Asemakaavan muutos nro 12974, Kamppi, tontti 0477/16, Bulevardi 23-27, Aleksanterin teatteri, BME10 Property Oy

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle

Lisäksi lautakunta päättää

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Kampissa suunnitellaan Aleksanterin teatterin laajennusta ja osittaista käyttötarkoituksen muutosta hotelliksi. Uusi hotellisiipi sijoittuu teatterin 1950-luvulla valmistuneen osan paikalle siten, että sitä korotetaan kolmella kerroksella ja osa laajennusosan julkisivuista säilytetään. Rakennuksen vanhin osa säilyy teatterikäytössä, eikä sinne olla tekemässä juurikaan muutoksia. Asemakaavan muutoksen yhteydessä tarkastellaan myös tontin rakennussuojelun kokonaisuutta.

Uutta liiketilakerrosalaa tulee 4 780 k-m². Fyysisesti kerrosala kasvaa kuitenkin vain 1 080 k-m², koska voimassa olevaan asemakaavaan on merkitty ainoastaan laajennusosan rakennusoikeus (2 600 k-m²) eikä teatterin vanhimman osan olemassa olevaa kerrosalaa ollenkaan. Koko rakennuksen nykyinen toteutunut kerrosala on 6 300 k-m². Kaavaratkaisun rakennusoikeuteen on laskettu mukaan koko nykyinen toteutunut kerrosala (2 600 + 3 700 k-m²) sekä koko uusi kerrosala (1 080 k-m²) eli yhteensä 7 380 k-m².

Teatterin vanhin, vuonna 1879 valmistunut osa säilyy pääosin teatterikäytössä ja sen lakisuojeluun tähtäävä prosessi on vireillä. Tavoitteena on, että teatteri ja hotelli muodostavat toisiaan toiminnallisesti tukevan kokonaisuuden. Tavoitteena on myös parantaa pihan kaupunkikuvallista ilmettä poistamalla pysäköintipaikkoja pääsisäänkäyntien edestä ja lisäämällä tontille istutuksia.

Kiinteistön omistajuus on siirtynyt valtiolta yksityiselle kiinteistönomistajalle, jonka tavoitteena on kehittää sitä hotelli- ja kulttuurikäytössä. Uusi hotelli sijoittuu vuonna 1953 valmistuneen laajennusosan alueelle, jossa sijaitsee nykyään harjoitussaleja ja toimistotiloja. Teatterilla ei ole varsinaisen esiintymislavan ja yhden pienemmän harjoitussalin lisäksi tarvetta muille harjoitussaleille. Teatterin toimistotilat siirretään rakennuksen sisällä toiseen paikkaan.

Teatteri saadaan säilytettyä alkuperäisessä käyttötarkoituksessaan ja arvokas kulttuuriympäristö säilyy uusista toiminnoista huolimatta. Bulevardin ja Albertinkadun varrella sijaitsevat kaupunkikuvallisesti merkittävät puut säilytetään. Joitain huonokuntoisia puita joudutaan pihalta poistamaan, mutta tilalle tuodaan uusia ja myös istutuksia lisätään. Pysäköintiä vähennetään teatterin edustalta niin, että rakennus saa arvoisensa edusaukion. Laajennusosa puretaan osittain, mutta osa julkisivuista säilytetään ja loput julkisivut rakennetaan uudestaan nykyisen rakennuksen hillittyä kaupunkikuvallista ilmettä mukaillen.

Valmistelun aikana keskustelua on herättänyt uuden rakennusosan lisääminen Bulevardin katukuvaan ja aktiivisessa harrastuskäytössä olevien harjoitussalien poistuminen käytöstä. Uudisosan roolia katukuvassa on pyritty häivyttämään porrastamalla rakennusmassaa Bulevardille päin ja asettamalla arkkitehtuurin laatutasolle kaavamääräyksiä. Harjoitussalien osalta toiminta on siirrettävä muualle.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että kulttuurihistoriallisesti merkittävä vanha teatteri saadaan säilytettyä. Uudisrakentamisen myötä kaupunkikuvaan tulee uusi ajallinen kerrostuma ja näkymät viereisistä asunnoista Aleksanterin teatterin suuntaan muuttuvat. Autopaikat vähenevät ja kasvillisuus tontilla muuttuu entistä monipuolisemmaksi, minkä ansiosta ympäristö muuttuu viihtyisämmäksi. Kaavan sosiaalisten vaikutusten arvioinnin osana on arvioitu kaavan toteuttamisen vaikutukset lapsiin ja nuoriin. Vaikutusten arviointi löytyy kaavaselostuksesta.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupunkistrategian 2025–2029 tavoitteiden toteutumista siten, että keskustan elinvoimaa lisäävä teatteri saadaan säilytettyä nykyisessä käytössään. Hotellikäytöllä parannetaan matkailun edellytyksiä.

Nyt laadittu kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan (2016) mukainen.

Alustavia suunnitelmia on käsitelty kaupunkikuvatyöryhmässä jo kaavoitusvaiheessa (9.10.2023) ja hankkeesta on saatu kaupunkikuvatyöryhmän lausunto.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Aleksanterin teatteri on valmistunut vuonna 1879 Helsingin venäläiseksi teatteriksi, missä käytössä se toimi Suomen itsenäistymiseen saakka. Vuosina 1918–1993 rakennus oli Kansallisoopperan (ent. Suomalainen ooppera) käytössä. Vuonna 1953 valmistui alkuperäisen teatterirakennuksen kylkeen nelikerroksinen laajennus, joka sisälsi varasto-, harjoittelu- ja pukuhuonetilojen lisäksi toimistotiloja. Vuodesta 1993 lähtien teatteri on toiminut vierailuteatterina.

Teatteritoiminta jatkuu nykyään aktiivisena rakennuksen vanhassa osassa. Teatterisali sekä siihen liittyvät aula- ja lämpiötilat ovat säilyneet hyvin ja niillä on erityistä kulttuurihistoriallista arvoa. Teatteri toimii vierailuteatterin periaatteella, eli teatterilla ei ole varsinaisia omia produktioita, vaan eri toimijat varaavat tiloja omille esityksilleen, joita harjoitellaan esityspäivien ulkopuolella muissa tiloissa. Näin ollen teatterilla ei ole varsinaisen esiintymislavan ja yhden pienemmän harjoitussalin lisäksi tarvetta muille harjoitussaleille.

Laajennusosassa on sekä teatterin henkilökunnan että ulosvuokrattuja toimistotiloja. Teatterin omat toimistot täyttävät nykyään vain pienen osan kaikista toimistotiloista, joten osa niistä on vuokrattu ulkopuolisille toimijoille. Tiloja on vuokrattu myös taiteilijoiden työhuoneiksi. Toimisto- ja työtilojen lisäksi laajennusosassa on harjoitussaleja ja pukuhuoneita, jotka ovat harrastekäytössä. Harjoitussaleissa järjestetään paljon esimerkiksi tanssitunteja, erityisesti iltaisin ja viikonloppuisin.

1950-luvulla rakennettu laajennusosa edustaa aikakaudelleen tyypillistä arkkitehtuuria rapattuine julkisivuineen ja tasaisesti rytmiteltyine ikkunoineen. Nelikerroksisen laajennusosan ylin kerros on kauttaaltaan sisäänvedetty ja sitä ympäröivät avoterassit. Julkisivumateriaalina on vaaleanruskea rappaus. Laajennusosan arkkitehtuuri on alkuperäistä teatteria pelkistetympää, mutta julkisivussa on kuitenkin laadukkaita yksityiskohtia esimerkiksi ikkunoiden ympärillä.

Pihalla on runsaasti pysäköintipaikkoja, joista suurin osa on yleisen pysäköintilaitoksen hallinnoimia eli ei pelkästään teatterikiinteistöä varten. Pysäköintipaikkoja on myös teatterin pääsisäänkäynnin edessä. Tonttia reunustavat Bulevardin ja Albertinkadun puoleisilta sivuilta puurivit.

Alueella voimassa olevat asemakaavat

Alueella on voimassa asemakaava 8501 (05.11.1982).

Voimassa olevassa asemakaavassa (vahvistettu vuonna 1982) alue on merkitty Kulttuuritoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi (YKU). Teatterin vanha osa on suojeltu asemakaavassa ark-suojelumerkinnällä. Korttelialueet ovat yksityisomistuksessa.

Kaavoitus on tullut vireille tontin omistajan tai haltijan hakemuksesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia. Asemakaavamuutos nostaa tontin arvoa.

Tulovaikutukset

Kaupunki saa yksityisessä omistuksessa olevien tonttien osalta maankäyttökorvauksia. Maankäyttökorvauksista sovitaan maanomistajan kanssa käytävissä maapoliittisissa neuvotteluissa.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista, viranomais- ja asiantuntijatahojen lausunnoista, kaavan valmisteluaikana saaduista kannanotoista, osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomais- ja asiantuntijayhteistyö

Valmistelu on tehty yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen kanssa. Valmistelun aikana on tehty yhteistyötä lisäksi seuraavien viranomaistahojen kanssa:

Viranomaisyhteistyötä on tehty erityisesti uudisrakentamisen sovittamisessa arvokkaaseen kulttuuriympäristöön ja rakennussuojelun osalta.

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat kiinteistön pelastusturvallisuuteen, sekaviemäröinnin eriyttämiseen, rakennussuojelutilanteeseen ja uudisosan arkkitehtuuriin.

Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että on laadittu viranomaisten edellyttämät selvitykset. Suojelumääräykset ja suojelun kokonaisuus on laadittu yhteistyössä kulttuuriympäristöstä vastaavien viranomaisten kanssa. Kaavamääräyksillä on ohjattu uudisrakentamista kulttuuriympäristöön soveltuvaksi. Vastineet kannanottoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Mielipiteet

Kirjallisia mielipiteitä saapui 6 kpl. Mielipiteistä oli adresseja 1 kpl (allekirjoittajia yhteensä 32).

Osallisten mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat uudisosan arkkitehtuuriin, kulttuuriympäristön huomioimiseen, asumisen olosuhteisiin, hotellien tarpeettomuuteen, harrastustilojen häviämiseen ja rakentamisen lintuystävällisyyteen.

Mielipiteissä esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että arkkitehtuuria on kehitetty eteenpäin ja kaavamääräyksillä ohjataan laadukkaaseen rakentamiseen. Kulttuuriympäristöä on suojeltu ja uusi rakentaminen on pyritty sovittamaan arvokkaaseen ympäristöön. Uudisrakentamisen vaikutuksista on laadittu varjostuskaavio ja kaavaan on lisätty lintuystävälliseen rakentamiseen ohjaava määräys. Osa palautteesta koski hankkeen lähtökohtia, joihin ei voida enää kaavoitusvaiheessa vaikuttaa.

Virallisten mielipiteiden lisäksi saatiin 183 kommenttia Kerro Kantasi -palvelussa. Kooste saaduista kommenteista on vuorovaikutusraportin liitteenä.

Vastineet mielipiteisiin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (AKL/MRL 65 §)

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä (AKL/MRL 65 §) 20.5.2025–19.6.2025. Kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 §:ssä säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotusta koskevia muistutuksia saapui 5 kpl. Muistutuksista oli adresseja 1 kpl (allekirjoittajia yhteensä 32).

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat kulttuuriympäristön huomioimiseen, hotellitoimintaan ja alueen toiminnalliseen tasapainoon, hotellin tuottamaan liikenteeseen, lintuihin kohdistuviin vaikutuksiin, harjoitussalien poistumiseen sekä julkisen puolen kiinteistöpolitiikkaan.

Huomautusten johdosta ei ole tehty muutoksia kaavaratkaisuun.

Vastineet muistutuksiin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Lausuntoja saatiin seuraavilta viranomais- ja asiantuntijatahoilta:

Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat rakennusperintölain mukaisen suojeluprosessin huomioimiseen, suojelumerkintöjen tarkentamiseen, julkisivujen väriä koskevaan kaavamääräykseen, teatterin vanhan osan peruskorjaustarpeeseen sekä jäte- ja hulevesiviemäreiden eriyttämiseen.

Huomautukset on otettu huomioon siten, että kaavamerkintöjä on muokattu esitetyn mukaiseksi ja kaavaan on lisätty vanhan osan korjaukseen liittyvä määräys. Vastineet lausuntoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin. Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen. Tehdyt muutokset ovat luonteeltaan vähäisiä, joten kaavaehdotusta ei ole ollut tarpeen asettaa uudelleen nähtäville.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ja vaikutukset ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Jatkotoimenpiteet

Kaava-alueeseen tai sen osaan liittyy maankäyttösopimusmenettely, joka tulee saattaa päätökseen ennen kaavan hyväksymistä.

Toimivalta

Kaavaratkaisun hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto. Alueidenkäyttölain 52 §:n mukaan asemakaavan hyväksyy kunnanvaltuusto. Valtuuston päätösvaltaa voidaan johtosäännössä siirtää kunnanhallitukselle tai lautakunnalle. Koska kyseessä ei ole hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 1 momentin kohdissa 2–3 tarkoitettu muun kuin vaikutukseltaan merkittävän asemakaavan muutos tai hyväksyminen, asiasta päättää kaupunginvaltuusto.