Asemakaavan muutos, Koroistentie 10 ja Tilkanmäki

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle

Lisäksi lautakunta päättää

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee Vanhalla Ruskeasuolla Koroistentie 10:ssa sijaitsevaa huoltamotonttia, Tilkanmäen puistoaluetta ja näiden viereisiä katualueita. Kaavaratkaisu mahdollistaa huoltamotontin käyttötarkoituksen muutoksen asuinkäyttöön huoltamotoiminnan päätyttyä, sekä huoltamotonttiin rajautuvan puiston reunojen maltillisen täydennysrakentamisen. Kaavaratkaisu on tehty, koska täydennysrakentaminen kantakaupungin läheisyydessä erinomaisella liikenteellisellä sijainnilla on kaupungin strategian mukaista, ja uusi asuinkortteli parantaa hajanaista kaupunkiympäristöä Mannerheimintien ja Koroistentien risteyksessä. Uusi kortteli tukeutuu kokonaisuudessaan olemassa olevaan katuverkkoon ja kaupunkirakenteeseen.

Tavoitteena on toteuttaa alueelle kantakaupunkimainen kortteli kivijalkaliiketiloineen. Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty ratkaisemaan se, miten täydennysrakentaminen sopeutuu Ruskeasuon ja Mannerheimintien rakennettuun ympäristöön. Suunnittelualue sijoittuu nivelkohtaan, jossa kohtaavat toisaalta Mannerheimintien suurimittakaavaiset toimisto- ja asuinrakennukset ja toisaalta Vanha Ruskeasuo, erityisesti Tilkanmäki suojeltuine tähtitaloineen. Huoltamotonttiin rajautuvia Tilkanmäen puistoalueen reunoja on otettu mukaan suunnitelmaan, jotta uudesta korttelista tulisi Ruskeasuon kaupunkirakenteeseen luontevasti liittyvä kokonaisuus. Tilkanmäki säilyy kuitenkin valtaosin puistona.

Alueelle on suunniteltu seitsemästä kerrostalosta muodostuva asuinkortteli, jonka länsi- ja pohjoissivut muodostavat korttelia Mannerheimintien liikennemelulta suojaavan yhtenäisen rakenteen. Korttelin korkein, kahdeksankerroksinen asuinrakennus sijoittuu korttelin pohjoiskärkeen. Rakennukset madaltuvat portaittain kohti etelää siten, että Mannerheimintien puolella eteläisin rakennus on 6-kerroksinen ja Koroistentien puolella 4-kerroksinen. Eteläisimmät rakennukset sijoittuvat osittain nykyisen puiston puolelle. Selkeä raja puiston ja nykyisellään asfaltoidun tontin välistä katoaa ja korttelin vehreä piha-alue liittyy jatkossa luontevasti niin korkeusasemiltaan, kuin visuaalisestikin Tilkanmäen puistoalueeseen.

Uutta asuntokerrosalaa on 11 100 k-m² ja liike-, toimisto-, työ- tai palvelutilan kerrosalaa on 800 k-m². Lisäksi kortteliin tulee rakentaa 100 k-m² asukastilaa. Korttelin rakennusoikeus on yhteensä 12 000 k-m². Tontin tehokkuusluku on e=1,99. Laskennallinen asukasmäärän lisäys on noin 280.

Kaavaratkaisun yhteydessä on laadittu liikennesuunnitelma (piir.nro 7841), jonka mukaan toteutetaan Koroistentien ja Nauvontien risteyksen ympäristössä pieniä liikennejärjestelymuutoksia. Liikennesuunnitelmassa on myös esitetty Nauvontien katualueen istutusalueelle alustavasti sijoitettu raitiotien sähkönsyöttöasema. Tontti kuuluu uuden pysäköintipaikkamäärien laskentaohjeen markkinaehtoiseen alueeseen, mikä tarkoittaa, että tuleva hanke määrittää itse toteutettavien pysäköintipaikkojen määrän. Kaavaratkaisu mahdollistaa pysäköintipaikkojen toteuttamisen aiemman laskentaohjeen mukaiselle autopaikkamäärälle. Pysäköintipaikat voidaan sijoittaa kansipihan alaiseen pysäköintilaitokseen yhteen tai kahteen kerrokseen.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että huoltoasema palveluineen poistuu ja tontin käyttötarkoitus muuttuu asumiseen. Väljän huoltamotontin kaupunkikuva muuttuu korttelin toteuttamisen myötä kaupunkimaisemmaksi. Kaavoituksen alkuvaiheessa asukkaat olivat huolissaan täydennysrakentamisen ulottamisesta puiston puolelle. Nähtävillä ollut kaavaehdotus viitesuunnitelmineen sai kuitenkin alkuvaiheeseen verrattuna huomattavan myönteisen vastaanoton. Kaava luo edellytykset viihtyisän asuinympäristön toteuttamiselle kivijalkaliiketiloineen ja kadun varren istutuksineen. Asuinkorttelin pohjoispuolella olevan lankarullakioskin suojelumääräystä päivitetään ja kioskia ympäröivä katualue muutetaan katuaukioksi. Kaavan sosiaalisten vaikutusten arvioinnin osana on arvioitu kaavan toteuttamisen vaikutukset lapsiin ja nuoriin. Vaikutusten arviointi löytyy kaavaselostuksesta.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupunkistrategian 2025–2029 tavoitteiden toteutumista siten, että se täydentää olemassa olevaa kaupunkirakennetta huomioiden alueen rakennetun ympäristön ominaispiirteet, sekä edistää asuntotuotantoa alueella, jolla on erinomaiset joukkoliikenneyhteydet. Kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan 2016 mukainen.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Suunnittelualue sijaitsee Ruskeasuon asuinalueen pohjoisosassa, Mannerheimintien ja Koroistentien risteysalueen eteläpuolella. Mannerheimintien risteysalueen kaupunkikuvaa hallitsevat suurimittakaavaiset, tiukasti katuun rajautuvat 1990- ja 2000-luvuilla rakennetut toimisto- ja asuinrakennukset. Vanha Ruskeasuo puolestaan kuuluu Helsingin kantakaupungin sodanjälkeiseen laajentumisvyöhykkeeseen. Tenholantien eteläpuolella 1940- ja 1950-luvuille tyypilliset jälleenrakennuskauden lamelli- ja pistetalot sijoittuvat ilmavasti vehreille tonteille pehmeästi kaartuvien katujen varrelle. Tenholantien pohjoispuolella rakennuskanta on monipuolisempaa ja -ilmeisempää.

Kaavamuutostontilla sijaitsee nykyisin huoltamorakennus kahviloineen ja pesuhalleineen sekä tankkauskatos. Huoltamotontin pohjoispuoleisen kadun istutuskaistalla sijaitsee pieni ns. lankarullakioski, joka on suojeltu sr-2-merkinnällä. Huoltamotontin ympäristössä on tehty 2020-luvulla paljon katutöitä, mm. rakennettu uudet raitiovaunukiskot Mannerheimintieltä Nauvontien kautta Ruskeasuon v. 2024 valmistuneelle raitiovaunu- ja bussivarikolle.

Tilkanmäen puistoalue on merkittävä osa Vanhan Ruskeasuon asuntoaluekokonaisuutta ja se liittyy saumattomasti Tilkanmäen suojeltujen tähtitalojen pihoihin. Puiston maisemakuvaa hallitsevat laajat avokalliot ja nurmialueet sekä suurikokoiset lehti- ja havupuut. Puiston virkistyskäyttöä heikentää Mannerheimintien puolella liikennemelu. Puistoalueella sijaitsee kaksi muuntamoa: Koroistentien varressa 1930-luvu punatiilimuuntamo ja Mannerheimintien varressa kaavamuutostontin vieressä 2000-luvun alussa rakennettu raitiotien sähkönsyöttöasema.

Alueella on voimassa useita asemakaavoja vuosilta 1945–2002. Huoltamotontti on voimassa olevassa asemakaavassa huoltamorakennusten korttelialuetta. Tilkanmäen puistoalue on merkitty puistoksi. Nauvontien katualueen kolmiomainen osa Nauvontien ja Koroistentien kulmassa on merkitty katualueen istutettavaksi alueen osaksi.

Helsingin kaupunki omistaa huoltamotontin sekä puisto- ja katualueet. Kaavaratkaisu on tehty kaupungin aloitteesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia. Kaavaratkaisussa raitiotien sähkönsyöttöasemalle on esitetty kaksi vaihtoehtoista sijaintia: toinen on erillisessä rakennuksessa Koroistentien ja Nauvontien koilliskulman katualueen reunalla siirtolapuutarhan meluseinän eteläpään kohdalla, toinen Mannerheimintien puolella keskimmäisen uudisrakennuksen kivijalassa. Erillisenä rakennuksena toteutettavan uuden sähkönsyöttöaseman kustannus on arviolta noin 1,5–2 milj. euroa. Lisäksi sähkönsyöttöaseman siirtäminen aiheuttaa kaapelointitarpeita, jotka ovat Nauvontien varteen sijoittuvan erillisen rakennuksen osalta huomattavasti laajemmat ja vaikeammin toteutettavissa, kuin lähelle nykyistä sähkönsyöttöasemaa sijoittuvan, uudisrakennuksen kivijalkaan integroitavan sähkönsyöttöaseman kaapelointitarpeet. Katujärjestelyihin tulee pieniä muutoksia tontin koillisnurkassa ja itäpuolella. Kadun päällysrakenteiden muutostöistä aiheutuu kaupungille vähäisiä kustannuksia. Muutoin kaavaratkaisussa esitetyt uudet rakennukset ovat liitettävissä nykyiseen kunnallistekniseen verkostoon.

Kaavoitettava alue sijaitsee kokonaan kaupungin maalla. Kaavaratkaisu nostaa alueen arvoa. Kaavoitettavan rakennusoikeuden arvo on noin 11 milj. euroa.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi seuraavien viranomaistahojen kanssa:

Viranomaisten kannantotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat yhdyskuntateknisten putkien ja laitteiden huomiointiin ja tarvittavien tilavarausten varmistamiseen sekä alueen kulttuuriympäristön arvojen vaalimiseen. Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että kaavaan on osoitettu tilavaraus yhdyskuntateknisen huollon tunnelille. Kaavaehdotuksessa on useita kaupunkikuvaan ja arkkitehtuurin laatuun liittyviä kaavamääräyksiä, joilla pyritään varmistamaan uudisrakentamisen sopeutuminen arvokkaaseen rakennettuun ympäristöön ja Tilkanmäen puistoon. Lisäksi suojellun lankarullakioskin suojelumääräystä on päivitetty yhteistyössä kaupunginmuseon kanssa.

Mielipiteet

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat täydennysrakentamiseen, sen laajuuteen ja määrään sekä kaupunkikuvaan, Tilkanmäen puiston ja Ruskeasuon alueen rakennustaiteellisiin, kaupunkikuvallisiin, maisemallisiin sekä luontoarvoihin, lankarullakioskin sijaintiin, alueen julkisiin ja yksityisiin palveluihin, liikenteeseen ja pysäköintiin, liikennemeluun, rakentamisen aikaisiin haittoihin, asukkaiden tiedottamiseen, naapurien näkymiin ja asuntojen arvon kehitykseen, kaava-alueen rajaukseen, yleiskaavamerkinnän tulkintaan sekä kaupungin strategisten tavoitteiden ristiriitaisuuteen.

Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että uudisrakentamisen kaupunkikuvaa on ohjattu sopeutumaan arvokkaaseen ympäristöönsä useilla kaavamerkinnöillä ja määräyksillä (esimerkiksi rakennusten sijoittelu tontille, punasävyiset harjakatot, murretut tai pastellisävyiset rappaukset, puiset ovirakenteet). Tilkanmäen puistoalueen puolelle on suunniteltu rakentamista sen verran, että uudiskortteli liittyy luontevasti Ruskeasuon kaupunkirakenteeseen, mutta puiston kaupunkikuvalliset arvot ja sen toiminnot ml. pulkkamäet voidaan pääosin säilyttää ennallaan. Rakentaminen madaltuu kohti etelää niin Mannerheimintien kuin Koroistentienkin puolella. Matalin rakennus Koroistentien puolella on nelikerroksinen. Rakennusten edustoille on varattu tilaa kadunvarren istutuksille. Tontille on tulossa 800 k-m² liike-, toimisto-, työ- tai palvelutiloja, joista ainakin yhden tulee mahdollistaa ravintolatoiminta. Lisäksi Koroistentien puiston puoleisen rakennuksen kivijalkaan on kaavoitettu 100 k-m² asukkaiden yhteistilaa. Lankarullakioskin suojelumääräystä on päivitetty ja sen saa tarvittaessa myös siirtää ympäristöhäiriöiden ja kaupunkikuvan kannalta parempaan sijaintiin. Liikennemelun hallinnasta kaavassa on useita määräyksiä. Lintujen turvallisuus on huomioitu määräyksellä lintuturvallisista lasipinnoista. Kaavassa on myös määrätty, että orsi- ja pohjavedenpintaa ei saa alentaa työnaikaisesti eikä pysyvästi, ja että pilaantuneet maa-ainekset tulee selvittää ja tarvittaessa puhdistaa ennen alueen ottamista kaavan käyttötarkoitukseen. Kirjallisia mielipiteitä saapui 30 kpl, joista yhdessä täydennettiin aiemmin lähetettyä mielipidettä.

Kerrokantasi-kysely 25.11.-16.12.2024

OAS-vaiheen jälkeen asuinkorttelista laadittiin neljä alustavaa luonnosvaihtoehtoa, joista pyydettiin osallisilta kommentteja Kerrokantasi-verkkokyselyssä. Luonnosaineistosta ei pyydetty viranomaisten kannanottoja.

Luonnosaineiston erillisen nähtävillä olon yhteydessä saadut mielipiteet kohdistuivat Tilkanmäen puiston arvoihin ja kehitystoiveisiin, lankarullakioskin sijaintiin, täydennysrakentamisen suhteeseen Tilkanmäen ympäristöön, rakentamisen määrään, kerroslukuihin ja kaupunkikuvalliseen ilmeeseen, alueen liikenteeseen, pysäköintiin ja puiston reitistöön sekä alueen julkisiin ja yksityisiin palveluihin. Palautteissa korostui, että Tilkanmäen puisto on asukkaille hyvin tärkeä virkistysalue. Rakentamisen ulottamista puiston puolelle kritisoitiin useissa kommenteissa. Erityisesti Vaihtoehto VE4:ssä (Reunus) esitettyjen Koroistentien eteläisimpien, kokonaan nykyisen puiston puolelle sijoitettujen lamellien koettiin yksityistävän ja nakertavan puistoa liikaa. Toisaalta jokunen myös näki kyseisten lamellien liittävän uudiskorttelin osaksi Ruskeasuon kaupunkirakennetta. Useat myös kokivat esitetyn tehokkuuden olevan liian korkea, mutta toisaalta erityisesti risteysalueen ja Mannerheimintien varren tehokkaampi rakentaminen nähtiin mahdollisena.

Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että pääosa rakentamisesta sijoittuu nykyiselle huoltoaseman tontille ja korkeimmat rakennukset sijoittuvat risteysalueen tuntumaan. Puiston puolelle rakennetaan Koroistentien puolella vain sen verran, että puiston kadun varressa sijaitseva avokallioleikkaus ja komea vanha mänty voidaan säilyttää. Puistoalue säilyy suurimmalta osin edelleen puistona, ja sen käyttö-, virkistys- ja luontoarvot niin ikään pääosin säilyvät. Uuden korttelin piha-alue pihakansineen määrätään kaavamääräyksellä liittymään saumattomasti puistoalueeseen, kuten Tilkanmäelle on tyypillistä. Kaavaan on myös merkitty uusi kävelyreitti puistosta Mannerheimintielle.

Kaavassa on pyritty varmistamaan uudisrakennusten sopeutuminen arvokkaaseen rakennettuun ympäristöön ja Tilkanmäen puistoalueeseen monin eri keinoin. Rakennukset on sijoitettu suunnittelualueelle porrastamalla massoja toisiinsa ja katuun nähden siten, että jokainen lamelli erottuu omana kappaleenaan. Rakenteen on oltava melun suuntaan yhtenäinen, mutta Koroistentien puolella 4–5-kerroksiset rakennukset ovat irti toisistaan, kuten Koroistentielle on tyypillistä. Rakennusten edustoille on jätetty tilaa kadunvarren istutuksille. Kaavassa on lukuisia kaupunkikuvaa määritteleviä kaavamääräyksiä. Rakennusten kivijalkaan on määrätty vähimmäismäärä liike-, toimisto-, työ- tai palvelutilojen rakentamiseen. Koroistentien eteläisimmän rakennuksen kivijalkaan on osoitettu asukkaiden yhteiskäyttöön tarkoitettujen tilojen rakennusala, johon tulee liittyä ulko-oleskelualue.

Kyselyyn tuli yhteensä 283 kommenttia, joista 54 kpl Tilkanmäen puiston kehitystarpeet -osioon ja loput suunnitteluvaihtoehtoihin. Lisäksi suunnittelijoihin oltiin yhteydessä suoraan sähköpostilla (yhteensä 10 kpl). Kaupungille toimitettiin kyselyn jälkeen Ruskeasuo-seuran keräämä adressi, jossa oli 327 allekirjoittajaa.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (AKL/MRL 65 §) 4.6.–4.7.2025

Kaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 §:ssä säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotuksesta tehtiin 10 muistutusta.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat uuden korttelin kaupunkikuvalliseen ilmeeseen sekä kaupunkikuvaa ohjaaviin kaavamääräyksiin, jotka oli pääosin koettu onnistuneiksi, kallioleikkauksiin ja louhintoihin, kerrosalaan ja kerroslukuihin, tiivistämisen haasteisiin, rakentamisalueen rajaukseen, rakentamisen hiilijalanjälkeen, lankarullakioskin sijaintiin, puistoalueisiin, puiston hydrologisiin olosuhteisiin, pysäköintiratkaisuihin, liikenteeseen ja kävely-yhteyksiin puiston puolella, hankkeen toteutusvaiheeseen, työmaa-aikaiseen meluun, rakennusten käyttötarkoituksiin, asuntojen hallintamuotoihin ja niiden myyjä/vuokraajatahoon, asukastilaan ja sen ulkoalueeseen, valaistukseen, lintuturvallisuuteen, viittauksiin kaupungin strategiaan, sekä pienen yksityisen päiväkodin toteuttamismahdollisuuksiin. Ruskeasuo-Seura ja muutamat yksittäiset muistuttajat kiittivät asukkaiden mielipiteiden huomioinnista suunnittelussa ja totesivat, että kaava-aineistossa on esitetty hyviä ajatuksia siitä, miltä kortteli voisi tulevaisuudessa näyttää.

Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat pelastautumiseen, ilmastoriskeihin varautumiseen, melun- ja tärinäntorjuntaan, tontin vesihuoltoon, jätekeräykseen, olemassa oleviin keskijännitekaapeleihin sekä kulttuuriympäristön vaalimiseen.

Lausunnot saatiin seuraavilta tahoilta:

Lisäksi seuraava taho ilmoitti ettei ole lausuttavaa: kasvatuksen ja koulutuksen toimiala.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa. Pelastusjärjestelyistä keskusteltiin pelastuslaitoksen kanssa. Yksityisen päiväkodin mahdollistamisesta keskusteltiin kyseisen muistutuksen jättäneen päiväkotitoimijan kanssa.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Toimivalta

Kaavaratkaisun hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto. Alueidenkäyttölain 52 §:n mukaan asemakaavan hyväksyy kunnanvaltuusto. Valtuuston päätösvaltaa voidaan johtosäännössä siirtää kunnanhallitukselle tai lautakunnalle. Koska kyseessä ei ole hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 1 momentin kohdissa 2–3 tarkoitettu muun kuin vaikutukseltaan merkittävän asemakaavan muutos tai hyväksyminen, asiasta
päättää kaupunginvaltuusto.

Jatkotoimenpiteet

Kaava-alue on kokonaisuudessaan Helsingin kaupungin omistuksessa, eikä siihen kohdistu maankäyttösopimustarvetta.