Vuokraus, toimitilat Helsingin Rudolf Steiner -koulun käyttöön, Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat, kaupunkiympäristön toimiala

Stadsfullmäktige beslutar att hyra lokaler på cirka 9 337 m² av Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors i enlighet med den projektplan, daterad 17.3.2025, som finns som bilaga 1 så att kapitalhyran beräknad för en period på 30 år uppgår till högst 68 600 000 euro exklusive mervärdesskatt.

Tidigare beslut och avtal om fortsatt beredning

Stadsstyrelsen godkände 27.6.2022 (§ 511) ett avtal med Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors (FO-nummer 1958762-2) om fortsatt beredning av ett skolhusprojekt med nya lokaler för Rudolf Steinerskolan i Helsingfors i enlighet med den föreslagna besittningsmodellen. Enligt beslutet ska ett separat aktiebolag, skolhusbolaget, bildas för en investering i en skolfastighet för en privat utbildningsanordnare. Skolhusbolaget ska ingå i stadskoncernen som ett dotterbolag till Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors.

Avsikten är att de nya lokalerna ska byggas i enlighet med en genomförande- och besittningsmodell som staden har utvecklat för avtalsskolor och ägas av det nya fastighetsaktiebolaget. I enlighet med stadsstyrelsens beslut har en styrgrupp inrättats för projektet. I styrgruppen ingår företrädare för staden, Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors och föreningen Helsingin Rudolf Steiner -koulun kannatusyhdistys – Understödsföreningen för Rudolf Steinerskolan i Helsingfors ry (nedan utbildningsanordnaren). Styrgruppen styr och följer upp hur projektet framskrider så att planeringen utgår från stadens allmänna principer och riktlinjer för servicebyggnader.

När projektet framskrider till genomförandefasen kommer stadsmiljösektorn och Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors överens om genomförandefasens innehåll och projektets fortsatta beredning i enlighet med de tidigare avtalade principerna. I avtalet kommer parterna bland annat överens om hur de ska göra under genomförandefasen för att den projektledare som representerar beställaren ska ha de befogenheter som behövs för att kunna driva projektet framåt enligt plan. I avtalet fastställs också att det skolhusbolag som bildas, dess aktieägare Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors och utbildningsanordnaren samt Helsingfors stad kan sköta de styrnings- och tillsynsuppgifter som projektet kräver.

Projektets behövlighet

Rudolf Steinerskolan i Helsingfors, Helsingin Rudolf Steiner -koulu (nedan skolan) är en tolvårig privat enhetsskola som drivs av en förening och verkar på svenska och finska. Skolan erbjuder förskoleundervisning, grundläggande utbildning i årskurserna 1‒9 och gymnasieutbildning. Skolan är verksam i Helsingfors. Dess huvudsakliga verksamhetsställe ligger på Lärkträdsvägen 4, och den har en filial på Pargasvägen 3.

Skolans särskilda utbildningsuppgift är att inom den nationella läroplanen erbjuda undervisning med steinerpedagogik som grund. Skolan har ett gällande samarbetsavtal med staden.

Tillsammans med staden utreder skolan sedan länge var den kan få nya lokaler. Målet har varit att få gemensamma lokaler för hela skolan: låg- och högstadiet, gymnasiet och förskolan.

Skolans tidigare huvudbyggnad på Lärkträdsvägen 6 var i dåligt skick och revs vid årsskiftet 2023‒2024. Skolans nuvarande huvudsakliga verksamhetsställe på Lärkträdsvägen 4 är en undervisningsbyggnad som ägs av staden. Skolan ska avstå från fastigheten på Pargasvägen 3, som den själv äger och där den har sitt andra verksamhetsställe.

Skolan har för närvarande omkring 900 elever. De olika undervisningsstadierna kommer framöver att erbjuda sammanlagt cirka 950 platser: 900 i skolan och 50 inom förskoleundervisningen.

Enligt genomförande- och besittningsmodellen för avtalsskolor föreläggs avtalsskolors behovsutredningar inte separat fostrans- och utbildningsnämnden för beslut.

Det nya skolhusbolaget

Stadsstyrelsen har 27.6.2022 (§ 511) fattat beslut om avtalet om den fortsatta beredningen av skolhusprojektet för Rudolf Steinerskolan i Helsingfors samt om skolhusets besittningsmodell. Enligt beslutet är utgångspunkten att ett separat aktiebolag, skolhusbolaget, bildas för en investering i en skolfastighet för en privat utbildningsanordnare. Skolhusbolaget ska ingå i stadskoncernen som ett dotterbolag till Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors.

Ett mål med besittningsmodellen är att skolhusbolagets aktieägare, Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors och den privata utbildningsanordnaren, tillsammans ska sörja för att projektet genomförs samt för att skolhuset underhålls väl och ägarvärdet bevaras under husets livscykel. Avsikten är att genomföra investeringarna så att den tillhörande mervärdesskatten fås tillbaka som återbetalning, på samma sätt som i övriga skolprojekt i stadens regi, utan att skatten ingår i de slutgiltiga kostnaderna för investeringen. Ett annat mål med besittningsmodellen är att den del av utbildningsanordnarens statliga finansiering som är avsedd för underhåll också i fortsättningen ska kunna användas för underhåll av skolhuset.

Skolans nya lokaler kommer att ägas av ett nytt bolag, skolhusbolaget. Till en början kommer Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors att teckna alla aktier i bolaget. I en senare riktad avgiftsbelagd aktieemission ska utbildningsanordnaren träda in som minoritetsägare i skolhusbolaget.

Skolhusbolaget hyr ut byggnaden med helhetsansvar till Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors enligt principerna för kapitalhyrning. Efter det hyr Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors ut lokalerna i andra hand, inklusive mervärdesskatt, till staden så att Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors sköter fastighetsförvaltningen och samordnar underhållet av skollokalerna. Efter att ha hyrt skolhuset upplåter staden vederlagsfritt nyttjanderätten till utbildningsanordnaren, som är minoritetsägare i skolhusbolaget, för ordnande av utbildning för den tid som behövs samt för andra ändamål och annan verksamhet med direkt anknytning till ordnandet av utbildning. Under andra tidpunkter har staden rätt att använda lokalerna och även besittningsrätt till skolhuset.

Byggprojektet finansieras av det nya skolhusbolaget. Bolaget ansöker om stadens borgen för lånen. Det nya skolhusbolaget föreslås ta över ägandet av den nuvarande, stadsägda byggnaden, som ska byggas om, genom att staden gör en investering i bolagets fond för fritt eget kapital. Parterna ingår ett avtal om investeringen, enligt vilket investeraren återfår medlen om medel som kommer från denna vederlagsfria kapitalinvestering delas ut ur fonden för fritt eget kapital. I en sådan situation fördelas medlen alltså inte mellan aktieägarna enligt ägarandel.

Lokaler till skolan

Enligt stadsstyrelsens beslut 27.6.2022 (§ 511) ska staden ordna med lokaler för Rudolf Steinerskolan i Helsingfors på Lärkträdsvägen 4 genom ombyggnad och tillbyggnad av den nuvarande byggnaden. Kvarteret 625, där skolhuset ligger, får en ny tomtindelning och styckas så att gränsen mellan de nuvarande tomterna 1 och 3 flyttas i enlighet med utbyggnadsbehovet. Resten av den nuvarande tomten 3 ska finnas kvar som tomtreserv för daghemsbruk. Skolan avstår från sitt andra verksamhetsställe på Pargasvägen 3.

