Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle asuinkerrostalotonttien myyntiperiaatteiden hyväksymiseksi (Sörnäinen, Kalasatama, Nihti, tontit 10675/1 - 4 tai niistä muodostettavat tontit)

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Asian tausta

Kaupunki järjesti 3.11.2020 - 16.4.2021 Kalasataman Verkkosaaren pohjoisosan Mitte-nimisen korttelin 10656 asuinkerrostalotontteja (AK) 1 ja 2 koskevan vähähiilisen viherkorttelin laatukilpailun.

Kilpailun tarkoituksena oli tuottaa arkkitehtonisesti korkeatasoinen mahdollisimman vähähiilinen ja erittäin energiatehokas viherkortteli, josta muodostuu kaupunkikuvallisesti omaleimainen ja toteutuskelpoinen kilpailuehdotus (suunnitelma) tonttien 10656/1 - 2 toteuttamisen perustaksi. Lisäksi kilpailun tarkoituksena oli vastata Hiilineutraali Helsinki -ohjelman tavoitteeseen sekä valita kilpailualueen asuinkerrostalotonteille toteuttaja ja suunnittelija.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 18.1.2022 (22 §) vähähiilisen viherkorttelin laatukilpailun perusteella valita tonttien 10656/1 ja 2 varauksensaajaksi ja toteuttajaksi parhaimman kilpailuehdotuksen ”Grün in der Mitte” esittäneen Hartela Etelä-Suomi Oy:n.

Arviointiryhmän arvioinnin perusteella kilpailussa sijoittui toiseksi ehdotus ”Hiiling”, jonka esitti Sfääri Group Oy (Aarti Ollila Ristola Arkkitehdit Oy), ja kolmanneksi ehdotus ”Verkkosaaren Puuverso”, jonka esitti Mangrove Oy ja Premico CNRF GP I Oy (Lunden Architecture Oy).

Päätöksen perusteluissa todetaan muun muassa seuraavaa:

”Helsingin uudessa kaupunkistrategiassa 2021 - 2025 on kaupungin hiilineutraalisuustavoitetta aikaistettu vuoteen 2030, jonka perusteella myös hiilineutraalisuusohjelma tullaan päivittämään. Kaupungin entistä kunnianhimoisempien hiilineutraalisuutta koskevien tavoitteiden saavuttamiseksi ja kilpailussa saatujen parhaiden ehdotusten korkea tasoa huomioiden esittelijä katsoo, että kaupungin kannalta voidaan pitää perusteltuna, että myös muille kilpailun parhaimmille ehdotuksille pyritään löytämään toteutumisen mahdollisuudet erillisen tontinvarausmenettelyn kautta, kilpailuehdotukseen perustuvana suoravarauksena, edellyttäen, että ehdotusten tekijät sitoutuvat ehdotuksista ilmeneviin perusratkaisuihin ja korkeaan kunnianhimon tasoon.

Näin kaupunki edistäisi hiilineutraalisuutta koskevien strategisten tavoitteiden toteutumista merkittävästi ja voisi saada laajasti arvokasta käytännön tason kokemusta vähähiilisen asuntorakentamisen ratkaisuista. Näitä kokemuksia voitaneen hyödyntää tulevaisuudessa muun muassa asuntorakentamisen hiilineutraalisuuteen tähtäävän ohjauksen (esim. asuntotonttien varausehdot) kehittämisessä.”

Sfääri Group Oy:n kilpailuehdotus oli laatukilpailun arviointiryhmän mukaan kaupunkikuvallisesti omaleimainen ja luonteva: ”Suunnitelman arkkitehtoniset ratkaisut ja onnistuneet materiaalivalinnat muodostavat yhdessä kokonaisuuden, joka on enemmän kuin osiensa summa”.

Suunnitelman hiilijalanjälki oli kilpailuehdotusten pienin. Ehdotuksessa on tavoiteltu vähäpäästöisten materiaalien käyttöä ja niiden käytön optimointia sekä energiatehokkuutta. Ehdotuksessa on hyvin tuotu esille vähähiilinen työmaa ja työmaalla syntyvän hukan pienentäminen. Työmaalla on esitetty käytettävän ainoastaan uusiutuvia energialähteitä ja biopolttoaineita sekä sertifioitua tuulisähköä.

Kilpailun arviointiryhmä piti yksimielisesti hyvänä, että varauksensaajan laatima kilpailuehdotus toteutuisi muualle.

Kaupunki ja Sfääri Group Oy kävivät asiassa neuvotteluja, joiden perusteella todettiin, että kilpailuehdotus sopii hyvin kortteliin 10675, koska se tuo lisäarvoa alueen kaupunkikuvaan ja Nihdin alueelle, josta on tarkoitus rakentaa vetovoimainen, kaupunkikuvallisesti korkeatasoinen ja vahvan identiteetin omaava, toiminnoiltaan monipuolinen asuinalue. Sfääri Group Oy:n mukaan kortteli 10675 luo erinomaiset edellytykset toteuttaa yksi Suomen vähähiilisimmistä asumisratkaisuista.

Varauspäätös (suora varaus) ja tonttien luovuttaminen

Kaupunginhallitus päätti 13.2.2023 (105 §) varata Sfääri Group Oy:lle (Y-tunnus 3171509-2) Helsingin kaupungin 10. kaupunginosan (Sörnäinen) Kalasataman Nihdin asemakaavan nro 12576 mukaiset asuinkerrostalotontit (AK) 10675/1 - 4 tai niistä muodostettavat tontit asuntohankkeiden suunnittelua varten 31.12.2026 saakka muun muassa erityisissä varausehdoissa olevin seuraavin ehdoin:

Hallinta- ja rahoitusmuoto

Varausalueelle saa toteuttaa sääntelemättömiä vapaarahoitteisia omistus- ja/tai vuokra-asuntoja enintään noin 53 % eli noin 8 250 k-m² kuitenkin siten, että 8 250 k-m² toteutettavasta asuinrakennusoikeudesta saa olla enintään noin 50 % (noin 4 125 k-m²) sääntelemättömiä vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja.

Vapaarahoitteisia omistusasuntoja Hitas I -ehdoin ja / tai valtion tukemia asumisoikeusasuntoja tulee olla vähintään 7 300 k-m².

Varauksensaaja on velvollinen toteuttamaan hankkeensa edellä mainittu hallinta- ja rahoitusmuotojakauma huomioiden niin, että yhteenlaskettu rakennusoikeus vastaa kaavan mukaista rakennusoikeutta (15 550 k-m² + 500 k-m²), sekä sopimaan tonttijaosta.

Tontin myöhempi luovuttaminen

Sääntelemättömään omistus- ja vuokra-asuntotuotantoon luovutettavat tontit tullaan joko myymään tai vuokraamaan markkinahintaan.

Suunnitelma ja jatkosuunnitteluohjeet

Lisäksi erityisissä varausehdoissa sovittiin muun muassa rakennusten hiilijalanjälkeä, energiatehokkuutta ja viherkerrointa sekä korkeaa laatutasoa koskevista vuokralaista velvoittavista ehdoista.

Tonttien myyntiperiaatteet

Tonttien (AK, AK-1) 10675/1 - 4 tai niistä muodostettavien tonttien myyntiperiaatteet ovat liitteenä 1. Mainitut periaatteet sisältävät oikeuden myydä sääntelemättömään vapaarahoitteiseen omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantoon luovutettavat tontit joko suoralla kaupalla tai tonttien vuokrasopimuksiin sisältyvien osto-oikeusehtojen perusteella. Lisäksi mainitut periaatteet sisältävät kauppahinnan määräytymistä koskevat ehdot ja eräitä vakioluonteisia myyntiehtoja, kuten kauppahinnan maksua sekä omistus- ja hallintaoikeuden siirtymistä koskevia ehtoja.

Esisopimuksen tarkoitus ja periaatteet

Kaupunki (kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit-yksikkö) neuvottelee Sfääri Group Oy:n kanssa tontteja (AK, AK-1) 10675/1 - 4 tai niistä muodostettavia tontteja koskevasta asuntoalueen maanvuokrauksen esisopimuksesta (jäljempänä myös esisopimus).

Mainitussa esisopimuksessa sovitaan niistä edellytyksistä, joiden täyttyessä osapuolet allekirjoittavat kunkin tontin osalta vuokra-aluetta koskevan asuntoalueen pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen, sekä niistä edellytyksistä ja kauppahinnoista, joiden mukaan sääntelemättömään vapaarahoitteiseen omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantoon luovutettavat tontit voidaan myydä vuokrasopimuksiin sisältyvien osto-oikeusehtojen perusteella.

Tonttien myyminen vuokrasopimusten osto-oikeusehtojen perusteella

Tonttien 10675/1 - 4 tai niistä muodostettavien tonttien, jotka luovutetaan sääntelemättömään vapaarahoitteiseen omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantoon, vuokrasopimuksiin sisällytetään vuokralaiselle osto-oikeus seuraavin ehdoin:

Osto-oikeus on voimassa viisi vuotta vuokrasopimuksen mukaisen vuokra-ajan alkamisesta lukien, ellei vuokranantajan kanssa muuta sovita.

Vuokralaisella on mahdollisuus käyttää osto-oikeutta aikaisintaan, kun vuokra-alueelle rakennettava rakennus/rakennettavat rakennukset on toteutettu vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti ja kun rakennus on/ rakennukset ovat rakennusvalvontapalveluiden toimesta hyväksytty käyttöön otettaviksi.

Mikäli osto-oikeutta ei käytetä mainitun viiden vuoden määräajan kuluessa, se raukeaa.

Tonttien kauppahinnat ja myyntiehdot

Myyntiperiaatteiden mukaan tonttien 10675/1 - 4 tai niistä muodostettavien tonttien kauppahinta perustuu suorassa kaupassa tai vuokrasopimuksen mukaista osto-oikeutta käytettäessä virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951= 100” pistelukua 2344 (4/2025) vastaavaan

asuinrakennussoikeuden yksikköhintaan sääntelemättömien vapaarahoitteisten omistus- ja/tai vuokra-asuntojen osalta

• 1 800 euroa/k-m² meren puolella sijaitsevien tonttien (AK) 10675/2 ja 4 tai niistä muodostettavien tonttien osalta ja
• 1 650 euroa/k-m² tonttien (AK, AK-1) 10675/1 ja 3 tai niistä muodostettavien tonttien osalta
• mikäli tontista 10675/2 muodostettava tontti rajautuu merenrantatonttiin, mutta jää sen taakse, kaupungilla on oikeus vaihtoehtoisesti määrittää mainitun tontin asuinrakennusoikeuden yksikköhinta edellä mainittujen yksikköhintojen vaihteluvälin rajoissa
  
  sekä

liikerakennusoikeuden yksikköhintaan 500 euroa/k-m² kr-tilojen osalta.

Kauppahinta määräytyy kunkin tontin osalta kauppakirjan allekirjoitushetkellä viimeksi julkaistulla elinkustannusindeksin pisteluvulla korjatun edellä mainitun yksikköhinnan mukaan.

Kaupungilla on kuitenkin kaikissa tapauksissa oikeus periä vähintään edellä mainittuihin yksikköhintoihin perustuvaa kauppahintaa.

Kauppahintaa peritään kaikissa tapauksissa vähintään tontin asemakaavaan ja/tai hyväksyttyyn tonttijakoon merkityn ja/tai sen ylittävän toteutettavan pääkäyttötarkoituksen mukaisen asuin- ja/tai liiketilan tai muun tilan rakennusoikeuden määrän (k-m²) perusteella. Kauppahintaa ei peritä asemakaavassa tontille merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta eikä siltä osin kuin asemakaava sallii muutoin kaavakarttaan merkittyjen rakennusoikeuksien ylittämisen (lisäkerrosala). Tämä ei koske pääkäyttötarkoituksen mukaisten tilojen rakennusoikeuksien ylityksiä.

Tontille mahdollisesti toteutettavien muiden pääkäyttötarkoituksen mukaisten tilojen osalta peritään samaa kauppahintaa samojen periaatteiden mukaan kuin liiketilojen osalta.

Mikäli vuokra-alueen lopullinen yhteenlaskettu pääkäyttötarkoituksen mukainen kerrosalan (k-m²) määrä lainvoimaisessa rakentamisluvassa ylittää asemakaavaan ja asemakaavan muutokseen nro 12576 ja/tai hyväksyttyyn tonttijakoon merkityn tontin yhteenlaskettujen kerrosalaneliömetrien enimmäismäärän tai mainitun kaavamuutoksen mukainen rakennusoikeus muutoin ylitetään, kaupungilla on oikeus periä ostajalta kultakin ylittävältä kerrosneliömetriltä vastaavaa lisäkauppahintaa.

Ostaja suorittaa kunkin tontin kauppahinnan kokonaisuudessaan myyjälle / kaupungin pankkitilille ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Tällöin omistus- ja hallintaoikeus kaupan kohteeseen siirtyvät ostajalle kauppakirjan allekirjoituksin.

Muilta osin kaupoissa noudatetaan kaupungin normaalisti käyttämiä kiinteistökaupan ehtoja, asuntoalueen maanvuokrauksen esisopimuksen ja vuokrasopimuksen ehtoja sekä kaupunkiympäristön toimialan toimivaltaisen viranhaltijan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja.

Perustelut

Kaupunginhallituksen varauspäätöksen 13.2.2023 (105 §) mukaan sääntelemättömään omistus- ja vuokra-asuntotuotantoon luovutettavat tontit tullaan joko myymään tai vuokraamaan markkinahintaan.

Mainitun varauspäätöksen perustelujen mukaan nyt varattavat tontit (AK, AK-1) 10675/1 - 4 on tarkoitus myöhemmin luovuttaa hakijalle kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotontien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti siten, että korttelista sääntelemättömään tuotantoon luovutettavat tontit esitetään luovutettaviksi myymällä, mikäli varauksensaaja haluaa ostaa tontit. Säänneltyyn tuotantoon luovutettavat tontit esitetään luovutettaviksi vuokraamalla.

Vapaarahoitteista sääntelemätöntä omistusasuntotuotantoa ja vapaarahoitteista sääntelemätöntä vuokra-asuntotuotantoa koskevien tonttien (noin 53 %) eli 8 250 k-m² myymisen voidaan katsoa olevan perusteltua, koska vähähiilisen viherkorttelin laatukilpailussa annettiin voittajalle myös mahdollisuus ostaa vapaarahoitteisen sääntelemättömän asuntotuotannon tontti markkinahintaan.

Tonttien myyntiä tukee siis se, että tontinvarauksen 10675/1 - 4 taustalla on vähähiilisen viherkorttelin laatukilpailu. Lisäksi varattavat tontit sijoittuvat meren äärelle erityisen houkuttelevalle ja arvokkaalle paikalle, joten kaupunginhallituksen tontinluovutuslinjausten mukaan tontit luovutetaan lähtökohtaisesti myymällä.

Tontit ovat myös kaavallisesti loppuun jalostettu siten, ettei näköpiirissä ole niiden merkittävää kaavanmuutosmahdollisuuksiin perustuvaa arvonnousua. Näin ollen tonttien myynti ei estä eikä vaikeuta kaupungin pitkän tähtäimen kehittämistä, eikä tonttien myynti muutoinkaan johda kaupungin kannalta epätarkoituksenmukaiseen tilanteeseen. Lisäksi on huomioitu, että hankkeen edistäminen on kaupungin strategisten tavoitteiden mukaista.

Tämän vuoksi myyntiperiaatteisiin on sisällytetty sääntelemättömään vapaarahoitteiseen omistus- ja vuokra-asuntotuotantoon luovutettavien tonttien (asuin 8 250 k-m²) osalta joko oikeus myydä tontit suoraan tai vuokrasopimusten osto-oikeusehtojen perusteella sekä ehdot kauppahinnan määräytymisestä. Lisäksi myyntiperiaatteet oikeuttavat myymään myös muodostettavan tontin/muodostettavat tontit (jonka/joiden asuinrakennusoikeus on esimerkiksi 2 900 k-m² tai 4 500 k-m²), jonka/joiden käyttötarkoitus muutetaan perustelluista syistä sääntelemättömään vapaarahoitteiseen omistusasuntotuotantoon ja jonka/joiden myyminen on perusteltua myös korttelin hankekokonaisuuden toteutumisen varmistamiseksi ja rakentamisen alkamiseksi. Edelleen myyntiperiaatteet oikeuttavat myymään myös tonteille toteutettavan liiketilan (kr) rakennusoikeuden 500 k-m².

Tontit tullaan myymään markkina-arvoon perustuen.

Kaupungin toimivaltaisen toimielimen tulee nyt toimivaltuuksiensa mukaan erikseen vahvistaa tonttien myyntiperiaatteet ja myyntihinnat.

Tämä myyntiperiaatteita koskeva esitys on laadittu Nihdin asemakaavan ja asemakaavan muutoksen nro 12576 mukaisille tonteille (AK, AK-1) 10675/1 - 4 tai niistä muodostettaville tonteille. Selvyyden vuoksi todetaan, että Sfääri Group Oy:n tarkoitus on hakea kortteliin 10675 tonttijakoa, jolla muodostetaan yhdeksän tonttia neljän ohjeellisen kaavatontin sijasta. Kaupungin ja mainitun yhtiön välillä valmisteltavana olevassa asuntoalueen vuokrauksen esisopimuksessa huomioidaan tonttijaon mukaiset muodostettavat myytävät tontit, joiden vuokrasopimuksiin sisällytetään osto-oikeusehdot. Mainittujen tonttien kauppahintoja ei voida kuitenkaan vielä laskea, koska niiden tarkkoja tietoja ei ole vielä vahvistettu.

Myytävien tonttien kauppahintatasoa kuvaamaan voidaan kuitenkin esittää jäljempänä mainittu laskelma, joka perustuu asemakaavan mukaisiin tontteihin, joiden rakennusoikeuksien määrät vastaavat suunnilleen edellä myytäviksi esitettäviä tontteja (kuten asuin 8 250 k-m² + 2 900 k-m² = 11 150 k-m² + liike (kr) 500 k-m²), ja joka kuvaa hintatasoa tällä hetkellä ilman indeksitarkistuksia. Tällöin tonttien kauppahinnat olisivat seuraavat:

• tontin 10675/1 kauppahinta on yhteensä 7 012 500 euroa (sääntelemätön vapaarahoitteinen omistus- ja/tai vuokra-asunto 4 250 k-m² x 1 650 euroa/k-m²).
• tontin 10675/2 kauppahinta on yhteensä 7 325 000 euroa (sääntelemätön vapaarahoitteinen omistus- ja/tai vuokra-asunto 4 000 k-m² x 1 800 euroa/k-m² = 7 200 000 euroa + liike (kr) 250 k-m² x 500 euroa/k-m² = 125 000 euroa).
• tontin 10675/4 kauppahinta on yhteensä 5 345 000 euroa (sääntelemätön vapaarahoitteinen omistusasunto 2 900 k-m² x 1 800 euroa/k-m² = 5 220 000 + liike (kr) 250 k-m² x 500 euroa/ k-m² = 125 000 euroa).

Laskelman mukaan kauppahinnat ovat yhteensä noin 20 miljoonaa euroa. Kauppahinnat voivat kuitenkin yhteensä olla edellä mainittua suurempia, mikäli sääntelemätöntä tuotantoa muutetaan sääntelemättömiksi vapaarahoitteisiksi omistusasunnoiksi enemmän kuin 2 900 k-m².

Edellä mainittuja tonttien kauppahintoja voidaan pitää kaupungin puolesta hyväksyttävinä sekä markkinaehtoisina ottaen muun ohella huomioon nykyiset markkinaolosuhteet. Tonttien markkina-arvojen määrittäminen perustuu puolueettomien arvioitsijoiden laatimiin arviolausuntoihin (Jones Lang LaSalle Finland Oy 28.3.2025 ja Catella Property Oy 11.4.2025).

Tonttien (AK, AK-1) 10675/1 - 4 tai niistä muodostettavien tonttien, jotka luovutetaan sääntelemättömään vapaarahoitteiseen omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantoon, myyminen suoraan tai vuokrasopimusten
osto-oikeusehtojen perusteella Sfääri Group Oy:lle tai sen perustamille/määräämille asunto-osakeyhtiöille taikka perustettavien asunto-osakeyhtiöiden lukuun on perusteltua.

Tämän vuoksi esitetään kaupunginhallitukselle edellä mainittujen tonttien myymistä yhteensä arviolta noin 20 miljoonan euron kauppahinnasta ja ensivaiheessa myytäviä tontteja koskevan asuntoalueen maanvuokrauksen esisopimuksen tekemistä mainitun yhtiön kanssa.

Valtiontukiarviointi

Sfääri Group Oy:n kanssa tehtävien myyntiperiaatteiden/asuntoalueen vuokrauksen esisopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla kiinteistön markkina-arvo/vuokratason markkinaperusteisuus. Kauppahinta/vuokra on markkinaehtoinen, joten Sfääri Group Oy ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Toimivalta

Hallintosäännön mukaan tontin myymisestä päättäminen kuuluu kaupunginhallituksen toimivallan piiriin kauppahinnan ollessa yli 5 milj. euroa ja enintään 10 milj. euroa sekä kaupunginvaltuustolle kauppahinnan ollessa yli 10 milj. euroa.

This decision was published on 19.08.2025

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §