Valtuustoaloite, lähiöiden omistusasuntorakentamisen edellytykset

Kaupunkiympäristölautakunta antoi kaupunginhallitukselle seuraavan lausunnon:

Valtuutettu Otso Kivekäs ja muut aloitteen allekirjoittajat esittävät, että kaupunki selvittää käytettävissään olevia keinoja parantaa omistusasuntotuotannon kannattavuutta Helsingin lähiöissä ja erityisesti kaupunkiuudistusalueilla. Lisäksi tehokkaimmat keinot ja niiden arvioidut vaikutukset pyydetään tuomaan valtuuston tietoon päätöksenteon tueksi.

Kaupunginhallitus palautti asian uudelleen valmisteltavaksi 19.1.2026 (33 §) ja pyysi ottamaan lausunnossa kantaa erityisesti kaavoituksen kustannusvaikutuksiin.

Kaupunkikehittäminen ja siihen liittyvä asemakaavoitus on eri normien, tavoitteiden ja arvojen yhteensovittamista. Kaavoitus on kaupungin lakisääteinen tehtävä. Kaavamääräyksillä varmistetaan, että asuntorakentaminen täyttää lainsäädännön vaatimukset ja muut rakentamiselle asetetut tavoitteet. Asemakaavassa tavoitteita sovitetaan yhteen ja joudutaan usein tekemään kompromisseja erilaisten tavoitteiden välillä.

Rakentamiskustannuksilla, mukaan lukien tontin hankintakustannukset, on kaksijakoinen vaikutus asuntojen hintoihin. Vapaarahoitteisessa omistusasuntotuotannossa yksittäisen hankkeen rakentamiskustannukset eivät suoraan määritä asunnon myyntihintaa, joka määräytyy markkinoilla kysynnän ja tarjonnan perusteella. Kustannukset vaikuttavat kuitenkin rakentamisen kannattavuuden kautta kaupungin tonttituloihin sekä siihen, käynnistyykö hanke lainkaan. Kaavamääräysten kustannusvaikutuksen merkittävyys riippuu myös alueellisesta hintatasosta. Esimerkiksi asuinalueen täydennysrakentaminen voi käydä kannattamattomaksi, jos kaavamääräyksien kustannusvaikutuksia ei ole sopeutettu alueen asuntojen markkinahintatasoon. Toisaalta esimerkiksi kaupunkiuudistusalueilla rakentamisen laadusta huolehtiminen on myös tärkeää.

Vuonna 2024 Sweco PM Oy:n kaupungille laatimassa asuntorakentamista ohjaavia kustannusvaikutuksia koskevassa selvityksessä arvioitiin kustannuksiltaan vaikuttavimpien Helsingissä sovellettavien kaavamääräysten, ehtojen ja ohjeiden kustannusvaikutuksia sekä niiden vaikutusta hankkeiden toteutukseen. Selvityksen tarkoituksena oli lisätä tietoa määräysten kustannusvaikutusten suuruusluokista ja säätelyn taustalla olevista perusteista.

Selvityksen mukaan suurimmat kustannusvaikutukset esiintyivät lähes kaikilla tarkastelluilla talotyypeillä (pistetalo, lamellitalo, umpikortteli) seuraavissa kaavamääräyksissä:

Pysäköintiratkaisuilla on huomattava vaikutus hankkeen kustannuksiin (423 - 458 euroa/asm²), ja ne voivat määrittää koko hankkeen toteutuskelpoisuuden. Pysäköinnin suunnittelussa on huomioitava myös alueen vaiheittainen rakentuminen, sillä keskitetyt pysäköintiratkaisut luovat riippuvuuksia hankkeiden välille.

Muurattu ja rapattu julkisivu osoittautui selvityksessä kaikkien tarkasteltujen talotyyppien merkittävimmäksi kustannustekijäksi (189 - 226 euroa/asm²). Toisaalta vaikka ratkaisu nostaa kustannuksia, se tukee rakennusten elinkaarikestävyyttä. Se antaa myös viimeistellyn ilmeen asuntoalueelle, ja sillä on myös merkitystä asuinalueen viihtyisyyteen ja houkuttelevuuteen.

Liiketilojen kustannusvaikutus riippuu alueen kysynnästä. Alueilla, joilla liiketiloille ei ole käyttöä, niiden rakentaminen ei ole taloudellisesti kannattavaa ja aiheuttaa kustannuksia (95 - 168 euroa/asm²) verrattuna tilanteeseen, jossa vastaava tila olisi esimerkiksi asuinhuoneistoalaa. On kuitenkin huomioitava, ettei asuntoja aina pystytä ympäristönormien vuoksi rakentamaan paikkoihin, joissa liike- ja toimitilaa voi kuitenkin olla (esim. melu). Lisäksi on huomioitava, että kaupunkia suunnitellaan pitkälle tulevaisuuteen. Riittävällä liiketilatarjonnalla pyritään luomaan edellytyksiä asukkaiden palveluille varaamalla myös niille tilaa. Pelkästään tämänhetkisen kysynnän perustella ei ole mahdollista suunnitella pitkälle tulevaisuuteen ulottuvaa kestävää kaupunkia, vaikka liiketilojen mitoituksessa tuleekin ottaa huomioon myös hanketaloudelliset realiteetit.

Kaavamääräykset voivat ohjata rakentamaan myös sellaisia tiloja, joista tulevat asukkaat eivät suoraan maksa eikä rakennuttaja siten saa myyntituloja. Tällaisia tiloja ovat esimerkiksi asukkaiden yhteiskerhotilat. Laaditun selvityksen mukaan tällaiset tilat kasvattavat rakennuskustannuksia suhteessa myytävään asuinhuoneistoalaan (83 - 159 euroa/asm²). Tällaiset asumisen aputilat voi asemakaavojen mukaan yleensä rakentaa rakennusoikeuden lisäksi, jolloin niistä ei kaupungin tonttihinnoittelukäytännön mukaan myöskään peritä kauppahintaa tai maanvuokraa. Osaa asuntojen aputiloista edellytetään myös rakentamislaissa. Riittävät asukkaiden yhteistilat ovat kaupungin tavoitteiden mukaisia asumisen laatuun liittyviä tekijöitä. Hyvät asumisen ratkaisut auttavat myös ihmisiä kiinnittymään asuinalueelleen niin, etteivät alueet muodostu läpikulkupaikoiksi, millä voi olla merkitystä esimerkiksi segregaation torjunnan kannalta.

Melusuojauksen takia kaavamääräykset edellyttävät joissain kohteissa lasitettuja parvekkeita. Niiden kustannusvaikutus on noin 63 - 189 euroa/asm². Lasitettu parveke vaikuttaa kuitenkin myös asuntojen myytävyyteen, minkä takia niitä toteutetaan usein, vaikka niitä ei edellytettäisi. Vaatimuksen nettovaikutus rakentamisen kannattavuuteen on usein selvästi tätä pienempi.

Edellä mainittujen keskeisten kustannustekijöiden lisäksi asuntorakentamisen kustannuksia aiheutuu myös muista normeista ja kaupungin strategisista tavoitteista, jotka eivät suoraan näy kaavamääräyksinä, mutta vaikuttavat kaavaratkaisuun rakentamisen kustannuksia nostavasti. Tällaiset lisäkustannuksia aiheuttavat ratkaisut voivat olla tarpeen esimerkiksi ilmastonmuutoksen torjunnan tai siihen sopeutumisen, kaupungin viherryttämisen, kaupunkikuvan, viihtyisyyden tai maankäytön tehokkuuden näkökulmasta. Myös maaperällä on merkittävä kustannusvaikutus. Näihin kustannuksiin kaupunki voi vaikuttaa kaavaratkaisuilla verrattain rajallisesti, vaikka rakentamisen tehokkuudella (kerrosluku) voidaan alentaa rakennusten perustamistavasta johtuvaa yksikkökustannusta. Myös olemassa olevan viherrakenteen säilyttäminen voi joissain kohdin ohjata rakentamista maaperäolosuhteiltaan heikommille paikoille tai haastaville tonteille ja rakennusaloille kaavoissa.

Rakennuskustannusten lisäksi asuntohankkeiden vaiheistettavuudella on huomattava merkitys omistusasuntohankkeiden toteutettavuuden ja kannattavuuden kannalta, koska omistusasuntohankkeen rakentamisen käynnistäminen edellyttää aina sitä, että riittävä osuus asunnoista on saatu varattua tai myytyä. Näin olleen suuriin hankekokoihin johtavat kaavaratkaisut, esimerkiksi tornitalomaiset ratkaisut, voivat hidastaa tai jopa estää omistusasuntohankkeiden rakentamisen. Tästä syystä maltillisten hankekokojen ja rakentamisen vaiheistamisen mahdollistamisella on huomattava merkitys erityisesti esikaupunkialueiden omistusasuntotuotannon toteutusedellytysten kannalta, koska näillä alueilla asuntojen kysyntä on usein maltillista ja riittävän asuntojen varausasteen saavuttaminen siten hidasta.

Kuten edellä on jo todettu, monet rakentamisen määräykset parantavat rakennusten laatua ja elinkaarikestävyyttä sekä asuinympäristön terveellisyyttä ja viihtyisyyttä esimerkiksi ympäristöhäiriöitä vähentämällä. Näin ne tuottavat merkittäviä hyötyjä asukkaille ja kaupunkilaisille sekä tukevat vetovoimaisen, houkuttelevan ja kestävän kaupungin pitkäjänteistä kehittämistä. Asuinympäristön viihtyvyys ja muut laadulliset tekijät lisäävät alueiden houkuttelevuutta ja vetovoimaisuutta. Tällä on myönteinen vaikutusta asuinalueiden eriytymisen ehkäisemiseen. Segregaation torjunnan kannalta asuinalueilla tulisi olla myös monipuolinen hallintamuotojakauma ja talotyyppijakauma, jotta eri elämäntilanteiden tarpeisiin on tarjolla sopivia asuntoja. Samalla näillä tavoitteilla ja niihin liittyvillä määräyksillä ja ohjeilla voi olla yksittäisten asuntohankkeiden taloudellista toteutuskelpoisuutta heikentävä vaikutus.

Kaavamääräysten ja suunnitteluratkaisujen tarkoituksenmukaisuuden arviointi onkin jatkuvaa työtä, jota tehdään myös lähiöiden omistusasuntotuotannon näkökulmasta. Tarvitaan tapauskohtaista harkintaa siitä, mitkä kaavamääräykset ovat kyseisessä tilanteessa perusteltuja eivätkä nouse yksittäisen asuntohankkeen toteutumisen esteeksi. Kaavoituksessa pyritään jatkuvasti kiinnittämään huomiota kustannustietoisuuteen, jotta vältetään ratkaisuja, jotka tarpeettomasti lisäävät kustannuksia.

Kaupunki on edellä mainitun selvityksen perusteella jatkanut kaavamääräysten tarkastelua ja kaavamääräyspankin päivitystä myös kustannusnäkökulmasta. Jatkotoimenpiteenä on pohdittu muun muassa tonttitaloudellisen kustannustarkastelun sisällyttämistä osaksi asuntotuotannon asemakaavojen teknistaloudellisia selvityksiä ja toteutuskelpoisuuden arviointia. Lisäksi on pohdittu tonttitaloudellisen suunnitteluohjeen laatimista kaavoittajille erikseen omistusasuntotuotannolle ja valtion tukemalle asuntotuotannolle.

Vuoden 2026 alussa on otettu käyttöön poikkihallinnollinen arviointiprosessi, jossa arvioidaan järjestelmällisesti muun muassa kaavojen toteutuskelpoisuutta. Lisäksi määräaikaisia tonttipoliittisia linjauksia on jatkettu kahdella vuodella, mikä mahdollistaa joustot tontinvarausehdoissa ja tonttien myynnin kaupunkiuudistusalueilla omistusasuntotuotantoon vuokraamisen sijaan. Kaupunkiuudistusalueilla tonttien myyntiä käytetään aktiivisena keinona omistusasuntotuotannon edistämiseksi. Tonttien myyminen vuokraamisen sijaan voi parantaa hankkeiden rahoitettavuutta ja houkuttelevuutta erityisesti vapaarahoitteisessa omistusasuntotuotannossa.

Maapoliittisia keinoja kaupunkiuudistus- ja esikaupunkialueiden (omistus)asuntotuotannon edistämiseksi tullaan arvioimaan vireillä olevien tontinluovutuslinjausten (Mapo 1) valmistelun yhteydessä sekä tänä vuonna valmisteluun tulevien muiden maapoliittisten linjausten (Mapo 2) toimivuustarkastelun ja päivitystyön yhteydessä.

Omistusasuntotuotannon toteutusedellytysten tietopohjaa on vahvistettu selvityksellä, jossa käsiteltiin kaupunkiuudistusalueiden omistusasuntotuotannon taloudellisia toteutusedellytyksiä. Selvitys valmistui vuonna 2025. Kuluvan vuoden aikana on lisäksi tarkoitus laatia koko kaupungin kattava selvitys omistusasuntotuotannon todennäköisistä markkinaehtoisista myyntihinnoista eri alueilla.

Kaavoituksessa etsitään parhaillaan tehostetusti myös pientalorakentamiseen soveltuvia alueita erityisesti esikaupunkialueilta ja niiden tuntumasta. Pientalotuotannon edistäminen mahdollistaa tonttien myymisen suoraan loppukäyttäjille ja vahvistaa omistusasuntorakentamisen edellytyksiä lähiöissä. Samalla voidaan monipuolistaa alueiden hallintamuoto- ja talotyyppijakaumaa sekä vastata omistusasumisen kysyntään. Tämä tukee omistusasumisen asemaa erityisesti niillä alueilla, joilla kerrostalovaltaisen omistusasuntotuotannon käynnistyminen on markkinatilanteessa haastavaa.

Tonttien hintajouston mahdollistaminen hintakilpailujen kautta ja uusien kilpailumallien kehittäminen ovat myös osa omistusasuntotuotannon toteutusedellytysten parantamista. Kuluvan vuoden aikana on tarkoitus muun muassa kokeilla sähköistä huutokauppamallia ja kehittää uudentyyppinen, erityisesti taloudellisesti haastaville esikaupunkialueiden tonteille tarkoitettu hintakilpailumalli.

Edelleen tulee huomioida, että kaupungin omat investoinnit alueiden turvallisuuteen, viihtyisyyteen ja houkuttelevuuteen (esimerkiksi puistot, ulkoliikuntapaikat, leikkipuistot, koulut) ovat keskeinen keino vahvistaa esikaupunkialueiden omistusasuntotuotannon edellytyksiä pitkällä aikavälillä.

Kokonaisuutena kaupunki pyrkii sujuvoittamaan asuntotuotannon edellytyksiä ja varmistamaan laadukkaan ja tasapainoisen kaupunkirakenteen muodostumisen erityisesti kaupunkiuudistus- ja esikaupunkialueille.