Tilojen vuokrauksen jatkaminen perusopetuksen ja varhaiskasvatuksen käyttöön (Paloheinäntie 40b)

A) Kaupunginhallitus vuokraa liitteenä 1 olevan 13.3.2025 päivätyn hankesuunnitelman mukaiset 3 815 htm² laajuiset paviljonkitilat perusopetuksen ja varhaiskasvatuksen käyttöön 60 kuukaudeksi siten, että arvonlisäverottomien pääoma- ja ylläpitovuokrien sekä investointikustannusten kokonaissumma on enintään 5 900 000 euroa.

B) Lisäksi kaupunginhallitus oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan kasvatuksen ja koulutuksen tilat-palvelun päällikön allekirjoittamaan vuokrasopimuksen sekä tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä muutoksia.

Tarve

Kaupunginvaltuusto on 22.1.2025 § 16 hyväksynyt Maunulan ala-asteen ja Månsas lågstadieskolan perusparannuksen ja laajennuksen hankesuunnitelman. Maunulan ala-asteen ja Månsas lågstadieskolanin käyttöön tarvitaan väistötilat perusparannuksen ja laajennuksen valmistumiseen asti eli ajalle 8/2025–12/2027.

Tarkoituksena on, että väistötilat palvelisivat tämän jälkeen Paloheinän ala-asteen perusparannuksen väistötiloina, joka on merkitty talousarvion liitteenä olevaan rakentamisohjelmaan ajalle 6/2028-6/2030. Perusparannushankkeen toteuttaminen edellyttää väistötiloja.

Nyt päätettävänä olevat jatkovuokrattavat tilat tulevat palvelemaan ensisijaisesti näitä edellä mainittuja väistötilatarpeita.

Väistötilat on suunniteltu kaupunkiympäristön sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialojen yhteistyönä tilojen käyttäjiä osallistaen.

Vuokrattavat tilat

Kaupunki jatkovuokraa tarvittavat paviljonkitilat Parmaco Oy:ltä (Y-tunnus 2465039-0) osoitteesta Paloheinäntie 40b ajalle 1.8.2025 – 30.7.2030 eli yhteensä 60 kuukaudeksi.

Tilat ovat laajuudeltaan 4 214 brm² ja 3 815 htm². Tilapaikkoja on 480.

Parmaco Oy:n omistamat paviljongit on hankittu vuonna 2020 Pakilan ala-asteen väistötilakäyttöön uudishankkeen ajaksi ja sittemmin tilat ovat toimineet päiväkoti Havukan väistötiloina.

Paviljonkien nykyinen vuokrasopimus umpeutuu 31.7.2025. Tarkoituksena on tehdä uusi vuokrasopimus toistaiseksi voimassa olevana alkaen 1.8.2025 siten, että ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajankohta on 31.12.2029 ja irtisanomisaika on 6 kuukautta.

Tiloissa tehdään pieniä muutostöitä. Päiväkotikäytössä olleet tilat palautetaan koulukäyttöön soveltuviksi. Koulutiloihin rakennetaan muutamia väliseiniä ja tilojen turvallisuutta parannetaan.

Paviljongeille on haettu jatkorakennuslupaa kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelun toimesta yhteistyössä paviljonkitoimittajan kanssa. Jatkovuokrasopimuksen ehtona on, että tiloille saadaan jatkorakennuslupa.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1. Vuokrasopimusluonnos on liitteenä 2. Nykyinen vuokrasopimus on oheismateriaalissa.

Vuokrakustannukset

Vuokranantajalle on väistötiloista maksettu tällä hetkellä 39,39 euroa/htm²/kk eli yhteensä noin 150 273 euroa kuukaudessa ja noin 1 800 000 euroa vuodessa.

Uusi tilavuokra on 25,95 euroa/htm²/kk (3 815 m²), josta ylläpitovuokran osuus on 1,03 euroa/htm²/kk ja pääomavuokran osuus 24,92 euroa/htm²/kk. Uusi tilavuokra on 99 000 euroa kuukaudessa ja siitä pääomavuokran osuus on yhteensä noin 95 070,55 euroa kuukaudessa. Arvonlisäveroton pääomavuokra 60 kuukauden ajalta 1.8.2025 alkaen on yhteensä noin 95 070,55 euroa kuukaudessa ja yhteensä enintään noin 5 704 233 euroa.

Tilavuokra sisältää rakennuksen ylläpidon vuokrasopimuksen vastuunjakotaulukon mukaisesti. Vuokraa korotetaan 2 % vuosittain ja ensimmäinen korotus astuu voimaan 1.8.2026.

Vastuunjakotaulukko on oheismateriaalissa.

Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan tilamuutostarpeiden aiheuttamaa arvonlisäveroton lisävuokra on noin 1,51 euroa/htm²/kk ja sitä peritään kahden vuoden ajalta. Arvonlisäveroton lisävuokra on yhteensä enintään noin 135 000 euroa.

Arvonlisäverottomat vuokrakustannukset kaupungille ovat yhteensä enintään 5 900 000 euroa sisältäen edellä mainitun laskennallisen pääomavuokran 60 kuukauden ajalta ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialan lisämuutostarpeiden aiheuttaman lisävuokran 24 kuukaudelta.

Tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle

Tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle muodostuu kaupunkiympäristön toimialan tilojen omistajalle maksamasta tilavuokrasta, kaupungin investoinnin aiheuttamasta lisävuokrasta, kaupunkiympäristön toimialan ylläpitovuokrasta sekä yleiskustannuksesta.

Nykyinen tilakustannus kasvatuksen koulutuksen toimialalle 31.7.2025 asti on yhteensä 41,55 euroa/ htm²/kk. Tästä tilavuokran osuus on 39,39 euroa/htm²/kk, ylläpitovuokran osuus 1,49 euroa/htm²/kk ja yleiskustannus 0,67 euroa/htm²/kk.

Arvioitu jatkovuokrakauden tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle ajalla 1.8.2025 – 30.7.2030 on yhteensä 29,62 euroa/ htm²/kk. Tästä tilavuokran osuus on 25,95 euroa/ htm²/kk, toiminnallisista muutostöistä aiheutuva lisävuokra noin 1,51 euroa/ htm²/kk, kaupunkiympäristön toimialan ylläpidon osuus 1,49 euroa/htm²/kk ja yleiskustannus 0,67 euroa/htm²/kk. Tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle on yhteensä noin 113 000 euroa kuukaudessa ja yhteensä noin 1 356 004 euroa vuodessa.

Tilojen käyttöönottoaikataulu

Jatkovuokrattavat tilat ovat olleet käytössä vuodesta 2020. Tällä hetkellä rakennuksesta on vuokrattu noin kolmasosa Månsas lågstadieskolan lisätilaksi. Tarvittavat muutostyöt on toteutettu huhtikuun 2025 aikana.

Rahoitus ja toteutus

Ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista. Tarvittavat muutostyöt on rahoitettu talonrakennushankkeisiin osoitetuista investointimäärärahoista.

Vuokranantaja vastaa muutostöiden toteutuksesta.

Vuokranantaja vastaa tilojen ylläpidosta vastuujakotaulukon mukaisesti. Kaupunkiympäristön toimiala vastaa ulkoalueiden ja pihan ylläpidosta vastuujakotaulukon mukaisesti.

Toimivalta ja päätöksen täytäntöönpano

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 9 kohdan sekä kaupunginhallituksen 18.9.2017 § 865 päätöksen perusteella kaupunginhallitus on toimivaltainen päättämään vuokraamisesta, kun määräaikaisen sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo on yli 5 milj. euroa, mutta enintään 10 milj. euroa.