Asemakaavan muutos, Malmi, tontti 38107/23, Viljatie 4, Kiinteistö Oy Viljapuisto

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Ylä-Malmin alueella tontilla 38107/23 on suunniteltu kolme uutta asuinkerrostaloa kadun varteen osoitteessa Viljatie 4. Rakennusten kerrosluvut ovat 6, 7 ja 9. Alueelta puretaan toimistorakentamista. Tontin pääkäyttötarkoitus muuttuu toimisto- ja teollisuusrakennusten alueesta (KTY), asuin-, liike- ja toimistorakennusten alueeksi, joka on kaupunkikuvallisesti, kulttuurihistoriallisesti, paikallishistoriallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokas (AL/s).

Vanha alkujaan vetoketjutehtaana toiminut 4-kerroksinen rakennus suojellaan kaavamerkinnällä (sr-3) ja on tarkoitus muuttaa asunnoiksi. Matala 1-kerroksinen nykyään ravintolana toimiva liikesiipi voi säilyä ja sille mahdollistetaan pienialainen laajennus. Maantason kadulle avautuvia tiloja kehitetään asukkaiden yhteistiloina ja liiketiloina.

Pysäköinti on sijoitettu pääosin maanalaiseen pihakannen alaiseen laitokseen ja noin kolmannes piha-alueelle. Korttelipihaa kehitetään vehreänä ja viihtyisänä istutuksin ja asukkaiden leikki- ja oleskelualueina.

Kaavassa on osoitettu uusi yleinen jalankulku Kaupparaitilta etelästä Taimipuiston suuntaan pohjoiseen. Lähiympäristössä on tutkittu ja suunniteltu Kaupparaitin, siihen liittyvän puiston ja Viljatien katualueen kehittämistä ja parantamista.

Alueelta puretaan toimistorakentamista noin 5 085 k-m².

Uutta asuinkerrosalaa tulee kerrostaloihin 9 000 k-m². Uutta liiketilakerrosalaa tulee 500 k-m². Asukasmäärän lisäys on noin 225 uutta asukasta. Työpaikkamäärä vähenee noin 175 työpaikalla.

Kaavan tavoitteena on:

Vahvistaa Malmin keskustan elinvoimaa kaupunkiuudistusalueella asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelman (2024) mukaisesti, täydennysrakentamalla asuntokantaa ja tiivistämällä Malmin keskustaa urbaanina kaupunkirakenteena.

Mahdollistaa tontin pääkäyttötarkoituksen muutos toimisto- ja teollisuusrakennusten alueesta asuin-, liike- ja toimistorakentamisen korttelialueeksi.

Mahdollistaa uusien asuinkerrostalojen rakentaminen osittain nykyisten purettavien toimistorakennusten tilalle.

Mahdollistaa vanhan vetoketjutehtaan rakennuksen säilyminen ja muuttaminen asumispainotteiseksi.

Mahdollistaa alueeseen liittyvien Viljatien, Kaupparaitin ja siihen liittyvän puistoalueen kehittäminen ja parantaminen.

Alueelle on laadittu liikennesuunnitelma koskien Viljatien ja Kaupparaitin katualueita tarvittavin osin. Viljatielle on suunniteltu tarvittavat tonttiliittymät sekä kävelyn ja pyöräilyn ylitysalue Kaupparaitin jatkeella. Tontin länsiosalla on suunniteltu uusi pohjois- eteläsuuntainen kävelyn mahdollistava yhteys.

Kaavaratkaisulla tiivistetään kaupunkirakennetta ja lisätään asumista kaupunkistrategian mukaisesti. Kaavaratkaisu ohjaa viherpinta-alan lisäämiseen korttelin piha-alueilla ja vanhan tehtaan rakennusperinnön säilyttämiseen.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että se lisää asumista, tiivistää Malmin asemakeskustaa ja luo edellytyksiä keskustan elinvoimalle uusien asukkaiden ostovoiman myötä. Uudet asukkaat tukevat palveluiden elinvoimaisuutta. Kaupunki järjestää julkiset palvelut asukkaille ja varautuu niiden toteuttamiseen, ylläpitoon ja kustannuksiin.

Kaavalla vahvistetaan asemakeskuksen teollisuushistoriaa ja rakennusperintöä suojelumerkinnällä.

Kaava sallii asuin-, toimisto- ja liikerakentamisen. Toimisto- ja teollisuustontti muuttuu viitesuunnitelmissa asumiseen. Tämä muuttaa keskustan elinkeinoelämää ja työelämäkulttuuria. Työpaikkoja on aikoinaan ollut noin 200. Liiketilat mahdollistavat noin 25 työpaikkaa. Merkitys työpaikka-alueena vähenee. Vaikutusta lieventää se, että työpaikat eivät ole nykyään täyspainoisesti käytössä. Työntekijöitä on noin 40, joten käytännössä työpaikkojen vähenemä on 15 työpaikkaa ja teoreettisesti laskettuna 175 poistuvaa työpaikkaa. Kaavan sosiaaliset vaikutukset on esitetty kaavaselostuksessa. Kaavalla ei ole erityisiä vaikutuksia lapsiin ja nuoriin.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupunkistrategian 2025-2029 tavoitteiden toteutumista siten, että alueelle mahdollistetaan Malmin kaupunkiuudistusalueen tavoitteen mukaista asuinrakentamisen tehostamista. Alue liittyy Malmin rautatieaseman ja tulevan Viima pikaraitiotien vaikutuspiiriin. Suunniteltu nykyistä vehreämpi asuntopihaympäristö parantaa lähiympäristönkin laatua ja viihtyisyyttä. Vanhan tehdasrakennuksen säilyttäminen osana kokonaisuutta vahvistaa alueen omaleimaisuutta. Ratkaisussa on pyritty kunnianhimoiseen ympäristöön sopivaan arkkitehtuuriin määräämällä julkisivujen jäsennystapaa, materiaaleja ja harjakattomuotoa.

Nyt laadittu kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan (2016) mukainen.

Suunnittelualuetta koskee "Malmin keskustavisio", sekä "Malmin keskustan suunnitteluperiaatteet", jotka ohjaavat alueen maankäytön suunnittelua ja kaavoitusta.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Alueella on alun perin vuonna 1948 valmistunut nelikerroksinen vetoketjutehtaana toiminut teollisuusrakennus, jota on eri vaiheissa laajennettu ja muutettu. 1960-luvun alussa vanhan tehtaan pohjoispäätyyn rakennettiin uusi nelikerroksinen tehdas- ja varastosiipi. 1970-luvulla rakennukset muutettiin toimistokäyttöön. 1980-luvun puolivälissä tontin pohjoisosaan rakennettiin uusi toimistosiipi ja kaupparaitin varrelle matala, nykyään ravintolana toimiva liikesiipi.

Osa alueen uudemmista toimistorakennuksista on käyttökiellossa kosteusvaurioiden takia. Osa muista tiloista on vuokrattu ulkopuoliseen käyttöön ja osa on omistajien omassa käytössä. Vanhimman säilytettävän tehdasrakennuksen osalta selvitetään sen soveltuvuus peruskorjattuna asumiskäyttöön.

Tontin asfaltoitu piha-alue on pääosin pysäköinnin ja huollon käytössä. Tontin koilliskulmassa on pienialainen viheralue rinteessä, jolla sijaitsee myös puustoa. Vanhin vetoketjutehtaan rakennus muodostaa puistoaukiolle rajaavan päätteen. Rakennukset rajaavat Kaupparaitin länsireunaa. Tontin rakennusten julkisivut ovat yhtenäisesti tiilenpunaisia. Ikkunoita on ryhmitelty nauhamaisiin riveihin. Vanhimmissa rakennuksissa on harjakatto.

Tontin itäpuolella sijaitsee kävelyyn ja pyöräilyyn tarkoitettu Kaupparaitti, joka liittyy eteläpäässä Ylä-Malmin toriin ja jatkuu keskustan pohjoisosiin tasossa Viljatien yli. Tontin eteläpuolella on Kaupparaittiin saumattomasti liittyvä kolmiomainen puistoalue, jolla sijaitsee kaareva hevosenkengän muotoinen istutus- ja istuskelualue. Puiston ja entisen vetoketjutehtaan vanhimman osan välillä kasvaa vaahteraryhmä. Myös Kaupparaitilla kasvaa vaahteroita.

Suunnittelualueen maantasokorkeudet vaihtelevat Kaupparaitin ja Viljatien risteämiskohdan +18.5 ja Viljatien korkeimman kohdan +22.5 välillä.

Alueella on voimassa asemakaavat 8999 (30.08.1985), 8415 (16.07.1982), 8118 (17.03.1980).

Alueella on voimassa useita asemakaavoja, joissa alue on merkitty: Toimistorakennusten ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialueeksi (KTY), katualueeksi (Viljatie), polkupyöräilyyn ja jalankulkuun tarkoitetuksi kaduksi (Kaupparaitti) sekä puistoalueeksi (VP).

Helsingin kaupunki omistaa Viljatien katualueet, Kaupparaitin katualueen ja siihen liittyvän puistoalueen. Tontti 38107/23 on yksityisomistuksessa.

Kaavoitus on tullut vireille tontin omistajan tai haltijan hakemuksesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia. Vetoketjunkujan katualueiden toteuttaminen ja muutokset Viljatien katualueella aiheuttavat kaupungille kustannuksia. Kaupunki saa maankäyttökorvausten muodossa tuloja laadittavien maankäyttösopimusten mukaisesti.

Investointikustannukset:

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista, viranomais- ja asiantuntijatahojen lausunnoista, kaavan valmisteluaikana saaduista kannanotoista, osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomais- ja asiantuntijayhteistyö

Valmistelu on tehty yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen kanssa.

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat yhdyskuntatekniikkaan, kulttuurihistoriaan sekä pelastusturvallisuuteen. Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä kulttuurihistorialliset arvot huomioivalla suojelumääräyksellä. Kaava ja sen yhteydessä laaditut viitesuunnitelma ja liikennesuunnitelma mahdollistavat yhdyskuntatekniikan ja pelastusturvallisuuden toimivuuden kannanotoissa esitetyillä tavoilla. Vastineet kannanottoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Mielipiteet

OAS-aineistosta saapui kirjallisia mielipiteitä 1 kpl.

Mielipiteessä esitetyt asiat kohdistuivat linnustovaikutuksiin. Asemakaavassa esitetään linnustoa koskeva määräys. Vastineet mielipiteisiin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (AKL/MRL 65 §)

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä (AKL/MRL 65 §) 9.6.2025–9.7.2025. Kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 §:ssä säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotusta koskevia muistutuksia saapui 1 kpl.

Muistutuksessa esitetyt huomautukset kohdistuivat linnustoon. Vastineet muistutuksiin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Lausuntoja saatiin seuraavilta viranomais- ja asiantuntijatahoilta:

Lausunnoissa otettiin kantaa kulttuuriympäristöön ja rakennuksen suojeluun sekä vesihuollon ja kaukolämmön johtovarauksiin. Vastineet lausuntoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin. Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen. Tehdyt muutokset ovat luonteeltaan vähäisiä, joten kaavaehdotusta ei ole ollut tarpeen asettaa uudelleen nähtäville.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ja vaikutukset ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Jatkotoimenpiteet

Kaava-alueeseen tai sen osaan liittyy maankäyttösopimusmenettely, joka tulee saattaa päätökseen ennen kaavan hyväksymistä.

Toimivalta

Alueidenkäyttölain 52 §:n mukaan asemakaavan hyväksyy kunnanvaltuusto. Valtuuston päätösvaltaa voidaan johtosäännössä siirtää kunnanhallitukselle tai lautakunnalle. Koska kyseessä ei ole hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 1 momentin kohdissa 2–3 tarkoitettu muun kuin vaikutukseltaan merkittävän asemakaavan muutos tai hyväksyminen, asiasta päättää kaupunginvaltuusto.