Ilmoittautumis- ja neuvottelumenettely, Suunnittelijankadun keskustakortteli, kortteli 43084, Herttoniemi

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto päättää myydä

Varauspäätös, laatu- ja hintakilpailu ja myytävä tontti

Kaupunginhallitus on 10.1.2022 § 14 päättänyt varata tontin (C)
43084/3 (Herttoniemi, Herttoniemen yritysalue) tonttikilpailua varten. Kaupunginhallitus on samalla oikeuttanut kaupunkiympäristölautakunnan järjestämään päätöksen mukaiset kilpailut, päättämään niiden ehdoista sekä valitsemaan niiden perusteella tonteille varaajat ja toteuttajat.

Kaupunginhallituksen varauspäätökseen perustuen kaupunki järjesti 10.9.2024-27.2.2025 Helsingin kaupungin 43. kaupunginosan (Herttoniemi) Herttoniemen keskustakorttelin (C) 43084 tonttia 3 koskevan avoimen laatu- ja hintakilpailun löytääkseen tontille ostajan ja toteuttajan. Kilpailuohjelman (tarjouspyynnön) mukaan kaupungilla on oikeus hyväksyä tai hylätä tarjouskilpailussa saadut tarjoukset.

Myytävä tontti sijaitsee kauppakeskus Hertsin ja Herttoniemen metroaseman välittömässä läheisyydessä ja asemakaavan ja sen asemakaavamuutoksen nro 12481 mukaan rakennusoikeus on 35 000 k-m², josta vähintään 30 % tulee olla muuta kuin asumista. Kortteliin on mahdollista osoittaa liike-, toimisto-, hotelli- tai palvelutiloja. Asuntotuotannon hallintamuoto on kilpailijan vapaasti valittavissa, mutta vuokra-asuntotuotantona voidaan toteuttaa kuitenkin enintään 40 %. Tästä vähintään puolet tulee olla valtion tukemaa pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoa.

Tarjoajan tuli luonnossuunnitelmien lisäksi toimittaa ostotarjouksena kaikille suunnitelman mukaisille käyttötarkoituksille kiinteä rakennusoikeuden nykyarvoa vastaava yksikköhinta (euroa/k-m²) sekä rakennusoikeuksien perusteella laskettu kokonaishinta. Kilpailun ratkaisuperusteena oli luonnossuunnitelmien arkkitehtoninen laatu (50 %), hinta (30 %) sekä suunnitelman vähähiilisyys (20 %). Tarjouspyynnössä ilmoitettiin, että kilpailun arviointiryhmä arvioi ja pisteyttää saapuneet tarjoukset ja kutsuu maalis-huhtikuussa 2025 neuvotteluihin 1 – 2 korkeimman pistemäärän saanutta. Neuvottelujen tarkoituksena oli täsmentää kilpailuehdotuksen toteuttamisen reunaehtoja ja käydä läpi arviointiryhmän antamia jatkosuunnitteluohjeita.

Laatu- ja hintakilpailu oli avoin kaikille, jotka täyttävät tarjouspyynnössä mainitut yleiset kelpoisuusedellytykset. Tarjous tuli antaa koko tontista.

Asuntojen erittäin korkeatasoisen suunnittelun ja rakentamisen varmistamiseksi edellytettiin kuitenkin, että tarjoajalla (ostajalla) on käytettävissään kohteen rakentamisen edellyttämä tekninen taito, arkkitehtuurinen taito, kokemus sekä taloudelliset ja muut rakentamisen edellytykset merkittävän ja haastavan rakentamisprojektin toteuttamiseksi tarjouspyynnössä edellytetyllä tavalla (yleiset kelpoisuusedellytykset).

Kaupunki myy kilpailun kohteena olevan tontin tarjouspyynnössä mainituin ehdoin. Tarjouspyynnössä ilmoitettiin, että kaupunki tekee kilpailun voittajan kanssa korttelista 43084 muodostettavien tonttien myyntiä koskevan määrämuotoisen kiinteistökaupan esisopimuksen.

Ostotarjouksen tekemisestä ei maksettu mitään korvausta, eikä ehdollisia tai tarjouspyynnön vastaisia ostotarjouksia hyväksytty ja edellä mainitun määräajan jälkeen jätetyt ostotarjoukset on hylätty.

Tarkemmat kilpailua koskevat taustatiedot ja ehdot ilmenevät liitteenä 3 olevasta tarjouspyynnöstä.

Tarjoukset ja hinta- ja laatukilpailun ratkaisu

Määräaikaan 27.2.2025 klo 12 jätettiin kaksi eri tarjousta.

Kilpailun arviointiryhmä arvioi saapuneet luonnossuunnitelmat edellä mainituin tarjouspyynnön mukaisin kriteerein. Suunnitelmien arkkitehtoninen laatu ja vähähiilisyys arvioitiin anonyymisti. Tarjousten laadun, vähähiilisyyden ja tarjotun kauppahinnan arvioinnista saamat pisteet laskettiin yhteen ja lopullinen vertailu tarjousten kesken tehtiin kokonaispistemäärän perusteella.

Arviointiryhmä kutsui korkeimman pistemäärän saaneen ehdotuksen Konkaavi laatineet Fira Rakennus Oy:n ja MTu-Consulting Oy:n jatkoneuvotteluihin. Ehdotus vastasi laadultaan erinomaisesti kilpailuohjelman toimitiloja ja toiminnallisuutta koskeviin tavoitteisiin, ehdotuksen arkkitehtoniset ratkaisut olivat korkeatasoiset ja pihasuunnitelma ja -ratkaisut erittäin korkeatasoisia.

Tarjouspyynnön mukaan korttelikokonaisuus myydään ostajalle yhdellä kiinteistökaupalla (kerralla), ellei kaupungin kanssa erikseen muuta sovita. Neuvotteluissa päädyttiin valmistelemaan tarjouskilpailun kohteena olleesta tontista erilliset kiinteistökaupan esisopimukset Fira Rakennus Oy:n asuntohankkeelle ja MTu-Consulting Oy:n monitoimiarena-hankkeelle (liikunta- ja tapahtumakeskus Hybridiarena), koska lopulliset tontit tulevat eri omistukseen. Neuvottelujen aikana kaupunkiympäristön toimiala katsoi tämän olevan kaupungin kannalta hyväksyttävissä, kun esisopimukset allekirjoitetaan samanaikaisesti. Neuvottelujen aikana tarkennettiin toteuttamisen reunaehtoja ja täsmennettiin kiinteistökaupan esisopimusten ehtoja. Esisopimuksiin on asetettu sopimussakko niiden noudattamisen vakuudeksi.

Edellä mainittua tarjousta ja tontin kauppahintaa (yhteensä vähintään 19 991 000 euroa) voidaan pitää kaupungin puolesta hyväksyttävänä sekä markkinaehtoisena ottaen muun ohella huomioon nykyiset markkinaolosuhteet. Markkinaehtoisuus on varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan toimesta. Arviolausunto on oheismateriaalissa. Kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 hyväksymien tontinluovutuslinjausten ja niitä tarkentavien soveltamisohjeiden mukaan kaupunki hyväksyy tonttien markkinahintojen vaihtelun sekä pyrkii markkinaehtoisen hinnoittelun sallimissa puitteissa tonttihinnoittelussa maltillisuuteen siten, ettei kaupunki perusteettomasti nosta tonttien yleistä hintatasoa.

Tarjoaja täyttää myös tarjouspyynnössä edellytetyt kelpoisuusvaatimukset. Tarjous on myös tarjouspyynnön mukainen. Tonttien myyminen ostotarjouksen perusteella mainituille yhtiöille tai niiden perustamille/määräämille asunto-osakeyhtiöille taikka perustettavien asunto-osakeyhtiöiden lukuun on siten perusteltua.

Tontin varaaminen ja luovuttaminen myymällä

Kaupunginhallitus on 1.4.2019 § 220 hyväksynyt Helsingin tontinluovutusta koskevat linjaukset sekä niitä tarkentavat soveltamisohjeet. Linjausten mukaisesti tontit luovutetaan pääsääntöisesti vuokraamalla. Linjausten mukaan yritystontti voidaan luovuttaa myymällä, kun yritystontti varataan hinta- tai laatukilpailulla. Erityisen arvokkaille tai vetovoimaisille paikoille sijoittuva tontti voidaan luovuttaa myymällä (tai vuokraamalla osto-oikeuksin) sääntelemättömään asuntotuotantoon. Tontin hinnan markkinaehtoisuus varmistetaan joko hintakilpailulla tai, mikäli hintakilpailua ei ole järjestetty, puolueettoman ulkopuolisen asiantuntijan toimesta. Lisäksi linjausten mukaan tontti voidaan luovuttaa myymällä, kun myyminen on tarkoituksenmukaista vaikeasti markkinoitavan alueen toteutumisen edistämiseksi sekä silloin, kun luovutettava tontti on osa laajempaa hankekokonaisuutta, jossa muu rakennusoikeus luovutetaan myymällä.

Kaupunkiympäristön toimiala on Herttoniemen keskustakorttelin kilpailun valmistelun yhteydessä arvioinut, että mahdollisuus tontin ostamiseen parantaisi huomattavasti kilpailun onnistumisen edellytyksiä nykyisessä markkinatilanteessa. Myytävän tontin hinnan markkinaehtoisuus on varmistettu puolueettoman ulkopuolisen asiantuntijan toimesta. Tontin luovuttaminen myymällä sääntelemättömään asuntotuotantoon ja liikuntatila-hankkeelle on näin ollen perusteltua.

Kaupunkiympäristölautakunta on 9.9.2025 § 435 päättänyt Suunnittelijankadun keskustakorttelin hinta- ja laatukilpailun ratkaisemisesta ja varannut Helsingin kaupungin 43. kaupunginosan (Herttoniemi) korttelin 43084 tontista 3 muodostettavat tontit Fira Rakennus Oy:lle (Y-tunnus 3259668-9) ja MTu-Consulting Oy:lle (Y-tunnus 2592072-7).

Parhaan tarjouksen (kilpailuehdotus "Konkaavi") tehneiden Fira Rakennus Oy:n ja MTu-Consulting Oy:n kanssa on neuvoteltu liitteenä 1 ja 2 olevat maakaaren muotomääräyksen mukaiset kiinteistökaupan esisopimukset.

Tonttien myyminen ja sopimusehdot

Tontista 43084/3 muodostettava noin 8 657 m²:n suuruinen määräala myydään Fira Rakennus Oy:lle tai sen määräämille yhtiöille taikka perustettavien yhtiöiden lukuun vähintään 17 366 000 euron kauppahinnasta ja myytävää tonttia koskevan kiinteistökaupan esisopimuksen mukaisesti.

Tontille on tarkoitus toteuttaa

Tontista 43084/3 muodostettava noin 2 562 m²:n suuruinen määräala myydään MTu-Consulting Oy:lle tai sen määräämille yhtiöille taikka perustettavien yhtiöiden lukuun vähintään 2 625 000 euron kauppahinnasta ja myytävää tonttia koskevan kiinteistökaupan esisopimuksen mukaisesti. Tontille on tarkoitus toteuttaa noin 10 500 k-m² liikunta- ja monitoimitiloja.

Kaupunki perii ostajalta edellä mainittujen tonttien kauppahinnan lisäksi myös lisäkauppahintaa, mikäli tonteille toteutetaan rakennusoikeutta enemmän kuin asemakaavaan on merkitty.

Lopulliset kauppahinnat määräytyvät käytetyn rakennusoikeuden mukaan seuraavasti:

Esisopimuksiin on sisällytetty ehdot tarjouspyynnön noudattamisesta sekä kaupungin kiinteistökauppojen esisopimuksissa tavanomaisesti noudattamat ehdot.

Esisopimusten ehtojen noudattamiseksi on asetettu yhteensä
500 000 euron suuruinen sopimussakko, joka on jaettu esisopimuksiin rakennusoikeuksien suhteessa.

Ostaja on velvollinen allekirjoittamaan tonttien lopulliset kauppakirjat viimeistään 31.5.2027, mikäli tonttia koskeva rakennuslupa on tullut lainvoimaiseksi ja mikäli muut rakentamisen edellytykset mahdollistavat tontille suunnitellun talonrakentamisen.

Tontin omistus- ja hallintaoikeus siirtyvät ostajalle kauppakirjan allekirjoituksin ehdolla, että tontin kauppahinnan ensimmäinen erä on maksettu kokonaisuudessaan ja että kaupungin hyväksi on vahvistettu tai vahvistetaan tonttiin kiinteistöpanttioikeus maksamattoman kauppahinnan (ja lisäkauppahinnan) ja sille suoritettavan koron sekä perimiskulun suorittamisen vakuudeksi.

Tonteille toteutettavien rakennusten tulee valmistua viimeistään 31.12.2031

Valtiontukiarviointi

Kilpailun valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla kiinteistön markkina-arvo. Kauppahinta on markkinaehtoinen, joten Fira Rakennus Oy ja MTu-Consulting Oy eivät saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Toimivalta ja päätöksen täytäntöönpano

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 6 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kiinteän omaisuuden luovuttamisesta, milloin luovutettavan omaisuuden kauppahinta ylittää 10 miljoonaa euroa.

Kaupunginhallituksen tarkoituksena on, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösesityksen, oikeuttaa täytäntöönpanopäätöksessään: