Tonttivaraus, Sörnäinen, Kalasatama, Nihti, tontit 10672/3 ja 10672/4, Kilo Invest Oy

Tonttipäällikkö päätti varata tontit (AK, AK-1) 10672/3 ja 4 Kilo Invest Oy:lle (Y-tunnus 2753628-6) asuntohankkeen suunnittelua varten 31.12.2027 saakka seuraavasti:

(A1110-457, A1110-458) 

Hakemus ja hankkeen kuvaus

Kilo Invest Oy (Y-tunnus 2753628-6) pyytää 29.12.2025 päivätyllä hakemuksella asuntotonttien 10672/3 ja 4 varaamista sääntelemättömien vapaarahoitteisten omistusasuntojen suunnittelua varten. Tonteille toteutettaisiin kohtuuhintaisia omistusasuntoja.

Kilo Invest Oy rakennuttaa tontille 10672/2 Hitas-asuntoja. Tarkoituksena on toteuttaa yhtenäinen korttelikokonaisuus käyttämällä tonttien 10672/3 ja 4 suunnittelussa samaa arkkitehtitoimistoa, joka on laatinut suunnitelmat tontille 10672/2.

Kilo Invest Oy pyytää samalla hakemuksella, että tontit luovutettaisiin pitkäaikaisesti vuokraamalla osto-oikeudella.

Asian tausta

Kaupunginhallitus päätti 10.1.2022 (14 §) varata tontit (AK) 10672/3 ja (AK-1) 10672/4 luovutettavaksi hintakilpailulla sääntelemättömään vapaarahoitteiseen omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantoon yhden toimijan toteutettavaksi. Tontit luovutetaan myymällä markkina-arvoon.

Helsingin kaupunki järjesti 16.1. – 15.3.2023  em. tontteja (AK, AK-1) koskevan ostotarjouskilpailun (hintakilpailun). Skanska Talonrakennus Oy (jäljempänä myös Skanska) voitti em. kilpailun. Kaupunkiympäristölautakunta päätti 30.5.2023 (313 §) hintakilpailun perusteella valita tonttien varauksensaajaksi ja toteuttajaksi Skanska Talonrakennus Oy:n. Kaupunginvaltuusto hyväksyi 16.8.2023 (183 §) tontteja koskevan kiinteistökaupan esisopimuksen, joka allekirjoitettiin 29.11.2023 kaupungin ja Skanskan välillä. Tonttipäällikkö hyväksyi 16.12.2024 (75 §) esisopimuksen muuttamisen. Kaupunki ja Skanska allekirjoittivat  28.1.2025 esisopimuksen muutoksen. Sittemmin Skanska luopui tonttien 10672/3 ja 4 toteuttamisesta. Tonttipäällikkö hyväksyi 20.11.2025 (63 §) kiinteistökaupan esisopimuksen purkamisen. Kaupunki ja Skanska allekirjoittivat 17.12.2025 purkusopimuksen, jolla kiinteistökaupan esisopimus purettiin.

Samalla purkusopimuksella purettiin Kalasataman Palvelu 2 Oy:n A-osakkeita nro 89 (1 kpl, tontti 10672/3) ja nro 90 (1 kpl, tontti 10672/4) koskeva kauppakirja ja rakennuttajasopimuksen 3 liittymissopimus (lisälehti).

Todetaan, että asuntotontit-tiimin päällikkö valtuutti 5.3.2025 (27 §, 28 §) As. Oy Helsingin Dekin (Y-tunnus 3473316-5) hakemaan rakentamislupaa tontille 10672/3 ja tontille 10672/4. Valtuutukset ovat voimassa 15.3.2026 saakka.

Em. purkusopimuksen myötä tontit 10672/3 ja 4 ovat taas vapautuneet seuraamuksitta kaupungin vapaaseen omistukseen ja hallintaan.

Todetaan vielä, että hintakilpailun ja kiinteistökaupan esisopimuksen perusteella tonteille 10672/3 tai 4 tuli toteuttaa sääntelemättömiä vapaarahoitteisia omistusasuntoja. Tontille 10672/4 sai vaihtoehtoisesti toteuttaa sääntelemättömiä vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja. 

Skanskan vetäytyminen tonttien 10672/3 ja 4 toteuttamisesta, on aiheuttanut tonttien 10672/1 ja 2 toteuttajille erilaisia ongelmia, viivästyksiä ja ylimääräisiä kustannuksia, kun suunnitelmia on jouduttu muuttamaan tai tekemään väliaikaisia ratkaisuja ja järjestelyitä.

Tontti 10672/1 on varattu Fastighets Ab Yvonnelle valtion tukemien pitkän korkotuen vuokra-asuntojen ja tontti 10672/2 Kilo Invest Oy:lle Hitas-omistusasuntojen suunnittelua varten. Kummallekin tontille on annettu valtakirja rakentamisluvan hakemista varten. Tontilla 10672/2 on lainvoimainen rakentamislupa, tontti on myös vuokrattu pitkäaikaisesti 1.9.2025 alkaen Kilo Invest Oy:n perustamalle asunto-osakeyhtiölle ja tontin rakentaminen on jo alkanut.

Skanskan luovuttua tonttien 10672/3 ja 4 toteuttamisesta tontit-yksikkö ja Kilo Invest Oy kävivät hakemuksen perusteella neuvotteluja, jolloin todettiin, että tonttien 10672/3 ja 4 varaaminen Kilo Invest Oy:lle sääntelemättömien vapaarahoitteisten omistusasuntojen suunnittelemiseksi on perusteltua. Korttelin 10672 tonttien toteuttaminen edellyttää tonttien välisiä yhteisjärjestelyjä, kuten yhteisen pysäköintilaitoksen ja kansipihan, ja yhteisiä rakenteita ja siksi on tärkeää, että korttelin jokaisella tontilla on mahdollisimman nopeasti toteuttaja etenkin kun tontin 10672/2 rakentaminen on jo alkanut. 

Kaupungin tavoite on edistää asuntorakentamista Helsingissä. Kaupunki pitää tärkeänä että, koko kortteli 10672 rakentuu ilman merkittäviä lisäviivästyksiä tai ongelmia ja että tonttien 3 ja 4 toteuttaja tuntee jo entuudestaan hyvin korttelikokonaisuuden, suunnitelmat ja yhteisjärjestelyt.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Sörnäisiin, Kalasataman Nihdin alueelle on laadittu asemakaava ja asemakaavan muutos nro 12576. Asemakaavan muutos on hyväksytty 27.11.2019 ja se on saanut lainvoiman 22.1.2020. Kaava-alueelle sijaitsevat asuinkerrostalojen tontit (AK) 10672/3 ja (AK-1) 10672/4. Tontit on merkitty kiinteistörekisteriin 21.11.2024.

Nihdin alue kuuluu markkinaehtoisen pysäköinnin kokeilualueeseen, jossa asemakaavaan ei asuinrakentamisen osalta sisällytetty autopaikkavelvoitetta. Liiketilojen osalta on autopaikkavelvoite. Varauksensaajan tulee kuitenkin laatia erillinen selvitys tarvitsemiensa autopaikkojen määrästä ennen hankkeen käynnistämistä. Tonttien pysäköinti on sijoitettu tonttien väliin jäävän asumista palvelevan yhteiskäyttöisen pihan kannenalaiseen tilaan, johon saa rakentaa myös teknistä tilaa. Asumista palvelevan yhteiskäyttöisen pihan alue tulee toteuttaa yhtenäisen suunnitelman mukaan.

Tonttien varaaminen

Nyt varattavat tontit sijoittuvat neljän tontin korttelikokonaisuuteen. Korttelin tonteilla tulee olemaan mm. yhteinen pysäköintilaitos pihakannen alla ja yhteispiha kannen päällä. Korttelin tonteilla 10672/1 ja 2 on toteuttajat. Nyt varattavien tonttien 10672/3 ja 4 varauksensaaja Kilo Invest Oy toteuttaa myös aiemmin varatun tontin 10672/2. Tonttien 10672/3 ja 4 varaaminen nopealla aikataululla uudelle toimijalle on tärkeää, jotta korttelin jokaisella tontilla on toteuttaja. 

Tontit 10672/3 ja 4 on alun perin varattu kilpailun perusteella vuonna 2023 ja sittemmin varauksensaaja on luopunut tonttien varauksesta, siten tonttipäällikkö on toimivaltainen päättämään tonttien varaamisesta.

Varaus toteuttaa kaupunkistrategiaa ja asuntopoliittisia tavoitteita. Varaus perustuu hakemukseen ja käytyihin neuvotteluihin. Hallinta- ja rahoitusmuototarkastelu on tehty yhdessä kaupunginkanslian asuminen-yksikön kanssa. 

Varausehdot

Varauksessa noudatetaan liitteen 2 mukaisia erityisiä varausehtoja, liitteen 3 mukaisia tonttien yleisiä varausehtoja ja sen liitteenä olevia ohjeita, liitteen 4 mukaisia Kalasataman Nihdin alueella noudatettavia lisäehtoja, liitteen 5 mukaisia Kalasataman älykkäät energiajärjestelmät -tontinluovutusehtoja sekä liitteen 6 mukaisia Nihdin eteläosan suunnitteluohjeita talonrakentamista varten.

Tonttien myöhempi luovuttaminen

Nyt varattavat tontit tai niistä muodostettavat tontit on tarkoitus myöhemmin luovuttaa markkina-arvoon kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjauksen mukaisesti joko vuokraamalla ne pitkäaikaisesti osto-oikeuksin tai myymällä. 

Tonttien luovuttaminen vuokraamalla osto-oikeuksin tai myymällä edellyttää kaupungin toimivaltaisen elimen hyväksyntää. Toimivaltainen viranhaltija tai toimielin päättää asiasta myöhemmin vapaan harkintansa mukaan.

Osto-oikeus on voimassa enintään 5 vuotta pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan alkamisesta. 

Tontit vuokrataan/myydään varauksensaajan perustamalle ja/tai määräämälle asunto-osakeyhtiölle.

Tonttien luovuttamista vuokraamalla osto-oikeudella tai myymällä voidaan pitää perusteltuna, sillä tontit 10672/3 ja 4 on kaupunginhallituksen päätöksellä ollut tarkoitus luovuttaa hintakilpailun perusteella myymällä. Asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten kohdan 3.2 mukaan myynnin yleiset edellytykset täyttyvät, kun tontit ovat kaavallisesti loppuun jalostettu eikä merkittävää kaavamuutosmahdollisuuksiin perustuvaa arvonnousua ole näköpiirissä, eikä myynti estä tai vaikeuta kaupungin pitkän tähtäimen kehittämistä eikä muutoinkaan johda kaupungin kannalta epätarkoituksenmukaiseen tilanteeseen. Edelleen linjausten mukaan tontit voidaan luovuttaa myymällä tai vuokraamalla osto-oikeuksin, kun sääntelemättömään asuntotuotantoon osoitetut tontit sijoittuvat erityisen arvokkaille ja vetovoimaisille paikoille. 

Tontit 10672/3 ja 4 sijaitsevat erinomaisella paikalla meren tuntumassa Kalasataman Nihdin alueella. Näköpiirissä ei ole merkittävää kaavamuutosmahdollisuuksiin perustuvaa arvonnousua. Tonttien luovuttaminen vuokraamalla osto-oikeuksin tai myymällä ei siten vaikeuta kaupungin pitkän tähtäimen kehittämistä eikä siten johda kaupungin kannalta epätarkoituksenmukaiseen tilanteeseen. Tontit osoitetaan sääntelemättömään omistusasuntotuotantoon. Edellä mainituin perustein tonttien luovuttamista vuokraamalla osto-oikeuksin tai myymällä voidaan pitää myös perusteltuna.

Tonttien markkina-arvon määrittäminen perustuu puolueettoman arvioijan laatimaan erilliseen selvitykseen tai puolueettoman arvioijan hyväksymään hinnoittelumalliin. 

Maanvuokraa/kauppahintaa peritään vähintään tontin asemakaavan osoittaman rakennusoikeuden mukaan, mikäli tämä rakennusoikeus ylitetään, peritään maanvuokraa/kauppahintaa myös ylityksen osalta.

Vuokrattaessa vuokranmäärityksessä noudatetaan kaupunginvaltuuston 2.2.2022 (22 §) hyväksymiä periaatteita sekä kaupunginhallituksen 16.6.2025 (457 §) käyttöönottamaa maanvuokrauksen tasotarkistusmenettelyä. Vuokrausperiaatteet tullaan vahvistamaan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen laadinnan yhteydessä. Tonttien myyminen ja kauppahintojen hyväksyminen edellyttää kaupungin toimivaltaisen elimen päätöksen. Myyntiperiaatteet tullaan vahvistamaan tarvittaessa viimeistään ennen tonttien myyntiä.

Yksityiskohtaiset luovutusehdot vahvistetaan tonttien maanvuokrasopimusten/kauppakirjojen hyväksymisen yhteydessä noudattaen kaupungin käyttämiä asuntotonttien ja asumista palvelevien tonttien yleisiä luovutusperiaatteita.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 4.4.2023 (197 §) siirtää hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 8 kohdan mukaista toimivaltaansa päättää kiinteistöjen varauksista tonttipäällikölle. Tonttipäällikkö päättää hankekooltaan yli 3 000 kerrosneliömetrin suuruisten asuntotonttien varaamisesta, mikäli varattava tontti on kertaalleen kuulutettu yleisesti haettavaksi tai kilpailuun eikä tontille ole löydetty varauksensaajaa tai tontti on ollut varattuna, mutta varauksensaaja on luopunut varauksesta. 

Maankäyttöjohtaja päätti 2.6.2017 (8 §) siirtää hallintosäännön 16 luvun 5 §:n 1 momentin 4 a kohdan mukaista toimivaltaansa koskien kiinteistöjen varauksia tonttipäällikölle. Tonttipäällikkö päättää hankekooltaan enintään 3 000 kerrosneliömetrin suuruisten asuntotonttien varaamisesta, mikäli varattava tontti on kertaalleen kuulutettu yleisesti haettavaksi tai kilpailuun eikä tontille ole löydetty varauksensaajaa tai tontti on ollut varattuna, mutta varauksensaaja on luopunut varauksesta.