Förskolan, grundskolans årskurser 1–9 och gymnasiet kommer att verka i de lokaler som planeras. Utöver undervisningen ska även elevvård, läroanstaltens förvaltning, idrottslokaler, matsalstjänster och övriga tjänster som stöder fastigheten få plats i byggnaden. Lokalerna dimensioneras för 950 elever. På samma sätt som i stadens övriga skolprojekt ska kommuninvånarna få tillgång till en del rum när de inte används för undervisning.

Lokaldimensioneringen i den planerade byggnaden följer lokaldimensioneringsprinciperna i stadens egna skolprojekt. Enligt referensplanerna uppgår den funktionella effektiva ytan till 6 280 m², lägenhetsytan till 9 337 m² och bruttoytan till 11 755 m², varav 8 014 m² hör till den del som ska byggas om och 3 646 m² till tillbyggnadsdelen.

Lokaleffektiviteten i den allmänna undervisningen och ämnesundervisningen ska öka i den nuvarande byggnaden, och byggnadens fasta inredning och utrustning ska moderniseras. Även förvaltningen och elevvården ska få effektivare lokaler och byggnadens akustiska egenskaper förbättras. Fler toaletter ska byggas motsvarande ökningen av elev- och personalantalet. Även de tillgängliga toaletterna ska bli fler. Byggnadens tillgänglighet ska utvecklas och brandsäkerheten förbättras.

Tillbyggnadsdelen ska innehålla lokaler som är gemensamma för hela skolan: en ny gymnastiksal och matsal och intill en scen som betjänar skolans omfattande scenkonstverksamhet. Nära matsalen byggs ett ändamålsenligt kök. Även förskolans lokaler ska förläggas till nybyggnadsdelen.

Den nuvarande byggnaden får ett nytt ventilationssystem. Även värme-, vatten- och avloppssystemet byts ut. Byggnadens elsystem och säkerhetstekniska system förnyas så att de motsvarar dagens krav. Lokala konstruktioner i byggnaden som anses utgöra en risk repareras eller ersätts med tekniskt säkrare konstruktioner. De nya konstruktionerna, materialen, möblerna och utrustningen ska vara slitstarka, kunna repareras och vara lätta att rengöra.

Både skolan och förskolan får en egen gård för utevistelse. Hänsyn till behoven hos olika åldersgrupper kommer att tas i utrustningen på gårdarna. Förskolegården ska omgärdas av ett staket. Intill tillbyggnadsdelen ska det finnas en servicegård, som planeras så att den även kan betjäna en daghemsnybyggnad som eventuellt byggs på en separat tomt i enlighet med den nya tomtindelningen.

Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors, stadsmiljösektorn, fostrans- och utbildningssektorn och skolan har tillsammans utarbetat en projektplan, daterad 17.3.2025, för projektet. Representanter för planläggningen, byggnadstillsynstjänsterna, stadsmuseet, miljötjänsterna och räddningsverket samt skolans arbetarskyddskommission har hörts som sakkunniga under planeringen av projektet.

Projektplanen finns som bilaga 1.

Personalen engageras

Planerna för lokalprojektet har utvecklats i samarbete med användarna. Företrädare för Rudolf Steinerskolan har deltagit i beredningen av projektet med ett pedagogiskt och funktionellt perspektiv på planeringen av lokalerna och gården. Ingångsarrangemang, lärmiljöer, paus- och arbetsrum och byggnadens inre logistik har granskats i samarbete för att se om de fungerar. Särskild vikt har lagts vid ett tillräckligt antal lugna verksamhetslokaler och en fungerande akustik i byggnaden. Eleverna kommer att delta i planeringen av gården och möblerna när planeringen fortskrider.

Ett informationsmöte för personalen ordnades 24.3.2025. Personalen engageras i den fortsatta utvecklingen av planerna med hjälp av användarmöten.

Kostnader för det nya skolhusbolaget

De projektkostnader som ska finansieras av det nya skolhusbolaget utgörs av projektkostnader i enlighet med projektplanen. Dessutom måste bolaget täcka arrendet, räntorna, fastighetsskatten och förvaltningen under byggandet samt överlåtelseskatten på överföringen av den gamla byggnaden till skolhusbolagets balansräkning.

Enligt projektplanen uppgår projektets sammanlagda byggnadskostnader till högst cirka 40 600 000 euro (3 482 euro/m² bruttoyta) i kostnadsnivån för januari 2025.

Utöver byggnadskostnaderna beräknas skolhusbolaget behöva stå för kostnader på högst cirka 1,9 miljoner euro. De kostnader som bolaget ska finansiera med lån uppgår därmed sammanlagt till högst cirka 42 500 000 euro.

Amorteringen av byggnadslånen beräknas ta 35 år. Lånefinansieringen är planerad så att cirka 80–85 procent av kapitalet betalas tillbaka med årliga, jämnstora amorteringar på 30 år och resten därefter på fem år. Den genomsnittliga årsräntan beräknas bli 2,5 procent. Enligt dessa principer och antaganden kommer kapitalhyran så småningom att sjunka.

Hyrning av lokaler av Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors

Staden hyr lokalerna av Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors med ett tidsbundet hyresavtal på 30 år, varefter avtalet fortsätter att gälla tills vidare. Uppsägningstiden för avtalet är sex månader.

Staden ska betala kapitalhyran, som består av amorteringarna av de ovannämnda lån som bolaget lyfter för att täcka projektkostnaderna, räntorna på lånen och övriga finansiella kostnader. Staden ska också betala en förvaltningsersättning som täcker de kostnader för skolhusbolagets verksamhet som kapitalhyran inte täcker. Till dem hör bland annat arrendet, som ska betalas av skolhusbolaget, fastighetsskatten, kostnaderna för skolhusbolagets förvaltning och Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors kostnader för fastighetsförvaltning och samordning av underhållet.

Med en lägenhetsyta på 9 337 m² beräknas kapitalhyran exklusive mervärdesskatt utifrån kostnadskalkylen för projektet uppgå till cirka 24,14 euro/m² i månaden, dvs. totalt cirka 225 395 euro i månaden och 2 705 000 euro om året, i början av hyresförhållandet.

Enligt dessa antaganden beräknas den sammanlagda hyran under den trettioåriga hyresperioden vara högst cirka 68 600 000 euro. Den slutliga kapitalhyran fastställs enligt de faktiska kostnaderna.

Utkast till hyresavtalen utgör bilagorna 2 och 3. En tabell över ansvarsfördelningen finns i bilagematerialet.

Lokalkostnader för fostrans- och utbildningssektorn

Lokalkostnaderna för fostrans- och utbildningssektorn fastställs enligt stadens principer för intern uthyrning utifrån de kostnader som byggnaden ger upphov till för stadskoncernen.

Med en lägenhetsyta på 9 337 m² beräknas lokalkostnaderna för fostrans- och utbildningssektorn uppgå till totalt 28,53 euro/m² i månaden, dvs. totalt cirka 266 385 euro i månaden och cirka 3 196 620 euro om året. De består av kapitalhyran på 23,69 euro/m²/mån., förvaltningsersättningen till Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors på cirka 4,17 euro/m²/mån., som omfattar arrende, fastighetsskatt samt kostnader för bolagets förvaltning och för fastighetsförvaltning och samordning av underhållet, och en administrativ kostnad på 0,67 euro/m²/mån. som stadsmiljösektorn tar ut.

Kostnader för Rudolf Steinerskolan i Helsingfors

Skolan ansvarar i regel för underhållet. De årliga underhållskostnader som användaren ansvarar för beräknas uppgå till cirka 950 000 euro inklusive städning (moms 25,5%). Användaren ansvarar för att organisera underhållet av objektet och för kostnaderna som en del av sin egen verksamhet.

Skolan ansvarar även för kostnaderna för lösöre och den utrustning och de apparater som verksamheten kräver. Upphandlingsbudgeten för dessa beräknas uppgå till 1,5 miljoner euro (moms 25,5 %).

Tidsplan för att börja använda lokalerna

Enligt den preliminära tidsplanen ska lokalerna planeras och byggas så att byggnaden står klar i maj 2028 och skolan inleder sin verksamhet i de nya lokalerna i augusti 2028.

Finansiering

Projektet planeras bli genomfört utanför stadens eget investeringsprogram. Hyrningen av lokalerna ingår i programmet för planerade nybyggnads- och ombyggnadsprojekt för hyres- och aktieobjekt, som utgör bilaga till 2025 års budget, så att objektets hyrestid är 2028–2058.

Hyran finansieras med anslag för stadsmiljösektorns driftsekonomi på budgetmomentet 31002 Lokaler och byggherreverksamhet.

Om ett hyresbeslut i enlighet med det aktuella förslaget fattas ska det nya skolhusbolaget finansiera projektet främst med ett långfristigt lån, för vilket bolaget kommer att ansöka om stadens borgen. Kostnaderna i projektets inledningsfas kan tillfälligt täckas med en koncernkontolimit som staden beviljar.

Ett separat beslut ska beredas om överföringen av den stadsägda byggnaden i det nya skolhusbolagets ägo genom en investering i bolagets fond för fritt eget kapital. Hänsyn till den tekniska reserveringen av anslag för detta ska tas i beredningen av 2026 års budget.

Tillfälliga lokaler

På grund av de omfattande ändringsarbetena i den nuvarande byggnaden måste skolans verksamhet på Lärkträdsvägen flyttas till tillfälliga lokaler för två års tid. Som tillfälliga lokaler används undervisningsbyggnader som staden äger på Nilsiägatan 3 och Sturegatan 2.

Fördelningsgrunderna för kostnaderna för de tillfälliga lokalerna är desamma som i projektet för de nya lokalerna: fostrans- och utbildningssektorn står för kostnaderna för kapitalhyran och skolan för underhållskostnaderna.

Fostrans- och utbildningssektorns kostnader för de tillfälliga lokalerna beräknas uppgå till cirka 17,88 euro/m²/mån., dvs. totalt cirka 1 630 000 euro om året, då lokalerna har en yta på cirka 7 595 m².

Skolans kostnader för underhållet av de tillfälliga lokalerna (inklusive städning) beräknas uppgå till cirka 10,05 euro/m²/mån., dvs. totalt cirka 916 000 euro om året (moms 25,5 %).

De tillfälliga lokalerna valdes i samarbete mellan Rudolf Steinerskolan i Helsingfors, stadsmiljösektorn, fostrans- och utbildningssektorn och dem som ska använda lokalerna.

Bedömning av konsekvenserna för barn

Genom att bygga lokalerna kan staden säkerställa att den har lokaler som möjliggör undervisning med steinerpedagogisk inriktning. Lokalerna är lätta att nå från olika delar av staden. Genom byggandet av lokalerna och gården säkerställs en säker och sund verksamhetsmiljö för barnen. Genom lokalplaneringen främjas alla barns möjligheter till en lugn och trygg lär- och uppväxtmiljö. Lokalerna erbjuder möjligheter att såväl dra sig tillbaka och lugna ner sig som lära sig tillsammans. Övergången från förskolan och grundskolan till gymnasiet underlättas genom att olika funktioner placeras under samma tak. Samtidigt blir det möjligt för barnen och de unga att arbeta långsiktigt med bekanta vuxna och barn.

I planeringen av byggnaden och gårdsområdena säkerställs barnens och ungdomarnas lek- och motionsmöjligheter på gården och i närparker. Hänsyn tas till att de tryggt ska kunna ta sig till rekreations-, motions- och kulturtjänster i närområdet.

Barnen och ungdomarna erbjuds möjligheter att påverka planeringen av möblerna och gårdarna. Detta sker i samarbete med anställda som är bekanta för barnen.

Statsstödsbedömning

I hyresbeloppet kan det ingå stöd, och därför har en bedömning av hur hyresförhållandet förhåller sig till Europeiska unionens regelverk för statsstöd gjorts i samband med beredningen av ärendet.

Följande anges i artikel 107 punkt 1 i EUF-fördraget: ”Om inte annat föreskrivs i fördragen, är stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med den inre marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna.”

Reglerna om statligt stöd gäller endast om stödmottagaren är ett företag. Med företag avses en enhet som bedriver ekonomisk verksamhet, oavsett enhetens rättsliga form och hur den finansieras (kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd 2016/C 262/01, punkterna 5–10). All verksamhet som går ut på att erbjuda varor och tjänster på en marknad utgör ekonomisk verksamhet (punkterna 12–14 i tillkännagivandet). I statsstödsbedömningen har man därför utrett huruvida Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors bedriver ekonomisk verksamhet.

Enligt EU-domstolens etablerade rättspraxis betraktas bland annat utövande av offentlig makt, offentligt finansierad och övervakad utbildning och hälso- och sjukvård som grundar sig på solidaritetsprincipen som icke-ekonomisk verksamhet. Inte heller verksamhet med nära anknytning till icke-ekonomisk myndighetsverksamhet av den typ som beskrivs ovan är ekonomisk verksamhet, även om den utifrån en självständig bedömning skulle kunna vara av ekonomisk natur (punkterna 18 och 207 i tillkännagivandet).

Som anknuten enhet till staden har Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors till uppgift att underhålla de lokaler som Helsingfors stad använder i sin serviceproduktion, som skolor och hälsostationer. Bolaget har hand om förvaltningen av stadskoncernens lokalförmögenhet och stärker stadskoncernens kompetens i fråga om lokaler. Bolagets syfte är inte att sträva efter vinst, och det bedriver verksamhet i ett konkurrensläge på marknaden endast marginellt inom de gränser för försäljning till utomstående som anges i lagstiftningen om anknutna enheter. Då ska Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors prissätta sin verksamhet marknadsmässigt och föra bok över verksamheten separat.

På dessa grunder kan Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors verksamhet anses ha nära anknytning till skötseln av stadens lagstadgade myndighetsuppgifter och dess verksamhet inte anses utgöra ekonomisk verksamhet på den öppna marknaden. Därmed finns inga hinder med anknytning till statsstöd för att hyra lokaler för Rudolf Steinerskolan i Helsingfors på det sätt som beskrivs i beslutsförslaget.

Fostrans- och utbildningsnämndens utlåtande

Fostrans- och utbildningsnämnden tillstyrkte projektplanen för Rudolf Steinerskolan i Helsingfors/Helsingin Rudolf Steiner -koulu i sitt utlåtande 29.4.2025 (§ 137).

Projektplanen stämmer överens med fostrans- och utbildningssektorns verksamhetsmål. Särskild vikt ska fästas vid kostnadsuppföljningens och kvalitetskontrollens angelägenhet under hela processen samt vid planeringen av lokalerna. Lokalerna ska fortsättningsvis planeras och byggas i samarbete med användarna.

Utlåtandet finns i sin helhet i ärendets beslutshistoria.

Befogenheter och verkställighet av beslutet

I enlighet med 7 kap. 1 § 1 mom. 9 punkten i förvaltningsstadgan beslutar stadsfullmäktige om förhyrning av affärslokaler då totalvärdet på avtalet beräknas överstiga 10 miljoner euro.

Om stadsfullmäktige godkänner beslutsförslaget har stadsstyrelsen för avsikt att i sitt verkställighetsbeslut bemyndiga chefen för stadsmiljösektorns enhet lokaler för fostrans- och utbildningssektorn att underteckna ett hyresavtal med Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors och att vid behov göra smärre ändringar i detta.