Vuokraus, toimitila, Kannelkoti, Vanhaistentie 15, Yrjö ja Hanna -säätiö sr

Stadsfullmäktige hyr lokaler som omfattar cirka 5 637 m² lägenhetsyta för social-, hälsovårds- och räddningssektorn för serviceboende med heldygnsomsorg för äldre i enlighet med en projektplan daterad 22.12.2025 utgående från att det totala momsfria beloppet för hyreskostnaderna för hyrestiden på 30 år är cirka 30 742 920 euro i prisnivån för november 2025.

Projektets bakgrund och behövlighet

Äldreboendet Kannelkoti på tomten (YSV) 33149/1 på Gamlasvägen 15 i stadsdelen Kårböle i Gamlas har haft som uppgift att producera institutionsvård för äldre helsingforsare. Seniorstiftelsen sr i Helsingfors, en dottersammanslutning med staden som ensam ägare, har producerat tjänsterna i Kannelkoti åt social-, hälsovårds- och räddningssektorn.

Det gamla äldreboendet Kannelkoti, som byggdes 1978 och hade vård av dementa som specialitet, revs i början av 2025. Den gamla byggnaden var i dåligt skick, uppfyllde inte de krav som modernt serviceboende med heldygnsomsorg ställer och erbjöd inte säkra och sunda lokaler. Äldreboendet tillhandahöll institutionsvård för 103 äldre.

Det gamla Kannelkotis lokaler var olämpliga för boende med heldygnsomsorg och uppfyllde inte kraven på långtidsboende. I socialvårdslagen (1301/2014) förutsätter 21 c § om serviceboende med heldygnsomsorg att välfärdsområdet för personen (den boende) ska organisera boende i en boendeenhet som är tillgänglig och trygg och där personen förfogar över en bostad som motsvarar hans eller hennes behov. Långvarig vård och omsorg för äldre personer dygnet runt får inte tillhandahållas vid en verksamhetsenhet för sådan service på en institution som avses i 22 § i socialvårdslagen. En ändring (876/2022, 14 a §) av lagen om stödjande av den äldre befolkningens funktionsförmåga och om social- och hälsovårdstjänster för äldre träder i kraft 1.1.2028. Den långvariga institutionsvården ska avvecklas före utgången av 2027. Därefter kan långvarig dygnetruntvård som motsvarar klienternas behov ges som serviceboende med heldygnsomsorg.

Stadsstyrelsen reserverade 29.4.2024 (§ 262) den ovannämnda tomten för stiftelsen Yrjö ja Hanna -säätiö sr (FO-nummer 1059533-5) för planering av ett projekt med servicebostäder för äldre. Staden äger tomten och har ingått ett långfristigt arrendeavtal med Yrjö och Hanna Fastigheter Ab (FO-nummer 0101744-5) om besittning av tomten (chefen för teamet bostadstomter i stadsmiljösektorn, 6.3.2025, § 30). Yrjö och Hanna Fastigheter Ab uppför en för äldre avsedd nybyggnad för boende för grupper med särskilda behov på tomten med ett investeringsunderstöd och ett räntestödslån av Centralen för statligt stött bostadsbyggande (före detta Ara).

Lokalerna i det nya Kannelkoti som uppförs på tomten möjliggör verksamhet som faller under socialvårdslagen. Det rör sig om normalt hyresboende, och de boende ingår hyresavtal för sina bostäder i enlighet med lagen om hyra av bostadslägenhet. Boendet i det nya Kannelkoti är sådant serviceboende med heldygnsomsorg som avses i 21 c § i socialvårdslagen.

I området råder ett kritiskt behov av vårdbyggnader. Behovet av serviceboende för äldre ökar ständigt.

Projektet finansieras med ett investeringsunderstöd och ett räntestödslån av Centralen för statligt stött bostadsbyggande och gör det möjligt för staden att hyra objektet av en utomstående aktör till ett rimligt hyrespris. Staden hyr objektet av en utomstående aktör och har inte kunnat påverka dess kvalitet i förväg. Projektet motsvarar inte social-, hälsovårds- och räddningssektorns lokalkoncept till alla delar. Staden har inte deltagit i planeringen av projektet. I det nya Kannelkotis lokalkoncept ligger grupphemmet utmed en korridor, medan social-, hälsovårds- och räddningssektorn i sin lokalplanering har som mål att begränsa längden på korridorerna och åstadkomma en struktur där lokalerna i högre grad byggs omkring de gemensamma lokalerna. Bostadslägenheterna i det nya Kannelkoti har en yta på 30 m² och motsvarar de krav Centralen för statligt stött bostadsbyggande ställer på storleken. I social-, hälsovårds- och räddningssektorns lokalkoncept är bostadslägenheterna något mindre för att antalet kvadratmeter på motsvarande sätt ska kunna ökas i de gemensamma lokalerna. Trots skillnaderna uppfyller det nya Kannelkoti lokalbehoven även ur social-, hälsovårds- och räddningssektorns perspektiv. Sektorn är den aktör som har ansvaret för att organisera tjänsterna.

Social-, hälsovårds- och räddningsnämnden tillstyrkte 13.1.2026 (8 §) behovsbeslutet och projektplanen för det nya Kannelkoti på Gamlasvägen 15 i Kårböle.

Tillämpning av upphandlingslagen vid hyrningen av objektet

Enligt 9 § 1 mom. 1 punkten i upphandlingslagen tillämpas upphandlingslagen inte på förvärv eller hyra av mark eller befintliga byggnader. Enligt EU-domstolens rättspraxis tillämpas upphandlingslagstiftning inte heller på hyresavtal för nybyggnader om den upphandlande enheten inte har genomfört åtgärder för att bestämma vilka särdrag byggnadsentreprenaden ska ha eller utöva ett avgörande inflytande i planeringen av entreprenaden.

Staden har inte deltagit i planeringen av det nya Kannelkoti, och objektet byggs inte i enlighet med av staden ställda krav. Hyresavtalet mellan staden och det nya Kannelkoti faller inte under upphandlingslagen, och staden är inte skyldig att konkurrensutsätta hyresavtalet i enlighet med upphandlingslagen. Staden bestämmer om en del smärre detaljer och ändringar, som övervakningskameror och system som de boende använder för att kalla på vårdpersonalen, men det anses inte falla under upphandlingslagen eftersom det inte enbart betjänar staden.

Hyreslokaler

Yrjö och Hanna Fastigheter Ab uppför en för äldre avsedd nybyggnad för boende för grupper med särskilda behov på tomten (YSV) 33149/1 på Gamlasvägen 15 i Gamlas. Staden hyr byggnaden i 20 år. Staden har rätt (option) att förlänga hyrestiden två gånger med fem (5) år i sänder. I nybyggnaden byggs lokaler för serviceboende med heldygnsomsorg för 109 äldre. Byggnaden uppförs på en tomt på 13 561 m² som staden äger.

Bruttoytan på den byggnad som staden hyr är cirka 6 892 m², medan lägenhetsytan i hyreslokalerna är cirka 5 637 m².

Byggnaden har fyra flyglar, som man når via entréhallen vid ingången. Lokalerna finns på första och andra våningen. Lokalerna i byggnaden har följande fördelning:

I hyresområdet ingår fastigheten med tillhörande byggnader och ett gårdsområde på cirka 7 100 m² med ett ouppvärmt förråd på 74 m² för utomhusutrustning. Det finns 37 bilplatser, varav fyra är reserverade för rörelsehindrade. Både byggnaden och gården är helt och hållet tillgängliga. Lokalerna och läget är lämpliga för den planerade verksamheten.

Projektplanen finns i bilaga 1.

Ett utkast till hyresavtal finns i bilaga 2.

Hyrning av en utomstående aktör

Yrjö ja Hanna -säätiö sr är hyresvärd. Yrjö ja Hanna -säätiö sr är en riksomfattande, av Centralen för statligt stött bostadsbyggande godkänd allmännyttig aktör som utvecklar och låter bygga serviceboenden för äldre och andra grupper med särskilda behov. Stiftelsen bildades 1996 för att främja välfärd och livskvalitet för äldre och grupper med särskilda behov samt andra människor som behöver stöd i sitt dagliga liv. Stiftelsen bildades av kommunalt ägda allmännyttiga och riksomfattande aktörer samt av lokala föreningar.

