtona selvitetään alikulun mahdollisuutta.

Jatkosuunnittelussa selvitetään vielä ratkaisuja, millä saarikorttelin esi- ja pohjarakentamisen ympäristövaikutukset saataisiin mahdollisimman vähäisiksi. Nämä ratkaisut esitetään kaupunkiympäristölautakunnalle kaavaprosessin seuraavassa vaiheessa.

Kaupunkiympäristölautakunta totesi, että Puotilanrannan asemakaavassa tulee varautua raitiotien mahdolliseen toteuttamiseen Itäkeskuksesta Kauppakartanonkadun kautta.

Alueen tarkoituksenmukainen joukkoliikenneratkaisu arvioidaan Kauppakartanonkadun ympäristön ja Itäkeskuksen suunnitelmien yhteydessä. Samalla arvioidaan ja huomioidaan raideyhteyden varrella olevan kaavoituspotentiaali.

Perustui ratkaisu sitten bussiin tai ratikkaan, luotettava liikennöinti Itäkeskukseen tulee varmistaa, jotta luonteva joukkoliikenteeseen perustuva elämäntapa on mahdollinen Puotilanrannassa.

Raideyhteyden tuoma maan arvon nousu ja siitä kaupungille koituva hyöty yleiskaavan sisältämine kaavoituspotentiaaleineen tulee arvioida kaavan jatkovalmistelun osana. Tämä tieto tuodaan kaupunkiympäristölautakunnan tietoon.

Lautakunta totesi, että alueen houkuttelevuutta voidaan merellisyyden lisäksi lisätä kiinnittämällä huomiota hyvään suunnitteluun ja asumisen laatuun kaikissa rakennuksissa hallintamuodosta riippumatta.

Lautakunta edellytti, että jatkosuunnittelussa kiinnitetään huomiota asumisen laatuun siten, että rakennusten massoittelu toteutetaan niin, että kaikkiin asuntoihin saadaan hyvin luonnonvaloa. Lisäksi jatkosuunnittelussa kiinnitetään huomiota monipuoliseen asuntojakaumaan.

Lisäksi lautakunta edellytti, että kaupunki jo hakiessaan vesilupaa huomioi, että vesialueen rakentamistoimenpiteet ajoitetaan lintujen pesintä- ja kalojen kutuaikojen ulkopuolelle.

Lautakunta korosti, että jatkosuunnittelussa ja toteutuksessa tulee panostaa vedenalaista elinympäristöä tukeviin toimiin sekä luonnollista jäljittelevän rantalinjan perustamiseen. Allecon Vartionkylänlahden vedenalaista luontoa koskevan selvityksen suosituksia tulee noudattaa ja toteutukseen tulee osallistaa vedenalaisen elinympäristön asiantuntijatahoja.

Asemakaavan tarkistettuun ehdotukseen mennessä arvioidaan erilaisia keinoja edellyttää korkeatasoista arkkitehtuuria sekä sitä, tulisiko osan rakennuksista edellyttää toteutuvan puurakenteisina erillisellä kaavamääräyksellä, tavoitteena viihtyisä merellinen alue.

Asemakaava- ja asemakaavan muutos on valmisteltu vastaehdotukset huomioon ottaen. Vastaehdotuksiin on vastattu jatkosuunnittelussa sekä asemakaavan selostuksen kohdassa ”Suunnittelu- ja käsittelyvaiheet”, liite 4.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Kaava-alue käsittää Puotilan venesataman, Marjaniemen itärannan, Marjaniemen kärjessä sijaitsevan Koivuniemen venesataman ja näihin alueisiin liittyvän laajan vesialueen sekä osan Meripellontietä ja sen pohjoispuolista viheraluetta. Puotilan venesataman alue koostuu laajasta istutuksin jäsennellystä kentästä ja siihen liittyvistä laiturirakenteista. Venepaikkoja on n. 600 kpl ja talvisäilytyspaikkoja n. 600 kpl. Alueella on lisäksi venekerhon rakennus, huoltorakennuksia ja liikerakennuksia. Marjaniemen itäranta on pääosin ruovikkoista luontoarvoiltaan tärkeää tulva-aluetta, jolla ei ole kiinteitä rakennuksia. Alueella on veneidensäilytysalue n. 100 veneelle. Koivuniemen venesatamassa on vene- ja melontakerhojen rakennukset sekä n. 80 venepaikkaa, n. 40 talvisäilytyspaikkaa ja n. 150 kajakkipaikkaa.

Alueella on voimassa useita asemakaavoja (vuosilta 1960–2000). Alue on pääosin venesatama-aluetta (LV). Meripellontien eteläreunassa on yleisten rakennusten korttelialue (YPA), jolle saa rakentaa paloaseman. Meripellontien pohjoispuolella on puisto- ja suojaviheralueita. Loppuosa on Vartiokylänlahden pääosin kaavoittamatonta vesialuetta.

Helsingin kaupunki omistaa koko alueen lukuun ottamatta Koivuniemen kärjessä olevaa laituri- ja uimapaikkakäytössä olevaa vesialuetta 91-433-879-7, joka on järjestäytymättömän osakaskunnan omistuksessa. Kaava on laadittu kaupungin aloitteesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Suunnitelman toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia ilman arvonlisäveroa seuraavasti (9/25):

Laskelma ei pidä sisällään päiväkotirakennuksen kustannuksia, joiksi arvioidaan n. 7 milj. euroa. Täyttöjen kustannusarvio perustuu ostolouheeseen. Tavoitteena on, että esirakentamisen massakoordinoinnissa onnistutaan siten, että louheet saadaan lähialueelta kaupungin omista hankkeista. Tällöin esirakentamisen kustannus pienenee enimmillään n. 10 milj. euroa, joka on esitetty yllä esirakentamisen pienempänä lukuna. Yksi keino esirakentamisen kustannusten pienentämiseen on Itäkeskuksen Ystävyydenpuiston väestönsuojan toteuttamisesta syntyvien louheiden hyödyntäminen Puotilanrannan esirakentamisessa.

Uuden kaavoitettavan kerrosalan rakennusoikeuden arvo on noin 75 milj. euroa. Arvo on laskettu käyttäen voimassa olevaa AM-ohjelman mukaista hallinta- ja rahoitusmuotojakaumaa.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (AKL/MRL 65 §) 9.12.2024–14.1.2025

Kaavaehdotus esiteltiin kaupunkiympäristölautakunnalle 12.11.2024 ja lautakunta päätti 26.11.2024 asettaa kaavaehdotuksen nähtäville.

Kaavaehdotuksesta tehtiin 9 muistutusta, joista yhdessä viitattiin kaavaluonnosvaiheessa lähetettyyn adressiin.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat alueen yleisilmeeseen, rakentamisen korkeuteen ja tiiviyteen, kouluverkon kapasiteettiin, lapsivaikutusten arvioinnin tarpeeseen, venesatamaan ja veneilyyn, ajoneuvoliikenteeseen, julkiseen liikenteeseen, rannan reitteihin, vedenvaihtuvuuteen, täyttöihin ja ruoppauksiin, proomukuljetuksiin, alueen rakennettavuuteen, saarikorttelin kustannuksiin, yleiskaavan ohjaavuuteen, syntyvien asuntojen hinnakkuuteen, ympäristövaikutusten arviointiin, virkistysmahdollisuuksiin, lepakkoselvityksen tarpeeseen, luontovaikutuksiin sekä luontoarvojen merkintöjen tarkentamiseen.

Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat meluntorjuntaan, ilmastovaikutuksiin, kunnallistekniikkaan, kaapeleihin ja luonnonsuojeluun.

Lausunnot saatiin seuraavilta tahoilta:

Lisäksi seuraavat tahot ilmoittivat, ettei ole lausuttavaa: Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL), Museovirasto ja pelastuslautakunta.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Jatkotoimenpiteet

Kaavaratkaisu koskee pientä poikkeusta lukuun ottamatta kaupungin omistamaa maata, joten kaupunginhallituksen 26.4.2021 (§ 310) tekemän päätöksen mukaiselle maankäyttösopimusmenettelylle ei ole tarvetta.

Toimivalta

Alueidenkäyttölain 52 §:n mukaan asemakaavan hyväksyy kunnanvaltuusto. Valtuuston päätösvaltaa voidaan johtosäännössä siirtää kunnanhallitukselle tai lautakunnalle. Koska kyseessä ei ole hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 1 momentin kohdissa 2–3 tarkoitettu muun kuin vaikutukseltaan merkittävän asemakaavan muutos tai hyväksyminen, asiasta päättää kaupunginvaltuusto.