Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle asuinkerrostalotonttien myyntiperiaatteiden hyväksymiseksi (Sörnäinen, Kalasatama, Nihti, tontit 10674/1, 3 ja 4 tai niistä muodostettavat tontit)

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Asian tausta

Kaupunki järjesti 3.11.2020 - 16.4.2021 Kalasataman Verkkosaaren pohjoisosan Mitte-nimisen korttelin 10656 asuinkerrostalotontteja (AK) 1 ja 2 koskevan vähähiilisen viherkorttelin laatukilpailun.

Kilpailun tarkoituksena oli tuottaa arkkitehtonisesti korkeatasoinen mahdollisimman vähähiilinen ja erittäin energiatehokas viherkortteli, josta muodostuu kaupunkikuvallisesti omaleimainen ja toteutuskelpoinen kilpailuehdotus (suunnitelma) tonttien 10656/1 - 2 toteuttamisen perustaksi. Lisäksi kilpailun tarkoituksena oli vastata Hiilineutraali Helsinki -ohjelman tavoitteeseen sekä valita kilpailualueen asuinkerrostalotonteille toteuttaja ja suunnittelija.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 18.1.2022 (22 §) vähähiilisen viherkorttelin laatukilpailun perusteella valita tonttien 10656/1 ja 2 varauksensaajaksi ja toteuttajaksi parhaimman kilpailuehdotuksen ”Grün in der Mitte” esittäneen Hartela Etelä-Suomi Oy:n.

Arviointiryhmän arvioinnin perusteella kilpailussa sijoittui toiseksi ehdotus ”Hiiling”, jonka esitti Sfääri Group Oy (Aarti Ollila Ristola Arkkitehdit Oy), ja kolmanneksi ehdotus ”Verkkosaaren Puuverso”, jonka esitti Mangrove Oy ja Premico CNRF GP I Oy (Lunden Architecture Oy).

Päätöksen perusteluissa todetaan muun muassa seuraavaa:

”Helsingin uudessa kaupunkistrategiassa 2021 - 2025 on kaupungin hiilineutraalisuustavoitetta aikaistettu vuoteen 2030, jonka perusteella myös hiilineutraalisuusohjelma tullaan päivittämään. Kaupungin entistä kunnianhimoisempien hiilineutraalisuutta koskevien tavoitteiden saavuttamiseksi ja kilpailussa saatujen parhaiden ehdotusten korkea tasoa huomioiden esittelijä katsoo, että kaupungin kannalta voidaan pitää perusteltuna, että myös muille kilpailun parhaimmille ehdotuksille pyritään löytämään toteutumisen mahdollisuudet erillisen tontinvarausmenettelyn kautta, kilpailuehdotukseen perustuvana suoravarauksena, edellyttäen, että ehdotusten tekijät sitoutuvat ehdotuksista ilmeneviin perusratkaisuihin ja korkeaan kunnianhimon tasoon.

Näin kaupunki edistäisi hiilineutraalisuutta koskevien strategisten tavoitteiden toteutumista merkittävästi ja voisi saada laajasti arvokasta käytännön tason kokemusta vähähiilisen asuntorakentamisen ratkaisuista. Näitä kokemuksia voitaneen hyödyntää tulevaisuudessa muun muassa asuntorakentamisen hiilineutraalisuuteen tähtäävän ohjauksen (esim. asuntotonttien varausehdot) kehittämisessä.”

Mangrove Oy:n suunnitelmassa oli pohdittu arkkitehtuurin mahdollisuuksia ratkoa ilmastonmuutoksen haasteita. Kilpailuehdotus saavutti kilpailun matalimman E-luvun, mikä poikkesi muista ehdotuksista merkittävästi, sillä ratkaisu perustui korttelin ulkopuolelle sijoitettavaan uusiutuvan energian voimalaitokseen. Kilpailuehdotuksessa viherkerroin oli luonnon monimuotoisuuden kannalta kunnianhimoinen 2,45. Arviointiryhmä totesi lisäksi suunnitelman olevan arkkitehtonisesti kunnianhimoinen ja kiinnostavalla tavalla kerroksellinen. Suunnitelman vahvuutena pidettiin asuntotypologiaa.

Kilpailun arviointiryhmä on yksimielisesti pitänyt hyvänä, että nyt varauksensaajaksi esitettävän tahon laatima kilpailuehdotus toteutuisi muualla. Näin kaupunki edistäisi hiilineutraalisuutta koskevien strategisten tavoitteiden toteutumista merkittävästi.

Kaupunki ja Mangrove Oy kävivät asiassa neuvotteluja, joiden perusteella todettiin, että ”Verkkosaaren Puuverso” -kilpailuehdotus sopii erittäin hyvin Nihdin kortteliin 10674 tuoden lisäarvoa alueelle, jolle on tavoitteena rakentaa vetovoimainen, kaupunkikuvallisesti korkeatasoinen ja vahvan identiteetin omaava, toiminnoiltaan monipuolinen asuinalue.

Varauspäätös (suora varaus) ja tonttien luovuttaminen

Kaupunginhallitus päätti 13.2.2023 (105 §) varata Mangrove Oy:lle (Y-tunnus 0995025–6) Helsingin kaupungin 10. kaupunginosan (Sörnäinen) Kalasataman Nihdin asemakaavan nro 12576 mukaiset asuinkerrostalotontit (AK) 10674/1 - 4 tai niistä muodostettavat tontit asuntohankkeiden suunnittelua varten 31.12.2025 saakka muun muassa tontin myöhempää luovutusta koskevin seuraavin ehdoin:

Sääntelemättömään omistus- ja vuokra-asuntotuotantoon luovutettavat tontit tullaan joko myymään tai vuokraamaan markkinahintaan.

Lisäksi erityisissä varausehdoissa sovittiin muun muassa rakennusten hiilijalanjälkeä, energiatehokkuutta ja viherkerrointa sekä korkeaa laatutasoa koskevista vuokralaista velvoittavista ehdoista.

Varauspäätöksen tarkistus

Tonttipäällikkö päätti 25.2.2025 (11 §) tarkistaa Mangrove Oy:lle varattujen tonttien (AK) 10674/1-4 (12 700 k-m² + kr 300 k-m²) hallinta- ja rahoitusmuotojakaumaa seuraavasti:

• sääntelemättömiä vapaarahoitteisia omistusasuntoja saa rakentaa 53 % eli 6 750 k-m²,
• sääntelemättömiä vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja tai valtion tukemia lyhyen korkotuen (10 v.) vuokra-asuntoja saa rakentaa 16 % eli 2 050 k-m² ja
• valtion tukemia pitkän korkotuen vuokra-asuntoja saa rakentaa 31 % eli 3 900 k-m².

Muutoin entisin ehdoin.

Tonttien myyntiperiaatteet

Tonttien (AK, AK-1) 10674/1, 3 ja 4 tai niistä muodostettavien tonttien myyntiperiaatteet ovat liitteenä 1. Mainitut periaatteet sisältävät oikeuden myydä sääntelemättömään vapaarahoitteiseen omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantoon luovutettavat tontit joko suoralla kaupalla tai tonttien vuokrasopimuksiin sisältyvien osto-oikeusehtojen perusteella. Lisäksi mainitut periaatteet sisältävät kauppahinnan määräytymistä koskevat ehdot ja eräitä vakioluonteisia myyntiehtoja, kuten kauppahinnan maksua sekä omistus- ja hallintaoikeuden siirtymistä koskevia ehtoja.

Esisopimuksen tarkoitus ja periaatteet

Kaupunki (kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit-yksikkö) on neuvotellut Mangrove Oy:n kanssa tontteja (AK, AK-1) 10674/1 - 4 tai niistä muodostettavia tontteja koskevasta asuntoalueen maanvuokrauksen esisopimuksesta (jäljempänä myös esisopimus).

Mainitussa esisopimuksessa sovitaan niistä edellytyksistä, joiden täyttyessä osapuolet allekirjoittavat kunkin tontin osalta vuokra-aluetta koskevan asuntoalueen pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen, sekä niistä edellytyksistä ja kauppahinnoista, joiden mukaan sääntelemättömään vapaarahoitteiseen omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantoon luovutettavat tontit voidaan myydä vuokrasopimuksiin sisältyvien osto-oikeusehtojen perusteella.

Esisopimuksen mukaan tontti (AK) 10674/2 tai siitä muodostettava tontti on tarkoitus vuokrata pitkäaikaisesti valtion tukemia (pitkä korkotuki) vuokra-asuntoja varten, joten tonttia ei myydä. Samoin mikäli 26.5.2025 hyväksytyn tonttijaon nro 14207 mukaiselle tontille (AK) 10674/5 toteutetaan valtion tukemia lyhyen korkotuen (10 v.) vuokra-asuntoja, niin myös tämä tontti vuokrataan pitkäaikaisesti, eikä sitä myydä.

Tonttien myyminen vuokrasopimusten osto-oikeusehtojen perusteella

Tonttien 10674/1, 3 ja 4 tai niistä muodostettavien tonttien vuokrasopimuksiin sisällytetään vuokralaiselle osto-oikeus seuraavin ehdoin:

Osto-oikeus on voimassa viisi vuotta vuokrasopimuksen mukaisen vuokra-ajan alkamisesta lukien, ellei vuokranantajan kanssa muuta sovita.

Vuokralaisella on mahdollisuus käyttää osto-oikeutta aikaisintaan, kun vuokra-alueelle rakennettava rakennus/rakennettavat rakennukset on toteutettu vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti ja kun rakennus on/rakennukset ovat rakennusvalvontapalveluiden toimesta hyväksytty käyttöön otettaviksi.

Mikäli osto-oikeutta ei käytetä mainitun viiden vuoden määräajan kuluessa, se raukeaa.

Tonttien kauppahinnat ja myyntiehdot

Myyntiperiaatteiden mukaan tonttien 10674/1, 3 ja 4 tai niistä muodostettavien tonttien kauppahinta perustuu suorassa kaupassa tai vuokrasopimuksen mukaista osto-oikeutta käytettäessä virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951= 100” pistelukua 2338 (1/2025) vastaavaan

asuinrakennusoikeuden yksikköhintaan

• 1 700 euroa/k-m² sääntelemättömien vapaarahoitteisten omistus- ja/tai vuokra-asuntojen osalta ja

liikerakennusoikeuden yksikköhintaan

• 500 euroa/k-m² kr-tilojen osalta.

Kauppahinta määräytyy kunkin tontin osalta kauppakirjan allekirjoitushetkellä viimeksi julkaistulla elinkustannusindeksin pisteluvulla korjatun edellä mainitun yksikköhinnan mukaan.

Kaupungilla on kuitenkin kaikissa tapauksissa oikeus periä vähintään edellä mainittuihin yksikköhintoihin perustuvaa kauppahintaa.

Kauppahintaa peritään kaikissa tapauksissa vähintään tontin asemakaavaan ja/tai hyväksyttyyn tonttijakoon merkityn ja/tai sen ylittävän toteutettavan pääkäyttötarkoituksen mukaisen asuin- ja/tai liiketilan tai muun tilan rakennusoikeuden määrän (k-m²) perusteella. Kauppahintaa ei peritä asemakaavassa tontille merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta eikä siltä osin kuin asemakaava sallii muutoin kaavakarttaan merkittyjen rakennusoikeuksien ylittämisen (lisäkerrosala). Tämä ei koske pääkäyttötarkoituksen mukaisten tilojen rakennusoikeuksien ylityksiä.

Tontille mahdollisesti toteutettavien muiden pääkäyttötarkoituksen mukaisten tilojen osalta peritään samaa kauppahintaa samojen periaatteiden mukaan kuin liiketilojen osalta.

Mikäli vuokra-alueen lopullinen yhteenlaskettu pääkäyttötarkoituksen mukainen kerrosalan (k-m²) määrä lainvoimaisessa rakennusluvassa ylittää asemakaavaan ja asemakaavan muutokseen nro 12576 ja/tai hyväksyttyyn tonttijakoon merkityn tontin yhteenlaskettujen kerrosalaneliömetrien enimmäismäärän tai mainitun kaavamuutoksen mukainen rakennusoikeus muutoin ylitetään, kaupungilla on oikeus periä ostajalta kultakin ylittävältä kerrosneliömetriltä vastaavaa lisäkauppahintaa.

Ostaja suorittaa kunkin tontin kauppahinnan kokonaisuudessaan myyjälle / kaupungin pankkitilille ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Tällöin omistus- ja hallintaoikeus kaupan kohteeseen siirtyvät ostajalle kauppakirjan allekirjoituksin.

Muilta osin kaupoissa noudatetaan kaupungin normaalisti käyttämiä kiinteistökaupan ehtoja, asuntoalueen maanvuokrauksen esisopimuksen ja vuokrasopimuksen ehtoja sekä kaupunkiympäristön toimialan toimivaltaisen viranhaltijan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja.

Perustelut

Kaupunginhallituksen varauspäätöksen 13.2.2023 (105 §) mukaan sääntelemättömään omistus- ja vuokra-asuntotuotantoon luovutettavat tontit tullaan joko myymään tai vuokraamaan markkinahintaan.

Mainitun varauspäätöksen perustelujen mukaan nyt varattavat tontit (AK, AK-1) 10674/1 - 4 on tarkoitus myöhemmin luovuttaa hakijalle kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotontien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti siten, että korttelista sääntelemättömään tuotantoon luovutettavat tontit esitetään luovutettaviksi myymällä, mikäli varauksensaaja haluaa ostaa tontit. Säänneltyyn tuotantoon luovutettavat tontit esitetään luovutettaviksi vuokraamalla.

Vapaarahoitteista sääntelemätöntä omistusasuntotuotantoa (noin 53 %) eli 6 750 k-m² ja vapaarahoitteista sääntelemätöntä vuokra-asuntotuotantoa 2 050 k-m² koskevien tonttien myymisen voidaan katsoa olevan perusteltua, koska vähähiilisen viherkorttelin laatukilpailussa annettiin voittajalle myös mahdollisuus ostaa vapaarahoitteisen sääntelemättömän asuntotuotannon tontti markkinahintaan.

Tonttien myyntiä tukee siis se, että tontinvarauksen 10674/1 - 4 taustalla on vähähiilisen viherkorttelin laatukilpailu. Lisäksi varattavat tontit sijoittuvat meren äärelle erityisen houkuttelevalle ja arvokkaalle paikalle, joten kaupunginhallituksen tontinluovutuslinjausten mukaan tontit luovutetaan lähtökohtaisesti myymällä.

Tontit ovat myös kaavallisesti loppuun jalostettu siten, ettei näköpiirissä ole niiden merkittävää kaavanmuutosmahdollisuuksiin perustuvaa arvonnousua. Näin ollen tonttien myynti ei estä eikä vaikeuta kaupungin pitkän tähtäimen kehittämistä, eikä tonttien myynti muutoinkaan johda kaupungin kannalta epätarkoituksenmukaiseen tilanteeseen. Lisäksi on huomioitu, että hankkeen edistäminen on kaupungin strategisten tavoitteiden mukaista.

Tonttipäällikön varauspäätöksen tarkistuksen 25.2.2025 (11 §)
mukaan tonteille (AK) 10674/1-4 (12 700 k-m² + kr 300 k-m²) saa rakentaa sääntelemättömiä vapaarahoitteisia omistusasuntoja 53 % eli 6 750 k-m² ja sääntelemättömiä vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja 2 050 k-m² eli yhteensä 8 800 k-m².

Tämän vuoksi myyntiperiaatteisiin on sisällytetty sääntelemättömään vapaarahoitteiseen omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantoon luovutettavien tonttien (asuin 8 800 k-m² + liike 300 k-m²) osalta joko oikeus myydä tontit suoraan tai vuokrasopimusten osto-oikeusehtojen perusteella sekä ehdot kauppahinnan määräytymisestä.

Tontit tullaan myymään markkina-arvoon perustuen.

Kaupungin toimivaltaisen toimielimen tulee nyt toimivaltuuksiensa mukaan erikseen vahvistaa tonttien myyntiperiaatteet ja myyntihinnat.

Tämä myyntiperiaatteita koskeva esitys on laadittu Nihdin asemakaavan ja asemakaavan muutoksen nro 12576 mukaisille tonteille (AK, AK-1) 10674/1 - 4 tai niistä muodostettaville tonteille. Selvyyden vuoksi todetaan, että Mangrove Oy:n hakemuksesta kortteliin 10674 on laadittu 26.5.2025 hyväksytty tonttijako nro 14207, jonka mukaiset myytävät tontit ovat 10674/4 - 7. Mainittujen tonttien kauppahinnat olisivat tällä hetkellä ilman indeksitarkistuksia seuraavat:

• tontin 10674/4 kauppahinta on yhteensä 5 610 000 euroa (sääntelemätön vapaarahoitteinen omistusasunto 3 300 k-m² x 1 700 euroa/k-m²).
• tontin 10674/5 kauppahinta on yhteensä 3 485 000 euroa (sääntelemätön vapaarahoitteinen vuokra-asunto 2 050 k-m² x 1 700 euroa/k-m²).
• tontin 10674/6 kauppahinta on yhteensä 2 965 000 euroa (sääntelemätön vapaarahoitteinen omistusasunto 1 700 k-m² x 1 700 euroa/k-m² = 2 890 000 euroa + liike (kr) 150 k-m² x 500 euroa/k-m² = 75 000 euroa).
• tontin 10674/7 kauppahinta on yhteensä 3 050 000 euroa (sääntelemätön vapaarahoitteinen omistusasunto 1 750 k-m² x 1 700 euroa/k-m² = 2 975 000 euroa + liike (kr) 150 k-m² x 500 euroa/k-m² = 75 000 euroa).

Tontteja esitetään siten myytäväksi asuinrakennusoikeuden osalta yhteensä 8 800 k-m² ja liiketilojen (kr) osalta 300 k-m².

Kauppahinnat ovat yhteensä noin 15 miljoonaa euroa.

Edellä mainittuja tonttien kauppahintoja voidaan pitää kaupungin puolesta hyväksyttävinä sekä markkinaehtoisina ottaen muun ohella huomioon nykyiset markkinaolosuhteet. Tonttien markkina-arvojen määrittäminen perustuu puolueettomien arvioitsijoiden laatimiin arviolausuntoihin (Catella Property Oy 9.12.2024 ja Jones Lang LaSalle Finland Oy 17.12.2024).

Tonttien (AK, AK-1) 10674/1, 3 ja 4 tai niistä muodostettavien tonttien, jotka luovutetaan sääntelemättömään vapaarahoitteiseen omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantoon, myyminen suoraan tai vuokrasopimusten osto-oikeusehtojen perusteella Mangrove Oy:lle tai sen perustamille/määräämille asunto-osakeyhtiöille taikka perustettavien asunto-osakeyhtiöiden lukuun on perusteltua.

Tämän vuoksi esitetään kaupunginhallitukselle edellä mainittujen tonttien myymistä yhteensä arviolta noin 15 miljoonan euron kauppahinnasta ja ensivaiheessa myytäviä tontteja koskevan asuntoalueen maanvuokrauksen esisopimuksen tekemistä mainitun yhtiön kanssa.

Valtiontukiarviointi

Mangrove Oy:n kanssa tehtävien myyntiperiaatteiden/asuntoalueen vuokrauksen esisopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla kiinteistön markkina-arvon/vuokratason markkinaperusteisuus. Kauppahinta/vuokra on markkinaehtoinen, joten Mangrove Oy ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Toimivalta

Hallintosäännön mukaan tontin myymisestä päättäminen kuuluu kaupunginhallituksen toimivallan piiriin kauppahinnan ollessa yli 5 milj. euroa ja enintään 10 milj. euroa sekä kaupunginvaltuustolle kauppahinnan ollessa yli 10 milj. euroa.

This decision was published on 19.08.2025

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §