Hankesuunnitelma, perusparannus, lastenpäiväkoti Eira, Ehrensvärdintie 14, kaupunkiympäristön toimiala

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Tämä hankesuunnitelma koskee rakennuksessa tehtävää toiminnallista ja laajaa teknistä perusparannusta. Hankkeessa ajanmukaistetaan tiloja varhaiskasvatuksen vaatimusten mukaisesti, uusitaan talotekniset asennukset vanhoja lämpöpattereita lukuun ottamatta. Parannetaan huomattavasti tilojen esteetöntä käyttöä sekä energiatehokkuutta. Lisäksi tässä yhteydessä korjataan ja osin uusitaan kosteusvaurioituneita rakenteita ja uudistetaan PAH yhdisteitä hengitysilmaan vapauttavia rakenneratkaisuja. Hankkeen yhteydessä kellarissa sijaitseva varastotila kunnostetaan ulkopuolista vuokrakäyttöä varten.

Perusparannus suunnitellaan ja rakennetaan tämän päivän normaalia laatutasoa noudattaen voimassa olevien rakennusmääräysten sekä Helsingin kaupungin omien suunnitteluohjeiden mukaisesti. Tilat suunnitellaan terveellisiksi, turvallisiksi ja viihtyisiksi.

Hankkeesta on laadittu 21.1.2025 päivätty hankesuunnitelma kaupunkiympäristön sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialojen yhteistyönä. Hankkeen suunnittelun aikana on kuultu asiantunti-joina rakennusvalvontapalvelujen, ympäristöpalvelun, kaupunginmuseon ja pelastuslaitoksen edustajia, kasvatuksen ja koulutuksen toimialan työsuojelun yhteistoimintahenkilöstöä sekä esteettömyysasiamiestä.

Päiväkodin edustajat ovat osallistuneet hankkeen valmisteluun tuoden tilasuunnitteluun pedagogisen ja toiminnallisen näkökulman. Osallistamisen myötä saatu palaute on otettu huomioon suunnitelmien laadinnassa. Henkilökuntaa osallistetaan käyttäjäkokousten kautta suunnitelmien jatkokehittämiseen.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1.

Hankkeen tarpeellisuus

Päiväkoti Eiran perusparannetut tilat tarvitaan vastaamaan Ullanlinnan alueen palvelutarpeen kasvuun. Päiväkoti Eira on osa Ullanlinnan alueen pysyvää palveluverkkoa.

Hankkeen sisältö

Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan arvioiman tarpeen perusteella perusparannus suunnitellaan Eiran päiväkodille. Tilapaikkamäärä ei muutu perusparannuksen yhteydessä. Uudistetuilla tiloilla mahdollistetaan nykyisen varhaiskasvatussuunnitelman mukaisen toiminnan järjestäminen. Perusparannuksen myötä käyttöön saadaan ajanmukaiset ja viihtyisät tilat. Tilaratkaisuiden tavoitteena on luoda oppimisympäristö, joka tukee monialaista oppimista, yhteisöllisyyttä sekä yksilön ja ryhmän kokonaisvaltaista hyvinvointia ja kehittymistä. Tämän lisäksi kunnostetaan ulosvuokrattava varastotila.

Hanke toteuttaa Helsingin kaupunkistrategian 2021–2025 tavoitteita tarjoamalla turvalliset ja terveelliset oppimisympäristöt alueen lapsille ja suunnittelemalla tilat siten, että niissä on mahdollista järjestää asukkaiden ja paikallisten yhteisöjen toimintaa ja tapahtumia.

Käyttäjätoimialan lausunto

Kasvatuksen ja koulutuksen toimiala on laatinut kohteesta tarvekuvauksen 21.6.2023 (päivitetty 28.3.2024). Tarvepäätöstä ei tehdä.

Hankkeen laajuus

Hankkeen laajuus on noin 1505 brm², 1162 htm². Päiväkodin laskennallinen osuus 850 htm² ja ulosvuokrattava varastotilan osuus 312 htm². (Laajuustiedot päivitetty tarkistusmittausten perusteella.)

Kustannukset

Hankkeen kustannukset ovat arvonlisäverottomana yhteensä enintään 8 890 000 euroa marras-kuunkuun 2024 kustannustasossa. Hankkeen kustannukset jakautuvat kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle 6 503 012 euroa ja ulkopuoliselle vuokralaiselle 2 386 988 euroa. Hankkeen bruttoneliöhinta on 5907 euroa/brm². Laskelman perusteena on 1505 brm².

Viimeisin perusparannus on tehty vuonna 1993 ja 2022 on tehty ilmanvaihtojärjestelmän korjauksia. Kuntotutkimusten perusteella uusitaan alapohja, korjataan ovet ja ikkunat, välipohjat, pihakansi ja tukimuurit. Julkisivujen rappaukset, parvekkeet, vaunukatokset, vesikatto ja merenpuoleiset ikkunat uusitaan. Parannetaan huomattavasti tilojen esteetöntä käyttöä. Rakennukseen lisätään hissi. Paloturvallisuutta sekä energiatehokkuutta parannetaan. Lisäksi tässä yhteydessä korjataan ja osin uusitaan kosteusvaurioituneita rakenteita ja uudistetaan PAH yhdisteitä hengitysilmaan vapauttavia rakenneratkaisuja.

Tilakustannus käyttäjälle

Hankkeen kustannukset jaetaan laskennallisten huoneistoalojen mukaan, kasvatuksen ja koulutuksen toimiala 850 htm² sekä ulkopuolinen vuokralainen 312 htm².

Hankkeen aiheuttama sisäinen enimmäisvuokra hintatasossa 1/2025 kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle 407 453 euroa/vuosi (39,95 euroa/htm²/kk). Tästä pääoma/investointivastikkeen osuus on 12,94 euroa/htm²/kk ja pääoma/tuottovaatimuksen osuus on 15,94 euroa/htm²/kk. Maavuokran osuus on 1,36 euroa/htm²/kk, ylläpitovuokran osuus on 8,41 euroa/htm²/kk, yleiskustannusten osuus 0,67 euroa/htm²/kk ja käyttäjäpalveluiden osuus on 0,63 euroa/htm²/kk. Neliövuokran perusteena on päiväkodin laskennallinen huoneistoala 850 htm².

Nykyinen sisäinen vuokra on 162 133 e/vuosi (24,00/euroa/htm2/kk), jossa vuokran perusteen on käytetty huoneistoalaa 563 htm2.

Vuokralaskelma on hankesuunnitelman teknisenä liitteenä. Lopullinen pääomavuokra tarkistetaan urakkavaiheen kustannusten mukaan. Ylläpitovuokra tarkistetaan valmistumisajankohdan ylläpitovuokraa vastaavaksi.

Varastotilan vuokra määritellään markkinaehtoisesti ja tällä ei ole vaikutusta kasvatuksen ja koulutuksen toimialan vuokraan.

Hankkeen rahoitus

Kaupunginvaltuuston 27.11.2024 hyväksymässä talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmassa vuosiksi 2025–2034 on hankkeen suunnittelulle ja toteutukselle varattu yhteensä 5 551 800 euroa siten, että hankkeen laajuus on 1461 brm² ja toteutus vuosina 2026–2027.

Hankesuunnittelussa hankkeen laajuus ja kustannukset ovat kasvaneet ja ovat nyt 1505 brm² ja 8 890 000 miljoonaa euroa, koska rakennuksen korjaustarve on erityisen laaja ja kiireellinen. Rakennus ja on suojeltu ja se kuuluu merkittävien rakennusten kulttuuriympäristöihin. Hankkeen toteutuksen edellyttämä kasvanut rahoitustarve otetaan huomioon uudessa rakentamisohjelmaehdotuksessa.

Hankkeen toteutus ja aikataulu

Hankkeen toteutus- ja ylläpitovastuut ovat kaupunkiympäristötoimialan rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden Tilat-palvelulla.

Rakennustöiden on tarkoitus alkaa 8/2026 ja valmistua 12/2027. Toiminta tiloissa alkaa 1/2028.

Väistötilat

Väistötilat tarvitaan hankkeen valmistumiseen saakka. Väistötilat järjestetään Eiranrannan paviljongissa, osoitteessa Eiranranta 1, 00150 Helsinki. Väistötila on ratkaistu kaupunkiympäristön ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialojen yhteistyönä tilojen käyttäjiä osallistaen.

Väistötilojen arvioitu tilakustannus käyttäjälle on enintään 46,26 euroa/m²/kk eli noin 497 095 euroa/vuosi, hintatasossa 8/2024.

Kasvatuksen ja koulutuksen toimiala tekee päätöksen väistötiloista 7.2.2025.

Toimivalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 3 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto tekee esityksen kaupunginhallitukselle sellaisissa jaoston toimialaan liittyvissä asioissa, jotka kuuluvat kaupunginhallituksen tai valtuuston toimivaltaan.

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 3 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kaupungin hankkeita koskevista hankesuunnitelmista, kun kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa. Kaupunginhallitus on yleistoimivaltansa perusteella toimivaltainen päättämään hanke- ja muista suunnitelmista silloin, kun kustannusarvio on yli 5 miljoonaa euroa, mutta alle 10 miljoonaa euroa.

This decision was published on 12.02.2025

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §