Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaoston esitys kaupunginhallitukselle Malminkartanon kirjaston uudisrakennuksen hankesuunnitelman hyväksymisestä osoitteeseen Vellikellonpolku 11

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Kaupunkiympäristön toimialan ja Kiinteistö Oy Helsingin toimitilojen välisten keskinäisten neuvottelujen mukaisesti tullaan Malminkartanon kirjastolle osoitteeseen Vellikellonpolku 11 toteuttamaan uudet tilat osana tulevaa Malminkartanon Sydän -hanketta. Kirjaston kiinteistön investoinnista vastaa Helsingin kaupungin 100 % omistama keskinäinen Kiinteistö Oy Helsingin toimitilat.

Hankkeessa nykyinen Puustellin monitoimitalo perusparannetaan ja laajennetaan kokonaan koulukäyttöön. Tällä hetkellä samassa rakennuksessa koulun kanssa olevalle Malminkartanon kirjastolle toteutetaan uudet tilat omalle tontille koulun viereen. Osa kirjaston tiloista osoitetaan varattaviksi kuntalaisten käyttöön silloin, kun ne eivät ole kirjastokäytössä.

Hankkeesta on laadittu 24.4.2025 päivätty hankesuunnitelma Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen, kaupunkiympäristön, kasvatuksen ja koulutuksen ja kulttuuri- ja vapaa-ajan toimialojen sekä Apollon yhteiskoulun yhteistyönä. Hankkeen suunnittelun aikana on kuultu asiantuntijoina, kaavoituksen, rakennusvalvontapalvelujen, kaupunginmuseon, ympäristöpalvelun ja pelastuslaitoksen edustajia sekä kulttuuri- ja vapaa-ajan työsuojelutoimikuntaa.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1.

Sopimus jatkoneuvotteluista

Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimiala on valmistellut kaupunkistrategian mukaista Malminkartanon Sydän -hanketta, jossa Helsingin kaupungin omistama Malminkartanon ala-asteen ja kirjaston käytössä oleva monitoimitalo peruskorjataan ja laajennetaan pelkästään opetuskäyttöön. Kirjastolle toteutetaan koulukampuksen viereen omat tilat uudisrakennukseen osana Malminkartanon Sydän -hanketta. Helsingin kaupunki merkitsee suunnatussa maksuttomassa osakeannissa annettavat uudet kirjastotilojen hallintaan oikeuttavat osakkeet ja hallitsee valmistuvia kirjastotiloja osakkeiden omistuksen nojalla. Tilat vuokrataan kaupungin sisäisellä vuokrauksella kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle.

Kaupunkiympäristön toimiala ja Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat sopivat hankkeen toteuttamisvaiheeseen siirryttäessä toteutusvaiheen sisällöstä ja hankkeen jatkovalmistelusta osapuolten aiemmissa yhteisissä hankkeissa noudatettujen periaatteiden mukaisesti. Sopimuksessa sovitaan muun muassa siitä, miten toteutusvaiheessa toimitaan, jotta tilaajaa edustavalla projektijohtajalla on tarvittavat valtuudet viedä hanketta suunnitellusti eteenpäin ja siitä, että Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat ja Helsingin kaupunki voivat hoitaa tarvittavat hankkeen ohjaus- ja valvontatehtävänsä.

Tarve

Alueellisessa tarkastelussa Malminkartano-Kannelmäki on määritelty yhdeksi neljästä Helsingin kaupunkiuudistusalueesta. Kaupunkiuudistusalueet ovat keskeisiksi määriteltyjä alueita Helsingissä, joiden kehittämiseen halutaan panostaa kokonaisvaltaisilla toimenpiteillä. Asuinalueiden eriytymistä pyritään ehkäisemään mm. kaavoituksen, asuntopolitiikan ja kaupungin palveluiden keinoin.

Hankkeessa perusparannetaan ja laajennetaan Puustellin monitoimitalorakennus, mikä edellyttää kahden koulutontin yhdistämistä ja asemakaavamuutosta. Kirjasto saa asemakaavamuutoksessa oman tontin hienolle helposti saavutettavalle paikalle Puustellinaukion reunaan. Uudistettu Malminkartanon kirjasto tulee palvelemaan nykyistä laajempaa aluetta. Samalla tiloilta edellytetään joustavuutta palvella kasvavan alueen väestöä lapsiperheistä senioreihin. Sekä kirjastossa että koulussa huomioidaan yhteiskäyttöisyys ja monipuolinen asukaskäyttö.

Asemakaavamuutos

Kirjaston uudet tilat on tarkoitus toteuttaa osoitteeseen Vellikellonpolku 11. Kortteliin 33232 tehdään uusi tonttijako siten, että Puustellin monitoimitalon ja Apollon koulun tontit yhdistetään ja kirjastolle varataan oma tontti.

Uudessa asemakaavassa monitoimitalo Puustelli säilytetään, sille esitetään suojelumerkintää. Puustellin laajennusosa on suunniteltu puretun Apollon yhteiskoulun tilalle. Syntyvään koulu- ja kirjastokampukseen eli Malminkartanon -sydämeen sijoittuvat tilat ala-asteelle, yläasteelle, lukiolle ja esikoululle. Lisäksi Puustellinaukiolla nykyisessä kaavassa kirkolle varatun tontin käyttötarkoitus muutetaan kulttuurirakennusten korttelialueeksi, jonne suunnitellaan Malminkartanon kirjastolle uudisrakennukseen entistä laajemmat tilat osana Malminkartanon Sydän -hanketta.

Laatutaso

Kirjasto suunnitellaan ja rakennetaan voimassa olevien rakennusmääräysten sekä Helsingin kaupungin omien suunnitteluohjeiden mukaisesti. Kirjasto suunnitellaan esteettömäksi. Rakenteet, materiaalit, kalusteet ja varustukset ovat kulutusta kestäviä, kunnostettavia ja helposti puhdistettavia.

Kirjastoon käyttöön tulevat tilat

Kirjastotila on suunniteltu palvelemaan sekä kirjaston toimintojen että kirjaston asiakkaiden ja alueen asukkaiden moninaisia ja muuttuvia tarpeita. Kirjaston kiinteät toiminta- ja työtilat on ryhmitelty Puustellinpolun puolelle kaakkoissivulle. Avoimet kevyesti muunneltavat yleisöalueet avautuvat koulukampuksen yhteisille piha-alueille luoteeseen.

Kaikki kirjaston tilat ovat yhdessä kerroksessa ja pihan puolella avoimet yleisötilat liittyvät pihatiloihin puuterassein, joita pitkät räystäät suojaavat ja varjostavat. Ilmanvaihtokonehuone ja keskeisiin sisätiloihin valoa antava kattolyhty ovat toisessa kerroksessa. Pilarirunko ja keskeisesti sijoitettu ilmanvaihtokonehuone mahdollistavat opetusalueiden huonetilojen muuntelun.

Kirjaston henkilökunnan määrä tulee olemaan 5–6 henkilöä. Osa tiloista osoitetaan varattavaksi kuntalaiskäyttöön samalla tavoin kuin kaupungin muissa uusissa kirjastohankkeissa.

Yhteinen piha-alue

Tontin piha-alueiden, huolto- ja saattoliikenteen sekä pysäköinnin järjestelyt suunnitellaan toiminnallisuus ja turvallisuus huomioiden. Kirjaston huolto toteutetaan Puustellinaukion kautta.

Hankkeesta on laadittu 24.4.2025 päivätty hankesuunnitelma kaupunkiympäristön, kulttuurin ja vapaa-ajan sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialojen yhteistyönä. Hankkeen suunnittelun aikana on kuultu asiantuntijoina asemakaavoituksen, kaupunginmuseon, rakennusvalvontapalvelujen ja pelastuslaitoksen edustajia sekä kasvatuksen ja koulutuksen ja kulttuurin ja vapaa-ajan toimialojen työsuojelun yhteistoimintahenkilöstöä sekä esteettömyysasiamiestä.

Kustannukset KOy Helsingin Toimitiloille

Hankesuunnitelman mukaiset rakentamiskustannukset ovat 8 750 000 euroa, 6410 euroa/brm² kustannustasossa 3/2025.

Rakennuslainat on suunniteltu kuoletettaviksi 35 vuodessa. Lainoitus on suunniteltu siten, että noin 70 % pääomasta maksetaan pois tasasuuruisin vuosittaisin lyhennyksin 25 vuodessa ja loput sen jälkeen 10 vuodessa. Keskimääräinen vuosittaisen koron on arvioitu olevan 2,5 %.

Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat laskuttaa Helsingin kaupungilta kustannukset kattavaa rahoitus- ja hoitovastiketta. Arvioitu rahoitusvastike alussa on noin 38,08 e/htm2/kk. Arvioitu hoitovastike alussa – sisältäen maanvuokra, kiinteistöveron, yhtiöhallinnon ja muut hoitokulut – on noin 5,80 e/htm2/kk. Arvioidut vastikkeet alussa yhteensä ovat 43,88 e/htm2/kk.

Arvioitujen kokonaisvastikkeiden summa 30 vuoden jaksolla em. rahoituskustannusoletuksin ja alkuvaiheen vastiketasolla ilman indeksikorotuksia ovat noin 13 725 000 euroa. 30 vuoden jaksolle tulee lisäksi korjauskustannuksia rakennuksen ikääntyessä.

Laskutettavat lopulliset vastikkeet määräytyvät tosiasiallisten kustannusten mukaisesti.

Tilakustannus käyttäjälle

Tilakustannus toimijoille määritetään Helsingin kaupungin sisäisen vuokrauksen periaatteiden mukaisesti perustuen kaupunkikonsernille rakennuksesta syntyviin kustannuksiin.

Hankkeen kustannusarvioon perustuva arvonlisäveroton vuokravastike vuokrasuhteen alussa on huoneistoalan perusteella kulttuuri- ja vapaa-ajan toimialalle noin 35,30 euroa/ htm², 36 609 063 euroa/kk ja 439 308 euroa/v.

Kokonaisvuokra 30 vuoden vuokra- aikana edellä mainituin oletuksin on arvion mukaan enintään 13 178 200 euroa. Lopullinen vuokravastike määräytyy toteutuneiden kustannusten perusteella.

Nykyinen vuokra käyttäjälle

Kirjaston nykyinen vuokra Puustellin monitoimitalo 383 htm2 tiloissa on 20,27 euroa/htm², 7767,0382 euroa/kk, 93 204,36 euroa/v.

Tilojen käyttöönottoaikataulu

Alustavan aikataulun mukaan tilat on tarkoitus suunnitella ja toteuttaa siten, että rakennukset valmistuvat toukokuussa 2029 ja koulu ja kirjasto aloittavat toimintansa uusissa tiloissa elokuussa 2029.

Rahoitus

Hanke on suunniteltu toteutettavaksi kaupungin oman investointiohjelman ulkopuolisena hankkeena. Tilojen vuokraus sisältyy vuoden 2025 talousarvion liitteenä olevaan vuokra- ja osakekohteiden suunnitteilla olevien uudis- ja peruskorjaushankkeiden ohjelmaan siten, että kohteen vuokra-aika on 2029–2059.

Ulosmaksettava vastike rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista talousarvion kohdalta 31002 Tilat ja rakennuttaminen.

Mikäli nyt esitetyn mukainen hankepäätös tehdään, Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat rahoittaa hankkeen pitkäaikaisella lainalla, jolle yhtiö tulee hakemaan kaupungin takauksen. Hankkeen kustannuksia voidaan hankkeen aikana tilapäisesti kattaa lisäksi kaupungin myöntämällä konsernitililimiitillä, joka hankkeen edistyessä korvautuu vaiheittain nostettavilla pitkäaikaisilla rakennuslainoilla.

Väistötilat

Väistötilat tarvitaan perusparannuksen ja laajennushankkeen valmistumiseen saakka. Kirjasto siirtyy väistöön samanaikaisesti Malminkartanon ala-asteen kanssa. Kirjastolle etsitään parhaillaan väistötiloja Malminkartanon alueelta.

Toimivalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 3 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto tekee esityksen kaupunginhallitukselle sellaisissa jaoston toimialaan liittyvissä asioissa, jotka kuuluvat kaupunginhallituksen tai valtuuston toimivaltaan.

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 3 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kaupungin hankkeita koskevista hankesuunnitelmista, kun kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa.

Kaupunginhallitus on yleistoimivaltansa perusteella toimivaltainen päättämään hanke- ja muista suunnitelmista silloin, kun kustannusarvio on yli 5 miljoonaa euroa, mutta alle 10 miljoonaa euroa.

This decision was published on 20.05.2025

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §