Päätös on ehdotuksen mukainen.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee Sepänmäen kaksikerroksisten kerrostalojen ja sen pohjois- ja länsipuolelle sijoittuvan Sepänmäenpuiston alueita sekä Tullivuorentien, Usvatien, Tattariharjuntien ja Väärämäentien katualueita. Suunnittelualue sijaitsee Ala-Malmilla Malmin keskustan ja Malminkentän välisellä alueella. Kaavaratkaisu on tehty, koska se toteuttaa kaupungin strategisia tavoitteita ja sijoittuu Helsingin kaupunkiuudistusalueelle, jota kehitetään yleiskaavan mukaisesti.

Tavoitteena on mahdollistaa luonnonläheistä, sekoittunutta, matalaa ja kerrostalovaltaista asumista Malmin kehittyvän palvelutarjonnan vaikutuspiirissä sekä päiväkodin ja pienimuotoisten liike-, toimisto-, työ- ja palvelutilojen (päivittäistavarakauppa, kahvila, studio) toteuttaminen.

Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty ratkaisemaan riittävän tehokas, mutta ympäristön rakentamisen mittakaavaan sovitettu, luonnonympäristöä ja kulttuuriarvoja kunnioittava kylämäinen ratkaisu. Suunnitelmassa on erityisesti pyritty varjelemaan Sepänmäenpuiston kulttuuri- ja luonnonympäristöä. Kaavalla muodostuu uusi Tullivuorenpuisto ja kaava-alueen puistoaluepinta-ala kasvaa 1,2 ha (17 %). Sepänmäenpuiston reitistön kehittämiseen ja kaavamerkintöihin on panostettu ympäristönsuojelun lähtökohdista.

Alueelle on suunniteltu korttelialueita pien- ja kerrostaloasumiseen (AP, A, AK), kivijalkaliiketiloille, yleiseen käyttöön (Y) sekä puisto- (VP), lähivirkistys- (VL/s) ja katualueita.

Nykyiset rakennukset puretaan. Asuntokerrosalaa on 53 060 k-m² (lisäystä nykyiseen asemakaavaan 31 505 k-m²), uutta toimitilakerrosalaa (liiketilaa) on 500 k-m² ja uutta yleisten rakennusten (päiväkoti) kerrosalaa 1 600 k-m². Asukasmäärä on 1 330 asukasta (lisäys noin 800 asukasta).

Tonttien keskitehokkuus e=0,25 kasvaa e=0,9:ään. Tonttitehokkuudet vaihtelevat e=0,4 ja e=1,5 välillä.

Kaavaratkaisu edistää asuntotuotantoa ja mahdollistaa uuden tyyppisen vetovoimaisen asuinalueen muodostamisen, jolla tuetaan Malmin kasvua ja elinvoimaisuutta. Suunnitelmassa esitetään tunnistettava omaleimainen matalan ja tiiviin sekä korkeampien kerrostalojen alue, mikä kytkeytyy saumattomasti toteutuneisiin pientaloalueisiin. Pihoista ja puistoalueista pyritään tekemään turvallisia ja viihtyisyyttä lisätään muuttamalla nykyisiä parkkipaikkoja asukkaiden aktiivialueiksi.

Kaavalla pyritään tasapainottamaan Malmin rakennetta ohjaamalla toteuttamista enemmän omistuspohjaiseen suuntaan. Kaava mahdollistaa myös kohtuuhintaista asuntotuotantoa mm. osoittamalla edullisia maanvaraisia pysäköintiratkaisuja matalille ja tiiviille alueille.

Kaavaratkaisun yhteydessä on laadittu liikennesuunnitelma (piir. nro 7558), jonka mukaan aluetta palvelevat uudet tonttikadut liittyvät Tullivuorentiehen ja Tattariharjuntiehen. Jalankululle tarjotaan yhteydet ympäröiviin puistoalueisiin ja Tattariharjuntien pyöräliikenteen yhteyksiä parannetaan.

Kaavassa on otettu huomioon Gasgrid Finland Oy:n maakaasuputken edellyttämät rajoitukset rakentamiskorkeuksiin.

Kaavassa on kaavamääräykset hiilijalanjäljen kohtuullistamiseksi. Purettavia rakennuksia koskee rakennusjärjestyksen määräykset, joiden mukaan ennen purkamistyön aloittamista on laadittava purkamissuunnitelma. Käyttökelpoiset rakennusosat on käytettävä uudelleen ensisijaisesti kyseiselle tontille rakennettavien rakennusten ja rakennelmien rakentamisessa tai toissijaisesti muualla tapahtuvassa rakentamisessa tai materiaali on hyödynnettävä muulla tavalla.

Kaavan laadinnan aikataulu on yhteensovitettu kaupunkiuudistusalueiden toteuttamistavoitteiden kanssa.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisun mahdollistama omaleimainen matalan ja tiiviin sekä korkeampien kerrostalojen alue edesauttaa seuraavien kaupunkistrategisten tavoitteiden toteutumista:

"Kaupunki toimii sitoutuneesti eri alueiden eriytymistä ja asukkaiden eriarvoistumista vastaan."

"Jatkamme työtä Malminkartanon, Kannelmäen, Malmin, Mellunkylän ja Meri-Rastilan kaupunkiuudistusalueiden kehittämiseksi."

"Toteutamme täydennysrakentamista siten, että asuinalueiden omaleimaisuus, väljyys ja luonne säilyvät."

Kaavaratkaisu on yleiskaavan mukainen.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Alueella on 15 Heka Oy:n (Helsingin kaupungin asunnot Oy) omistamaa 2-kerroksista pienkerrostaloa vuodelta 1966 ja yksi teknisiä tiloja sisältävä rakennus.

Voimassa olevat asemakaavat sisältävät yhtenäisen Hekan toteuttaman asuinkerrostalojen korttelialueen (AK), Sepänmäen puistoaluetta (P) ja lähivirkistysaluetta (VL) sekä Tattariharjuntien varressa pienialaisen puistoalueen (P) ja lähivirkistysalueen reunaa (VL). Lisäksi kaavat sisältävät Tattariharjuntien, Tullivuorentien, Usvatien ja Väärämäentien katualueita.

Alueella on voimassa useita asemakaavoja vuosilta 1964–2023.

Sepänmäenpuiston pohjoisosaan ja Tattariharjuntien eteläpuoliselle puistoalueelle sijoittuu arvokkaan metsäkohteen alueita. Tullivuorentien varrelle Sepänmäenpuistoon sijoittuu liito-oravan ydinaluetta. Sepänmäenpuisto on osa liito-oravan yhteystarveverkostoa.

Alueelle sijoittuu kiinteä muinaisjäännös (Tukikohta IX:8), jossa on ensimmäisen maailmansodan aikaisia linnoituslaitteita.

Alueelle johtavat tonttikadut Väärämäentie ja Usvatie. Alueen eteläpuolelle sijoittuu vilkasliikenteinen Kehä 1 / Seppämestarintie, joka aiheuttaa alueelle melua.

Suunnittelualue kytkeytyy Longinojaan johtaviin laskuojiin.

Sepänmäenpuiston alueella on Gasgrid Finland Oy:n kaasujohdon siirtolinja. Alueella on tietoliikennekaapeleita sekä kaukolämpö-, sähkö-, vesi- ja viemärijohtoja.

Helsingin kaupunki omistaa suunnittelualueen maat. Kortteli 38165 on vuokrattu Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle. Vähäisiä Sepänmäen puiston alueita on vuokrattu Asunto Oy Väärämäentie 6:lle. Kaavaratkaisu on tehty kaupungin aloitteesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia ilman arvonlisäveroa seuraavasti (02/24, alv 0):

Kadut ja yleiset alueet pitää sisällään alueelle kaavoitettavan uuden maankäytön vuoksi toteutettavat katualueet. Kustannus perustuu alueesta laadittuun Kunnallistekniseen yleissuunnitelmaan. Hulevesien hallinta pitää sisällään alueelle suunnitellun viivytysaltaan.

Puistojen ja viheralueiden kustannusarvio sisältää VP ja VL/s alueiden kunnostustoimenpiteiden rakennuskustannukset.

Lisäksi kaupungille aiheutuu kustannuksia Hekan rakennusten hankinnasta ja niiden purkamisesta.

Alueelle kohdistuvat uusien yhdyskuntateknisten verkostojen rakennuskustannukset ovat noin 3,3 miljoonaa euroa. Kustannukset kohdistuvat verkostojen toimijoille seuraavasti; vesihuolto 2,1 miljoonaa euroa, kaukolämpö 0,3 miljoonaa euroa, sähkö 0,7 miljoonaa euroa ja tele 0,2 miljoonaa euroa.

Alueen maaperäolosuhteista johtuen perustamisolosuhteet alueella ovat hyvät. Matalan rakentamisen alueille on suunniteltu kohtuuhintaiset pysäköintiratkaisut. Tehokkailla korttelialueilla varaudutaan pihakannen alaisiin pysäköintilaitoksiin. Olosuhteet ja suunnitteluratkaisut mahdollistavat monipuolisen hallinta- ja rahoitusmuotojakauman toteuttamisen.

Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Uuden kaavoitettavan rakennusoikeuden arvo on karkeasti arvioiden 35–40 miljoonaa euroa. Rakennusoikeuden arvon lisäys olemassa olevaan kaavaan verrattuna on noin 20–25 miljoonaa euroa.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (AKL/MRL 65 §) 19.3.–17.4.2024

Kaavaehdotus esiteltiin kaupunkiympäristölautakunnalle 5.3.2024 ja lautakunta päätti 5.3.2024 asettaa asemakaavan muutosehdotuksen nähtäville.

Kaavaehdotuksesta tehtiin 10 muistutusta. Nähtävilläoloajan ulkopuolella saapui yksi kirje.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat kolopesijälintujen elinoloihin, rakentamisaikaisen melun hallintaan, liikennemeluun, rakentamisen korkeuteen ja rajautumiseen metsäalueeseen sekä viereisiin tontteihin, joukkoliikenteen palvelutasoon, puistoalueen järjestelyihin ja valaistukseen sekä liikennejärjestelyihin. Muistutuksissa kiitettiin suunnitelman kaupunkikuvallista ilmettä ja uusien palvelujen mahdollistamista.

Kirjeessä esitetyt huomautukset kohdistuivat linnustoon. Pyydettiin ottamaan metsässä sijaitseva kanahaukan pesä huomioon suunnittelussa, rakentamisessa ja rakentamistoimenpiteissä.

Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat pelastusturvallisuuteen, selostuksen vähäisiin täydennys- ja korjaustarpeisiin sekä luonnonympäristön, erityisesti elinvoimaisen puuston huomioimiseen ja säilyttämiseen alueella ja tarpeelliseen yhteistyöhön museoviranomaisten kanssa jatkosuunnittelussa ja toteutuksessa; käytön ja rakentamisen aikaisten hulevesien laadun parantamiseen niitä koskevilla kaavamääräyksillä koskien myös viljelypalstojen hulevesien laatua sekä liito-oravien liikkumisyhteyksien turvaamiseen ja parantamiseen myös Tullivuorentien katualueen ja VL/s maisemapeltoalueen kohdalla.

Lausunnot saatiin pelastuslaitokselta, kaupunginmuseolta, Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta (ELY-keskus), Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymältä (HSY), Helen Sähköverkko Oy:ltä ja Gasgrid Finland Oy:ltä.

Helen Sähköverkko Oy:llä ei ollut lausunnossaan huomautettavaa. Gasgrid Finland Oy ohjeisti lausunnossaan jatkosuunnittelua, mutta ei ollut huomautettavaa kaavamuutoksessa esitettyjen asuinrakennusten korttelialueiden sijoittumiseen.

Lisäksi Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL) ja kasvatuksen ja koulutuksen toimiala ilmoittivat, että heillä ei ole lausuttavaa, ja Museovirasto ilmoitti, että Museoviraston ja alueellisten vastuumuseoiden työnjakoon perustuen, asiaa hoitaa Helsingin kaupunginmuseo.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista, kirjeestä ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa. Niitä, joiden etua muutokset koskevat, on kuultu erikseen sähköpostilla tai keskustelutilaisuudessa.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Toimivalta

Alueidenkäyttölain 52 §:n mukaan asemakaavan hyväksyy kunnanvaltuusto.

Jatkotoimenpiteet

Kaava-alueeseen arvioitiin liittyvän toteuttamissopimusmenettely, mutta tarkemmassa arvioinnissa on todettu, että kaava on laadittu kaupungin aloitteesta ja Heka on kaupungin 100% omistama yhtiö, jolloin sopimusten osalta voidaan poiketa normaalista käytännöstä.

This decision was published on 10.02.2026

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §