Korjauskehotus, vuokrasopimuksen rakentamisvelvollisuusehto, kiinteistö 91-46-9904-3, Talin Puistotie 12, Asunto Oy Helsingin Pehtoorintalo

Tonttipäällikkö päätti, että Asunto Oy Helsingin Pehtoorintalolta (2601259-5) peritään sopimussakkona yhteensä viisikymmentätuhatta (50 000) euroa päätöksen perusteluissa mainitun maanvuokrasopimuksen sopimussakkoehdon perusteella.

(A1146-505)

Maanvuokrasopimus, sen rakentamisvelvollisuusehto, katselmusehto ja sopimussakkoehto

Maanvuokrasopimuksen ehdon 6 §:n 2 mom. mukaan: Vuokralainen on velvollinen kunnostamaan kaupunkisuunnittelulautakunnan 16.10.2013 antaman pysyvän poikkeusluvan mukaisesti kolmen (3) vuoden kuluessa maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisesta vuokra-alueella sijaitsevan rakennuksen julkisivut, vesikaton ja muut ulkorakenteet ja laitteet sekä siistimään pihapiirin kiinteistöviraston tonttiosaston hyväksymään kuntoon sekä sen lisäksi kaupunkisuunnitteluviraston ja rakennusvalvontaviraston antamia rakentamista koskevia määräyksiä ja ohjeita noudattaen (jatkossa: rakentamisvelvollisuusehto).

Edelleen po. maanvuokrasopimuksen ehdon 12 §:n 3 mom. mukaan: Jos katselmus on aiheuttanut muistutuksia, vuokranantaja ilmoittaa vuokralaiselle ajan, jonka kuluessa puutteellisuudet on korjattava (jatkossa: katselmusehto).

Edelleen po. maanvuokrasopimuksen ehdon 18 §:n mukaan: jos vuokralainen ei noudata vuokrasopimusta tai sen nojalla annettuja määräyksiä, vuokralainen voidaan velvoittaa maksamaan kaupungille sopimussakkoa kulloinkin enintään 50 000 euroa (jatkossa: sopimussakkoehto).

Maanvuokrasopimuksen asiaa koskevin ehdoin on pyritty varmistamaan, että vuokra-alueella sijaitsevan vuokralaisen omistaman rakennuksen ulkorakenteet tulevat korjatuksi ja vuokra-alue hoidetun näköiseksi määräajassa.

Katselmus ja muistutus

Rakentamisvelvollisuusehtoon liittyen järjestettiin Pehtoorintalon     vuokra-alueella katselmus 2.12.2024. 

Katselmuksessa havaittiin seuraavaa: rakennus on ulkoa päin tarkasteltuna suurelta osin korjaamaton, eikä se täytä vuokrasopimuksen rakentamisvelvollisuusehtoa. Vesikatto on ruosteinen ja rännit ovat rikkinäisiä ja osin tukossa. Syöksytorvista puuttuu kappaleita. Ikkunoita on rikottu ja niitä on korjattu hätälaidoituksilla. Portaikot ovat huonokuntoisia tai ne on poistettu kokonaan. Isohko puun oksa on kaatunut rakennuksen päälle ja lisäksi piha-alue on hoitamaton. Aikaisemmin syksyllä 2024 oli havaittu myös ovien ja ikkunoiden olevan välillä auki. Rakennusta on myös töhritty maalilla.

Helsingin kaupungin maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelu lähetti 15.1.2025 saantitodistuksella vuokralaiselle kirjeen, joka toimitettiin perille 5.2.2025. Kirjeessä kehotettiin vuokralaista tekemään rakennukselle korjaussuunnitelma ja aloittamaan edellä mainittujen puutteiden korjaaminen viimeistään 31.10.2025 sopimussakon perimisen tai viime kädessä maanvuokrasopimuksen purkamisen uhalla. Lisäksi pyydettiin vuokralaista olemaan yhteydessä vuokranantajan edustajiin ja annettiin heidän yhteystietonsa, mutta vuokralainen ei ole ottanut yhteyttä.

Vuokralainen ei ole toimittanut korjaussuunnitelmaa eikä korjaustoimenpiteitä ole aloitettu annetussa määräajassa.

Vuokralaisen toiminta ja kuuleminen sopimussakkoasiassa

Kaupunki on varannut vuokralaiselle tilaisuuden mielipiteensä esittämisen sekä selityksensä antamiseen maanvuokrasopimuksen sopimussakon perimisestä. 22.1.2026 päivätty kuulemiskirje on lähetetty 27.1.2026.  Siinä vuokralaiselle on kerrottu, että vuokranantajana kaupunki tulee päättämään, että rakentamisvelvollisuusehdon rikkomisesta sopimussakko peritään täysimääräisesti (50 000 €) ja että ennen viranhaltijapäätöksen tekemistä vuokralaiselle varataan tilaisuus antaa lausuntonsa asiaan. 

Kuulemiskirjeessä asetettuun määräaikaan 23.2.2026 mennessä vuokralainen ei ole ottanut yhteyttä postitse, sähköpostitse tai puhelimitse vaan on pysynyt vuokranantajan suuntaan täysin passiivisena.

Sopimussakon määrää koskeva harkinta ja sopimussakon määrä

Sopimussakon periminen edellyttää harkintaa. Sen määrää on harkittu seuraavilla perusteilla, jotka puoltavat sopimussakon perimistä täysimääräisenä.

Rakentamisvelvollisuusehdon täyttämättä jättäminen ei ole huolimattomuutta vaan rikkomus on tahallinen: vuokrasuhde on ollut voimassa noin 11 vuotta eikä rakentamisvelvollisuusehtoa ole täytetty sinä aikana. Vuokralainen on tiennyt sopimusehdon sisällöstä ja sitä on myös siitä muistutettu vuokranantajan ja rakennusvalvonnan toimesta. 

Maanvuokrasopimuksen allekirjoittaneen yhtiön omistajina ja hallituksen jäseninä on samat henkilöt kuin vuokralaisena olevassa yhtiössä. Rakennus on myyty tarjouskaupalla, jonka ratkaisemisesta kiinteistölautakunta on tehnyt päätöksen 12.12.2013 (637 §). Päätöksen perusteluissa todetaan, että ostajan tarkoituksena on remontoida 1800-luvun loppupuolella valmistunut rakennus asumiskäyttöön ja kauppahintaan on vaikuttanut se, että talo on huonokuntoinen ja remontin tarpeessa. Edelleen päätöksen perusteluissa todetaan, että niissä kohteissa, joihin liittyy suojelutavoitteita, suojelutavoitteiden toteutuminen varmistetaan asemakaavamääräyksillä ja niissä tapauksissa, joissa myytävään rakennukseen liittyvä tontti vuokrataan pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella, myös maanvuokrasopimukseen liitetyillä ehdoilla. Rakennusta koskevassa kauppakirjassa (allekirjoitettu 23.1.2014) puolestaan lukee, että ostaja on huolellisesti tutustunut kaupan kohteena oleviin rakennuksiin ja on täysin tietoinen rakennusten kunnosta.

Kaupungin näkökulmasta rakennuksen kunnostaminen on ollut keskeinen tavoite ja siten tämän tavoitteen turvaamiseksi laadittu rakentamisvelvollisuusehto on maanvuokrasopimuksen keskeinen ehto. 

Asemakaavan poikkeamispäätöksessä (maankäyttöjohtaja 16.10.2012 § 353), jolla nk. pehtoorin talon pysyvä käyttö muutettiin asuinrakennukseksi asemakaavan käyttötarkoituksesta poiketen, haluttiin edistää kulttuurihistoriallisesti ja maisemakuvallisesti arvokkaan rakennuksen suojelua ja kaupungin suojelutavoitteiden toteutumista. Rakennuksen jättäminen oman onnensa nojaan korjaamattomana ja osin suojaamattomana ei edistä näitä tavoitteita.

Vanha rakennus nykyisessä kunnossaan aiheuttaa merkittävää haittaa viihtyvyydelle, koska se on jätetty kunnostamattomana tyhjilleen. Rakennuksen vesikatto, julkisivu, ikkunat ja osin portaat ovat kunnostamattomia ja piha-alueen kasvillisuus on villiintynyt. Rakennuksen ajoittain avoinna olevat tai rikotut ikkunat ja ovet, sekä paikoitellen töhritty julkisivu kielivät siitä, että rakennukseen on tunkeuduttu luvattomasti. Tämä lisää alueen turvattomuutta ja epäviihtyisyyttä. Sopimusrikkomuksesta on siten aiheutunut merkittävää haittaa viihtyvyydelle.

Lisäksi vuokralainen osoittanut piittaamattomuutta rakennuksen korjaamisvelvoitteen toteuttamista kohtaan eikä ole kommunikoinut suunnitelmistaan mitenkään vuokranantajalle lukuisista yhteydenotoista huolimatta. Tarvittavat luvat ovat olleet olemassa korjausvelvoitteen suorittamista varten vuokrasopimuksen allekirjoitushetkestä lähtien. 

Hallintosäännön mukaan toimialalautakunnan yleinen toimivalta määräytyy 10 luvun 1 §:n 3 momentin 1 kohdan mukaan seuraavasti:

Ellei toimivallasta ole muutoin säädetty tai määrätty, toimialalautakunta omalla toimialallaan päättää tai hyväksyy perusteet ja rajat, joiden mukaan viranomainen päättää:

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 15.5.2018 (244 §) siirtää hallintosäännön 10 luvun 1 §:n 3 momentin 1 kohdan mukaista toimivaltaansa päättää hinnoista, maksuista, vuokrista ja korvauksista sekä vapautuksesta toimialalle kohdistettavan maksun, korvauksen ja muun saatavan suorittamisesta kaupunkiympäristön toimialan palveluiden päälliköille seuraavasti:

Palvelun päällikkö

Koska tällä päätöksellä päätetään maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun vastuualueelle kuuluvien tontinluovutusasiakirjojen sopimussakkoehtojen mukaisesta sopimussakkokorvauksesta, on tonttipäällikkö maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun päällikkönä toimivaltainen päättämään asiasta.