Hyresvärden har låtit bygga och äger objekt och hyr ut lokaler och bostäder till kommuner och boende. Hyresvärden äger Yrjö och Hanna Fastigheter Ab, som låter bygga ett objekt för serviceboende med heldygnsomsorg för äldre med räntestöd av Centralen för statligt stött bostadsbyggande (före detta Ara). När hyresobjektet står klart hyr hyresvärden ut det till staden i enlighet med Centralens självkostnadsprincip med villkor som motsvarar ett hyresavtal för en affärslokal. Vid hyrningen tillämpas så kallad mellanuthyrning: staden hyr först objektet av hyresvärden med mervärdesskatteskyldighet och hyr sedan ut bostäderna i objektet genom underuthyrning utan mervärdesskatt i enlighet med lagen om hyra av bostadslägenhet till äldre som använder stadens tjänster. I detta fall har staden rätt till återbäring på mervärdesskatten, vilket är en avgörande förutsättning för att parterna ska kunna förbinda sig till ett hyresavtal.

Social-, hälsovårds- och räddningssektorn väljer de boende i bostäderna. De boende ska vara äldre som behöver heldygnsomsorg för äldre enligt socialvårdslagen och dessutom uppfyller de övriga urvalskriterier för boende som Centralen för statligt stött bostadsbyggande och staden fastställt. Social-, hälsovårds- och räddningssektorn utser utifrån ett serviceavtal mellan Seniorstiftelsen sr i Helsingfors och sektorn stiftelsen till den tjänsteoperatör som producerar lagstadgade boende- och omsorgstjänster för de äldre som bor i lokalerna. Seniorstiftelsen sr i Helsingfors hör till stadskoncernen och är en anknuten enhet till den. Staden hyr inte ut lokalerna i hyresobjektet till tjänsteoperatören vare sig genom underuthyrning eller i andra hand.

Yrjö och Hanna Fastigheter Ab ansvarar för genomförandet av och kostnaderna för byggarbetena samt för bygglovet och efterlevnaden av lovvillkoren. Yrjö ja Hanna -säätiö sr finansierar fastighetsägaren under byggandet och betalar vederlagen till ägaren.

Hyresvärden ansvarar för byggnadens byggnadstekniska skick.

Ett utkast till hyresavtal finns i bilaga 2.

Villkor för understöd av Centralen för statligt stött bostadsbyggande

Byggandet av hyresobjektet finansieras med räntestöd och ett investeringsunderstöd av Centralen för statligt stött bostadsbyggande (före detta Ara) till Yrjö och Hanna Fastigheter Ab samt med det lån som godkänns i beslutet om räntestöd. Hyresvärden och staden är skyldiga att i hyrningen av objektet iaktta förutsättningarna för de beslut som Centralen för statligt stött bostadsbyggande fattat.

Lokalerna hyrs ut för serviceboende med heldygnsomsorg för boende för grupper med särskilda behov, närmare bestämt äldre, i enlighet med det av Centralen för statligt stött bostadsbyggande fattade beslutet om understöd. I valet av boende ska staden säkerställa att alla användare i hyreshuset och de tillhörande små lokalerna i 20 år efter att den första delen av understödet betalats ut är äldre personer i enlighet med understödsbeslutet. I bestämmandet av hyran ska understödsbeslutet av Centralen för statligt stött bostadsbyggande iakttas, vilket innebär att den hyra som tas ut av de boende inte får vara nämnvärt större än den hyra som tas ut av huvudhyresgästen.

Välfärdsområdet ska kunna byta ut den serviceproducent som verkar i boendeenheten. De boende ska få fortsätta som hyresgäster i objektet även om serviceproducenten byts ut.

Hyreskostnader

Hyresvärden ansvarar för fastighetens användbarhet, underhåll och renoveringar under hela hyresperioden. Stadsmiljösektorns lokalservice betalar hyresvärden en totalhyra, som består av kapitalhyran och en underhållshyra som betalas enligt utfallet.

Totalhyran exklusive mervärdesskatt är 15,15 euro/m² lägenhetsyta i månaden (avtalens kalkylmässiga hyra per kvadratmeter med 5 637 m² lägenhetsyta), dvs. totalt cirka 85 397 euro i månaden, 1 024 764 euro om året, 20 495 280 euro på 20 år och totalt cirka 30 742 920 euro på 30 år i kostnadsnivån för november 2025.

Kapitalhyran för hyreslokalerna exklusive mervärdesskatt är cirka 8,37 euro/m² lägenhetsyta i månaden (avtalens kalkylmässiga hyra per kvadratmeter med cirka 5 637 m² lägenhetsyta), dvs. totalt cirka 47 180 euro i månaden, 566 160 euro om året, 11 323 200 euro på 20 år och totalt cirka 16 984 800 euro på 30 år i kostnadsnivån för november 2025.

Den indikativa underhållshyran när avtalet träder i kraft är cirka 6,78 euro/m² lägenhetsyta i månaden, dvs. totalt cirka 38 217 euro i månaden och cirka 458 608 euro om året. I underhållshyran ingår fastighetens alla vanliga användnings-, skötsel- och underhållskostnader, fastighetsunderhåll, uppvärmning, nedkylning, vatten och avloppsvatten, fastighetsel, renhållning av allmänna utrymmen, försäkringar samt avfallshantering och årsreparationer.

I hyran ingår den andel av tomtarrendet (cirka 2,50 euro/m² lägenhetsyta i månaden, dvs. totalt cirka 169 182 euro om året) som staden betalar hyresvärden som en del av underhållshyran samt stadens andel av fastighetsskatten (cirka 0,59 euro/m² lägenhetsyta i månaden, dvs. totalt cirka 39 693 euro om året), totalt cirka 208 875 euro om året. Denna summa återbetalas till staden.

Justering av hyran

Kapitalhyran tas alltid ut i enlighet med kapitalhyreskalkylen från och med den tidpunkt då skyldigheten att betala hyra börjar. Kapitalhyran justeras årligen i efterhand på självkostnadsbasis i enlighet med en efterkalkyl som hyresvärden gör och Centralen för statligt stött bostadsbyggande (före detta Ara) bekräftar och utifrån en hyreskalkyl som utarbetas utifrån efterkalkylen.

Kapitalhyran fastställs utifrån lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån, de anvisningar som Centralen för statligt stött bostadsbyggande ger och det slutliga pris som Centralen godkänner. Hyran justeras årligen i efterhand på självkostnadsbasis i enlighet med en efterkalkyl som hyresvärden gör och Centralen för statligt stött bostadsbyggande bekräftar och utifrån en hyreskalkyl som utarbetas utifrån efterkalkylen. Det över- eller underskott på kapitalhyran som efterkalkylen visar beaktas till fullo när hyran för de följande åren fastställs i enlighet med principer som Centralen för statligt stött bostadsbyggande godkänner och fastställer. Om justering av hyran avtalas i hyresavtalet. I hyresförhållanden som gäller hyresbostäder som byggts med statligt stöd ska hyresvärden ge skriftligt besked om hyreshöjningar.

Underhållshyran justeras för första gången när hyresperioden inleds. Därefter justeras underhållshyran årligen i enlighet med en budget för underhållskostnaderna som tas fram för fastighetsbolaget och som bolagsstämman bekräftar. Lån, ränta på lån och avskrivningar kan inte ingå i underhållskostnaderna. Stadsmiljösektorns lokalservice betalar en underhållshyra som årligen justeras enligt de faktiska kostnaderna. Hyresvärden ansvarar för skötseln och underhållet av fastigheten i enlighet med hyresavtalet och ansvarsfördelningstabellen.

Ett utkast till hyresavtal finns i bilaga 2.

Lokalkostnader för social-, hälsovårds- och räddningssektorn

Den totala interna månadshyran för social-, hälsovårds- och räddningssektorn beräknas uppgå till 15,82 euro/m² lägenhetsyta, alltså sammanlagt cirka 89 174 euro i månaden och 1 070 085 euro om året.

Social-, hälsovårds- och räddningssektorns hyra består av följande:

Om hyresvärden utför separat avtalade användartjänster faktureras kostnaderna för dessa tjänster separat enligt utfallet.

Tjänsteoperatören ansvarar för kostnaderna för att inleda verksamheten, kostnaderna för flytt och städning samt anskaffning av möbler och ict-anskaffningar. Kostnadseffekterna av anskaffning av lös egendom beaktas separat i avtalet mellan social-, hälsovårds- och räddningssektorn och tjänsteoperatören.

Projektets genomförande och tidsplan

Hyresavtalet för objektet ingås när hyresbeslutet har vunnit laga kraft.

Ägaren av hyreslokalerna ansvarar för planeringen av objektet, beredningen av byggandet, själva byggandet samt tillhörande uppgifter och ansvar. Staden deltar inte i planeringen av objektet. Ägaren bygger klart objektet under projektets byggfas. Byggfasen avslutas när objektet står klart och godkänns, tas emot och börjar användas. Hyresavtalsperioden inleds när objektet har godkänts och tagits emot.

Målet är att hyresperioden ska börja 1.10.2026.

Finansiering och genomförande

Projektet ingår i det program för hyres- och aktieprojekt som ingår som bilaga i 2026 års budget utgående från att den planerade hyrestiden är 2026–2046.

Hyran finansieras med anslag för stadsmiljösektorns driftsekonomi på budgetmomentet 3 10 02 Lokaler.

Social-, hälsovårds- och räddningsnämndens utlåtande

Social-, hälsovårds- och räddningsnämnden har tillstyrkt projektplanen för det nya Kannelkoti i ett utlåtande 13.1.2026 (§ 8).

Projektet stämmer överens med målen och principerna för planeringen av social-, hälsovårds- och räddningssektorns servicenät.

Utlåtandet finns i sin helhet i ärendets beslutshistoria.

Statsstödsbedömning

Centralen för statligt stött bostadsbyggande har beviljat stöd för byggandet av det aktuella hyresobjektet för produktion av en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse. Därför är bland annat fastställandet av hyrorna förknippat med begränsningar som Centralen styr och övervakar. Hyrorna ska fastställas enligt självkostnadsprincipen, vilket betyder att staden inte får ta ut mer hyra av hyresgästerna än den behöver utöver de övriga intäkterna för att täcka de finansiella utgifterna för bostäderna och de därmed sammanhängande lokaler som betjänar boendet samt de underhållskostnader som en god fastighetsskötsel kräver. Vid mellanuthyrning tillämpas självkostnadsprincipen i hela hyreskedjan. I detta arrangemang får Yrjö ja Hanna -säätiö sr inte sådant statsstöd som avses i artikel 107 punkt 1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (EUF), eftersom ingen ekonomisk nytta överförs till stiftelsen.

Stadsmiljönämndens sektion för byggnader och allmänna områden

Stadsmiljönämndens sektion för byggnader och allmänna områden föreslog 22.1.2026 (§ 3) att staden hyr lokalerna. Efter sektionens framställning har hyreskostnaderna preciserats.

Befogenheter

I enlighet med 7 kap. 1 § 1 mom. 9 punkten i förvaltningsstadgan beslutar stadsfullmäktige om förhyrning av affärslokaler då totalvärdet på avtalet beräknas överstiga 10 miljoner euro.

Om stadsfullmäktige godkänner beslutsförslaget har stadsstyrelsen för avsikt att i sitt verkställighetsbeslut bemyndiga chefen för enheten lokaler för social-, hälsovårds- och räddningssektorn i stadsmiljösektorn att underteckna hyresavtalet med Yrjö ja Hanna -säätiö sr, som finns i bilaga 2, och vid behov göra smärre ändringar av teknisk natur i avtalet.